基于商戶關系的購物中心商戶組合優(yōu)化研究.pdf

1、購物中心是商業(yè)房地產(chǎn)的一個重要類型,在滿足居民購物休閑消費需求,推動城市建設方面起著積極的作用。作為一種租賃型商業(yè)房地產(chǎn),購物中心的運營管理決定了其自身價值。國內外的研究結果表明,購物中心的運營管理的核心在于商戶組合。優(yōu)化商戶組合可以協(xié)調購物中心業(yè)主與商戶、商戶與商戶之間的利益關系,更好地為消費者提供一站式服務,最終使購物中心業(yè)主、商戶、消費者盡可能多地獲益。目前,我國購物中心商戶組合的研究還不多,具有中國商業(yè)特點商戶組合規(guī)律研究剛起步

2、,購物中心商戶組合優(yōu)化的方法研究尚欠缺。因此,本論文研究具有重要理論和現(xiàn)實意義。
　　 論文在綜述國內外相關研究文獻基礎上,首先對購物中心的商戶類型及各類型商戶的經(jīng)營特點進行了分析；比較分析和界定了商戶組合概念內涵；基于生物種群理論,提出了購物中心商戶間的三種關系,即競爭型商戶關系、依附型商戶關系及互利型商戶關系；針對不同商戶組合關系類型探討了其商戶組合優(yōu)化的理論基礎、核心內容、方法和模式等:
　　 (1)分析了競爭型商

3、戶的商圈擴大效應和價格競爭效應,從業(yè)種銷售規(guī)模、購物中心銷售規(guī)模和購物中心商圈規(guī)模三層面分析論證了競爭性商戶集聚的規(guī)模效應,運用邏輯斯蒂模型確定購物中心同業(yè)種競爭型商戶面積的合理分配區(qū)間,并以此作為線性規(guī)劃時的臨界值。探討了競爭型商戶的空間分布模式及其作用。
　　 (2)論證了互利型商戶組合的機理,研究了互利型商戶面積規(guī)模優(yōu)化和空間布局優(yōu)化的方法、規(guī)律和變化趨勢,特別對娛樂輔助型和娛樂支撐型購物中心商戶功能組合進行了深入論證。<

4、br>　　 (3)論證了根據(jù)等級規(guī)模劃分的主力商戶與非主力商戶之間存在著依附關系,探討了主力商戶和非主力商戶的空間分布模式；從主力商戶與非主力商戶的面積規(guī)模外部效應強度、商圈的市場狀況等角度構建和探討了主力商戶與非主力商戶的面積配比模型與關系。并對非主力商戶在租賃總面積不同條件下的面積分配展開研究。
　　 最后,根據(jù)商戶組合優(yōu)化的理論與方法,以業(yè)主租金最大化為目標構建了購物中心商戶組合綜合優(yōu)化的數(shù)學規(guī)劃模型。利用模型對上海來福