我國(guó)建立房地產(chǎn)投資信托基金的研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力源，也是利潤(rùn)較高的行業(yè)?？梢詭?dòng)鋼鐵、水泥、電解鋁、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是改善居民生活條件、吸納就業(yè)、推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱性產(chǎn)業(yè)。所以，房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)健康的發(fā)展對(duì)我國(guó)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有極其重要的意義。它作為一個(gè)資金高度密集型行業(yè)，對(duì)于融資的依賴程度明顯高于一般的工商企業(yè)，它的發(fā)展離不開(kāi)金融行業(yè)的支持。經(jīng)過(guò)多年的探索，一個(gè)市場(chǎng)化的、逐步適應(yīng)國(guó)情的住房制度已經(jīng)基本建立，同時(shí)也初步形成了以銀行信貸為

2、主的住房金融體系。但這個(gè)體系近幾年開(kāi)始顯現(xiàn)出不能適應(yīng)的跡象：通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的定金和預(yù)收款、企業(yè)自籌資金和銀行貸款這幾種主要來(lái)源進(jìn)行分析，自籌資金主要來(lái)自購(gòu)房者的銀行按揭貸款，按首付計(jì)算，企業(yè)自籌資金中大約70％來(lái)自銀行貸款；定金和預(yù)收款中也有30％的資金來(lái)自銀行貸款，以此計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中使用銀行貸款的比重在55％以上。這也使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的集資來(lái)源受到限制，特別是國(guó)家宏觀調(diào)控收緊銀根或是銀行業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)危機(jī)的時(shí)候，這種資金來(lái)源限制愈

3、加明顯。并且在這種情況下銀行也承擔(dān)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。為此中國(guó)人民銀行出臺(tái)了“121”號(hào)文件，即《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)貸款越來(lái)越困難，房地產(chǎn)企業(yè)的資金非常緊張，面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。尤其在2005年9月下旬，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的通知》，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)陷入困境。 在這種背景下，尋找一條新的有充裕、穩(wěn)定資金來(lái)源的融資渠道對(duì)于融資困難重重的我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)尤為重要。而

4、在國(guó)外成功運(yùn)作多年、房地產(chǎn)企業(yè)非常重要的融資方式之—房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)就具備這種優(yōu)勢(shì)，這種融資模式也就是本文研究的主要內(nèi)容。 房地產(chǎn)投資信托基金(簡(jiǎn)稱(chēng)REITs)實(shí)際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs的出現(xiàn)，讓每個(gè)人有了投資大規(guī)模商業(yè)性房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，它憑借著自身的優(yōu)勢(shì)、明

5、確的投資績(jī)效、穩(wěn)定的利息收入和高流動(dòng)性等特點(diǎn)吸引著大批的資金。 REITs起源于19世紀(jì)中葉在馬薩諸塞州波士頓市設(shè)立的商業(yè)信托。近年來(lái)它在各國(guó)證券市場(chǎng)迅速發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，至2007年末，美國(guó)共有200多只REITs在紐約交易所、美國(guó)交易所或者納斯達(dá)克上市，市值超過(guò)4750億美元。而且近年來(lái)歐洲、亞洲、南美洲的一些國(guó)家都針對(duì)REITs制定專(zhuān)門(mén)的法律，推進(jìn)REITs的發(fā)展。日本、韓國(guó)、新加坡等國(guó)的交易所都已有REITs上市，與

6、普通股票一樣交易。從國(guó)外的情況來(lái)看，沒(méi)有REITs，就沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)，超過(guò)60％的房地產(chǎn)投資是通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)的。 然而，當(dāng)前國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界對(duì)REITs的研究尚不深入，對(duì)其形成機(jī)理、法律規(guī)范、實(shí)際運(yùn)用等方面都缺乏深入系統(tǒng)的研究。值得注意的是，為緩解房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)金融系統(tǒng)、尤其是商業(yè)銀行構(gòu)成的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)，人民銀行己于2007年1月先行啟動(dòng)了課題研究。因此，在這一現(xiàn)實(shí)背景下，系統(tǒng)研究當(dāng)前我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的現(xiàn)狀和障礙，探尋切實(shí)可

7、行的運(yùn)作模式和路徑，對(duì)于降低我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，保障金融體系安全，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，不僅具有重要的理論意義，也具有特別重要的現(xiàn)實(shí)意義。 本文運(yùn)用現(xiàn)代金融理論對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金這一全新融資方式的概念做了界定，通過(guò)比較國(guó)內(nèi)外的房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作方式，借鑒美國(guó)和亞洲的先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，并在此基礎(chǔ)上提出了我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的現(xiàn)實(shí)意義及對(duì)策。 第一部分為論文的第二章房地產(chǎn)投資信托基金的一般理論分析，主要介紹房地產(chǎn)投資信托

8、基金概念、分類(lèi)以及獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，為下文分析建立我國(guó)房地產(chǎn)投資基金提供理論支持。 第二部分為論文的第三章，介紹中國(guó)建立REITs的現(xiàn)狀及障礙，通過(guò)對(duì)我國(guó)兩個(gè)“類(lèi)REITs”的考察，明確我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展水平和制約其發(fā)展的各種障礙，包括制度障礙，市場(chǎng)障礙，人才障礙等，為后面有針對(duì)性的提出解決辦法和建議指明方向。 第三部分為論文的第四章和第五章，我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的模式選擇和政策建議。研究和借鑒美國(guó)及亞洲各國(guó)的發(fā)展經(jīng)

9、驗(yàn)和教訓(xùn)，結(jié)合中國(guó)目前的實(shí)際情況對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)展模式提出一些參考途徑，并從國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)層面入手，提出了在我國(guó)推動(dòng)房地產(chǎn)信托基金發(fā)展的政策建議。 本文的主要?jiǎng)?chuàng)新之處是基于現(xiàn)有法規(guī)政策界定了房地產(chǎn)投資信托基金的內(nèi)涵，對(duì)理論闡述比較清晰，并對(duì)比借鑒了國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，設(shè)計(jì)了我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的框架，為房地產(chǎn)融資管理提供了有效手段。本文的主要不足之處是對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的實(shí)際操作分析不夠深入，同時(shí)具體路徑的設(shè)定主觀性比較強(qiáng)