論我國(guó)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力.pdf

1、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)一經(jīng)行使,對(duì)出賣(mài)人與第三人所簽訂的合同以及已經(jīng)完成的物權(quán)變動(dòng)會(huì)產(chǎn)生何種效力,共有人、承租人之間優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)效力之間是否強(qiáng)度相當(dāng),歷來(lái)為爭(zhēng)議焦點(diǎn),不同觀點(diǎn)各有擁躉。
　　 2008年最高人民法院發(fā)布公告廢止了《民通意見(jiàn)》118條承租人請(qǐng)求宣告“房屋買(mǎi)賣(mài)”無(wú)效的規(guī)定,且于翌年出臺(tái)了著名的法釋[2009]11號(hào),其中第21條和第24條對(duì)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)效力進(jìn)行了較為集中的規(guī)定。然而,其中部分條文創(chuàng)設(shè)基礎(chǔ)存在爭(zhēng)議,主要體現(xiàn)在

2、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)對(duì)合同的效力以及優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與共有制度下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的競(jìng)存方面;條文文義不夠清晰,主要體現(xiàn)在優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)對(duì)物權(quán)變動(dòng)的效力方面。
　　 文章圍繞上述問(wèn)題展開(kāi)論述,從基礎(chǔ)理論著手,通過(guò)對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的制度價(jià)值、性質(zhì)和行使要件闡釋,為下文的論述進(jìn)行鋪墊,原因在于條文的分析不能離開(kāi)背后的價(jià)值關(guān)聯(lián),而性質(zhì)和行使要件又對(duì)效力的探討有邏輯順承關(guān)系。文章運(yùn)用價(jià)值分析和立法論與解釋論相結(jié)合的方法,通過(guò)出賣(mài)人與承租人之間的利益考量,基于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

3、的性質(zhì)等基本問(wèn)題論述,認(rèn)為出賣(mài)人與優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人形成以同等條件為內(nèi)容的合同,第三人與出賣(mài)人之間的合同效力,理應(yīng)不在優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力射程之內(nèi)。對(duì)物權(quán)變動(dòng)的效力的論述,文章以利益衡量為前提,以德國(guó)法等傳統(tǒng)民法的相關(guān)規(guī)定的介紹為基礎(chǔ),以對(duì)我國(guó)相關(guān)司法解釋進(jìn)行法解釋學(xué)分析為重點(diǎn),認(rèn)為:我國(guó)明確了房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)對(duì)已完成物權(quán)變動(dòng)的效力,且通過(guò)將善意不知情第三人排除于效力范圍之外,從而彌補(bǔ)了我國(guó)租賃登記制度運(yùn)行過(guò)程中的缺憾。有關(guān)對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)