政府競爭、勞動遷移與房價差異研究.pdf

1、長期以來，對城市間房價水平差異問題的探討一直從需求方面展開近些年來，供給方面尤其是土地供給約束等因素在探討城市間房價水平差異問題時逐漸得到了更多強調(diào)。由于中國《憲法》修正案和《土地管理法》等法律法規(guī)賦予地方政府成為本地區(qū)土地一級市場唯一的土地供給方，在中國經(jīng)濟上分權(quán)政治上集權(quán)的制度背景下，地方政府將土地供給作為地方政府“為增長而競爭”的重要工具，進而從需求和供給兩個方面對城市房價水平產(chǎn)生了重要影響。因此，中國地方政府增長競爭行為成為理解

2、中國城市房價水平差異的重要視角。
　　 本文考察了地方政府競爭行為對城市房價水平的影響。我們構(gòu)建一個包含地方政府、廠商和家庭的三部門一般競爭均衡模型，其中地方政府通過在土地供給上權(quán)衡生產(chǎn)用地和住宅用地的相對比重和在財政支出上權(quán)衡自身消費與城市基礎(chǔ)設(shè)施投資來實現(xiàn)政府效用最大化，企業(yè)進行完全競爭以追求利潤最大化，勞動人口（家庭）通過權(quán)衡城市間房價水平、工資水平和城市宜居程度進行遷移。在這樣的分權(quán)競爭經(jīng)濟系統(tǒng)中，我們發(fā)現(xiàn):
　　

3、 （一）當(dāng)城市經(jīng)濟體達到競爭均衡時候，地方政府生產(chǎn)用地投入占地方政府可供出讓的城市土地總量的比重與城市初始稟賦無關(guān)，且地方政府官員越是偏好經(jīng)濟增長，地方政府土地供給越偏向于生產(chǎn)用地。地方政府所收取的產(chǎn)出稅稅率越低，地方政府土地供給越偏向于住宅用地;
　　 （二）地方政府間開展經(jīng)濟增長競爭將會出現(xiàn)兩種效應(yīng):“競爭效應(yīng)(competition effects)”和“極化效應(yīng)(polarization effects)”?！案偁幮?yīng)

4、”使得地方政府土地供給更加偏向于生產(chǎn)用地。在勞動人口在城市間的分布保持不變的情況下，“競爭效應(yīng)”一般性地提升了城市房價水平;在勞動人口可以在城市間自由遷移的情況下，“極化效應(yīng)”拉大了城市間房價水平的差異程度。
　　 通過對中國35個大中城市1999-2010年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)的實證分析，運用面板協(xié)整檢驗和面板誤差修正模型方法，我們發(fā)現(xiàn)，住宅用地出讓均衡價格方面，住宅用地出讓價格與城市宜居性水平、人均可支配收入存在長期的均衡關(guān)系。且城市

5、宜居性水平每增加1％，將會帶來0.46％的住宅用地價格水平的上漲;人均可支配收入每增加1％，將會帶來1.37％的住宅用地價格水平上漲。土地供給均衡結(jié)構(gòu)方面，土地供給結(jié)構(gòu)（工業(yè)用地與住宅用地出讓面積之比）與地方政府經(jīng)濟增長偏好程度（工業(yè)用地出讓面積與單位土地工業(yè)增加值之比）存在長期的均衡關(guān)系。且地方政府經(jīng)濟增長偏好程度每增加1％，將會帶來0.414％的土地供給結(jié)構(gòu)的上漲。住宅用地出讓價格動態(tài)調(diào)整方面，滯后兩年的土地供給結(jié)構(gòu)增長率對住宅用地

6、價格增長率有著顯著的正向影響關(guān)系，土地供給結(jié)構(gòu)增長1％將會帶來兩年后住宅用地價格增長率0.08％的增長。而住宅用地出讓價格的均衡收斂不明顯。土地供給結(jié)構(gòu)動態(tài)調(diào)整方面，土地供給結(jié)構(gòu)增長率的變化主要顯著來自于自身的均衡調(diào)整過程，即土地出讓結(jié)構(gòu)向其均衡水平收斂的速度每年為1.993％，而住宅用地出讓價格和前期土地供給結(jié)構(gòu)增長率對其影響不顯著。
　　 這些理論研究和實證發(fā)現(xiàn)，對于理解中國政府土地出讓行為及其與城市間房價差異，具有一定的指