土地儲備經(jīng)營的風險分析及對策研究.pdf

1、自1996年9月26日，深圳市成立土地發(fā)展投資公司后，各城市紛紛建立了自己的土地儲備機構，經(jīng)過十余年的發(fā)展和運作，土地儲備制度帶來了相當大的社會效應和社會變化。土地儲備制度推進了土地金融的發(fā)展，抑制了土地炒作，為城市建設籌集了大量資金，使國家增強了對房地產(chǎn)市場的宏觀調控能力。隨著越來越多的城市建立土地儲備機構，現(xiàn)行土地儲備制度越來越不適應土地市場的發(fā)展，滯后于土地儲備行為，產(chǎn)生了許多問題。法律、政策的缺位，政府的不規(guī)范操作和過度干涉，融

2、資渠道的單一等等，給土地儲備經(jīng)營行為帶來巨大風險。因此，必須對土地儲備理論和實踐進行深入研究，提出土地儲備經(jīng)營風險的控制和防范措施，為政府完善和制定新的土地儲備制度提供理論參考。 本文從我國土地儲備制度形成的背景出發(fā)，分析當前我國城市土地儲備制度的三種代表性模式：上海、杭州和武漢。上海模式以市場機制為基本運作機制，充分體現(xiàn)市場機制配置土地資源的功能。杭州模式不同于按照市場機制運作的上海模式，其運作方式為在政府主導的基礎上充分發(fā)揮

3、市場機制配套土地資源的功能。武漢模式以行政指導與市場相結合，充分發(fā)揮行政指導和市場調節(jié)作用。 在研究風險理論的基礎上，提出土地儲備經(jīng)營風險的概念和內容，構建城市土地儲備經(jīng)營風險理論，并深層次剖析城市土地儲備經(jīng)營風險種類及其影響因素，包括制度風險、融資風險和經(jīng)營風險。然后利用層次分析法和模糊綜合評判對具體土地儲備項目風險進行量化分析，挖掘出具體土地儲備項目風險的影響因素，如土地儲備制度相關法律法規(guī)不健全、土地儲備對象、范圍和儲備規(guī)