房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程設(shè)計(jì)--小戶(hù)型住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、<p>　　建筑大學(xué)《市場(chǎng)調(diào)研》課程設(shè)計(jì)</p><p>　　題 目：長(zhǎng)春市房地產(chǎn)小戶(hù)型住宅市場(chǎng)</p><p><b>　　調(diào)研報(bào)告</b></p><p>　　學(xué) 院： 管理學(xué)院 </p><p>　　專(zhuān) 業(yè)： 工商管理111班 </p&g

2、t;<p>　　2013年6月24日——2013年6月28日</p><p><b>　　摘要：</b></p><p>　　在建筑規(guī)范上，小戶(hù)型產(chǎn)品沒(méi)有嚴(yán)格而又規(guī)范的概念，通常在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐中，業(yè)內(nèi)人士將套型面積控制在相對(duì)較小的戶(hù)型稱(chēng)之為小戶(hù)型，套型在一房或二房、建筑面積在30-70平米之間。小戶(hù)型通常面積取值較為緊湊，使用功能簡(jiǎn)單，但卻能滿(mǎn)足使用者

3、日常所需。</p><p>　　隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們對(duì)物業(yè)使用的多元化需要，開(kāi)發(fā)企業(yè)又將小戶(hù)型產(chǎn)品定位于不同的功能形態(tài)，分為了SOLO、SOHO、LOFT、 STUDIO等產(chǎn)品形態(tài)和推廣概念。</p><p>　　在城市化大進(jìn)程中，隨著土地資源和城市配套資源的日益稀缺和寶貴，小戶(hù)型產(chǎn)品幾乎是每一個(gè)省會(huì)級(jí)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)必須面臨的課題。在發(fā)達(dá)國(guó)家和城市，如新加坡、日本和香港等，“小戶(hù)型”基

4、本已成為市區(qū)人口密集范圍內(nèi)的主力產(chǎn)品；在中國(guó)的一線(xiàn)城市如北京、上海、廣州等，小戶(hù)型產(chǎn)品也方興未艾，發(fā)展空間非常明朗和廣闊。</p><p>　　圍繞上述的問(wèn)題，我們針對(duì)小戶(hù)型做專(zhuān)題研究，分別從市場(chǎng)供需、營(yíng)銷(xiāo)推廣、規(guī)劃及產(chǎn)品等方面展開(kāi)分析，以期給開(kāi)發(fā)企業(yè)及各業(yè)內(nèi)人士為將來(lái)小戶(hù)型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)探索以起拋磚引玉之用！</p><p><b>　　目錄 .</b></p>

5、;<p>　　調(diào)研的目的和方法……………….5</p><p>　　小戶(hù)型住宅市場(chǎng)分析…………….5</p><p>　　調(diào)研成果展示……………………..8</p><p>　　基于調(diào)研的建議………………….11</p><p>　　調(diào)研總結(jié)………………………… .12 </p><p>　　調(diào)研問(wèn)卷

6、附錄…………………….13</p><p><b>　　調(diào)研的目的和方法.</b></p><p>　　此次調(diào)研的目標(biāo)是針對(duì)長(zhǎng)春市小戶(hù)型進(jìn)行調(diào)研，目的是通過(guò)對(duì)長(zhǎng)春市小戶(hù)型市場(chǎng)的調(diào)查，為以后的小戶(hù)型開(kāi)發(fā)提供參考資料和決策依據(jù)。我們計(jì)劃采取問(wèn)卷調(diào)查和走訪兩種調(diào)查形式對(duì)長(zhǎng)春市潛在購(gòu)房者進(jìn)行調(diào)查，重點(diǎn)是了解購(gòu)房者的購(gòu)房意愿，戶(hù)型要求，價(jià)格的接受能力。</p>&

7、lt;p>　　小戶(hù)型住宅市場(chǎng)分析.</p><p>　　小戶(hù)型的產(chǎn)生和發(fā)展其實(shí)是和城市人口結(jié)構(gòu)和狀態(tài)的變化息息相關(guān)的,外來(lái)人口、本地年輕人群、年輕(老)家庭是小戶(hù)型的主要需求者,一個(gè)成功的制造商應(yīng)當(dāng)具備城市中心、交通要道、成熟的街區(qū)環(huán)境等必備要素。具體必備條件如下:</p><p>　　l)小戶(hù)型熱銷(xiāo)都出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū),而且這些地區(qū)的土地資源相當(dāng)稀缺。</p>&l

8、t;p>　　2) 人地理位置優(yōu)越,交通十分便捷,位于城市中心或者繁華大商圈內(nèi)。</p><p>　　3)周邊配套相當(dāng)齊備,休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、健身,可以滿(mǎn)足生活多方位的需求。</p><p>　　4)戶(hù)內(nèi)全套精裝修、首層公寓式大堂,整體櫥柜、整體浴室,寬帶接入,空間設(shè)計(jì)富有時(shí)代氣息。</p><p>　　5)低總價(jià)(相對(duì)于同地區(qū)大戶(hù)型而言)。</p>

9、<p>　　在房地產(chǎn)內(nèi),小戶(hù)型被多數(shù)人看作是一種過(guò)渡產(chǎn)品,長(zhǎng)期以來(lái)很多人對(duì)小戶(hù)型的認(rèn)識(shí)只停留在表面,得小戶(hù)型產(chǎn)品的居住功能更是充滿(mǎn)質(zhì)疑,然而時(shí)至今日,小戶(hù)型產(chǎn)品豐富多樣,功能不斷完善,諸多小戶(hù)型在提高其使用率、性?xún)r(jià)比、居住舒適度的同時(shí),其健康住宅的標(biāo)準(zhǔn)在一定程度上也得到提高,小產(chǎn)型產(chǎn)品的這些變化,引起了小戶(hù)型買(mǎi)家極大的關(guān)注,這就意味著,小戶(hù)型產(chǎn)品在真正意義上的到升級(jí)和升華。選擇小戶(hù)型并不是錢(qián)的問(wèn)題,而是選擇一種生活方式,方

10、便、快捷、時(shí)尚、優(yōu)雅的生活方式。各式各樣小戶(hù)型的住房主要可針以下人群:</p><p>　　l)單身貴族:小戶(hù)型是一個(gè)漂泊中人暫時(shí)的家,沒(méi)有牽掛,不必花太大的精力去打理它。</p><p>　　2)新婚夫婦:不想太貴,買(mǎi)得起就行;不想太大,住得下就行:不想方豪華,精致舒服就行。因此,小戶(hù)型是我們理想的居家選擇。</p><p>　　3)外地客商:住酒店,不劃算,更不

11、方便,出差在外,說(shuō)長(zhǎng)不長(zhǎng)說(shuō)短不短,酒店式小戶(hù)型公寓最理想,住起方便,轉(zhuǎn)手容易,一舉多得。</p><p>　　4)創(chuàng)業(yè)型公司:新型創(chuàng)業(yè)企業(yè),公司不大,空間也不需大大,小戶(hù)型,成本不高,環(huán)境不差,關(guān)鍵是辦公居住兩相宜。</p><p>　　5)投資者:小戶(hù)型總價(jià)低、首付低、月供少,投資成本也就低;投資回報(bào)率高,增值潛力大,風(fēng)險(xiǎn)小,收益還穩(wěn)定,不過(guò)關(guān)鍵得選好目標(biāo)。</p><

12、;p>　　6)租房者;小戶(hù)型,低月供,價(jià)格同租房差不多,但住完了,房子別人的;自己買(mǎi)房,住完了,房子還是自己的。所以哪個(gè)更好,也就不用說(shuō)了。</p><p>　　7)上班族:將此作為第二居住所或臨時(shí)居住所,上下班回家,難以忍受擁擠的交通,而且因行業(yè)關(guān)系,加班是常事,所以喲套就近的居所,還可贏得更多的休息時(shí)間。</p><p>　　8)老年人:年紀(jì)大了,想換個(gè)清靜的環(huán)境,也不想子女麻煩

13、,環(huán)境好點(diǎn),方便點(diǎn)就行,要不了多大。</p><p><b>　　三、調(diào)查成果展示.</b></p><p>　　通過(guò)五天的問(wèn)卷調(diào)查，小組成員圓滿(mǎn)完成任務(wù)。其中，共發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷1000份，回收有效問(wèn)卷800份，廢卷處理200份，有效率80%，我們對(duì)調(diào)查問(wèn)卷進(jìn)行了總結(jié)，得出了以下結(jié)論：</p><p><b>　　l)投資低齡化。<

14、;/b></p><p>　　隨著投資市場(chǎng)的日益發(fā)展,投資群體也日間年輕化。與往年投資客中中老年占相當(dāng)大比例的情況有所不同,在商業(yè)地產(chǎn)節(jié)上,25-29歲人群所占比例最大,25.49%.</p><p>　　其次為30-34歲群體,占20.39%。30歲以下的投資者占到了近60%,可見(jiàn),重慶的“黃金消費(fèi)群” 集中在此年齡段。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這是一個(gè)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。</p>

15、<p><b>　　2)小戶(hù)型走俏市場(chǎng)</b></p><p>　　投資大戶(hù)型還是小戶(hù)型,這是個(gè)敏感話(huà)題。統(tǒng)計(jì)調(diào)查顯示,重慶買(mǎi)家中傾向于購(gòu)買(mǎi)10-40間小鋪面的占60.68%。可能是因?yàn)榇祟?lèi)商鋪投資總額低、資金壓力小,轉(zhuǎn)讓和出租都較容易,所以較受追捧。目前3000-10000 元間的商鋪接受者最多,達(dá)59.95%。但根據(jù)經(jīng)驗(yàn),此類(lèi)調(diào)查被訪者一般對(duì)此問(wèn)題的回答都比較保守,通常他們的答

16、案與心中的底線(xiàn)仍有百分之二三十的保留。由此可知,目前乃至今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段的一段時(shí)間理,價(jià)格在5000-15000元間的鋪面將最受買(mǎi)家的歡迎。而總價(jià)于上面的單價(jià)相對(duì)應(yīng),重慶的買(mǎi)家能夠承受的價(jià)格大多也在10-40 萬(wàn)元間,達(dá)67.61%。這說(shuō)明重慶買(mǎi)家選擇商鋪仍?xún)A向于面積較小,總價(jià)較低的類(lèi)型。</p><p><b>　　3)按揭方式流行</b></p><p>　　在被

17、調(diào)查人群中,有近70%的人選擇了采取按揭形式付款,并且有超過(guò)半數(shù)的人選擇了10萬(wàn)元以下的首期款,10年的按揭年限,月供在1000-2000元左右最佳。許多投資者表示,以按揭作為付款方式,主要是希望首付及月供都不要太多,這于現(xiàn)在按揭利率為歷史新低有關(guān)。所以很多買(mǎi)家都愿意將按揭款項(xiàng)及年限加大,保留更多現(xiàn)金在手作為生意營(yíng)運(yùn)的流動(dòng)資金。</p><p>　　4)固定返租頗受質(zhì)疑</p><p>　

18、　從調(diào)查中我們不難看出,重慶買(mǎi)家對(duì)目前市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商所做的代租代管的承諾仍不十分信任。大多數(shù)人對(duì)此種承諾持懷疑態(tài)度:有55.37%的買(mǎi)家要看情況決定是否讓開(kāi)發(fā)商提供代祖代管,67%的買(mǎi)家對(duì)開(kāi)發(fā)商返租承諾的信任取決于鋪位和開(kāi)發(fā)商的具體情況。甚至有16%的人直接表示,不需要開(kāi)發(fā)商提供代租代管,不相信開(kāi)發(fā)商所做的詞鐘承諾寧愿自己經(jīng)營(yíng)。這一方面反映了重慶買(mǎi)家目前投資心態(tài)仍然較保守外;另一方面也說(shuō)明以前很多開(kāi)發(fā)商在提供代租代管的服務(wù)方面沒(méi)有忠實(shí)兌現(xiàn)

19、當(dāng)初所作的承諾,導(dǎo)致信任度不高。小戶(hù)型房產(chǎn)作為一類(lèi)特殊的商品,同樣也要接受市場(chǎng)杠桿的調(diào)節(jié),受供求需求關(guān)系的影響。未來(lái)的小戶(hù)型走向,高端市場(chǎng)和黃金地段已經(jīng)逐漸趨于飽和,而中端市場(chǎng)還有很大的空間。大致面積為64-90 平方米,實(shí)用、緊湊的戶(hù)型將會(huì)取代小戶(hù)型,成為未來(lái)一段時(shí)間理的主流。</p><p>　　四、基于調(diào)研的建議.</p><p>　　當(dāng)前房?jī)r(jià)高是所有年輕人面臨的問(wèn)題，他們大多剛從大

20、學(xué)畢業(yè)或畢業(yè)不久，相對(duì)于大戶(hù)型商品房，小戶(hù)型對(duì)他們更具吸引力和實(shí)際性。小戶(hù)型具有總價(jià)低、月供低的優(yōu)勢(shì)，對(duì)儲(chǔ)蓄相對(duì)較少的年輕人來(lái)說(shuō)，是很好的選擇。對(duì)于這一上班族，房屋開(kāi)發(fā)時(shí)必須考慮交通問(wèn)題，房屋的設(shè)計(jì)也要符合年輕人的審美觀，還需具備實(shí)用性；另外，戶(hù)型的另一消費(fèi)群體是退休的老年人，他們需要一處養(yǎng)老住所，但面積不需太大，但對(duì)環(huán)境和和房屋舒適度有較高的要求。</p><p>　　針對(duì)這些問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不妨從這些角度出

21、發(fā)設(shè)計(jì)小戶(hù)型商品房。</p><p>　　1、付款采用較靈活的方式?？紤]到年輕人支付能力，可以適當(dāng)降低首付標(biāo)準(zhǔn)，延長(zhǎng)付款期限。</p><p>　　2、交通對(duì)上班族影響很大，所以開(kāi)發(fā)時(shí)要聯(lián)系消費(fèi)群體的生活和工作的聯(lián)系，以便利的交通優(yōu)勢(shì)吸引消費(fèi)者，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。 </p>

22、<p>　　3、戶(hù)型和小區(qū)設(shè)計(jì)應(yīng)以實(shí)用和便利為原則。因?yàn)樗鎸?duì)的購(gòu)買(mǎi)者不是高收入群體，所以應(yīng)避免奢華，盡力提高性?xún)r(jià)比。</p><p>　　4、針對(duì)老年群體的房屋設(shè)計(jì)，應(yīng)考慮到養(yǎng)老和健康生活的因素，選址不需在繁華地段，而應(yīng)力求較好的環(huán)境，兼顧便利，以方便生活為宗旨。</p><p><b>　　五、調(diào)研總結(jié).</b></p><p&g

23、t;　　小戶(hù)型相對(duì)于大戶(hù)型而言，消費(fèi)層面更廣，相對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)也小。而且據(jù)調(diào)查，長(zhǎng)春有8.5%的人沒(méi)有自己的房子，其中包括大量外地來(lái)渝的做生意者，還有長(zhǎng)春的新增加人口和新增加的公司。另外，家庭結(jié)構(gòu)的細(xì)分化是小戶(hù)型存在大量市場(chǎng)的重要原因，類(lèi)似以前那樣的大家庭住在一起的少了，大多是年輕夫婦住在一起；同時(shí)老齡化時(shí)代開(kāi)始來(lái)臨，這兩類(lèi)人是小戶(hù)型市場(chǎng)的主力。消費(fèi)需求也就成為開(kāi)發(fā)小戶(hù)型的根本動(dòng)力。 </p><p>　　小戶(hù)型的設(shè)

24、計(jì)難度較高，戶(hù)數(shù)增多很容易造成相互干擾。小戶(hù)型開(kāi)發(fā)成本要高些，從 單 位 面 積 來(lái) 看，同 樣 標(biāo)準(zhǔn)層面積，做小戶(hù)型和大戶(hù)型，面積相差10至15％，小戶(hù)型的土地分?jǐn)偝杀颈却髴?hù)型高；小戶(hù)型墻多，管線(xiàn)多，這比大戶(hù)型又多了些土建成本。小戶(hù)型回籠資金慢，小戶(hù)型套數(shù)太多，對(duì)物業(yè)管理也很成問(wèn)題。</p><p>　　長(zhǎng)春小戶(hù)型的大量出現(xiàn)，引起了社會(huì)的關(guān)注。很多人認(rèn)為，小戶(hù)型這種過(guò)度性產(chǎn)品存在各種缺陷，不宜過(guò)多開(kāi)發(fā)。但是，

25、據(jù)有關(guān)調(diào)查資料顯示在接受調(diào)查的群體中，占總數(shù)72.13%的消費(fèi)者準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型。這一調(diào)查結(jié)果表明，小戶(hù)型的市場(chǎng)發(fā)展空間仍然很大。</p><p><b>　　六、調(diào)研問(wèn)卷附錄.</b></p><p>　　長(zhǎng)春市小戶(hù)市場(chǎng)消費(fèi)者調(diào)查問(wèn)卷</p><p>　　2013新政頻頻調(diào)控下的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了新格局、新競(jìng)爭(zhēng)、新機(jī)遇，在此攜手廣大市民共建房地

26、產(chǎn)和諧市場(chǎng)，為您提供至誠(chéng)服務(wù)！</p><p>　　對(duì)您的稱(chēng)謂： （先生/女士） 聯(lián)系電話(huà): </p><p>　　一、受訪客戶(hù)背景資料 </p><p>　　請(qǐng)問(wèn)您的職業(yè)是？ .教師（）業(yè)單位（）公司高管（）其他（）</p><p>　　請(qǐng)問(wèn)您的最高學(xué)歷是？ 博士及其以上（ ）；碩士（） 大專(zhuān)以下（ ）

27、；大專(zhuān)</p><p>　　請(qǐng)問(wèn)您的年齡是？20——30（）30-40（）40-50（）50-60（）</p><p>　　您目前的居住條件是？ 出租房（ ）；自購(gòu)商品房（ ）；經(jīng)濟(jì)實(shí)用房（ ）；單位福利分房（ ） </p><p>　　您購(gòu)房的目的是？出租（）自?。ǎ┩顿Y（）為兒女（） </p><p>　　您目前住房的面積有多大？

28、 70平米以下（ ）；71—90平米（ ）；91—110平米（ ）131—150平米（ ）； </p><p>　　您目前的家庭月總收入是？ 2001—3000元（ ）；3001—4000元（ ）； 4001—5000元（ ）；5001—10000元（ ）； </p><p>　　您一般是通過(guò)什么途徑與渠道獲得房地產(chǎn)方面的信息？ 戶(hù)外廣告/路牌（ ）； 展覽會(huì)（ ）；朋友/親人

29、傳播（ ）其它（ ）； </p><p><b>　　二、購(gòu)房計(jì)劃 </b></p><p>　　您計(jì)劃在幾年內(nèi)購(gòu)房：半年（ ）；1年（ ）；；3--5年（ ）；5年（ ）； </p><p>　　您計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)的住房類(lèi)型是？ 高層（15層以上）（ ）；小高層（9-15層） （ ）；多層（ ）； 其它（ ）；底層（）</p>

30、<p>　　您計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)多大面積的住房？ 60—80平米（ ）； 80—100平方米（ ）；100--130平方米（ ）； 150平方米以上（ ）； </p><p>　　您計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)幾房的住房 1房1廳（ ）；2房（ ）；3房（ ）；復(fù)式及其他（ ）； </p><p>　　您能接受的房屋單價(jià)是？ 2900--4000元以上/平方米（ ）；4000--5000元/平

31、方米（ ）； 5000——6000元以上/平方米（）6000元以上（）</p><p>　　您理想的房屋總價(jià)（單位：萬(wàn)元/套） 25—35萬(wàn)元/套（ ）；35—45萬(wàn)元/套（ ）；45—55萬(wàn)元/套（）55萬(wàn)元以上</p><p>　　您想選擇的付款方式是？ 一次付清（ ）；分期付款（ ）；按揭（ ）； </p><p>　　購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，哪一位家庭成

32、員的意見(jiàn)對(duì)您最重要？ 配偶（ ）；父母（ ）； 子女（ ）；其他（ ）； </p><p>　　購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，除了家庭成員的意見(jiàn)外，還會(huì)征求其他哪些人員的意見(jiàn)？（多選） 同事（ ）；有買(mǎi)房經(jīng)驗(yàn)的朋友（ ）； 在房地產(chǎn)行業(yè)工作的朋友（ ）； </p><p>　　您認(rèn)為未來(lái)兩年的房?jī)r(jià)將如何變化？ 跌（ ）；不變（ ）；升（ ）； 三、功能設(shè)計(jì)要求 </p>&l

33、t;p>　　您喜歡哪一種顏色的住宅外墻？ 白色（ ）；藍(lán)色（ ）；紅色（ ）；其他（） </p><p>　　您喜歡哪一種外墻裝修材料？ 馬賽克（ ）；涂料（ ）；面磚（ ）； 其他（ ）； </p><p><b>　　您喜歡哪一種建筑？</b></p><p>　　板式（ ）；蝶式（ ）；點(diǎn)式（ ）；其他（ ）； &l