住宅商品房消費(fèi)者行為分析——以成都市場(chǎng)數(shù)據(jù)為例.pdf

1、房地產(chǎn)行業(yè)投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)顯著，是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中占有舉足輕重的地位。目前，我國(guó)住宅商品房市場(chǎng)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)正處于有利的市場(chǎng)環(huán)境中，近兩年的飛速發(fā)展呈現(xiàn)出一片欣欣向榮的景象。步人2007年，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持健康、穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)，市場(chǎng)需求旺盛，新建商品房成交量大幅增長(zhǎng)，而房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。但是，隨著國(guó)際新勢(shì)力的陸續(xù)登陸，全國(guó)各大房地產(chǎn)公司紛紛進(jìn)軍成都，使得成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。此時(shí)，掌握

2、消費(fèi)者的購(gòu)買行為特征，明確消費(fèi)者購(gòu)買需求，并制定出相應(yīng)開發(fā)和營(yíng)銷策略的房地產(chǎn)公司必然成為激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的佼佼者。 本文從成都市潛在購(gòu)房者人口統(tǒng)計(jì)特征出發(fā)，分析成都市住宅商品房市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)住房需求的建筑特征，以及消費(fèi)者在購(gòu)房中所考慮的重要因素，并按照消費(fèi)者所考慮因素的不同，將成都市潛在購(gòu)房者進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，劃分為不同的細(xì)分群體，并在此基礎(chǔ)上，對(duì)成都市房地產(chǎn)開發(fā)商提出可參考意見。 首先，運(yùn)用文獻(xiàn)研究，在前人研究的基礎(chǔ)上概括研究

3、了消費(fèi)者行為的概念、理論以及進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分的相關(guān)概念和理論，并在國(guó)內(nèi)外關(guān)于住宅商品房市場(chǎng)消費(fèi)者行為研究概況的基礎(chǔ)上，對(duì)住宅商品房市場(chǎng)消費(fèi)者行為研究做出展望。 其次，通過設(shè)計(jì)調(diào)查問卷，使用統(tǒng)計(jì)學(xué)中的市場(chǎng)調(diào)查的方法，采取分層抽樣隨機(jī)選取了成都市五城區(qū)五個(gè)待售樓盤進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，每個(gè)樓盤發(fā)放調(diào)查問卷50份，回收有效問卷187份，有效回收率為75％。并結(jié)合統(tǒng)計(jì)軟件SPSS對(duì)收集的樣本信息進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。具體分析內(nèi)容包括： (1)對(duì)問卷

4、數(shù)據(jù)進(jìn)行一般描述性統(tǒng)計(jì)分析，從而反映出成都市潛在購(gòu)房客戶的人口統(tǒng)計(jì)特征和可能購(gòu)房的住房需求特征：從成都市潛在客戶群體的特征來看，女性消費(fèi)群體比例日益增多，比例為39％，略低于男性購(gòu)房者；成都市本地居民購(gòu)房比例為65％，而非成都市居民購(gòu)房比例達(dá)35％；從年齡來看，潛在購(gòu)房者的年齡結(jié)構(gòu)趨于年輕化，以25-35歲的購(gòu)房群體為主，所占比例為65％；潛在購(gòu)房者中具有大專和本科學(xué)歷的人群已經(jīng)成長(zhǎng)為潛在的購(gòu)房主流，所占比例達(dá)到61％；職業(yè)分布以企業(yè)員

5、工為主，占到所有購(gòu)房者總體的49％；此外，家庭月收入3000-4000元為主力購(gòu)房者的平均家庭月收人；從婚姻狀況來看，單身購(gòu)房群體居首位，比例是49％，說明年輕的單身群體成為成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)重要的組成部分。從可能購(gòu)房的住房需求特征分析可以看出，潛在購(gòu)房者對(duì)住宅類型的選擇上，以多層為主，所占比例為54％，二居室、三居室是需求的主力戶型，面積以100-120平方米為需求主體。在購(gòu)房付款方式的選擇上，以1-10年銀行按揭付款居多。

6、 (2)對(duì)問卷數(shù)據(jù)進(jìn)行雙變量分析，揭示了不同人口統(tǒng)計(jì)特征客戶對(duì)住房的需求不同：不同年齡段的潛在購(gòu)房者對(duì)住房的面積需求不同；不同職業(yè)的潛在購(gòu)房者對(duì)住房的戶型需求各有不同；不同收入階層的潛在購(gòu)房者在房屋付款方式的選擇上各有不同。 (3)對(duì)問卷數(shù)據(jù)進(jìn)行因子分析，得出了成都市潛在購(gòu)房客戶購(gòu)房中注重的八個(gè)因子：地段、小區(qū)內(nèi)環(huán)境、住宅的建筑和戶型、房屋質(zhì)量、房間面積、樓盤的增值潛力、物業(yè)管理和售價(jià)的合理性； (4)在因子分析的基礎(chǔ)上

7、，進(jìn)行成都市潛在購(gòu)房客戶購(gòu)房注重因素回歸分析，從而進(jìn)一步描述各項(xiàng)人口統(tǒng)計(jì)特征對(duì)各類購(gòu)房考慮因子是否有顯著影響，其中： 在地段的選擇上，女性相對(duì)于男性，單身群體相對(duì)于非單身群體，基層員工相對(duì)于企業(yè)高層管理人員有更高要求；在小區(qū)內(nèi)環(huán)境的選擇上，女性相對(duì)于男性，中老年人相對(duì)于年輕人，企業(yè)經(jīng)營(yíng)者或高層管理人員相對(duì)于一般員工，三口之家相對(duì)于單身群體，高學(xué)歷人群相對(duì)于低學(xué)歷人群有更高要求；住宅的建筑和戶型，女性相對(duì)于男性，企業(yè)經(jīng)營(yíng)者或高層管

8、理人員相對(duì)于一般員工，三口之家相對(duì)于單身群體，高收人人群相對(duì)于低收人人群有更高要求；對(duì)于小區(qū)的物業(yè)管理水平，女性相對(duì)于男性，四口之家相對(duì)于單身群體，年輕群體相對(duì)于中老年購(gòu)房群體有更高要求；在住宅的廳室、書房及衛(wèi)生間面積的選擇上，成都市相對(duì)于非成都時(shí)戶籍購(gòu)房群體，單身群體相對(duì)于非單身群體來說有更高要求；對(duì)于房屋的建筑質(zhì)量，非成都市戶籍相對(duì)于成都市戶籍購(gòu)房群體，兩口之家相對(duì)于單身群體有更高要求；對(duì)于樓盤的增值潛力，女性相對(duì)于男性購(gòu)房群體，自

9、由職業(yè)者相對(duì)于非自由職業(yè)者購(gòu)房群體有更高要求；對(duì)于樓盤售價(jià)的合理性，成都市戶籍相對(duì)于非成都市戶籍購(gòu)房群體，企業(yè)員工相對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)者或高層管理人員，低學(xué)歷人群相對(duì)于高學(xué)歷人群購(gòu)房群體有更高要求。 (5) 在因子分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)消費(fèi)者所考慮因子的不同進(jìn)行成都市潛在購(gòu)房客戶購(gòu)房注重因素聚類分析，從而將成都市潛在購(gòu)房者進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，細(xì)分為居家型和投資型兩類群體。其中，居家型購(gòu)房群體對(duì)小區(qū)內(nèi)環(huán)境、房屋質(zhì)量、戶型和空間設(shè)計(jì)有較高要求；而住