房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)起著重要作用。自2008年以來(lái)，國(guó)家為達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的，頒布了一系列嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控的政策，在有效遏制投機(jī)性炒房和過(guò)度開(kāi)發(fā)等影響行業(yè)健康發(fā)展問(wèn)題的同時(shí)，也加大了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。政策的調(diào)控導(dǎo)致部分有效需求受到抑制，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，供求關(guān)系失衡，許多不注重項(xiàng)目可行性研究、市場(chǎng)定位和項(xiàng)目定位、勘察設(shè)計(jì)分析、施工項(xiàng)目管理、推廣和租售策略研究、物業(yè)管理等方面的

2、企業(yè)遭遇了兼并收購(gòu)或被市場(chǎng)所淘汰。慘痛的教訓(xùn)使許多開(kāi)發(fā)企業(yè)意識(shí)到僅從財(cái)務(wù)分析的角度或從項(xiàng)目某一階段的角度進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估已經(jīng)不合時(shí)宜了，它們迫切需要一種能從項(xiàng)目?jī)?nèi)外部環(huán)境和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)全過(guò)程的角度進(jìn)行全面風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估的方法，以有效適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)瞬息變化和政策導(dǎo)向不清晰的現(xiàn)實(shí)需要。
　　 本文正是基于這一現(xiàn)實(shí)課題，以國(guó)內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)管理理論為研究依據(jù)，結(jié)合房地產(chǎn)政策調(diào)控、市場(chǎng)現(xiàn)狀和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)特征，將房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程劃分為五個(gè)階段，然后

3、對(duì)每個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行系統(tǒng)識(shí)別，并運(yùn)用模糊層次綜合評(píng)價(jià)法來(lái)對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合評(píng)判。具體研究過(guò)程如下所述:
　　 第一、基于國(guó)內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)管理理論成果和房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究成果，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，分析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，以此提出基于項(xiàng)目全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別和項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的思路。
　　 第二、基于房地產(chǎn)市場(chǎng)特征、政策特征和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)特征，依據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究成果和專(zhuān)家調(diào)研報(bào)告，

4、將房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程劃分為五個(gè)階段，即投資決策階段、施工準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、項(xiàng)目推廣和租售階段、物業(yè)管理階段，并對(duì)此五個(gè)階段中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行系統(tǒng)識(shí)別，以此建立房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)體系。
　　 第三、基于房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素的模糊性度量特征，本文使用模糊層次綜合評(píng)價(jià)法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合評(píng)估。首先，利用層次分析法和德?tīng)柗茖?zhuān)家評(píng)判法，計(jì)算出風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)體系中各級(jí)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的權(quán)重值。其次，結(jié)合具體房地產(chǎn)

5、項(xiàng)目外部環(huán)境和開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)材料，運(yùn)用德?tīng)柗茖?zhuān)家評(píng)判法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)體系中風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)隸屬度進(jìn)行打分。最后，運(yùn)用模糊綜合評(píng)價(jià)法計(jì)算出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的綜合風(fēng)險(xiǎn)值大小。
　　 第四、通過(guò)對(duì)祝福紅城項(xiàng)目全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估研究，驗(yàn)證了房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法的科學(xué)性和可操作性。
　　 本文的特色與創(chuàng)新之處主要表現(xiàn)在:①提出了基于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估研究。②將房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)全過(guò)程劃分

6、為:投資決策階段、施工準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、項(xiàng)目推廣和租售階段、物業(yè)管理階段。③提出了基于房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)因素指標(biāo)體系。④運(yùn)用層次分析法和德?tīng)柗茖?zhuān)家評(píng)判法來(lái)確定風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的權(quán)重值。⑤運(yùn)用模糊綜合評(píng)價(jià)法來(lái)確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合風(fēng)險(xiǎn)值。
　　 本項(xiàng)研究成果擴(kuò)大了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理理論的應(yīng)用范圍，不僅可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和評(píng)估，還可用于房地產(chǎn)項(xiàng)目利益相關(guān)方進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展具有參