論民間主體發(fā)起之都市更新法律制度——以我國臺灣地區(qū)相關制度研究為視角.pdf

1、隨著我國大陸地區(qū)城市發(fā)展，由于前期規(guī)劃不合理、無法滿足居民對于社區(qū)新功能的要求，以及房屋土地權屬復雜導致土地利用效能低下等諸多原因，共同導致了我們對于都市更新的需求不斷提升。而在我國政府職能轉變這一現(xiàn)實背景下，民間主體因其種種優(yōu)勢，在發(fā)起都市更新項目中愈發(fā)重要。而研究與大陸地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展各階段高度呼應的我國臺灣地區(qū)民間主體發(fā)起之都市更新的相關法律制度，則有著巨大的參考價值。
　　都市更新的核心訴求，在于實現(xiàn)都市機能的復蘇、社區(qū)功能的

2、改變、房地效能的提升；其分為維護、整建和重建三種形式，并以訴求公私兼顧作為其制度設計基礎。而民間主體發(fā)起的都市更新，由于在較為容易的獲得融資、更有效地減少糾紛和顯著的提升效率等方面價值明顯，故在其法律制度體系的設計中，有著獨特的“公私合作”精神，以及包括自行劃定更新單元、以權利變換制度為主進行房地權益處置、政府提出包括容積率轉移在內(nèi)的一系列獨特獎勵措施等特有的配套制度。
　　研究我國臺灣地區(qū)相關法律制度四個階段的演化，可以發(fā)現(xiàn)其制

3、度構建的背后，因為經(jīng)濟及政治因素的巨大影響，其在整體立法方向，以及單元劃定、更新團體設立、公有地處理、各種計劃的審核以及各種優(yōu)惠政策的提供等方面，都走著一條不斷提高民間主體的地位、提振對民間主體的支持、提升民間主體發(fā)起都市更新項目可獲的經(jīng)濟利益的道路。這一方面促成了臺灣民間都市更新項目的長期高速發(fā)展；另一方面也使臺灣整體都市更新工作，在“文林苑”事件后，使其遭到了較大的挫折甚至陷于停滯。
　　通過分析深圳現(xiàn)有的公辦城市更新地方立法

4、的建立及運行，能明確我國大陸構建民間都市更新制度的可行性。而通過梳理分析臺灣地區(qū)法律規(guī)范，對比研究大陸相關制度，我們發(fā)現(xiàn)大陸現(xiàn)行制度中，政府、私權主體和開發(fā)商三方均存在著角色扮演方面的問題。因此，依據(jù)臺灣現(xiàn)行制度并結合其施行的成敗得失，從包括未出讓之國有土地使用權無條件參加都市更新、民間主體可自行劃定更新單元、以私權主體為主組成具有法人地位的更新主體、打造權力變換制度為核心的都市更新項目施行制度以及建立多元的鼓勵優(yōu)惠政策等多方面，來探索