論部分房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使.pdf

1、伴隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的加快和城市化的進(jìn)一步推進(jìn)，大眾對(duì)房屋無(wú)論是在需求量還是在需求水平上，都有了非常大的提高。國(guó)家調(diào)控手段、產(chǎn)業(yè)政策以及政府壟斷房屋一級(jí)市場(chǎng)等因素也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的供需矛盾。房?jī)r(jià)逐年攀升，買房置業(yè)，成本高昂。房屋租賃作為房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的一個(gè)組成部分，在整個(gè)市場(chǎng)中具有舉足輕重的地位。承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度作為房屋租賃法中的一項(xiàng)重要制度，沒(méi)有得到立法的足夠重視，其規(guī)定存在簡(jiǎn)單化和原則化的不足，導(dǎo)致關(guān)于權(quán)利行使方面的司法爭(zhēng)

2、議屢見(jiàn)不鮮。
　　本文通過(guò)一個(gè)實(shí)際案例的導(dǎo)入，以權(quán)利行使要件中的“同等條件”和優(yōu)先權(quán)人的權(quán)利范圍為核心，對(duì)商事房屋租賃中部分承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使相關(guān)問(wèn)題展開(kāi)探討，提出問(wèn)題的解決方案。全文共分五個(gè)部分:
　　第一部分為判例導(dǎo)入，通過(guò)引入一個(gè)部分房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛的經(jīng)典案件直接提出文章問(wèn)題:1、究竟什么是“同等條件”？2、當(dāng)出租人出售整個(gè)房屋時(shí)，部分房屋承租人所享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)針對(duì)范圍有多大，是整個(gè)出售房屋，還是其承租部

3、分，亦或二者皆可？后指出實(shí)踐觀點(diǎn)并給出筆者自己就上述兩個(gè)問(wèn)題的簡(jiǎn)要評(píng)析。
　　第二部分是對(duì)部分房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度價(jià)值的重視。這一部分，筆者指出:只有在商事房屋租賃關(guān)系中，文章提出的第二個(gè)問(wèn)題才具有實(shí)踐性、爭(zhēng)議性和可討論性。實(shí)踐中，商事房屋租賃關(guān)系當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)地位，無(wú)論是在形式上還是在實(shí)質(zhì)上，大都處于基本平等的狀態(tài)，保護(hù)承租人弱勢(shì)地位的原有制度價(jià)值難以有效指導(dǎo)這一領(lǐng)域的實(shí)踐操作。重新詮釋制度價(jià)值，實(shí)有必要。筆者認(rèn)為:新環(huán)境下，

4、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度應(yīng)以減少交易成本、促進(jìn)交易、提高對(duì)物的利用，同時(shí)保護(hù)承租人對(duì)商事經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的持續(xù)使用為其價(jià)值取向。這一部分，也為文章之后的論述奠定基調(diào)。
　　第三部分談部分房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的基礎(chǔ)理論問(wèn)題。通過(guò)對(duì)不同觀點(diǎn)的對(duì)比、評(píng)析，明確部分承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使要件和行使效果它們各自具
　　有的內(nèi)涵。這一部分，筆者集中筆墨重點(diǎn)分析和解答了什么是“同等條件”，提出認(rèn)定“同等條件”時(shí)當(dāng)采相對(duì)同等說(shuō)，借鑒德國(guó)立法“相同條

5、款+特殊情形”的模式，構(gòu)建我國(guó)的以“《合同法》第十二條規(guī)定的合同主要條款相同+其他對(duì)合同存在實(shí)質(zhì)影響的因素”為內(nèi)容的“同等條件”認(rèn)定模式。
　　第四部分是部分房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)利對(duì)象爭(zhēng)議的解決方法及適用原則。筆者在這一部分認(rèn)為:應(yīng)當(dāng)以制度價(jià)值為導(dǎo)向，運(yùn)用民法的公平原則和類推適用的方法來(lái)解決部分房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)范圍的確定。即:類推適用一般情況下承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的原則性規(guī)定，同時(shí)法官當(dāng)引入自己的價(jià)值判斷，通過(guò)明確該交易是否會(huì)

6、影響房屋的有效利用、是否會(huì)損害出租人之利益、是否有助于承租人的持續(xù)經(jīng)營(yíng)來(lái)確定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的權(quán)利對(duì)象范圍。
　　第五部分是多個(gè)部分承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)競(jìng)存的解決方案。多個(gè)部分承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)競(jìng)存是本文問(wèn)題之二的一個(gè)特殊情形，筆者將其劃分為兩類:一類是部分的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)競(jìng)存，另一類是整體的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)競(jìng)存。針對(duì)部分的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)競(jìng)存，就整體房屋主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的部分承租人排斥就部分房屋主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的部分承租人取得房屋所有權(quán);針對(duì)整體的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)競(jìng)