即墨市鼎泰豐房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制研究.pdf

1、鼎泰豐項(xiàng)目2009年開(kāi)始立項(xiàng)，立項(xiàng)之時(shí)即墨市房地產(chǎn)發(fā)展正處于巔峰時(shí)期，利潤(rùn)空間大，開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本不夠重視。然而，即墨的房地產(chǎn)在經(jīng)過(guò)幾年的持續(xù)升溫之后，遭遇到了前所未有的市場(chǎng)寒流，2011年初，在限購(gòu)和提高首付的雙重影響下，樓市成交量出現(xiàn)下滑，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的持平與波動(dòng)，房?jī)r(jià)原來(lái)的上漲趨勢(shì)已經(jīng)發(fā)生改變，投資者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生動(dòng)搖，部分投資商已經(jīng)開(kāi)始撤離市場(chǎng)。從房地產(chǎn)商來(lái)看，一方面伴隨著成交量的下降，集中面臨資金上的壓力，降價(jià)促銷(xiāo)加

2、速價(jià)格向下趨勢(shì)的形成;另一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本卻又在不斷地上升，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本已經(jīng)超過(guò)開(kāi)發(fā)預(yù)算，如何開(kāi)源節(jié)流引起了所有房地產(chǎn)商的高度重視，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制問(wèn)題以一種前所未有的姿態(tài)擺在房地產(chǎn)商面前。
　　本文以即墨市鼎泰豐小區(qū)項(xiàng)目為研究對(duì)象，了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全生命周期各環(huán)節(jié)成本的概念和特征，建立項(xiàng)目工程的全過(guò)程成本控制體系。通過(guò)全過(guò)程理論，分析每一開(kāi)發(fā)階段成本構(gòu)成以及影響成本的具體因素，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和具體特點(diǎn)

3、，運(yùn)用成本控制理論，提出了房地產(chǎn)項(xiàng)目的在每一個(gè)階段的成本控制措施，對(duì)成本進(jìn)行全面而細(xì)致的控制，將費(fèi)用控制在計(jì)劃范圍內(nèi)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程成本控制主要包括土地競(jìng)買(mǎi)、投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、建設(shè)施工、竣工和項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)等階段。在土地競(jìng)買(mǎi)階段，采用了科學(xué)的方法對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行了估算，確保以合理價(jià)格獲得土地;在投資決策階段，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了可行性研究以及詳細(xì)的投資估算;在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，對(duì)施工圖的預(yù)算和審核進(jìn)行控制，應(yīng)用限額設(shè)計(jì)等方法對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行了估算

4、;在招投標(biāo)階段，對(duì)招標(biāo)文件與標(biāo)底的編制、合同價(jià)確定與簽訂等方面的控制，進(jìn)行投資控制;在建設(shè)施工階段，通過(guò)對(duì)變更簽證、原材料和設(shè)備、工程進(jìn)度、合同管理和風(fēng)險(xiǎn)防范的控制，用以節(jié)省成本;在竣工階段，通過(guò)對(duì)竣工驗(yàn)收、工程計(jì)量以及辦理竣工結(jié)算等工作的總結(jié)，為以后的工程做好工作總結(jié);在營(yíng)銷(xiāo)階段，根據(jù)企劃要求，采取合適的廣告策略和推廣方式對(duì)廣告費(fèi)用和營(yíng)銷(xiāo)策劃費(fèi)用進(jìn)行了估算和控制。
　　通過(guò)案例分析，本文得到以下結(jié)論:土地是稀缺資源且土地由政府直

5、接管理，想要獲得土地難度很大，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)，本文通過(guò)對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行合理預(yù)測(cè)，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)土地報(bào)價(jià)時(shí)提供參考，合理運(yùn)用競(jìng)買(mǎi)策略，有效控制土地成本;房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究和項(xiàng)目投資估算，從許多備選方案中選出最佳方案，達(dá)到資源的合理配置;規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，是關(guān)系到經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵階段，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目總成本的影響占到了絕大部分，是項(xiàng)目工程建設(shè)的靈魂。設(shè)計(jì)階段水平、質(zhì)量的高低不僅

6、會(huì)影響到施工階段的投資，最重要的是，它將會(huì)影響到在樓盤(pán)建成投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益，必須高度重視規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，確保項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的水平和質(zhì)量，從源頭上控制項(xiàng)目成本;工程招標(biāo)階段是最敏感的階段也是成本控制關(guān)鍵的階段，通過(guò)嚴(yán)格的工程招投標(biāo)，以及合同的簽訂等工作，可以有效的控制投資，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)階段就是將項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖實(shí)際呈現(xiàn)的階段，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的難點(diǎn)，在施工階段要注意產(chǎn)品質(zhì)量和價(jià)值的形成，需要質(zhì)量、進(jìn)度和成本互相配合，將項(xiàng)目成本控制在預(yù)算

7、范圍內(nèi);在竣工階段進(jìn)行成本控制可以使企業(yè)節(jié)約費(fèi)用，降低成本支出，通過(guò)對(duì)人工、材料、機(jī)械的消耗分析，獲得竣工階段成本控制的方法，為企業(yè)在以后的工程中提供經(jīng)驗(yàn)和依據(jù)，進(jìn)而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益;如今房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，多樣化的營(yíng)銷(xiāo)手段可以早日將房子銷(xiāo)售出去，使投資商快速回收資金，保持資金流動(dòng)順暢，因此銷(xiāo)售階段的成本控制已日益成為項(xiàng)目成本控制的重要部分。
　　本文著重理論與實(shí)踐的結(jié)合，旨在探索一些有實(shí)用價(jià)值的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的具體方法