基于消費者視角的住宅估價研究——以揚州為例.pdf

1、揚州大學(xué)碩士論文II摘要房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，其在國名經(jīng)濟中所占比重之大，關(guān)聯(lián)行業(yè)之廣都是其他行業(yè)所難以企及的。住宅是我國房地產(chǎn)產(chǎn)品中的主要組成部分，住宅的價格波動對整個社會有著極大地影響。住宅是一種特殊的商品，它既有一般意義上的消費價值，亦有用于資產(chǎn)保值增值的投資價值，因此其價格的決定不像普通商品那樣簡單。作為一種消費品由市場供給與有效需求共同決定；作為一種投資品，升值預(yù)期與市場風險主宰其供求關(guān)系。同時住宅作為無法移動的商品，

2、其供求必然有著很強的地域特性，不同地域乃至于同地域不同區(qū)域都可能出現(xiàn)顯著的供求差異。對于住宅價格，不同于側(cè)重于政策視角的宏觀定價研究，而應(yīng)側(cè)重于消費者視角的微觀估價研究有著更為現(xiàn)實的意義，給予居民相應(yīng)住宅產(chǎn)品的交易參考價將可以改善住宅交易中消費者的不利地位。本文以揚州市的住宅價格為研究對象，首先界定了住宅的內(nèi)涵以及政府視角與消費者視角的區(qū)別，在此基礎(chǔ)上對揚州市住宅價格的影響因素進行了全面的分析；其次在特征價格模型的理論基礎(chǔ)之上，構(gòu)建了相

3、關(guān)指標的評價體系，對揚州市不同樓盤的住宅均價進行回歸分析，從而得到樓盤均價的估價模型；再次再根據(jù)樓盤均價進行修正從而得到單一住宅的估價；最后對隨機套房進行估價并與實際掛牌備案價比對驗證了本方法的實用性。本文驗證了區(qū)位因素對住宅價格的影響最為顯著，其次是物業(yè)管理水平，然后是建筑結(jié)構(gòu)，綠化水平影響度最小，容積率對住宅價格的影響不顯著，并且高價格住宅價格對各項因素的敏感程度均高于價格較低的住宅。關(guān)鍵詞：消費者住宅估價揚州大學(xué)碩士論文IV目錄摘

4、要IIAbstractIII1緒論111研究背景112論文研究的意義113研究揚州住宅市場的意義214研究綜述4141國外研究4142國內(nèi)研究515研究思路和內(nèi)容框架6151研究思路6152內(nèi)容框架6153論文擬解決的關(guān)鍵問題816本章小結(jié)82相關(guān)理論921住宅內(nèi)涵及特性9211住宅內(nèi)涵9212住宅特性922住宅定價方法綜述11221基于成本利潤的定價模式11222基于比較法的定價模式12223基于宏觀供求的定價模式13224基于微觀要