基于GIS的昆明市商品住宅價(jià)格分布規(guī)律研究.pdf

1、經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，商品住宅在多種綜合因素的影響下，價(jià)格的空間分布存在一定規(guī)律，如市中心價(jià)格比郊區(qū)價(jià)格高。但要對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格空間規(guī)律做出準(zhǔn)確的描述需要有力的數(shù)據(jù)和方法支撐。將GIS應(yīng)用于房價(jià)的研究，基于空間分析方法可以量化研究結(jié)果，深層探析房價(jià)空間分布規(guī)律，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)有借鑒意義。
　　本文以房地產(chǎn)價(jià)格的有關(guān)理論為指導(dǎo)，研究昆明市房地產(chǎn)價(jià)格空間分布規(guī)律。通過對(duì)昆明市2009-2010年的商品住宅價(jià)格進(jìn)行調(diào)查收集，運(yùn)用GIS空間插值技

2、術(shù)得出房價(jià)分布等值圖及三維模型。進(jìn)而分析昆明市商品住宅價(jià)格空間分布規(guī)律，探尋形成規(guī)律的動(dòng)力機(jī)制。研究的主要結(jié)論有：
　　昆明主城區(qū)商品房價(jià)格呈現(xiàn)多中心的房價(jià)空間格局，全市形成了市中心、世博板塊、滇池板塊的三個(gè)房價(jià)中心。價(jià)格隨中心呈橢圓狀、帶狀遞減，中心輻射區(qū)內(nèi)價(jià)格梯度大，超過輻射范圍價(jià)格呈現(xiàn)不規(guī)則變異。受歷史因素影響，城中村、舊小區(qū)的存在，中心與中心之間零星分布著低房價(jià)區(qū)。房價(jià)分布還存在明顯區(qū)域性，東北、西南區(qū)樓盤密集且房價(jià)較高，

3、西邊、東邊項(xiàng)目分散，且價(jià)格偏低。北市價(jià)格變化最為均勻。高收入人群集中居住在市中心和遠(yuǎn)離城市具有良好自然資源地帶。中等收入人群住宅在二環(huán)與三環(huán)之間。房價(jià)格局與交通方向具有一致性，但也存在負(fù)效應(yīng)。盤龍江對(duì)住宅價(jià)格影響不顯著。
　　昆明商品住宅價(jià)格空間分布受到建筑因素、區(qū)域因素和外部驅(qū)動(dòng)力的綜合影響。建筑因素體現(xiàn)住宅的原始價(jià)值。稀缺景觀資源、核心商圈、交通條件三個(gè)方面的區(qū)位因素對(duì)住宅價(jià)格有十分明顯的拉動(dòng)作用。消費(fèi)者、開發(fā)商、政府作為外部