房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)與效力研究.pdf

1、近年來，隨著我國城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，房價一路飆升，價格上漲之勢從東部城市向中西部蔓延。雖然我國的居民收入不斷上漲，但相對于當(dāng)?shù)氐姆績r而言，普通居民的實際購買力并沒有獲得相應(yīng)提高，許多居民只能“望房興嘆”，房屋泡沫逐漸滋生。房價的居高不下與城市居民居住要求的矛盾，致使租賃產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)制度逐漸受到社會的關(guān)注。作為我國一項重要的民事法律制度，承租人的優(yōu)先購買權(quán)歷來受到法律的保護(hù)，《合同法》、《最高人民法

2、院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》等對其都有相關(guān)規(guī)制。但是我國對于該制度的法律規(guī)范尚不嚴(yán)密充分，可操作性不強(qiáng)，出現(xiàn)了大量的實務(wù)疑難問題，造成審理尺度不一，不僅有損于司法公正和當(dāng)事人的合法權(quán)益，更動搖了該制度本身。筆者從理論層面和實踐層面對該制度的相關(guān)問題進(jìn)行較為全面的探討，并對健全和完善我國的房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度提出立法建議。本文主要從四個方面對房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度進(jìn)行分析和論述。
　　 第一部分研

3、究了房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度基本理論。該部分對房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的概念予以界定，并分析了房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件以及制度價值。所謂房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)是指出租人在租賃合同有效期內(nèi)出賣租賃房屋時，作為承租人的民事主體依照法律的規(guī)定而享有的在同等條件下先于他人購買所承租房屋的權(quán)利。房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)有利于最大限度發(fā)揮物的經(jīng)濟(jì)效益；有利于降低交易成本；有利于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)秩序。
　　 第二部分深入分析承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)。在

4、比較“期待權(quán)說”、“請求權(quán)說”、“形成權(quán)說”、“附條件的形成權(quán)說”、“債權(quán)說”、“物權(quán)說”基礎(chǔ)之上，認(rèn)為房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)上屬于形成權(quán)。
　　 第三部分講述承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力，以及承租人優(yōu)先購買權(quán)與其它類型優(yōu)先購買權(quán)的沖突之處理。分別從房屋承租人之間的優(yōu)先購買權(quán)沖突之處理、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)與共有人優(yōu)先購買權(quán)的沖突之處理兩方面進(jìn)行了論述。
　　 第四部分以實踐中存在的具體問題為切入點，提出現(xiàn)行法律規(guī)定的不足之