某項(xiàng)目開發(fā)投資課程設(shè)計(jì)

1、<p>　　工程項(xiàng)目投融資課程設(shè)計(jì)報(bào)告</p><p><b>　　某項(xiàng)目開發(fā)投資</b></p><p><b>　　分析設(shè)計(jì)</b></p><p><b>　　目錄</b></p><p><b>　　第一章總論1</b></p&

2、gt;<p>　　1. 1項(xiàng)目概況1</p><p>　　1. 2項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)1</p><p>　　1. 3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1</p><p>　　1. 4本報(bào)告主要結(jié)論2</p><p>　　第二章項(xiàng)目投資與銷售收入測算1</p><p>　　2. 1項(xiàng)目投資估算1</p&

3、gt;<p>　　2. 2 分享成本估算2</p><p>　　2. 3項(xiàng)目的銷售預(yù)測2</p><p>　　第三章項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析4</p><p>　　3.1 項(xiàng)目資金投入與籌措計(jì)劃。4</p><p>　　3.2 項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析5</p><p>　　3.3 項(xiàng)目利潤分析6</p

4、><p>　　3.4 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析6</p><p>　　第四章項(xiàng)目的不確定性分析7</p><p>　　4.1 盈虧平衡分析7</p><p>　　4.2 敏感性分析7</p><p><b>　　附表9</b></p><p>　　附表一：投資與總成本費(fèi)用估算

5、表9</p><p>　　附表二：銷售收入分期按比例估算表10</p><p>　　附表三：銷售稅金及附加估算表10</p><p>　　附表四：土地增值稅估算表11</p><p>　　附表五：投資計(jì)劃與資金籌措表11</p><p>　　附表六：借款還本付息表12</p><p>

6、;　　附表七：全部投資現(xiàn)金流量表12</p><p>　　附表八：自有資金現(xiàn)金流量表13</p><p>　　附表九：損益表13</p><p>　　附表十：項(xiàng)目資金來源于運(yùn)用表14</p><p>　　附表十一：項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析指標(biāo)匯總14</p><p>　　附表十二：盈虧平衡分析15</p>

7、<p>　　附表十三：敏感性分析15</p><p><b>　　總論</b></p><p><b>　　1.1項(xiàng)目概況</b></p><p><b>　　項(xiàng)目地址： </b></p><p><b>　　項(xiàng)目業(yè)主： </b></p

8、><p><b>　　法人代表： </b></p><p>　　經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)，物業(yè)管理</p><p>　　目名稱:“STAR XIONG”</p><p><b>　　項(xiàng)</b></p><p>　　項(xiàng)目規(guī)模及內(nèi)容：某房地產(chǎn)項(xiàng)目為18層高層住宅小區(qū)，總占地面積37296

9、平方米，總建筑面積189499平方米，其中高層住宅建筑面積154637平方米，小區(qū)商業(yè)配套面積17128平方米，地下車庫建筑面積17680平米，車位900個(gè)。</p><p>　　項(xiàng)目投資及資金結(jié)構(gòu)：本項(xiàng)目開發(fā)商自有資金15000萬元，全部在期初投入，其余投資資金來源于銀行貸款（貸款利息按年利7.05%計(jì)算，按月計(jì)息，到期一次性還本付息）和銷售回收資金。</p><p>　　建設(shè)費(fèi)用估算：

10、土地費(fèi)用：土地成交價(jià)為8051.46萬元，前期工程費(fèi)845.90萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1344.68萬元，建筑安裝工程費(fèi)1500.77元/平米，建設(shè)單位管理費(fèi)按建安工程費(fèi)的2%估算，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)570萬元，開發(fā)期間其他稅費(fèi)：城市建設(shè)配套費(fèi)按290元/平米征收，人防異地建設(shè)費(fèi)取45元/平米，建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督取建安工程費(fèi)的0.8%，其他稅費(fèi)按取建安工程費(fèi)的0.1%，不可預(yù)見費(fèi)按前述費(fèi)用的5%估算。</p><p&

11、gt;　　本項(xiàng)目建設(shè)工期2年，2013年5月至2015年4月，土地費(fèi)用在期初一次性投入，其他建設(shè)費(fèi)用建設(shè)期間均勻投入。在銷售期2年，2014年5月至2016年4月。住宅售價(jià)7000.377元/平米，車庫售價(jià)8萬/個(gè)，銷售期為2年：前1年銷售50%；后1年銷售50%。商業(yè)物業(yè)售價(jià)16500.377元/平米，銷售期為2年，前1年銷售40%，后1年銷售60%，銷售費(fèi)用按銷售收入的4.5%計(jì)列。</p><p>　　試編

12、制項(xiàng)目投資估算表、資金來源與運(yùn)用表、銷售收入及銷售稅金估算表、全部投資現(xiàn)金流量表和自有資金現(xiàn)金流量表、損益表、還款付息表等財(cái)務(wù)基本報(bào)表、并進(jìn)行項(xiàng)目敏感性分析（針對項(xiàng)目建安造價(jià)和銷售價(jià)格+10%變化）。</p><p>　　1.2主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（表1-1）</p><p>　　主要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1-1</p><p>　　1.3 本報(bào)告主要結(jié)論</p>

13、;<p>　　本項(xiàng)目總投資55407.94萬元，開發(fā)建設(shè)總投資39820.08萬元，總成本費(fèi)用為55407.94萬元，全部資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率稅前和稅后分別為32.16%和23.52%，稅前、稅后投資利潤率分別為35.68%和16.24%。稅前、稅后資本金內(nèi)部收益率分別為158.75%和132.63%，其經(jīng)濟(jì)效益非常好。</p><p>　　從項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析來看，項(xiàng)目稅前，稅后全部投資凈現(xiàn)值與稅后資本

14、金投資凈現(xiàn)值均大于零，內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)收益率和貸款利率，且每年累計(jì)盈余資金大于零，故從盈利能力和償債能力分析來看，該項(xiàng)目都是可行的。</p><p>　　項(xiàng)目投資與銷售收入測算</p><p><b>　　2.1項(xiàng)目投資估算</b></p><p>　　該項(xiàng)目總投資由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成，其中開發(fā)成本包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、

15、建安工程費(fèi)、公共配套費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)以及不可預(yù)見費(fèi)，而開發(fā)費(fèi)用包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。相關(guān)費(fèi)用按照國家和重慶市相關(guān)指標(biāo)以及本項(xiàng)目的具體規(guī)模特征，進(jìn)行如下估算，詳見表2.1.</p><p>　　根據(jù)表2-1該項(xiàng)目的投資估算數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目計(jì)劃總投資55407.94萬元，其中土地費(fèi)用8051.46萬元，占總投資的14.5%，前期工程費(fèi)用845.90萬元，占總投資的1.53%，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1344.

16、68萬元，占總投資的2.4%，建筑安裝工程費(fèi)28439.25萬元，占總投資的51.3%，公共配套費(fèi)570.00萬元，占總投資的1.02%，建設(shè)單位管理費(fèi)568.79萬元，占總投資的1.03%，開發(fā)期稅費(fèi)6860.12 萬元，占總投資的12.4%，不可預(yù)見費(fèi)343.01萬元，占總投資的0.6%，管理費(fèi)1194.6萬元，占總投資的2.2%，銷售費(fèi)7190.13萬元，占總投資的12.98%.財(cái)務(wù)費(fèi)9438.15，占總投資的17.03%。<

17、;/p><p>　　2. 2 分享成本估算</p><p>　?。?）土地費(fèi)用。土地費(fèi)用主要包括土地出讓金、土地交易契稅等，根據(jù)重慶市國有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計(jì)算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金為8051.46萬元，占總投資的14.5%。</p><p>　?。?）前期工程費(fèi)。前期工程費(fèi)主要包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)和咨詢費(fèi)，根據(jù)重慶市相關(guān)估算標(biāo)準(zhǔn)，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按每平米土地面積20元計(jì)

18、算，為845.90萬元；咨詢費(fèi)按建安成本的0.5%估算，即為142.2萬元。</p><p>　　（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。根據(jù)項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)，得基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1344.68萬元。</p><p>　?。?）建安工程費(fèi)。按照重慶市估算標(biāo)準(zhǔn)，建安工程費(fèi)按每平米1500.76元估算，總費(fèi)用為28439.25萬元，占總成本費(fèi)用的51.3%。</p><p>　?。?）公共配套費(fèi)。此次項(xiàng)

19、目中公共配套費(fèi)為570.00萬元</p><p>　?。?）建設(shè)單位管理費(fèi)。根據(jù)建安工程費(fèi)×2%，其中建安工程費(fèi)為28439.25萬元，則建設(shè)單位管理費(fèi)為568.79萬元。</p><p>　?。?）開發(fā)期稅費(fèi)。開發(fā)期稅費(fèi)包括異地人防費(fèi)和其他稅費(fèi)。異地人防費(fèi)按照每平米建筑面積30元估算，其他稅費(fèi)按照建安工程費(fèi)的1%估算。</p><p>　?。?）不可預(yù)見

20、費(fèi)，按開發(fā)期稅費(fèi)的5%計(jì)算，343.01萬元，占總投資的0.6%</p><p>　?。?）開發(fā)費(fèi)用。開發(fā)費(fèi)用包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，共計(jì)17822.88萬元，占總投資的32.17%。其中管理費(fèi)用按照工程直接費(fèi)用（（1）到（4）項(xiàng)之和）的3%估算，為1194.60萬元；銷售費(fèi)用按照銷售收入的5%估算，為7190.13萬元；財(cái)務(wù)費(fèi)用主要包括貸款的利息償還，為9438.15萬元。</p>&l

21、t;p>　　2. 3項(xiàng)目的銷售預(yù)測</p><p>　　2.3.1 項(xiàng)目的銷售收入預(yù)測</p><p>　　本項(xiàng)目的銷售分為兩期，第一期銷售一半的住宅和車位，以及40%的商業(yè)店鋪，余下的部分第二期銷售。按照市場情況，本項(xiàng)目的住宅價(jià)格擬定為每平米7000.376元，商業(yè)店鋪價(jià)格擬定為每平米16500.376元，車位價(jià)格為每個(gè)8.00萬元。具體銷售情況預(yù)測見下表：</p>

22、<p>　　本項(xiàng)目預(yù)測第一期銷售收入為69066.25萬元，第二期銷售收入為74736.43萬元，總銷售收入為143802.68萬元。其中住宅銷售收入為108251.72萬元，商鋪銷售收入為28350.96萬元，車位銷售收入為7200萬元。</p><p>　　2.3.2銷售稅金及附加預(yù)測</p><p>　　按照重慶市相關(guān)稅收標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目需繳納的銷售稅金及附加包括營業(yè)稅、城市維

23、護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、教育專項(xiàng)基金、防洪工程維護(hù)費(fèi)、印花稅和交易管理費(fèi)，共計(jì)57897.30萬元。按照項(xiàng)目的銷售情況，項(xiàng)目的銷售稅金及附加估算如下表：</p><p>　　2.3.3 土地增值稅的估算</p><p>　　根據(jù)項(xiàng)目的銷售收入以及項(xiàng)目的相關(guān)成本，可以估算出項(xiàng)目的土地增值稅，具體估算見下表：</p><p><b>　　項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析</

24、b></p><p><b>　　評價(jià)依據(jù)</b></p><p>　　《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）（中國計(jì)劃出版社，2006年）</p><p>　　《民用建筑可行性研究與快速報(bào)價(jià)》（中國建筑工業(yè)出版社，2001年6月）</p><p>　　其他相關(guān)資料及國家政策規(guī)定</p><p

25、><b>　　評價(jià)原則</b></p><p>　　本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)遵循以動態(tài)分析為主，靜態(tài)分析為輔；定量分析為主，定性分析為輔的基本原則；本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)遵循效益與費(fèi)用計(jì)算口徑一致的原則，在計(jì)算期內(nèi)銷售價(jià)格及成本均不考慮通貨膨脹因素；為規(guī)避市場和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)遵循謹(jǐn)慎性原則。</p><p>　　根據(jù)對項(xiàng)目的概況了解、投資估算分析和銷售預(yù)測，以及現(xiàn)有資料

26、的整合， 編制下列基本報(bào)表。</p><p>　　3.1 項(xiàng)目資金投入與籌措計(jì)劃</p><p>　　項(xiàng)目建設(shè)工期計(jì)劃為3年，即2011年7月至2014年6月，建設(shè)費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。銷售期為2年，即2013年1月至2014年12月。為方便計(jì)算，以下將整個(gè)建設(shè)銷售階段分為3期，即2011年7月到2013年1月為第一期，2013年1月到2013年12月為第二期，2014年1月到2014年

27、12月為第二期。</p><p>　　項(xiàng)目現(xiàn)金流量表分析是反映項(xiàng)目在一定周期內(nèi)資金來源與資金運(yùn)用途徑的重要財(cái)務(wù)報(bào)表，反映項(xiàng)目報(bào)告期現(xiàn)金流量狀況的全貌，能夠反映項(xiàng)目資金變動的原因及導(dǎo)致變動的重大財(cái)務(wù)事項(xiàng)，說明項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況變動的原因，是測定項(xiàng)目各部門財(cái)務(wù)狀況和財(cái)務(wù)效率的信息來源。根據(jù)對資金投入和籌措的分析編制下表：</p><p>　　項(xiàng)目資金籌措與運(yùn)用表</p><p&g

28、t;　　資金平衡狀況是集中體現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營的自身平衡能力，是財(cái)務(wù)評價(jià)的重要依據(jù)。從上表中可以看到，該項(xiàng)目具有相當(dāng)強(qiáng)的自身平衡能力和貸款償還能力。項(xiàng)目資本金足以用于土地費(fèi)用，并且擁有部分項(xiàng)目資本金用于開發(fā)建設(shè)和作為銷售期的鋪地流動資金。項(xiàng)目貸款40407.94萬元，占總投資的72.9%，主要用于第一期的開發(fā)建設(shè)。由于該項(xiàng)目的資金回籠很快，預(yù)售收入可以償付第二期的建設(shè)費(fèi)用，并且可以在兩年末還本付息。項(xiàng)目第一期初貸款43349.64萬元，期末一次

29、性還本息49891.09。項(xiàng)目借款還本付息情況見下表：</p><p><b>　　借款還本付息表</b></p><p>　　3.2 項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析</p><p>　　項(xiàng)目現(xiàn)金流量表分析是反映項(xiàng)目在一定周期內(nèi)資金來源與資金運(yùn)用途徑的重要財(cái)務(wù)報(bào)表，反映項(xiàng)目現(xiàn)金流量狀況的全貌，能夠反映項(xiàng)目資金變動的原因及導(dǎo)致變動的重大財(cái)務(wù)事項(xiàng)，是測定項(xiàng)目財(cái)務(wù)

30、狀況和財(cái)務(wù)效率的信息來源。根據(jù)對資金投入和籌措的分析，編制項(xiàng)目現(xiàn)金流量表。</p><p><b>　　自有資金現(xiàn)金流量表</b></p><p>　　由以上二表可以看出，項(xiàng)目在第一期處于現(xiàn)金流出大于流入狀態(tài)，所以需要向銀行借貸140000萬元用以開發(fā)建設(shè)。而第二期和第三期都處于流入現(xiàn)金大于流出狀態(tài)，因而不需要再向銀行借款。</p><p>　

31、　3.3 項(xiàng)目利潤分析</p><p>　　項(xiàng)目銷售收入為143802.68萬元，扣除相關(guān)成本費(fèi)用后的利潤總額為50170.79萬元，需要繳納33%的企業(yè)所得稅，稅后利潤為37637.09萬元，繳納盈余公積金之后，項(xiàng)目的可分配利潤為33873.38萬元，銷售利潤率為34.89%。具體的每一期的稅后利潤見下表：</p><p><b>　　項(xiàng)目的不確定性分析</b>&l

32、t;/p><p>　　項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)（內(nèi)部收益率、投資利潤率、凈現(xiàn)值、利稅率）等的高低不能完全評價(jià)項(xiàng)目的好壞，對項(xiàng)目的評價(jià)需要考慮項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，即投資的不確定性。根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，現(xiàn)選取項(xiàng)目的盈虧平衡分析和敏感性分析來評價(jià)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)情況。</p><p>　　4.1 盈虧平衡分析</p><p>　　盈虧平衡分析也稱為量本利分析、盈虧臨界分析和收支平衡分析，它是研究

33、房地產(chǎn)項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)的開發(fā)數(shù)量、成本、稅金、利潤等因素之間的變化和平衡關(guān)系的一種分析方法。各種不確定因素的變化會影響投資方案的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時(shí)，就會影響方案的取舍。盈虧平衡分析的目的就是找出這個(gè)臨界值，即盈虧平衡點(diǎn)，判斷項(xiàng)目對不確定性因素的承受能力并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行分析，盈虧平衡點(diǎn)的表達(dá)方式有很多種，包括房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量、單位建筑面積的可變成本等絕對指標(biāo)和投資收益率等相對指標(biāo)盈虧平衡分析可以分為線性盈虧分析和非線

34、性盈虧平衡分析。</p><p>　　由于本項(xiàng)目特點(diǎn)，現(xiàn)選取銷售率作為本項(xiàng)目的盈虧平衡分析點(diǎn)。</p><p>　　假設(shè)本項(xiàng)目的盈虧平衡銷售率為W</p><p>　　則其銷售收入為S=143802.68V，</p><p>　　銷售費(fèi)用為C1=7190.13V， 銷售稅金及附加為C2=11576.11</p><p>

35、;　　則可變成本 CV=C1+C2</p><p>　　固定成本為項(xiàng)目的開發(fā)成本加管理費(fèi)用加財(cái)務(wù)費(fèi)用，即：</p><p>　　CF=39820.08+1194.60+ 9438.15=50452.83</p><p>　　所以總成本費(fèi)用C=CF+CV=450452.83+18766.24V</p><p>　　設(shè)利潤為E，則有 E=S-C&

36、lt;/p><p>　　當(dāng)盈虧平衡時(shí)：E=0, 則有：</p><p>　　E=S-C=143802.68V -（450452.83+18766.24V）=0</p><p><b>　　求得：V=59%</b></p><p><b>　　4.2 敏感性分析</b></p><p

37、>　　敏感性分析是指通過計(jì)算一個(gè)或多個(gè)不確定性因素的變化而導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評價(jià)指標(biāo)的變化幅度，判斷項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)受各個(gè)不確定性因素變化的影響程度。房地產(chǎn)開發(fā)投資的敏感性分析，是分析和預(yù)測反映項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)對主要變動因素變化的敏感程度。它的目的是在充分了解和掌握項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的情況下，考察項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)的能力。</p><p>　　根據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本項(xiàng)目中最可能發(fā)生波動的是建筑安裝工程費(fèi)。因此，本項(xiàng)目敏

38、感性分析主要針對全部投資的評價(jià)指標(biāo)（稅前稅后內(nèi)部收益率），分別計(jì)算銷售價(jià)格上下波動5%、10%和建筑安裝工程費(fèi)上下波動5%、10%時(shí)，對財(cái)務(wù)評價(jià)的影響。</p><p><b>　　敏感性分析</b></p><p>　　由上表可以看出，當(dāng)項(xiàng)目建安成本變化在10%以內(nèi)時(shí)，稅前稅后的內(nèi)部收益率都在10%以內(nèi)，而當(dāng)項(xiàng)目建安成本變化在5%以內(nèi)時(shí)，稅前稅后的內(nèi)部收益率都在5%

39、以內(nèi)；而當(dāng)項(xiàng)目建安成本變化在10%以內(nèi)時(shí)，稅前稅后的內(nèi)部收益率都在5%以內(nèi)；可見建安成本對總投資內(nèi)部收益率的影響要大于銷售價(jià)格的影響。</p><p><b>　　附表</b></p><p>　　附表一：投資與總成本費(fèi)用估算表</p><p>　　附表二：銷售收入分期按比例估算表</p><p>　　附表三：銷售稅金及

40、附加估算表</p><p>　　附表四：土地增值稅估算表</p><p>　　附表五：投資計(jì)劃與資金籌措表</p><p>　　附表六：借款還本付息表</p><p>　　附表七：全部投資現(xiàn)金流量表</p><p>　　附表八：自有資金現(xiàn)金流量表</p><p><b>　　附表九：損