房屋承租人優(yōu)先購買權的性質與效力研究.pdf

1、近年來，隨著我國城市化進程的加快，房地產業(yè)迅速發(fā)展，房價一路飆升，價格上漲之勢從東部城市向中西部蔓延。雖然我國的居民收入不斷上漲，但相對于當?shù)氐姆績r而言，普通居民的實際購買力并沒有獲得相應提高，許多居民只能“望房興嘆”，房屋泡沫逐漸滋生。房價的居高不下與城市居民居住要求的矛盾，致使租賃產業(yè)不斷發(fā)展，房屋承租人的優(yōu)先購買權制度逐漸受到社會的關注。作為我國一項重要的民事法律制度，承租人的優(yōu)先購買權歷來受到法律的保護，《合同法》、《最高人民法

2、院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》等對其都有相關規(guī)制。但是我國對于該制度的法律規(guī)范尚不嚴密充分，可操作性不強，出現(xiàn)了大量的實務疑難問題，造成審理尺度不一，不僅有損于司法公正和當事人的合法權益，更動搖了該制度本身。筆者從理論層面和實踐層面對該制度的相關問題進行較為全面的探討，并對健全和完善我國的房屋承租人優(yōu)先購買權制度提出立法建議。本文主要從四個方面對房屋承租人優(yōu)先購買權制度進行分析和論述。
　　 第一部分研

3、究了房屋承租人優(yōu)先購買權制度基本理論。該部分對房屋承租人優(yōu)先購買權的概念予以界定，并分析了房屋承租人優(yōu)先購買權的行使條件以及制度價值。所謂房屋承租人優(yōu)先購買權是指出租人在租賃合同有效期內出賣租賃房屋時，作為承租人的民事主體依照法律的規(guī)定而享有的在同等條件下先于他人購買所承租房屋的權利。房屋承租人優(yōu)先購買權有利于最大限度發(fā)揮物的經濟效益；有利于降低交易成本；有利于穩(wěn)定經濟秩序。
　　 第二部分深入分析承租人優(yōu)先購買權的法律性質。在

4、比較“期待權說”、“請求權說”、“形成權說”、“附條件的形成權說”、“債權說”、“物權說”基礎之上，認為房屋承租人優(yōu)先購買權性質上屬于形成權。
　　 第三部分講述承租人優(yōu)先購買權的效力，以及承租人優(yōu)先購買權與其它類型優(yōu)先購買權的沖突之處理。分別從房屋承租人之間的優(yōu)先購買權沖突之處理、房屋承租人優(yōu)先購買權與共有人優(yōu)先購買權的沖突之處理兩方面進行了論述。
　　 第四部分以實踐中存在的具體問題為切入點，提出現(xiàn)行法律規(guī)定的不足之