某項目開發(fā)投資課程設計

1、<p>　　工程項目投融資課程設計報告</p><p><b>　　某項目開發(fā)投資</b></p><p><b>　　分析設計</b></p><p><b>　　目錄</b></p><p><b>　　第一章總論1</b></p&

2、gt;<p>　　1. 1項目概況1</p><p>　　1. 2項目可行性研究的依據1</p><p>　　1. 3主要技術經濟指標1</p><p>　　1. 4本報告主要結論2</p><p>　　第二章項目投資與銷售收入測算1</p><p>　　2. 1項目投資估算1</p&

3、gt;<p>　　2. 2 分享成本估算2</p><p>　　2. 3項目的銷售預測2</p><p>　　第三章項目的財務分析4</p><p>　　3.1 項目資金投入與籌措計劃。4</p><p>　　3.2 項目現(xiàn)金流量分析5</p><p>　　3.3 項目利潤分析6</p

4、><p>　　3.4 項目的財務分析6</p><p>　　第四章項目的不確定性分析7</p><p>　　4.1 盈虧平衡分析7</p><p>　　4.2 敏感性分析7</p><p><b>　　附表9</b></p><p>　　附表一：投資與總成本費用估算

5、表9</p><p>　　附表二：銷售收入分期按比例估算表10</p><p>　　附表三：銷售稅金及附加估算表10</p><p>　　附表四：土地增值稅估算表11</p><p>　　附表五：投資計劃與資金籌措表11</p><p>　　附表六：借款還本付息表12</p><p>

6、;　　附表七：全部投資現(xiàn)金流量表12</p><p>　　附表八：自有資金現(xiàn)金流量表13</p><p>　　附表九：損益表13</p><p>　　附表十：項目資金來源于運用表14</p><p>　　附表十一：項目財務分析指標匯總14</p><p>　　附表十二：盈虧平衡分析15</p>

7、<p>　　附表十三：敏感性分析15</p><p><b>　　總論</b></p><p><b>　　1.1項目概況</b></p><p><b>　　項目地址： </b></p><p><b>　　項目業(yè)主： </b></p

8、><p><b>　　法人代表： </b></p><p>　　經營范圍：房地產開發(fā)，物業(yè)管理</p><p>　　目名稱:“STAR XIONG”</p><p><b>　　項</b></p><p>　　項目規(guī)模及內容：某房地產項目為18層高層住宅小區(qū)，總占地面積37296

9、平方米，總建筑面積189499平方米，其中高層住宅建筑面積154637平方米，小區(qū)商業(yè)配套面積17128平方米，地下車庫建筑面積17680平米，車位900個。</p><p>　　項目投資及資金結構：本項目開發(fā)商自有資金15000萬元，全部在期初投入，其余投資資金來源于銀行貸款（貸款利息按年利7.05%計算，按月計息，到期一次性還本付息）和銷售回收資金。</p><p>　　建設費用估算：

10、土地費用：土地成交價為8051.46萬元，前期工程費845.90萬元，基礎設施建設費1344.68萬元，建筑安裝工程費1500.77元/平米，建設單位管理費按建安工程費的2%估算，公共配套設施建設費570萬元，開發(fā)期間其他稅費：城市建設配套費按290元/平米征收，人防異地建設費取45元/平米，建筑工程質量安全監(jiān)督取建安工程費的0.8%，其他稅費按取建安工程費的0.1%，不可預見費按前述費用的5%估算。</p><p&

11、gt;　　本項目建設工期2年，2013年5月至2015年4月，土地費用在期初一次性投入，其他建設費用建設期間均勻投入。在銷售期2年，2014年5月至2016年4月。住宅售價7000.377元/平米，車庫售價8萬/個，銷售期為2年：前1年銷售50%；后1年銷售50%。商業(yè)物業(yè)售價16500.377元/平米，銷售期為2年，前1年銷售40%，后1年銷售60%，銷售費用按銷售收入的4.5%計列。</p><p>　　試編

12、制項目投資估算表、資金來源與運用表、銷售收入及銷售稅金估算表、全部投資現(xiàn)金流量表和自有資金現(xiàn)金流量表、損益表、還款付息表等財務基本報表、并進行項目敏感性分析（針對項目建安造價和銷售價格+10%變化）。</p><p>　　1.2主要技術經濟指標（表1-1）</p><p>　　主要的技術經濟指標 1-1</p><p>　　1.3 本報告主要結論</p>

13、;<p>　　本項目總投資55407.94萬元，開發(fā)建設總投資39820.08萬元，總成本費用為55407.94萬元，全部資金財務內部收益率稅前和稅后分別為32.16%和23.52%，稅前、稅后投資利潤率分別為35.68%和16.24%。稅前、稅后資本金內部收益率分別為158.75%和132.63%，其經濟效益非常好。</p><p>　　從項目的財務分析來看，項目稅前，稅后全部投資凈現(xiàn)值與稅后資本

14、金投資凈現(xiàn)值均大于零，內部收益率均大于基準收益率和貸款利率，且每年累計盈余資金大于零，故從盈利能力和償債能力分析來看，該項目都是可行的。</p><p>　　項目投資與銷售收入測算</p><p><b>　　2.1項目投資估算</b></p><p>　　該項目總投資由開發(fā)成本和開發(fā)費用構成，其中開發(fā)成本包括土地費用、前期工程費、基礎設施費、

15、建安工程費、公共配套費、建設單位管理費、開發(fā)期稅費以及不可預見費，而開發(fā)費用包括管理費用、銷售費用和財務費用。相關費用按照國家和重慶市相關指標以及本項目的具體規(guī)模特征，進行如下估算，詳見表2.1.</p><p>　　根據表2-1該項目的投資估算數(shù)據，該項目計劃總投資55407.94萬元，其中土地費用8051.46萬元，占總投資的14.5%，前期工程費用845.90萬元，占總投資的1.53%，基礎設施費1344.

16、68萬元，占總投資的2.4%，建筑安裝工程費28439.25萬元，占總投資的51.3%，公共配套費570.00萬元，占總投資的1.02%，建設單位管理費568.79萬元，占總投資的1.03%，開發(fā)期稅費6860.12 萬元，占總投資的12.4%，不可預見費343.01萬元，占總投資的0.6%，管理費1194.6萬元，占總投資的2.2%，銷售費7190.13萬元，占總投資的12.98%.財務費9438.15，占總投資的17.03%。<

17、;/p><p>　　2. 2 分享成本估算</p><p>　?。?）土地費用。土地費用主要包括土地出讓金、土地交易契稅等，根據重慶市國有土地使用權出讓金標準，可計算出該地塊的土地使用權出讓金為8051.46萬元，占總投資的14.5%。</p><p>　?。?）前期工程費。前期工程費主要包括勘察設計費和咨詢費，根據重慶市相關估算標準，勘察設計費按每平米土地面積20元計

18、算，為845.90萬元；咨詢費按建安成本的0.5%估算，即為142.2萬元。</p><p>　　（3）基礎設施費。根據項目相關數(shù)據，得基礎設施費1344.68萬元。</p><p>　　（4）建安工程費。按照重慶市估算標準，建安工程費按每平米1500.76元估算，總費用為28439.25萬元，占總成本費用的51.3%。</p><p>　?。?）公共配套費。此次項

19、目中公共配套費為570.00萬元</p><p>　?。?）建設單位管理費。根據建安工程費×2%，其中建安工程費為28439.25萬元，則建設單位管理費為568.79萬元。</p><p>　?。?）開發(fā)期稅費。開發(fā)期稅費包括異地人防費和其他稅費。異地人防費按照每平米建筑面積30元估算，其他稅費按照建安工程費的1%估算。</p><p>　?。?）不可預見

20、費，按開發(fā)期稅費的5%計算，343.01萬元，占總投資的0.6%</p><p>　?。?）開發(fā)費用。開發(fā)費用包括管理費用、銷售費用和財務費用，共計17822.88萬元，占總投資的32.17%。其中管理費用按照工程直接費用（（1）到（4）項之和）的3%估算，為1194.60萬元；銷售費用按照銷售收入的5%估算，為7190.13萬元；財務費用主要包括貸款的利息償還，為9438.15萬元。</p>&l

21、t;p>　　2. 3項目的銷售預測</p><p>　　2.3.1 項目的銷售收入預測</p><p>　　本項目的銷售分為兩期，第一期銷售一半的住宅和車位，以及40%的商業(yè)店鋪，余下的部分第二期銷售。按照市場情況，本項目的住宅價格擬定為每平米7000.376元，商業(yè)店鋪價格擬定為每平米16500.376元，車位價格為每個8.00萬元。具體銷售情況預測見下表：</p>

22、<p>　　本項目預測第一期銷售收入為69066.25萬元，第二期銷售收入為74736.43萬元，總銷售收入為143802.68萬元。其中住宅銷售收入為108251.72萬元，商鋪銷售收入為28350.96萬元，車位銷售收入為7200萬元。</p><p>　　2.3.2銷售稅金及附加預測</p><p>　　按照重慶市相關稅收標準，本項目需繳納的銷售稅金及附加包括營業(yè)稅、城市維

23、護建設稅、教育費附加、教育專項基金、防洪工程維護費、印花稅和交易管理費，共計57897.30萬元。按照項目的銷售情況，項目的銷售稅金及附加估算如下表：</p><p>　　2.3.3 土地增值稅的估算</p><p>　　根據項目的銷售收入以及項目的相關成本，可以估算出項目的土地增值稅，具體估算見下表：</p><p><b>　　項目的財務分析</

24、b></p><p><b>　　評價依據</b></p><p>　　《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》（第三版）（中國計劃出版社，2006年）</p><p>　　《民用建筑可行性研究與快速報價》（中國建筑工業(yè)出版社，2001年6月）</p><p>　　其他相關資料及國家政策規(guī)定</p><p

25、><b>　　評價原則</b></p><p>　　本項目經濟評價遵循以動態(tài)分析為主，靜態(tài)分析為輔；定量分析為主，定性分析為輔的基本原則；本項目經濟評價遵循效益與費用計算口徑一致的原則，在計算期內銷售價格及成本均不考慮通貨膨脹因素；為規(guī)避市場和經營風險，本項目經濟評價遵循謹慎性原則。</p><p>　　根據對項目的概況了解、投資估算分析和銷售預測，以及現(xiàn)有資料

26、的整合， 編制下列基本報表。</p><p>　　3.1 項目資金投入與籌措計劃</p><p>　　項目建設工期計劃為3年，即2011年7月至2014年6月，建設費用在建設期內均勻投入。銷售期為2年，即2013年1月至2014年12月。為方便計算，以下將整個建設銷售階段分為3期，即2011年7月到2013年1月為第一期，2013年1月到2013年12月為第二期，2014年1月到2014年

27、12月為第二期。</p><p>　　項目現(xiàn)金流量表分析是反映項目在一定周期內資金來源與資金運用途徑的重要財務報表，反映項目報告期現(xiàn)金流量狀況的全貌，能夠反映項目資金變動的原因及導致變動的重大財務事項，說明項目財務狀況變動的原因，是測定項目各部門財務狀況和財務效率的信息來源。根據對資金投入和籌措的分析編制下表：</p><p>　　項目資金籌措與運用表</p><p&g

28、t;　　資金平衡狀況是集中體現(xiàn)項目運營的自身平衡能力，是財務評價的重要依據。從上表中可以看到，該項目具有相當強的自身平衡能力和貸款償還能力。項目資本金足以用于土地費用，并且擁有部分項目資本金用于開發(fā)建設和作為銷售期的鋪地流動資金。項目貸款40407.94萬元，占總投資的72.9%，主要用于第一期的開發(fā)建設。由于該項目的資金回籠很快，預售收入可以償付第二期的建設費用，并且可以在兩年末還本付息。項目第一期初貸款43349.64萬元，期末一次

29、性還本息49891.09。項目借款還本付息情況見下表：</p><p><b>　　借款還本付息表</b></p><p>　　3.2 項目現(xiàn)金流量分析</p><p>　　項目現(xiàn)金流量表分析是反映項目在一定周期內資金來源與資金運用途徑的重要財務報表，反映項目現(xiàn)金流量狀況的全貌，能夠反映項目資金變動的原因及導致變動的重大財務事項，是測定項目財務

30、狀況和財務效率的信息來源。根據對資金投入和籌措的分析，編制項目現(xiàn)金流量表。</p><p><b>　　自有資金現(xiàn)金流量表</b></p><p>　　由以上二表可以看出，項目在第一期處于現(xiàn)金流出大于流入狀態(tài)，所以需要向銀行借貸140000萬元用以開發(fā)建設。而第二期和第三期都處于流入現(xiàn)金大于流出狀態(tài)，因而不需要再向銀行借款。</p><p>　

31、　3.3 項目利潤分析</p><p>　　項目銷售收入為143802.68萬元，扣除相關成本費用后的利潤總額為50170.79萬元，需要繳納33%的企業(yè)所得稅，稅后利潤為37637.09萬元，繳納盈余公積金之后，項目的可分配利潤為33873.38萬元，銷售利潤率為34.89%。具體的每一期的稅后利潤見下表：</p><p><b>　　項目的不確定性分析</b>&l

32、t;/p><p>　　項目的財務指標（內部收益率、投資利潤率、凈現(xiàn)值、利稅率）等的高低不能完全評價項目的好壞，對項目的評價需要考慮項目的投資風險，即投資的不確定性。根據項目的具體情況，現(xiàn)選取項目的盈虧平衡分析和敏感性分析來評價項目的風險情況。</p><p>　　4.1 盈虧平衡分析</p><p>　　盈虧平衡分析也稱為量本利分析、盈虧臨界分析和收支平衡分析，它是研究

33、房地產項目在一定時期內的開發(fā)數(shù)量、成本、稅金、利潤等因素之間的變化和平衡關系的一種分析方法。各種不確定因素的變化會影響投資方案的經濟效果，當這些因素的變化達到某一臨界值時，就會影響方案的取舍。盈虧平衡分析的目的就是找出這個臨界值，即盈虧平衡點，判斷項目對不確定性因素的承受能力并以此為基礎進行分析，盈虧平衡點的表達方式有很多種，包括房地產開發(fā)數(shù)量、單位建筑面積的可變成本等絕對指標和投資收益率等相對指標盈虧平衡分析可以分為線性盈虧分析和非線

34、性盈虧平衡分析。</p><p>　　由于本項目特點，現(xiàn)選取銷售率作為本項目的盈虧平衡分析點。</p><p>　　假設本項目的盈虧平衡銷售率為W</p><p>　　則其銷售收入為S=143802.68V，</p><p>　　銷售費用為C1=7190.13V， 銷售稅金及附加為C2=11576.11</p><p>

35、;　　則可變成本 CV=C1+C2</p><p>　　固定成本為項目的開發(fā)成本加管理費用加財務費用，即：</p><p>　　CF=39820.08+1194.60+ 9438.15=50452.83</p><p>　　所以總成本費用C=CF+CV=450452.83+18766.24V</p><p>　　設利潤為E，則有 E=S-C&

36、lt;/p><p>　　當盈虧平衡時：E=0, 則有：</p><p>　　E=S-C=143802.68V -（450452.83+18766.24V）=0</p><p><b>　　求得：V=59%</b></p><p><b>　　4.2 敏感性分析</b></p><p

37、>　　敏感性分析是指通過計算一個或多個不確定性因素的變化而導致項目經濟效果評價指標的變化幅度，判斷項目預期目標受各個不確定性因素變化的影響程度。房地產開發(fā)投資的敏感性分析，是分析和預測反映項目投資效益的經濟評價指標對主要變動因素變化的敏感程度。它的目的是在充分了解和掌握項目風險的情況下，考察項目承受風險的能力。</p><p>　　根據市場預測，開發(fā)成本項目中最可能發(fā)生波動的是建筑安裝工程費。因此，本項目敏

38、感性分析主要針對全部投資的評價指標（稅前稅后內部收益率），分別計算銷售價格上下波動5%、10%和建筑安裝工程費上下波動5%、10%時，對財務評價的影響。</p><p><b>　　敏感性分析</b></p><p>　　由上表可以看出，當項目建安成本變化在10%以內時，稅前稅后的內部收益率都在10%以內，而當項目建安成本變化在5%以內時，稅前稅后的內部收益率都在5%

39、以內；而當項目建安成本變化在10%以內時，稅前稅后的內部收益率都在5%以內；可見建安成本對總投資內部收益率的影響要大于銷售價格的影響。</p><p><b>　　附表</b></p><p>　　附表一：投資與總成本費用估算表</p><p>　　附表二：銷售收入分期按比例估算表</p><p>　　附表三：銷售稅金及

40、附加估算表</p><p>　　附表四：土地增值稅估算表</p><p>　　附表五：投資計劃與資金籌措表</p><p>　　附表六：借款還本付息表</p><p>　　附表七：全部投資現(xiàn)金流量表</p><p>　　附表八：自有資金現(xiàn)金流量表</p><p><b>　　附表九：損