【廣告策劃-ppt】2011年toyota市場活動(dòng)計(jì)劃

1、2011年市場部計(jì)劃1市場部概述2011年計(jì)劃目的：將市場部工作，與其他各個(gè)部門工作相結(jié)合，為各部門提供所需的市場部支持！將市場部活動(dòng)利潤，設(shè)定為部門最關(guān)鍵考核標(biāo)準(zhǔn)！將全年市場費(fèi)用、廣宣資源、統(tǒng)一安排，優(yōu)化利用！市場部執(zhí)行流程：市場部從各個(gè)部門搜集需求信息，將需求和整體市場安排通過會(huì)議與同事溝通。形成可行性方案后，再與相關(guān)部門開會(huì)溝通、修正，最終提前一周開始執(zhí)行。市場部工作內(nèi)容：策劃方案提出討論制作物料、廣告公司協(xié)調(diào)、相關(guān)媒體協(xié)調(diào)，活動(dòng)

2、中協(xié)助、結(jié)束后的票務(wù)工作網(wǎng)絡(luò)信息監(jiān)控更新、文案撰寫、表格制定、活動(dòng)中協(xié)助禮品、結(jié)束中、后財(cái)務(wù)工作FTMS活動(dòng)的執(zhí)行2一、汽車展示參加由盤錦媒體舉辦的區(qū)域性車展，增加曝光率，提高盤錦利星豐田的知名度，加強(qiáng)對利星豐田汽車的認(rèn)識，增加和促進(jìn)銷售量。如:盤錦日報(bào)車展等。2011年工作中的重點(diǎn)2010活動(dòng)計(jì)劃分類告知式營銷3二、店頭促銷通過活動(dòng)吸引眼球，提高知名度；提高進(jìn)店量，增加展廳人氣；增加成交率，提升銷量；加強(qiáng)與客戶溝通，提升企業(yè)形象；利用

3、其它行業(yè)優(yōu)勢，拓展銷售渠道。4三、試乘試駕通過試駕活動(dòng)（結(jié)合新車上市），提升進(jìn)店量，讓客戶體驗(yàn)車輛的動(dòng)態(tài)特性，加深對盤錦利星豐田車的認(rèn)同，增強(qiáng)客戶購買信心，提升盤錦利星豐田店銷量。5四、車主活動(dòng)幫助客戶熟悉產(chǎn)品，增加對盤錦利星豐田的好感和信任度；加強(qiáng)與已購車客戶的交流，增強(qiáng)客戶對盤錦利星豐田的忠誠度，協(xié)助服務(wù)部與客服部維系客戶群體；具有針對性的開展公關(guān)促銷活動(dòng)，提升形象，促進(jìn)銷售。6通過瞬間媒體（電臺(tái)）與長效媒體（報(bào)紙）以戶外廣告LED

4、大屏幕的傳播，可增加廣告?zhèn)鞑サ膹V宣度，廣告覆蓋面大，潛在消費(fèi)者接觸廣告的面與次數(shù)增多，隨之對盤錦利星豐田的注意度，記憶度，了解度就越高。7遼河晚報(bào)理由:盤錦地區(qū)發(fā)行量最大的報(bào)紙效果:不定期的促銷宣傳，增加來電及來店量盤山人民廣播盤錦生活?yuàn)蕵窂V播理由:盤錦地區(qū)收聽率最高的波段效果:定期的促銷宣傳，增加來電及來店量天潤傳媒（LED）理由：LED顯示屏所立之處為盤錦最繁華、車流量最大的地方效果：品牌形象及店面宣傳、針對有車想換車人群8渲染氛圍

5、9102011年17月前期活動(dòng)內(nèi)容1月2月單店活動(dòng)3月4月5月6月元旦新年大派送周周抽大獎(jiǎng)RAV4春節(jié)春節(jié)春囍來利星豐田喜上喜皇冠婦女節(jié)三八婦女節(jié)做最魅力的知性女人中小型轎車大型車展低碳減排節(jié)能環(huán)保全車系五一汽車嘉年華多重驚喜等著您！根據(jù)配車而定快樂童心六一樂翻天車主自駕游愛車養(yǎng)護(hù)課堂協(xié)力會(huì)活動(dòng)（2010年協(xié)力會(huì)具體活動(dòng)，另行通知）112011年712月前期活動(dòng)內(nèi)容7月8月9月10月11月12月單品促銷（重點(diǎn)車型或針對配車而定）國家公務(wù)

6、員購車大優(yōu)惠，貸款0利率銳志大型車展全車系十一真情購車大抽獎(jiǎng)（豐田重點(diǎn)車型）車主自駕游利星豐田約“惠”感恩節(jié)，四重大禮送不停！1.年底促銷“豐田威馳十一月震撼出清”愛車養(yǎng)護(hù)課堂協(xié)力會(huì)活動(dòng)（2010年協(xié)力會(huì)具體活動(dòng)，另行通知）單店活動(dòng)12各節(jié)點(diǎn)具體市場活動(dòng)13全程策劃中各節(jié)點(diǎn)市場活動(dòng)新年購車節(jié)——“新年大派送，周周抽大獎(jiǎng)活動(dòng)形式：針對車主和來賓的活動(dòng)，加強(qiáng)與客戶之間的溝通，提升服務(wù)的品質(zhì)，向來賓展示了利星豐田的品牌與風(fēng)采，增加服務(wù)的美譽(yù)度

7、與口碑也是在2010的尾聲達(dá)成銷售的高峰。活動(dòng)時(shí)間：2011.1.1—1.30活動(dòng)地點(diǎn)：利星豐田展廳促銷車型：RAV4目標(biāo)客戶：A卡客戶，意向人群及車主宣傳方式：店頭宣傳媒體宣傳媒體宣傳：FM97.1：3000.00FM93.9:600.00遼河晚報(bào)：3500一期（剩余廣告費(fèi)）物料費(fèi)用：彩虹門、室內(nèi)條幅、海報(bào)宣傳、獎(jiǎng)品及展廳布置共計(jì)1000元整費(fèi)用預(yù)計(jì)：4600.00一月份：店頭促銷：新年購車節(jié)“新年大派送，周周抽大獎(jiǎng)”二、愛車養(yǎng)護(hù)課堂

8、（服務(wù)部）14全程策劃中各節(jié)點(diǎn)市場活動(dòng)二月份：春節(jié)促銷春節(jié)春喜來利星豐田喜上喜春節(jié)春喜，來利星豐田喜上喜活動(dòng)時(shí)間：2011.2.152011.2.30活動(dòng)形式：“皇冠”汽車尊貴的地位早已在車迷心中扎根。注入了全新設(shè)計(jì)理念的新皇冠更是不負(fù)眾望，再次聚焦車迷們的眼球，新年之際為了回饋廣大愛好皇冠的車主們，特為來店購皇冠的新老車主們享受店內(nèi)活動(dòng)，享三重好禮：購車送1000元油卡、送500元保養(yǎng)券、贈(zèng)送冬日必備溫暖坐墊套裝組；活動(dòng)地點(diǎn)：利星豐田

9、展廳促銷車型：利星豐田皇冠目標(biāo)客戶：通過媒體宣傳到店客戶及A卡、老客戶等特定人群；宣傳方式：媒體宣傳店頭宣傳展廳布置：豐田展廳紅燈高掛，金橘招福?；顒?dòng)內(nèi)容：客戶訂車購車，購車享三重好禮；媒體宣傳：FM97.13000（重復(fù)）遼河晚報(bào)1期（剩余廣告費(fèi)）短信通知：200.00（3000條）物料費(fèi)：1000.00費(fèi)用預(yù)算：4200.00二、RAV4愛車養(yǎng)護(hù)課堂（服務(wù)部）15全程策劃中各節(jié)點(diǎn)市場活動(dòng)三月份：三八婦女節(jié)做最魅力的知性女人（與瀾典名

10、尊合作）三八婦女節(jié)做最魅力的知性女人活動(dòng)時(shí)間：20103.1——3.7活動(dòng)地點(diǎn)：利星豐田展廳活動(dòng)對象：盤錦瀾典名尊VIP會(huì)員及豐田女車主（必須為女性本人和男性會(huì)員的愛人），18周歲以上女性；活動(dòng)目的：本次盤錦利星豐田與籣典名尊聯(lián)合搭建的互動(dòng)平臺(tái)，雙方互相支持，將本次活動(dòng)順利的完成，以雙方共贏為目的，以再次奠定利星豐田在盤錦的品牌形象和地位；活動(dòng)形式：品牌宣傳；宣傳方式：短信、電話、網(wǎng)絡(luò)、媒體宣傳：FM97.1:2000.00FM93.9

11、單品宣傳：600.00物料制作2000.00（雙方各執(zhí)50%）短信費(fèi)用：200.00其他費(fèi)用：1200.00禮品：庫存費(fèi)用預(yù)算：5000.00二、卡羅拉、威馳、花冠、愛車養(yǎng)護(hù)課堂16全程策劃中各節(jié)點(diǎn)市場活動(dòng)四月份：大型車展四月份：大型車展（遼河晚報(bào)）活動(dòng)時(shí)間：4.94.11活動(dòng)人群：通過媒體宣傳及流動(dòng)量人口和店內(nèi)提前通知的A卡客戶活動(dòng)地點(diǎn)：遼河文化廣場促銷車型：全系活動(dòng)目的：一年一度的春季車展，對自己的新車做發(fā)布展示，結(jié)合春季車展的時(shí)間

12、段及人氣，一方面滿足人們對豐田品牌車的了解，一方面借助顧客對汽車的關(guān)注度帶動(dòng)整個(gè)賣場的人氣氛圍，最終是為了達(dá)成春季車展的銷售量以增加創(chuàng)收份額。物料準(zhǔn)備：確認(rèn)展車、宣傳資料、場地裝飾材料、電子設(shè)備、現(xiàn)場銷售工具、禮品、服裝、飲水、食品等物料準(zhǔn)備數(shù)量、質(zhì)量要求，并明確時(shí)間節(jié)點(diǎn)及負(fù)責(zé)人；應(yīng)急預(yù)案：充分考慮天氣、場地、現(xiàn)場、人員、物料等方面，可能出現(xiàn)的不利因素，制定應(yīng)急措施；其他：依據(jù)具體活動(dòng)不同需做的針對性準(zhǔn)備；對活動(dòng)流程的各環(huán)節(jié)進(jìn)行評估，查

13、遺補(bǔ)缺，形成最終活動(dòng)完成；報(bào)紙宣傳（主辦方宣傳）費(fèi)用預(yù)計(jì)13000.00（場地費(fèi)物料費(fèi)補(bǔ)助費(fèi)）備注：制定關(guān)于車展的銷售政策及售后服務(wù)二、RAV4愛車養(yǎng)護(hù)課堂17全程策劃中各節(jié)點(diǎn)市場活動(dòng)五月份：五一促銷利星豐田五一汽車嘉年華五重驚喜等著您！活動(dòng)名稱：利星豐田五一汽車嘉年華多重驚喜等著您！活動(dòng)時(shí)間：2011.5.1—2010.5.30活動(dòng)人群：所有意向客戶活動(dòng)地點(diǎn)：利星豐田展廳促銷車型：全系車型活動(dòng)目的：通過五一黃金周階段，展開促銷優(yōu)惠活動(dòng)

14、，讓眾多消費(fèi)者在期待五一的活動(dòng)的時(shí)刻，得到所期望的優(yōu)惠價(jià)格或優(yōu)惠政策，最終達(dá)成交車成功，以進(jìn)一步銷售業(yè)績的提高；銷售政策：針對每一款車型做出的優(yōu)惠政策；媒體宣傳：FM97.13000.00FM93.9:600.00DM宣傳：1300.00物料制作：彩虹門店頭LED地貼促銷車頂牌共計(jì)：500.00費(fèi)用預(yù)算：5400.00二、卡羅拉、威馳、花冠愛車養(yǎng)護(hù)課堂18全程策劃中各節(jié)點(diǎn)市場活動(dòng)六月份：兒童節(jié)“快樂童心六一樂翻天”（車主活動(dòng)）“快樂童心

15、六一樂翻天”活動(dòng)時(shí)間：2011年6月1日活動(dòng)地點(diǎn)：利星豐田展廳活動(dòng)人群：廣大中小型轎車車主朋友以及其家人、小孩、某幼兒園合作；活動(dòng)目的：為廣大車主朋友以及其家人、小孩帶來一個(gè)難忘的童年時(shí)光，利星豐田4S店為百名車主朋友送上節(jié)日的關(guān)懷。并通過此次活動(dòng)促銷成交；進(jìn)一步鞏固利星豐田的品牌形象；活動(dòng)形式：通過各種宣傳方式：電話通知短信通知店頭宣傳媒體宣傳：FM97.1:1000.00短信費(fèi)用：300.00物料制作：背景板、條幅、X展架及各種道具

16、的制作及租賃費(fèi)2000費(fèi)用預(yù)算：3300.00二、霸道、蘭德愛車養(yǎng)護(hù)課堂三、車主自駕游（CR）費(fèi)用預(yù)算：7000.00共計(jì)：1030019全程策劃中各節(jié)點(diǎn)市場活動(dòng)七月份：單品促銷一、活動(dòng)時(shí)間：2010.6.20—2010.7.20活動(dòng)地點(diǎn)：利星豐田展廳活動(dòng)目的：根據(jù)當(dāng)時(shí)的配車情況，對卡羅拉進(jìn)行的宣傳，讓更多的客戶了解卡羅拉，讓想購買卡羅拉的客戶，督促來店，達(dá)成最后的成交；活動(dòng)人群：意向客戶銷售政策:針對卡羅拉的惠民政策及更多的優(yōu)惠政策宣

17、傳方式：LED宣傳：5600月FM93.9:600.00物料費(fèi)用：300.00共計(jì)：6500.00二、RAV4愛車養(yǎng)護(hù)課堂20全程策劃中各節(jié)點(diǎn)市場活動(dòng)八月份：國家公務(wù)員購車大優(yōu)惠，貸款0利率一、活動(dòng)時(shí)間：2010.7.20—2010.8.20活動(dòng)地點(diǎn)：利星豐田展廳活動(dòng)目的：圍繞八一建軍節(jié)節(jié)日的設(shè)立一個(gè)主題，為國家公務(wù)員展開的一系列購車優(yōu)惠大行動(dòng)，通過公務(wù)員的購買，帶動(dòng)周邊的消費(fèi)群體；活動(dòng)人群：特定客戶銷售政策:針對國家公務(wù)員展開的銷售政

18、策；宣傳方式：FM97.13000.00DM：1200.00物料費(fèi)用：300.00共計(jì)：4500.00二、RAV4愛車養(yǎng)護(hù)課堂21全程策劃中各節(jié)點(diǎn)市場活動(dòng)九月份：大型車展一、活動(dòng)時(shí)間：2010.7.1—2010.7.31活動(dòng)時(shí)間：9.219.24活動(dòng)人群：通過媒體宣傳及流動(dòng)量人口和店內(nèi)提前通知的A卡客戶活動(dòng)地點(diǎn)：遼河文化廣場促銷車型：全系活動(dòng)目的：每年的二次秋季車展，對自己的新車做發(fā)布展示，集合秋季車展的人氣，一方面奠定進(jìn)一步人們對豐田

19、品牌車的了解，一方面借助顧客的關(guān)注帶動(dòng)整個(gè)車展現(xiàn)場的人氣，透過車展的優(yōu)惠政策，滿足消費(fèi)者的心理需求，最終達(dá)成購買意識；媒體宣傳：遼河晚報(bào)（主辦方承擔(dān)）物料準(zhǔn)備：確認(rèn)展車、宣傳資料、場地裝飾材料、電子設(shè)備、現(xiàn)場銷售工具、禮品、服裝、飲水、食品等物料準(zhǔn)備數(shù)量、質(zhì)量要求，并明確時(shí)間節(jié)點(diǎn)及負(fù)責(zé)人；其他：依據(jù)具體活動(dòng)不同需做的針對性準(zhǔn)備；費(fèi)用預(yù)計(jì)10000.00（場地費(fèi)物料費(fèi)補(bǔ)助費(fèi)）二、RAV4愛車養(yǎng)護(hù)課堂22全程策劃中各節(jié)點(diǎn)市場活動(dòng)十月份：十一

20、真情購車大抽獎(jiǎng)（豐田重點(diǎn)車型）一、十一真情購車大抽獎(jiǎng)（豐田重點(diǎn)車型）活動(dòng)形式及目的：利星豐田為提高展廳氣氛回饋從9月28日至10月20時(shí)間豐田車主對公司的大力支持，特舉行了十月真情大抽獎(jiǎng)活動(dòng)，參與對象主要為此階段購買或預(yù)訂利星豐田卡羅拉的車主及準(zhǔn)車主；為提升賣場氛圍、活動(dòng)氛圍，輔助提升活動(dòng)效果，提升業(yè)績，所進(jìn)行以下物料準(zhǔn)備；展廳氛圍：9.2810.20十一真情購車抽大獎(jiǎng)條幅、LED更改、彩虹門、抽獎(jiǎng)箱、獎(jiǎng)品、用電設(shè)施及糕點(diǎn)準(zhǔn)備；獎(jiǎng)品設(shè)置

21、：一、二、三等獎(jiǎng)及紀(jì)念品；宣傳渠道：短信通知店頭宣傳活動(dòng)對象：A卡客戶及C卡客戶（9.2810.20）銷售政策：根據(jù)當(dāng)時(shí)配車情況而定費(fèi)用預(yù)算：FM97.12000.00FM93.9:600.00物料費(fèi)用：500.00共計(jì)：3100.00二、皇冠愛車養(yǎng)護(hù)課堂（服務(wù)部）三、車主自駕游（CR）費(fèi)用預(yù)算：7000共計(jì)：1310023全程策劃中各節(jié)點(diǎn)市場活動(dòng)十一月份：利星豐田約“惠”感恩節(jié)，四重大禮送不停！一、利星豐田約“惠”感恩節(jié)，四重大禮送不

22、停！活動(dòng)形式及目的：為感謝新老客戶對利星豐田4S店的支持與關(guān)注，在感恩節(jié)來臨之際，通過媒體預(yù)熱和促銷亮點(diǎn)引導(dǎo)客戶來店，在感恩節(jié)期間通過四重大禮送不停而提高銷售業(yè)績；四重大禮送不停：　　一重禮：進(jìn)店禮　活動(dòng)期間到店的客戶，進(jìn)店即送價(jià)值50元精美禮品一份；　　二重禮：試駕禮　活動(dòng)期間客戶到店試駕，即可獲得試駕好禮；　　三重禮：購車禮　活動(dòng)期間購車即送繽紛大禮包；　　四重禮：紅娘禮　活動(dòng)期間老客戶介紹新客戶買車，新老客戶均獲得大禮一份；展廳氛

23、圍：彩虹門、LED、展廳內(nèi)條幅、宣傳畫宣傳渠道：廣播宣傳店頭宣傳口碑宣傳FM97.1:3000.00短信費(fèi)用：200.00物料：500.00費(fèi)用預(yù)算：3700.00二、卡羅拉、威馳、花冠愛車養(yǎng)護(hù)課堂24全程策劃中各節(jié)點(diǎn)市場活動(dòng)十二月份：年底促銷“豐田威馳十一月震撼出清”一、年底促銷“豐田威馳十一月震撼出清”活動(dòng)目的及形式：利星豐田4S店為感謝客戶對豐田汽車的支持與關(guān)注，通過年尾的接近，對店內(nèi)如有庫存的車進(jìn)行優(yōu)惠活動(dòng)，而完成年績特開展“小

24、型轎車震撼出清”活動(dòng)?；顒?dòng)內(nèi)容：根據(jù)當(dāng)年的庫存車進(jìn)行展開相應(yīng)的優(yōu)惠政策展廳氛圍：店頭LED更改、彩虹門、店內(nèi)通知，車頂牌、地貼宣傳渠道：廣播店頭FM97.1:3000.00FM93.9:600.00物料：400.00費(fèi)用預(yù)算：4000.00二、冬季愛車養(yǎng)護(hù)課堂25單店全年宣傳費(fèi)用26協(xié)力會(huì)活動(dòng)豐田公司每一季度出一次大日程表所以關(guān)于豐田公司2011年的計(jì)劃尚不明確；認(rèn)真執(zhí)行豐田公司每季度大區(qū)所要求的市場活動(dòng)；并要回我們所對應(yīng)的廣告支援費(fèi)用

25、，并加以合理的廣告利用；協(xié)力會(huì)全年宣傳費(fèi)用THANKS！如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場研究及定位報(bào)告市場為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評估項(xiàng)目所處的市場環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。

26、市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)

27、行分析！房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項(xiàng)目市場兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項(xiàng)目市場分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場項(xiàng)目所在地市場例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項(xiàng)目市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分

28、析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場占有率。房地產(chǎn)市場

29、分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（一）基本內(nèi)容對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就

30、業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒

31、土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房

32、地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低2008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第三步專業(yè)市場分析（住宅）1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格

33、分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第四步項(xiàng)目市場分析（微觀層面）對每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件分析(swot分析)競爭對手分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競爭項(xiàng)目的競爭特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢、市場反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生

34、活方式、心理特征、行為模式找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項(xiàng)目面對競爭市場的機(jī)會(huì)點(diǎn)最終目標(biāo)STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（項(xiàng)目環(huán)境競爭）SWOT分析的價(jià)值要素SW（優(yōu)勢劣勢）的價(jià)值要素?地段要素?環(huán)境要素?地塊要素?項(xiàng)目要素具體地說，針對一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括：?地段要素——地段片區(qū)認(rèn)知度周邊配套（商業(yè)教育）交通等（可總結(jié)為便利性成熟度知名度）?環(huán)境要素——自然環(huán)境四至景觀社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資

35、源的程度：稀缺、良好還是匱乏）?地塊要素——地形地貌規(guī)模技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）?項(xiàng)目要素——目標(biāo)開發(fā)商品牌可利用資源等OT（機(jī)會(huì)威脅）的價(jià)值要素宏觀要素——經(jīng)濟(jì)形勢（宏觀政策）重大城市變革中觀要素——行業(yè)形勢（一、二、三級市場）城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等）微觀要素——市場競爭（片區(qū)、樓盤、戶型）客戶流向?觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。?在分析的過程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機(jī)會(huì)，

36、尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機(jī)會(huì)——這是我們“挖掘物業(yè)價(jià)值”的要旨所在。SWOT分析我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢減少劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢S機(jī)會(huì)O威脅T劣勢W進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤1。大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)2。過分倚重宏觀資料來論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目差異性3。過于偏重對“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會(huì)賣得好房地產(chǎn)市場是變化的，