我國保障性住房融資現(xiàn)狀畢業(yè)論文

1、<p>　　湖 南 涉 外 經(jīng) 濟 學(xué) 院</p><p>　　本科畢業(yè)論文（設(shè)計）</p><p>　　二〇年月日（填寫時間要用中文）</p><p>　題目我國保障性住房融資現(xiàn)狀及對策探究</p><p>　作者</p><p>　學(xué)院商學(xué)院</p><p>　專業(yè)金融學(xué)專業(yè)<

2、;/p><p>　學(xué)號（二號黑體）</p><p>　指導(dǎo)教師（二號黑體）</p><p>　　湖南涉外經(jīng)濟學(xué)院本科畢業(yè)論文（設(shè)計）誠信聲明</p><p>　　本人聲明：所呈交的本科畢業(yè)論文（設(shè)計），是本人在指導(dǎo)老師的指導(dǎo)下，獨立開展工作所取得的成果，成果不存在知識產(chǎn)權(quán)爭議，除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外，本論文不含任何其他個人或集體已經(jīng)發(fā)表或創(chuàng)作

3、過的作品成果。對本文工作做出重要貢獻的個人和集體均已在文中以明確方式標明。本人完全意識到本聲明的法律結(jié)果由本人承擔(dān)。</p><p>　　本科畢業(yè)論文（設(shè)計）作者簽名：（手寫）</p><p>　　二○○ 年 月 日（打印）</p><p><b>　　摘要</b></p><p>　　我國上個世紀九十年代啟動商品房經(jīng)濟

4、改革以來，房價持續(xù)上漲，居民收入與房價比差距不斷加大。在這樣的背景下，我國加大了居民保障性住房建設(shè)步伐。對保障房建設(shè)而言，最大的難題就是資金問題。十二五期間，我國保障房建設(shè)的套數(shù)高達3600萬套，動用的資金高達4.7萬億以上。如此龐大的保障房建設(shè)資金需求，必須通過多種渠道融資來解決，本文就是從這一角度來探討我國保障房建設(shè)融資對策的。</p><p>　　關(guān)鍵詞：保障性住房；融資；對策</p><

5、;p><b>　　ABSTRACT</b></p><p>　　Since the start of the nineties commercial economic reform, housing prices continued to rise, the gap between income and housing prices increasing ratio. In this

6、context, China has increased the pace of construction of affordable housing residents. For the protection of housing construction, the biggest problem is funding. During the second five, the number of sets of protection

7、of housing construction up to 36 million units, the use of funds of up to 4.7 trillion or more. Such a huge demand for</p><p>　　Keywords: Affordable housing; finance; countermeasure</p><p><b

8、>　　目錄</b></p><p>　　誠信聲明……………………………………………………………………………………Ⅰ</p><p>　　摘要………………………………………………………………Ⅱ</p><p>　　ABSTRACT…………………………………………………………………………Ⅲ 第一章 緒論</p><p>　　1.

9、1選題背景和選題意義</p><p><b>　　1.1.1選題背景</b></p><p><b>　　1.1.2選題意義</b></p><p>　　1.2國內(nèi)外研究動態(tài)</p><p>　　1.2.1國外研究動態(tài)</p><p>　　1.2.2國內(nèi)研究動態(tài)</p&

10、gt;<p><b>　　1.2.3研究綜述</b></p><p><b>　　1.3可能的創(chuàng)新點</b></p><p>　　第二章 保障性住房融資相關(guān)理論分析</p><p>　　2.1 保障性住房融資理論概述</p><p>　　2.1.1 保障性住房融資基本理論觀點介紹<

11、;/p><p>　　2.1.2 保障性住房融資理論發(fā)展歷程和特點分析</p><p>　　2.2 保障性住房融資理論發(fā)展探究</p><p>　　2.2.1保障性住房融資理論的發(fā)展現(xiàn)狀分析</p><p>　　2.2.1保障性住房融資理論的發(fā)展趨勢探究 </p><p>　　第三章 我國保障性住房融資現(xiàn)狀及存在的主要問題&

12、lt;/p><p>　　3.1 我國保障性住房融資現(xiàn)狀</p><p>　　3.1.1 我國保障性住房融資要求</p><p>　　3.1.2 我國保障性住房融資手段</p><p>　　3.1.3 我國保障性住房融資成果</p><p>　　3.2 我國保障性住房融資存在的主要問題</p><p>

13、;　　3.2.1 我國保障性住房融資的相關(guān)政策不完善</p><p>　　3.2.2 我國保障性住房融資的市場成熟度不高</p><p>　　3.2.3 我國保障性住房融資的金融手段不足</p><p>　　第四章 國外保障性住房融資的成功經(jīng)驗</p><p>　　4.1 美國保障性住房融資的成功經(jīng)驗</p><p>

14、　　4.2 日本保障性住房融資的成功經(jīng)驗</p><p>　　4.3 德國保障性住房融資的成功經(jīng)驗</p><p>　　4.4 國外保障性住房融資成功經(jīng)驗對我國保障性住房融資啟示</p><p>　　第五章 改善我國保障性住房融資的對策思路</p><p>　　5.1 改善我國保障性住房融資的政策方面的對策</p><p&

15、gt;　　5.1.1 加強對我國保障性住房現(xiàn)有相關(guān)融資政策分析</p><p>　　5.1.2 分析我國保障性住房融資政策發(fā)展要求和對策</p><p>　　5.2 改善我國保障性住房融資的市場方面的對策</p><p>　　5.2.1 促進保障性住房融資市場化發(fā)展</p><p>　　5.2.2 完善保障性住房市場發(fā)展機制</p>

16、;<p>　　5.2 改善我國保障性住房融資的金融手段方面的對策</p><p>　　5.3.1 大膽豐富和采用金融手段來促進保障性住房融資</p><p>　　5.3.2 拓展和開發(fā)保障性住房融資金融產(chǎn)品的研究與開發(fā)</p><p>　　參考文獻……………………………………………………………………………………</p><p>

17、　　致謝…………………………………………………………………………………………</p><p>　　附錄A……………………………………………………………………………………</p><p><b>　　第一章 緒 論</b></p><p>　　一、選題背景與研究意義</p><p><b>　?。ㄒ唬┻x題背景

18、</b></p><p>　　近年來，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，房價一路飆升，房產(chǎn)購置已成為我國大多數(shù)家庭實際所面臨的困難問題。為讓更多的貧困家庭能夠安居樂業(yè)，國家啟動了大規(guī)模的保障性住房規(guī)劃，規(guī)劃數(shù)量年均百萬套。僅2014年，城鄉(xiāng)住房建設(shè)部就提出全國至少開工700萬套，建成480萬套的規(guī)劃。而在整個十二五期間，國家總共規(guī)劃建設(shè)保障性住房3600萬套。</p><p>　　

19、當(dāng)然，如此大規(guī)模的保障性住房建設(shè)，必定需要大量的資金支持。僅在2011年，我國保障性住房計劃建設(shè)1000萬套，預(yù)計投入資金1.3萬億元，而這一投資相當(dāng)于2010全國年財政收入的15.7%。為緩解財政壓力及發(fā)展多種投資渠道，在2012年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部就明確提出要吸引民間資本參與保障性住房建設(shè)。</p><p>　　為更好的推進保障性住房建設(shè)，政府、市場和一些專業(yè)人士都在想辦法研究、豐富和完善保障性住房的融資策略，

20、因為充裕的資金是建設(shè)好保障性住房的基礎(chǔ)和前提。</p><p><b>　?。ǘ┭芯恳饬x</b></p><p><b>　　1.理論意義</b></p><p>　　關(guān)于保障性住房的融資，在理論界有不少相關(guān)的研究成果，不過每一種方法都會偏重于某一個方面，畢竟這是一個發(fā)展中的研究課題，很多理論都在現(xiàn)實中慢慢出現(xiàn)，豐富和完

21、善。對保障性住房融資現(xiàn)狀和對策的研究，不僅可以豐富保障性住房融資理論的豐富，而且可以建立一些具有實際指導(dǎo)意義的理論探討方向，從而推動保障性住房融資理論本身的進步和完善。</p><p><b>　　2.實際意義</b></p><p>　　我國的保障性住房融資，實際上關(guān)系到國計民生，保障性住房融資的成功與否，關(guān)系到數(shù)千萬套保障性住房能否順利建成，因此，這一方面關(guān)系到千

22、千萬萬買不起住房的家庭的安居問題，另一方面，也關(guān)系到社會的和諧穩(wěn)定問題。對保障性住房融資進行研究，可以更好的了解我國的保障性住房融資發(fā)展態(tài)勢，更重要的是對保障性住房的融資發(fā)展方向和具體對策進行把握。</p><p><b>　　二、國內(nèi)外研究動態(tài)</b></p><p><b>　?。ㄒ唬﹪庋芯縿討B(tài)</b></p><p&g

23、t;　　在國外早期保障性住房研究中，凱恩斯有效需求理論認為，當(dāng)有效需求不足時，社會總供給和社會總需求難以自動實現(xiàn)均衡，就會產(chǎn)生市場失靈。當(dāng)市場無法滿足人人有房住這個目標時，政府介入調(diào)控市場就顯得尤為必要。保障性住房建設(shè)需要耗費大量人力、物力、財力，但盈利性不高甚至沒有，在私人投資不足的情況下，只有政府依靠公共投資彌補私人投資不足。保障性住房涉及人數(shù)多、范圍廣，也只有依靠政府才能實現(xiàn)信息對稱。</p><p>　　

24、基于2008年金融危機視角，施瓦茨（Schwartz，2011）對比美國與英國住房保障體系：“從應(yīng)對危機的反應(yīng)速度來看，英國模式的反應(yīng)速度更快。從保障體系的持續(xù)發(fā)展角度來看，美國模式的持續(xù)發(fā)展能力較強”[1]。</p><p>　　英國較早對房地產(chǎn)開發(fā)商實行救助——政府購買開發(fā)商已完工或者部分完工的住宅作為社會公眾住房。麥德度（Madeddu，2012）通過分析政府對開發(fā)商救助計劃中的成功與失敗案例，認為“政府應(yīng)

25、吸收質(zhì)量較好的住宅作為公共住房，同時注重協(xié)調(diào)與附近居民的關(guān)系”[2]。</p><p>　　伊本（Ibem，2011）分析近年來被引入尼日利亞住房保障體系中的公私合作（PPP）方式，認為“在此計劃中中高收入者獲益較多，低收入者住房問題依然嚴峻。政府應(yīng)該在保證住房質(zhì)量的基礎(chǔ)上降低開發(fā)成本，建造低收入者能夠接受的住房”[3]。</p><p>　　莫沙（Mosha，2012）以發(fā)展中國家博茨瓦

26、納為例分析低收入國家的住房問題，他認為“由于城市化進程的快速發(fā)展使得發(fā)展中國家住房問題尖銳。雖然部分發(fā)展中國家為解決城市中低收入者住房問題出臺了相應(yīng)政策，但由于申請條件嚴格、程序繁多、耗時較長，使得優(yōu)惠政策效果有限”[4]。政策的連續(xù)性問題，成為制約發(fā)展中國家保障房計劃的另一大因素。</p><p><b>　?。ǘ﹪鴥?nèi)研究動態(tài)</b></p><p>　　從資金來

27、源上看，可將“保障性住房建設(shè)資金分為中央補助、地方補助、企業(yè)個人籌集資金和金融機構(gòu)資金四大類”[5]。經(jīng)濟較為發(fā)達地區(qū)企業(yè)及個人具有較強的經(jīng)濟實力，金融機構(gòu)較發(fā)達，能夠為保障性住房提供部分經(jīng)濟支持。而在經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，大多要靠中央和地方補助進行保障房建設(shè)[6]。</p><p>　　高笛（2012）認為“我國保障性住房尤其是公租房融資困難主要是因為地方財政支持力度不夠大、金融機構(gòu)積極性不高、資金市場化融資受困三方

28、面原因”[7]。公租房融資困難是當(dāng)前公租房發(fā)展進程緩慢的重要原因[8]。</p><p>　　以何元斌、王雪青（2013）為代表的一部分學(xué)者認為“當(dāng)前我國保障房融資瓶頸的根本原因是我國累積了過多的中低收入群體住房需求”[9]。由于長期以來中低收入群體住房問題得不到解決，導(dǎo)致我國保障性住房建設(shè)資金需求量大[10]。</p><p>　　李遠舟、董意鳳（2011）認為我國現(xiàn)階段住房公積金制度中

29、委托代理問題突出，在“公積金繳存者——政府——公積金管理中心——商業(yè)銀行”這樣的委托代理鏈條下，上一環(huán)節(jié)的代理人是下一環(huán)節(jié)的委托人，容易造成住房公積金制度偏離設(shè)計初衷，導(dǎo)致“濟富不濟貧”現(xiàn)象發(fā)生[11]。姜學(xué)軍、葛婷婷（2012）則從住房公積金制度規(guī)定角度分析住房公積金“濟富不濟貧”現(xiàn)象的發(fā)生，認為“在我國居民收入差距絕對值不斷擴大的背景下，住房公積金制度中配比繳存、繳存免稅、低存低貸、貸款以余額倍數(shù)計算等原則和普惠措施容易造成貧富差距

30、拉大”[12]。同時，目前我國“住房公積金使用率和運用率較低，沉淀資金較多，無法為保障性住房建設(shè)提供應(yīng)有的資金支持”[13]。</p><p>　　張宇、劉洪玉（2008）分析了美國住房金融體系以及次貸危機的影響，認為我國發(fā)展住房金融尤其是公共住房金融時要注重房地產(chǎn)金融風(fēng)險，我國目前缺乏分散住房抵押貸款信用風(fēng)險和市場風(fēng)險的二級市場，政策性住房金融體系長期持續(xù)高效率運作離不開政府監(jiān)管[14]。</p>

31、<p>　　薛燕（2011）分析目前我國住房公積金繳存情況發(fā)現(xiàn)，住房公積金繳存單位主要集中在行政事業(yè)單位和國有企業(yè)等，民營企業(yè)和私營企業(yè)等非公有制企業(yè)繳存較少，部分企業(yè)甚至存在惡意欠繳的行為[15]。</p><p>　　吳敬璉（2013）認為應(yīng)加快國有經(jīng)濟體制改革，實現(xiàn)國有資本有進有退，同時構(gòu)建地方政府出售國有股股權(quán)平臺，將獲取資金用于保障房投資建設(shè)[16]。</p><p>

32、;　　李琨（2009）認為我國構(gòu)建政策性住房金融體系應(yīng)具備兩個基本功能： 一是有利于政府對房貸和住房市場情況的全面掌控， 以此實施相應(yīng)政策防范住房金融風(fēng)險； 二是有利于政府運用財政金融手段調(diào)節(jié)不同收入社會群體的住房需求，使中低收入者有屋可居，抑制高收入者住房需求，促進全社會的住房公平[17]。</p><p><b>　?。ㄈ┪墨I評價</b></p><p>　　保

33、障性住房融資問題，既是國外保障性住房領(lǐng)域關(guān)注的焦點問題之一，也是我國住房保障規(guī)劃中的核心問題之一。對于這個問題的研究，是不斷發(fā)展和豐富的，畢竟這是一個發(fā)展中的問題。不過國內(nèi)外學(xué)者專家對保障性住房融資問題的研究很論述，給后來者提供了較為豐富的理論基礎(chǔ)和研究角度。</p><p>　　在保障性住房融資方面，既需要對既有的文獻理論進行研究分析，更重要的是提出創(chuàng)造性的新的建議，豐富理論層次，提升實踐價值。</p&g

34、t;<p><b>　　三、可能的創(chuàng)新點</b></p><p>　　本論文從社會現(xiàn)實情況出發(fā)，以保障性住房住房融資的基本現(xiàn)狀作為基礎(chǔ)，采取理論聯(lián)系實際的方法進行研究。其可能的創(chuàng)新點在于更加注重采用創(chuàng)造性的規(guī)范化的現(xiàn)代金融手段，論述如何推動社會民間資本更好的進入保障性住房建設(shè)領(lǐng)域。</p><p>　　第二章 保障性住房融資相關(guān)理論分析</p>

35、;<p>　　2.1 保障性住房融資理論概述</p><p>　　2.1.1 保障性住房融資基本理論觀點介紹</p><p>　　由于保障房融資的基本理論，就必須認識到保障房的特點，保障房屬于政府提供的社會福利性質(zhì)的公共產(chǎn)品和服務(wù)，具有特殊的非排他性和非競爭性，其融資首先考慮的不是經(jīng)濟收益，而是社會效益。從目前情況來看，公共產(chǎn)品與企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的相關(guān)理論，是構(gòu)建當(dāng)下保障房融資的

36、基礎(chǔ)理論。</p><p>　　一、公共產(chǎn)品與外部性理論：</p><p>　　1739，休莫(DavidHume)最早提出公共物品的概念，然后到19世紀80年代，薩克斯、帕塔羅尼等系統(tǒng)地提出了公共產(chǎn)品理論，薩繆爾森在《公共支出的純理論》中將公共物品定義為“每個人對這種物品的消費，都不會導(dǎo)致其他人對這種物品消費的減少”，并歸納出公共物品在消費中具備的兩個本質(zhì)特征：非競爭性與非排他性。非競爭

37、性是指物品的消費者或者消費量增加時并不會導(dǎo)致該物品生產(chǎn)成本的增加，即增加一個消費者引起的邊際成本為零。非排他性是指指對于一個物品的使用者來說，任何一個使用者都不能因為自己對物品的使用而排除他人的使用，或者排除他人使用的成本非常高。</p><p>　　外部性是指是經(jīng)濟主體（包括廠商或個人）的經(jīng)濟活動對他人和社會造成的非市場化的影響。分為正外部性和負外部性。正外部性是某個經(jīng)濟行為個體的活動使他人或社會受益，而受益者

38、無須花費代價，負外部性是某個經(jīng)濟行為個體的活動使他人或社會受損，而造成外部不經(jīng)濟的人卻沒有為此承擔(dān)成本。</p><p>　　公共產(chǎn)品及外部性理論的為政府財政學(xué)及福利經(jīng)濟學(xué)奠定了堅實的基礎(chǔ)。</p><p>　　二、企業(yè)融資結(jié)構(gòu)理論</p><p>　　企業(yè)融資理論始于上世紀50年代，60年代企業(yè)融資結(jié)構(gòu)理論成為公共財政學(xué)和金融學(xué)的重要研究領(lǐng)域，70年代后產(chǎn)業(yè)組織理

39、論的分析工具被引入到這一領(lǐng)域，到了80年代，博弈論和非對稱信息理論的應(yīng)用企業(yè)融資結(jié)構(gòu)理論得到進一步的豐富和發(fā)展。其主要研究企業(yè)能否通過改變資本結(jié)構(gòu)來影響其總價值及融資成本。在資本結(jié)構(gòu)理論體系中，MM理論被奉為經(jīng)典的資本結(jié)構(gòu)理論，它揭示了選擇不同融資方式的意義以及負債在融資結(jié)構(gòu)中的價值。但是MM理論由于苛刻的假設(shè)條件導(dǎo)致其實用性不強。后來出現(xiàn)的權(quán)衡理論，解決了負債的稅收收益與破產(chǎn)成本現(xiàn)值之間權(quán)衡的問題，但卻一直沒有擺脫這兩個概念的束縛。&

40、lt;/p><p>　　2.1.2 保障性住房融資理論發(fā)展歷程和特點分析</p><p>　　保障房住房融資理論發(fā)展歷程，從最初的公共財政為主，到后面企業(yè)參與融資，再到當(dāng)下全方位吸引社會各類資金。</p><p>　　在發(fā)展的過程中，呈現(xiàn)出如下幾個特點：</p><p>　　特點一：融資從只關(guān)注社會效益，轉(zhuǎn)變?yōu)橥瑫r關(guān)注社會效益和經(jīng)濟效益；<

41、/p><p>　　特點二：融資渠道從基本依靠財政渠道，拓展為多個融資渠道；</p><p>　　特點三：融資方式從單一方式逐步過渡到多元方式。</p><p>　　2.2 保障性住房融資理論發(fā)展探究</p><p>　　2.2.1保障性住房融資理論的發(fā)展現(xiàn)狀分析</p><p>　　由于保障房建設(shè)問題是最近幾年才被日益重視

42、，而其融資問題也是在這一兩年中才凸顯出來，故專門針對國內(nèi)保障房建設(shè)融資的文獻較少。但關(guān)于保障房融資缺口、融資模式、及相關(guān)政策的討論很多，主要是以評論、新聞、隨筆、調(diào)研等方式發(fā)表在各大報刊、雜志、及網(wǎng)站、論壇等。另外各大房地產(chǎn)商及部分證券公司出于自身業(yè)務(wù)的需要所發(fā)表一系列調(diào)研和研究報告也具備一定的參考價值。</p><p>　　陳杰（復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心）建議盡快從開展住房公積金建設(shè)貸款的擔(dān)保機制開始，設(shè)立覆蓋

43、各類公共住房的擔(dān)?；鸹驌?dān)保體系，促進保障房建設(shè)融資的多元化渠道和良性發(fā)展。</p><p>　　在是否能融資成功的判斷方面，中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥曾在多個場合公開表示“建設(shè)資金大約1.3-1.4萬億，其中中央投入1000多億，地方政府5000多億，剩下大約8000億由民間籌得，通過現(xiàn)有的資金渠道和一些新的政策支持，今年完成１０００萬套保障性安居工程的任務(wù)，是完全可能的。”中信證券2011年3月24號研究

44、報告《保障房建設(shè)資金或?qū)⒔鉀Q，內(nèi)固根本激發(fā)估值回歸》中從土地供應(yīng)，建設(shè)模式和資金分配三個方面闡述了我國商業(yè)化力量助力保障房建設(shè)，認為中強有力的中國政府的決心下，1.3萬億的建設(shè)資金完全可以透過商業(yè)化運作解決。</p><p>　　在具體的融資模式的討論和報道中，新華網(wǎng)《中國探索金融創(chuàng)新破解1.3萬億元保障房融資難題》（2011年03月10日）探討了土地出讓金收益、銀行貸款、保險基金、住房公積金、信托基金等幾種融資

45、方式在保障房的應(yīng)用情況。美國彭博社《房產(chǎn)機構(gòu)說，中國保障房計劃將面臨融資挑戰(zhàn)》（2011.03.25）則指出由于通貨膨脹，建造成本上升，保障房的微利性，周期長等的原因，開發(fā)商建設(shè)缺乏熱情，8000億融資缺口并不容易解決。新華社“財政部談保障房建設(shè):創(chuàng)新支持方式加大投入力度”（2011.01.20）闡述了近年來中央財政對于保障房資金的投入情況及稅收的各種政策。指出2011中央財政將會創(chuàng)新地方扶持方式，確保1000萬套的建設(shè)目標的。新京報專

46、訪全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生，專題討論了關(guān)于公租房基金參與保障房融資的情況。</p><p>　　保障房建設(shè)屬于政府公共產(chǎn)品的建設(shè)項目，而在政府投資項目融資這一塊上我國的經(jīng)濟學(xué)家及學(xué)者做了大量的研究。關(guān)于市政基礎(chǔ)項目建設(shè)的融資文獻也很多。根據(jù)論文需要本文查閱了相關(guān)文獻，包括烏云娜、牛東曉（2007）編著的《政府投資建設(shè)項目代建制度；理論與實務(wù)》，該書探討了政府投資建設(shè)項目代建中的概念、模式、合同關(guān)系、監(jiān)督體系

47、及建管理工作的內(nèi)容和具體程序。</p><p>　　張啟智、嚴存寶（2008）的《城市公共基礎(chǔ)設(shè)施投融資方式選擇:基于BOT、TOT、PPP、PFI、ABS方式研究》一書針對公共基礎(chǔ)設(shè)施的屬性，有比較地研究了BOT、TOT、PPP、PFI、ABS各自的優(yōu)勢、使用范圍、使用的差異性和互補性。為加快城市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的政府融資行為提供了很好的建議。</p><p>　　王鐵軍（2006）系統(tǒng)

48、地總結(jié)了中國地方政府融資的理論依據(jù)與實用模式，首次歸納了中國地方政府融資的22種模式，為中國地方政府通過投融資載體進行融資實務(wù)運作提供了金融技術(shù)操作知識。在保障房建立體系及政策的研究上，相關(guān)的文獻也比較多。</p><p>　　此外，《住房社會保障理論與實務(wù)》王曉瑜、郭松海等著（2006）；《住房政策國際經(jīng)驗借鑒和中國現(xiàn)實選擇》田東海編著。（1998）等也詳細介紹了我國保障房的建設(shè)歷史進程及相關(guān)政策，并介紹了國外

49、的建設(shè)體系及建設(shè)經(jīng)驗。</p><p>　　2.2.1保障性住房融資理論的發(fā)展趨勢探究 </p><p>　　國際上，發(fā)達國家因為保障性住房融資體系較為完善，宏觀理論層面比較穩(wěn)定，因此其理論發(fā)展趨勢更偏向于微觀層面，更多是傾向于某一特定群體的保障性住房融資。</p><p>　　而發(fā)展中國家或者欠發(fā)達國家，則宏觀層面的理論研究更多，畢竟這些國家保障房融資系統(tǒng)處于建立

50、和完善期，需要宏觀理論作為指導(dǎo)。</p><p>　　中國在保障房融資理論探討方面，目前也主要是以宏觀為主，兼顧微觀，探討的重點是如何確保龐大的保障房建設(shè)規(guī)模能夠順利完成融資。</p><p>　　第三章 我國保障性住房融資現(xiàn)狀及存在的主要問題</p><p>　　3.1 我國保障性住房融資現(xiàn)狀</p><p>　　3.1.1 我國保障性住房

51、融資要求</p><p>　　自從國家啟動商品房改革以來，房價呈穩(wěn)定上升趨勢，因此保障房建設(shè)資金壓力問題逐步顯現(xiàn)出來。按照國家規(guī)劃，2009、2010年全國分別建設(shè)300多萬套和500多萬套保障房，2011年初，更是提出了未來五年，也就是“十二五”期間3600萬套的整體建設(shè)目標，其中明確了2011年和2012年各建設(shè)1000萬套，力爭到2015年實現(xiàn)保障性住房的覆蓋面達到20％，而建設(shè)這些保障房所需要投入的資金將

52、超過4.7萬億元。</p><p>　　根據(jù)上面的數(shù)據(jù)可以看出，我國的保障房建設(shè)規(guī)劃規(guī)模逐漸擴大，規(guī)模幾乎都是接近成倍的增長，其目前在2011年和2012年之間達到峰值，而龐大的保障房建設(shè)量需要大量的建設(shè)資金支持。每年數(shù)百萬或者上千萬套保障房建設(shè)，都需要進行大量的融資，從目前的情況來看，每年投入的資金都是數(shù)千億甚至上萬億之多，完全靠財政資金的話，基本上不太可能完成任務(wù)。這也是目前存在巨大資金缺口的原因，也是保障房

53、融資存在迫切需求的根本原因所在。</p><p>　　十二五期間保障房融資需求（表1）</p><p>　　從上述表格可以看出，我國保障房建設(shè)融資需求龐大，但是完成額度并不高。正常情況下完成融資額度僅為實際需求額度的八成左右，還存在龐大的資金缺口，基本上每年的資金缺口高達千億之多。</p><p>　　3.1.2 我國保障性住房融資手段</p><

54、;p>　　目前，我國保障性住房融資手段，基本上建立在政府和企業(yè)兩大平臺基礎(chǔ)上。</p><p>　　政府平臺：在現(xiàn)行的法律框架下，地方政府不能擔(dān)當(dāng)借債的主體，必須由政府相應(yīng)機構(gòu)或公司，即融資平臺（各地城投公司和專門的保障房建設(shè)公司）通過貸款或發(fā)債等方式進行融資。除專門的融資平臺公司外，政府土地儲備機構(gòu)也發(fā)揮了類似融資功能。</p><p>　　企業(yè)平臺：PPP 是現(xiàn)代政府提供準公共產(chǎn)

55、品的常見方式，PPP 即 Public Private Partnership，PPP有多種模式，如 BT（Build-transfer 建設(shè)-轉(zhuǎn)讓），政府委托具備較強綜合實力的企業(yè)進行保障房建設(shè)，待建設(shè)完成后，政府回購該保障房資產(chǎn)，或者通過向保障對象出售房屋直接收回投資，投資方在建設(shè)期間行使業(yè)主職能，負責(zé)對項目融資。也可以是 BOT（建設(shè)-運營-轉(zhuǎn)讓），或者 BOO（建設(shè)-擁有-運營），其服務(wù)對象限定在政府確定的保障對象上，后兩種方式

56、可以運用在公共租賃住房領(lǐng)域。</p><p>　　目前，房企參與保障房的模式較為多樣：如承建模式、混合開發(fā)模式、服務(wù)模式、投資建造模式、投資運營模式和城市綜合開發(fā)模式等等。</p><p>　　具體的資金來源通常有如下幾個方面：</p><p><b>　　一、政府財政預(yù)算；</b></p><p>　　二、土地出讓收益

57、的一定比例；</p><p>　　三、住房公積金增值收益扣除風(fēng)險準備金后的剩余（全部用于廉租住房建設(shè)）以及公積金貸款支持保障房建設(shè)試點資金；</p><p>　　四、保障性安居工程建設(shè)地方融資平臺通過商業(yè)銀行貸款、信托、債券，各類基金等融入的資金；</p><p>　　五、吸引企業(yè)或社會機構(gòu)進入，并通過這些機構(gòu)進一步融資。</p><p>　

58、　3.1.3 我國保障性住房融資成果</p><p>　　一、成功進行了數(shù)萬億融資</p><p>　　從推出保障房建設(shè)規(guī)劃開始，我國政府到目前為止，已經(jīng)成功融資數(shù)萬億投入到社會的保障房項目建設(shè)當(dāng)中，解決了數(shù)千萬人的安居問題。</p><p>　　二、建立了相對穩(wěn)定的保障房融資制度</p><p>　　我國目前建立了相對穩(wěn)定的保障房融資制度，

59、基本上可以保障融資的渠道穩(wěn)定，融資資金基本得到合理管理和運用。</p><p>　　三、拓展了保障房融資渠道和豐富了保障房融資模式</p><p>　　通過多年的探索，在保障房融資渠道方面進行了大力拓展，從最初的財政資金，到地方政府債券，再到企業(yè)和社會資金，融資渠道一步步拓展開來。</p><p>　　伴隨著融資渠道拓展的是融資模式的豐富，以前的融資模式較為單一，以

60、借鑒為主，目前在融資模式上不僅借鑒其余國家的成功經(jīng)驗，而且在努力開拓新的模式。</p><p>　　3.2 我國保障性住房融資存在的主要問題</p><p>　　3.2.1 我國保障性住房融資的相關(guān)政策不完善</p><p>　　目前，我國保障房建設(shè)缺乏制度設(shè)計，建設(shè)模式不統(tǒng)一，建成后的運營和管理機制不健全，各地政府在推動保障房建設(shè)時的組織形式、建設(shè)主體、經(jīng)營主體、

61、項目運作模式等存在較大差異，關(guān)于保障房建設(shè)尤其是公租房建設(shè)的金融支持政策也不完善。銀行進入該領(lǐng)域缺乏必要的制度保障。</p><p>　　當(dāng)前在保障房建設(shè)中，所存在的供需矛盾突出、分配不公平和質(zhì)量環(huán)境比較差等眾多問題，很大一部分原因是基層政府把住房政策與房地產(chǎn)政策相混淆，把責(zé)任推向社會； 另外在執(zhí)行過程中，執(zhí)行力不夠，但根本的原因就在于政府作為管理主體的缺位。政府未高度認識在保障性住房建設(shè)中的職責(zé)所在，處于應(yīng)付上

62、級政策和檢查的層面，不能全面地管理保障性住房建設(shè)。</p><p>　　3.2.2 我國保障性住房融資的市場成熟度不高</p><p>　　我國保障性住房融資市場化程度不高，呈現(xiàn)出過度依賴政府投入的特點。因保障性住房的低回報或無回報、投資回收周期長、經(jīng)營管理復(fù)雜等特點，現(xiàn)金流覆蓋風(fēng)險能力較弱，缺乏吸引社會力量參與的激勵機制，使得社會資金介入的動力不足。盡管近年來一直在探索實施公積金盈余、中

63、期票據(jù)、債券融資、保險（放心保）和社保資金等新的融資模式，但總體規(guī)模不大，融資成本也相對較高，基本上還是靠中央和地方的財政投入。保障性住房建設(shè)資金來源渠道單一，形成過度依賴政府投入的局面。</p><p>　　地方政府缺乏動力。隨著我國住房制度改革、試點探索與創(chuàng)新以及分稅制改革，地方政府逐漸成為保障性住房的融資主體。在缺乏激勵機制和約束機制的條件下，地方政府缺乏投資保障性住房動力。一是保障房建設(shè)對地方財政收入造成

64、雙重影響。一方面保障房建設(shè)會減少地方政府土地財政收入，另一方面無償劃撥的土地還需要支付大量征地和土地平整費用。近年來，地方政府收入中有20%-30%來自土地出讓金，在當(dāng)前不少地方財政吃緊的情況下，地方政府將土地劃撥用于保障性住房建設(shè)的動力不足。二是相對于保障性住房，商品房開發(fā)建設(shè)對地方經(jīng)濟發(fā)展的拉動作用、城市化進程和政績提升的作用更為明顯。因而，地方政府對保障性住房的投入積極性不高。</p><p>　　3.2.

65、3 我國保障性住房融資的金融手段不足</p><p>　　目前保障房建設(shè)的金融支持政策體系還在進一步完善當(dāng)中，金融優(yōu)惠政策和擔(dān)保政策尚不健全。保障房建設(shè)前期投入成本高，融資期限較長，利潤空間小，還款資金來源有限。對于以追求利潤為目標的已實現(xiàn)商業(yè)化運作的金融機構(gòu)而言，貸款風(fēng)險較高，參與熱情自然不高。在保障房融資方面，相關(guān)金融政策不健全和項目低收益限制了金融機構(gòu)的參與熱情，就使得在整個保障房融資方面，金融手段的運用嚴

66、重不足。</p><p>　　信貸資金發(fā)揮作用有限。地方政府作為保障性住房建設(shè)的融資主體，主要還停留在向銀行體系獲取間接融資層面。一方面，地方政府在取得銀行貸款時主要采取設(shè)立地方政府融資平臺來承貸，而地方政府融資平臺的清理和房地產(chǎn)調(diào)控政策的嚴格執(zhí)行卻極大限制了商業(yè)銀行的融資積極性。另一方面，按政策規(guī)定金融機構(gòu)參與保障性住房建設(shè)只能以較低的資金價格介入，且面臨著風(fēng)險緩釋不足、還款保障難以落實、合理的政策配套措施缺失

67、等諸多問題，因而很難吸引銀行信貸資金。同時，政策性銀行發(fā)揮作用有限。當(dāng)前，國家開發(fā)銀行是提供保障性住房開發(fā)貸款的主要金融機構(gòu)，重點針對低收入者的住房建設(shè)提供長期貸款。但是，政策性銀行關(guān)于廉租房融資支持的制度還不完善，目前發(fā)揮的作用有限。</p><p>　　住房公積金的保障功能難以發(fā)揮。一方面，公積金對無法通過市場改善住房條件的特殊群體的保障不夠有力。由于行業(yè)差距及大量職工住房公積金賬戶因企業(yè)改制、效益下滑等原因

68、被長期封存等問題導(dǎo)致公積金對特殊群體的保障作用未能充分發(fā)揮。另一方面，由于住房公積金的內(nèi)控制度還不完善，缺乏有效監(jiān)管，如部分城市出現(xiàn)公積金的挪用及違規(guī)放貸等現(xiàn)象，導(dǎo)致公積金的住房保障功能不能充分發(fā)揮。</p><p>　　除政策不健全加深了資金進入保障房領(lǐng)域的顧慮之外，金融創(chuàng)新力度明顯不足也是阻礙資金進入的重要因素。我國目前與房地產(chǎn)相關(guān)的金融工具屈指可數(shù)，大量的社會閑置資金長期缺乏投資渠道。在社會資金與保障房之間

69、搭建起資金融通通道是突破保障房融資瓶頸的有效辦法。</p><p>　　從1960年房地產(chǎn)信托投資基金正式創(chuàng)立至今，REITs在很多發(fā)達國家的保障房融資過程中就發(fā)揮了這樣的重要作用，但由于國內(nèi)金融體系不完善、缺乏專門的房地產(chǎn)投資基金法規(guī)、相關(guān)稅收體系不健全等因素，REITs在中國還處于探索階段，運營規(guī)模較小、期限較短、流動性較差，難以承擔(dān)為保障房建設(shè)融資的重任。</p><p>　　第四章

70、國外保障性住房融資的成功經(jīng)驗</p><p>　　4.1美國保障性住房融資的成功經(jīng)驗</p><p>　　4.1.1市場化多元渠道融資</p><p>　　美國的保障房融資歷程已經(jīng)近百年，最初的融資主體是政府，目前則已經(jīng)高度市場化，具有多元化融資的金融渠道。在保障房融資方面，美國首創(chuàng)低收入住宅返稅政策以及房地產(chǎn)投資信托基金模式，美國于1960年正式頒布《國內(nèi)稅收法典

71、》和《房地產(chǎn)投資信托法案》，標志著REITs的正式創(chuàng)立，全面引社會資金進入保障房建設(shè)，使得保障房融資更加穩(wěn)定，更具有可持續(xù)性。據(jù)統(tǒng)計，目前美國大約有300多個REITs，管理的資產(chǎn)總額超過3800億美元，其中近三分之二在全國性的證券交易所上市交易，美國也成為REITs規(guī)模最大和發(fā)展最成熟的國家</p><p>　　經(jīng)過80余年的摸索，美國已建立起一套多元化的保障房融資體系，融資主體也經(jīng)歷了由政府為主向市場為主的轉(zhuǎn)

72、變。目前，美國保障房建設(shè)與投資的70%是私營開發(fā)商，整個融資體系已呈現(xiàn)出高度市場化、金融化的特征。其中，美國首創(chuàng)的通過以市場化的方式吸引社會資金介入保障性住房項目，使保障房建設(shè)找到了可持續(xù)的融資之道。</p><p><b>　　4.1.2立法保障</b></p><p>　　美國政府從20世紀30年代以來出臺了《住房與社區(qū)發(fā)展法》、《稅收改革法》、《住房抵押貸款法》

73、、《居民可承擔(dān)住宅法》、《無家可歸者資助法》等幾十部有關(guān)住房的法律法規(guī)。</p><p>　　4.2日本保障性住房融資的成功經(jīng)驗</p><p>　　4.2.1政商協(xié)作吸引信貸資金</p><p>　　日本是一個在政府主導(dǎo)下完成現(xiàn)代化建設(shè)的過度，因此在日本的保障房建設(shè)融資方面，也是以政商協(xié)作的模式來吸引社會信貸資金進入。日本政府成立了住宅金融公庫、住宅融資保障協(xié)會等

74、政策性金融機構(gòu)，主要為居民提供長期低息住房貸款、為住房建設(shè)提供資金以及一般金融機構(gòu)所不能提供的融資服務(wù)，而融資中出現(xiàn)的虧損則由國家財政予以補貼，借以引導(dǎo)其對難以從商業(yè)銀行獲得信貸的開發(fā)企業(yè)和個人提供住房資金支持。同時，金融機構(gòu)還通過利率安排、還款方式、還款期限等多方面的創(chuàng)新，推進住房貸款產(chǎn)品多元化。</p><p>　　在日本，公團和公社直接建造和提供住宅，住宅金融公庫則承擔(dān)住宅資金融通職能。日本政府還與地方公共

75、團體成立住宅供給公社，建造面向中等收入者出售和面向低收入者出租的住房。日本形成了以財政支持下的住宅金融公屋為公營住宅的融資核心，公司內(nèi)貸款制度是重要補充的住房保障融資體系。</p><p><b>　　4.2.2立法推進</b></p><p>　　日本政府也是以立法來推行住宅建設(shè)，先后制定了《住宅金融公庫法》、《公營住宅法》、《日本住宅公團法》，為住房保障體系順利建

76、立和實施提供了完備的法律支持。</p><p>　　4.3德國保障性住房融資的成功經(jīng)驗</p><p>　　4.3.1推行住宅儲蓄制度</p><p>　　1924年，德國成立了第一家住宅儲蓄銀行。二次大戰(zhàn)后，聯(lián)邦德國的資本市場近于崩潰，德國面臨住房短缺的同時，也面臨資金短缺。為盡快恢復(fù)工商業(yè)，國家把有限的資金幾乎都用于工商投資，難以從資本市場上籌集建房資金。因此，

77、在金融系統(tǒng)重建過程中，政府把住宅儲蓄制度作為一個重要內(nèi)容加以保留，希望通過住宅儲蓄制度發(fā)揮住房儲蓄者的積極性，籌集建房資金。20世紀50年代以來，隨著住宅建設(shè)的持續(xù)增長，住宅儲蓄制度得到了快速發(fā)展；兩德統(tǒng)一和東歐國家的改革，為住宅儲蓄制度提供了新的發(fā)展機遇。相應(yīng)地，住宅儲蓄制度也為德國住宅建設(shè)作出了重要貢獻。</p><p>　　經(jīng)過多年發(fā)展，德國目前已形成一整套成熟的保障房金融體系。其中，“先儲蓄后貸款”的住房

78、儲蓄制度對籌集住房建設(shè)資金作出了巨大貢獻。針對住房合作社的集資建房，德國政府通過多渠道補貼缺口部分：對于興建福利性社會住宅及私人建房等，德國政府也出臺財政稅收優(yōu)惠政策分別給予資助。</p><p><b>　　4.3.2立法保護</b></p><p>　　德國政府在為低收入家庭提供福利住房方面建立了《住房法》、《住房建設(shè)法》、《住宅促進法》、《房屋補貼法》、《出租法

79、》等。 </p><p>　　4.4國外保障性住房融資成功經(jīng)驗對我國保障性住房融資啟示</p><p>　　4.4.1完善制度與立法</p><p>　　在保障房融資方面，要想長期穩(wěn)定推進，要想吸引社會資金，就必須完善相關(guān)制度和立法。沒有制度建設(shè)，就沒有穩(wěn)定的安排，保障房建設(shè)融資的效果就不會好；沒有立法，各方面的權(quán)益就無法得到法律的保護，自然難以形成一個相

80、對合理的發(fā)展格局。目前世界上保障房融資比較穩(wěn)定和合理的國家，基本上都有一整套的制度和法律為之保駕護航。</p><p>　　4.4.2政府主動引導(dǎo)和積極組織參與</p><p>　　從上述美日德等國保障房融資的經(jīng)驗來看，政府在最初的時候，都是積極主動的推進保障房建設(shè)的。保障房建設(shè)畢竟不完全屬于商業(yè)項目，應(yīng)該是帶有社會福利性質(zhì)的住房建設(shè)項目，因此它本身就屬于政府社會職能的體現(xiàn)。政府從社會效益

81、和社會責(zé)任的角度出發(fā)，都應(yīng)該主動參與和積極組織社會的保障房工程建設(shè)。在這個過程中，政府的作用是不可忽視的，尤其是對中國這樣一個曾經(jīng)深受計劃經(jīng)濟模式影響的國家，政府在經(jīng)濟方面的話語權(quán)更為強大，因此政府的作用必須得到充分重視和發(fā)揮。</p><p>　　當(dāng)然，政府參與和主導(dǎo)的程度是不同的，美國政府更多是指導(dǎo)和輔助作用，而德國和日本，政府的主導(dǎo)作用更強，考慮到中國的現(xiàn)實，也應(yīng)該是政府主導(dǎo)。</p><

82、;p>　　4.4.3以市場化模式吸引社會資金</p><p>　　保障房建設(shè)融資若是全都用財政資金，恐怕世界上沒有一個國家的財政能夠承擔(dān)如此沉重的負擔(dān)，而且也不利于國家經(jīng)濟的發(fā)展。因此，要想做好保障房建設(shè)，在融資方面必須積極開源，拓展多元融資渠道。比如說中央和地方政府發(fā)行相關(guān)債券、設(shè)立房地產(chǎn)信托基金、建立政策性房產(chǎn)銀行等。</p><p>　　4.4.4嚴格確定和規(guī)范保障標準<

83、/p><p>　　保障房占用的財政資金較多，因此必須要充分發(fā)揮其社會效益。保障房的本質(zhì)是確保社會中低收入階層的居住權(quán)益，因此必須嚴格確定和規(guī)范保障范圍。尤其是對中國而言，標準制定不夠合理，保障房資源分配不均的情況比較明顯，這就是使得保障房融資的社會效益打了折扣，影響以后的社會形象，增加了保障房融資難度和社會支持度。</p><p>　　第五章 改善我國保障性住房融資的對策思路</p>

84、;<p>　　5.1 改善我國保障性住房融資的政策方面的對策</p><p>　　5.1.1 加強對我國保障性住房現(xiàn)有相關(guān)融資政策分析</p><p>　　我國應(yīng)為保障房建設(shè)資金籌集和管理提供法律依據(jù)。加快有關(guān)住房保障相關(guān)法律的制定，特別是對保障性住房的土地供應(yīng)、保障對象、保障標準、資金來源、激勵機制、運營模式等進行明確規(guī)定，并對中央政府、地方政府、專門機構(gòu)和社會力量參與保障

85、性住房建設(shè)和運營的責(zé)權(quán)關(guān)系進行界定，從根本上為完善住房保障制度提供法律依據(jù)和保障。</p><p>　　一、加快住房保障立法</p><p>　　要從根本上改變我國住房保障制度的現(xiàn)狀，必須加快相關(guān)的立法進程，盡早出臺《住房保障法》，從最高法律效力的層面對住房尤其是保障性住房的建設(shè)、融資、消費、分配等環(huán)節(jié)進行強有力的規(guī)范，明確劃分中央和地方政府各自的職責(zé)。通過法律的形式明確政府在住房保障中的

86、責(zé)任和義務(wù)，確定保障性住房的供給原則，供給對象和操作規(guī)程。明確住房保障體系和分層次的保障對象，完善住房保障各項制度和實施細則。</p><p>　　二、完善配套的財政、稅收和金融政策</p><p>　　目前在公共財政支出水平偏低的情況下，要繼續(xù)加大公共財政的支出力度，把住房保障支出納入年度公共財政預(yù)算，多渠道保證資金來源，并保持在適度的水平，防止從一個極端走向另一個極端。在稅收政策方面，

87、應(yīng)該對經(jīng)濟適用房、廉租房、公積金貸款購房給予適度的稅收減免，通過減稅或者免稅的形式支持住房保障制度。另外還可以結(jié)合準備開通的“物業(yè)稅”考慮對保障性住房采取減免的措施。在金融政策方面，一些具備條件的城市可以在廉租房領(lǐng)域就融資創(chuàng)新進行試點，利用證券工具和多種融資模式，借助資本市場為廉租房的建設(shè)融資。在這里政策的出臺和調(diào)整需要慎之又慎，不能盲目照搬國外的做法，要充分考慮到資本市場的風(fēng)險。</p><p>　　5.1.2

88、 分析我國保障性住房融資政策發(fā)展要求和對策</p><p>　　一是盡快建立健全住房保障制度法律體系。應(yīng)盡快將保障住房政策提升到法制層面， 為相關(guān)金融支持政策措施的出臺和落實提供法律依據(jù)。我國尚未頒布相關(guān)住房保障法，僅通過一些臨時性政策對保障性住房提出階段性要求，缺乏對建立住房保障制度的明確規(guī)定。因此應(yīng)盡快制定專門的住房保障法，從立法層面對住房保障的實施計劃、惠及對象、供應(yīng)標準、資金運作方式、運作機構(gòu)、

89、保障措施等進行法律界定；明確各級政府在住房保障資金投入、土地提供、金融支持、財稅優(yōu)惠等方面的具體責(zé)任；保障財政撥款計劃、租金控制計劃、稅收減免計劃、抵押貸款貼息計劃等的實施。形成較為完備的法律法規(guī)體系。從而為相關(guān)金融支持政策措施的出臺和落實提供法律依據(jù)。 </p><p>　　二是發(fā)揮各級政府在保障性住房融資機制中的主導(dǎo)地位。應(yīng)建立長期穩(wěn)定的保障性住房建設(shè)財政資金投入機制，將住房保障資金需求納入公共財政

90、預(yù)算支出之中，確保年度財政預(yù)算中保障性住房項目支出的比例，合理安排保障性住房項目的支出結(jié)構(gòu)；繼續(xù)推行從土地出讓凈收益中安排一定資金；充分利用住房公積金閑置資金、保險資金、企業(yè)年金等長期資金用于保障房建設(shè)，制定促進保障性住房建設(shè)的土地、財稅、金融等政策；推動各地市住房公積金增值收益、直管公房出售后的部分凈歸集資金用于保障性住房建設(shè)。</p><p>　　三是建立完善保障性住房金融風(fēng)險分擔(dān)機制。</p>

91、<p>　　第一，切實做好融資平臺規(guī)范清理和運營管理工作，建立專門的、獨立的保障性住房融資平臺，與以往政府融資平臺債務(wù)徹底分離開來，成立統(tǒng)一管理保障性住房建設(shè)資金籌集和使用的專業(yè)部門，切實做好項目資金配套工作，增強金融機構(gòu)支持保障性住房建設(shè)的信心。</p><p>　　第二，建立政府住房抵押貸款擔(dān)保制度。借鑒國外住房金融保險制度的成功經(jīng)驗，形成政府擔(dān)保與商業(yè)性保險相結(jié)合的住房金融保險體系，建立完善的抵

92、押貸款擔(dān)保機制，有效降低金融機構(gòu)面臨的由于借款人違約帶來的風(fēng)險。</p><p>　　第三，政府在鼓勵商業(yè)銀行支持保障性住房的同時，也要考慮并實施一系列配套措施，比如，政府在核算保障房成本時，既要考慮給予開發(fā)商開發(fā)成本和合理利潤，也必須計入銀行貸款資金成本，保證其還本付息的能力，必要時可以有一些相應(yīng)的政府補貼，使銀行承擔(dān)的風(fēng)險與收益相匹配。 </p><p>　　5.2 改善我國

93、保障性住房融資的市場方面的對策</p><p>　　5.2.1 促進保障性住房融資市場化發(fā)展</p><p>　　通過合適的制度安排，吸引保險資金參與公租房建設(shè)。從調(diào)研情況來看，保險資金參與公租房項目通常是尋求分散化投資和資產(chǎn)負債匹配，公租房作為不動產(chǎn)投資與股票、債券類資產(chǎn)的相關(guān)性較小，從而可以提高保險資金投資組合收益的穩(wěn)定性，同時公租房投資的期限較長，可以匹配保險資金的負債久期。從目前保

94、險資金參與的公租房項目來看，這種融資方式的特點是：</p><p>　　其一，參與融資的多是地段較好、項目可復(fù)制性較差、政府租金補貼較為明確的項目，地處直轄市、省會城市或者計劃單列市等具有明顯區(qū)位優(yōu)勢的城市往往是優(yōu)先選擇，因為這些城市的公租房項目的資產(chǎn)收益率高且穩(wěn)定；</p><p>　　其二，償債資金來源除了公租房的租金收益之外，通常還包括償債主體的其它經(jīng)營性現(xiàn)金流。</p>

95、<p>　　5.2.2 完善保障性住房市場發(fā)展機制</p><p>　　一、調(diào)動商業(yè)銀行積極性，發(fā)揮其對保障房建設(shè)融資的支持作用</p><p>　　對政府來說，提高公共租賃住房項目還貸能力。公共租賃住房較長的投資回收期與短期的借貸資金不匹配，因此，提高公共租賃住房項目還貸能力是取得銀行貸款的一個重要方面。如允許公共租賃住房劃撥土地使用權(quán)抵押，允許有條件的項目適當(dāng)增加商業(yè)配套

96、設(shè)施比例，允許按照償本還息需要分期出售部分公共租賃住房和商業(yè)用房。</p><p>　　對商業(yè)銀行來說，要主動創(chuàng)新保障房信貸業(yè)務(wù)，積極開發(fā)新的業(yè)務(wù)品種。如探索土地使用權(quán)抵押、在建工程抵押、股權(quán)質(zhì)押、應(yīng)收賬款質(zhì)押和第三方連帶責(zé)任擔(dān)保等組合型擔(dān)保方式，對保障房在貸款資產(chǎn)質(zhì)量認定、不良貸款核銷等方面實行區(qū)別于商業(yè)性房地產(chǎn)的信貸政策等。</p><p>　　二、規(guī)范和發(fā)展保障房債券融資</p

97、><p>　　保障房建設(shè)公益性強、投入大、利潤低，保障房債券融資的債權(quán)人相對要承擔(dān)更大風(fēng)險，需要有關(guān)部門建立保障房債券融資的長效機制。</p><p>　　建議盡快制定關(guān)于保障房債券融資管理規(guī)定，加強對募集資金投向和用途的監(jiān)管。保障房債券募集的資金應(yīng)?？睢?、專賬使用，不允許以某些保障房項目為名連帶多募集資金用于其他用途。具體來說，應(yīng)當(dāng)把保障房資金跟融資平臺的其他項目隔離開來，防止這些資金轉(zhuǎn)

98、移到其他項目中去，確保保障房資金運作的獨立、透明、高效。</p><p>　　逐步加大政府債對保障房建設(shè)支持力度。短期看，可以增加中央代發(fā)的地方債券中保障房資金比例，并且保證地方債券融資得到的資金切實優(yōu)先用于保障房建設(shè)。長期來看，要推動政府投資和融資向社會性項目大規(guī)模傾斜，由政府財政來承擔(dān)相應(yīng)的社會職能，建議未來考慮增加中央政府債專項用于保障房建設(shè)。</p><p>　　規(guī)范企業(yè)債運作，增

99、加保障房債券吸引力。一是規(guī)范地方政府投融資平臺發(fā)債行為，增加政府融資平臺債務(wù)和收益情況的透明度。二是妥善統(tǒng)籌償付安排。三是完善政府對保障房債券融資的優(yōu)惠支持政策，通過財政、稅收補貼適度提高對保障房債券持有人的經(jīng)濟回報，增加保障房債券吸引力。</p><p>　　三、引入社?；?、保險資金等長期資金投資保障房建設(shè)</p><p>　　通過制度和模式創(chuàng)新，吸收社?；?、保險資金等長期資金參與到

100、保障房的投融資中，將大大緩解保障房目前嚴峻的資金缺口壓力。同時，也能為社保基金和保險資金帶來長期穩(wěn)定收益。</p><p>　　四、探索利用保障房基金進行融資</p><p>　　發(fā)展保障性住房基金是我國從金融工具創(chuàng)新的角度，從資本市場拓展保障房投融資渠道來源的重要發(fā)展趨勢。因此，需要立足國情，在積極借鑒和國際成熟經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，從國家層面制定、完善管理制度，利用保障房信托投資基金(REIT

101、s)和保障房股權(quán)投資基金(PE)進行融資。</p><p>　　五、鼓勵社會機構(gòu)和企業(yè)參與保障房建設(shè)</p><p>　　當(dāng)前，我國保障房正處于大規(guī)模的建設(shè)期，建設(shè)資金需求量大。另外，投資開發(fā)模式單一，主要由地方政府直接投資開發(fā)，社會機構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)參與十分有限。因此，政府可綜合運用財政撥款、政策性貸款、財政補貼和稅收優(yōu)惠等多種政策工具來發(fā)動社會力量參與到保障房的建設(shè)中。</p>

102、;<p>　　要加大已出臺的包括《關(guān)于鼓勵民間資本參與保障性安居工程建設(shè)有關(guān)問題的通知》等在內(nèi)的有關(guān)政策的落實力度。具體來說，進一步完善和細化土地劃撥或出讓優(yōu)惠、投資補助、貸款貼息、租金貼租、稅收減免、專項獎勵等激勵方式;繼續(xù)在地方實踐基礎(chǔ)上探索“反配建”(即在保障房小區(qū)中配建一定比例商品房，出售后回籠資金幫助整體資金平衡)、適當(dāng)增加商業(yè)配套比例、允許一定年限后公共租賃住房向承租人出售等方式，支持社會機構(gòu)和企業(yè)參與保障房的

103、建設(shè)、運營和管理。</p><p>　　5.3 改善我國保障性住房融資的金融手段方面的對策</p><p>　　5.3.1 大膽豐富和采用金融手段來促進保障性住房融資</p><p><b>　　一、信貸資金</b></p><p>　　商業(yè)銀行貸款的優(yōu)勢在于資金較為充裕，運作和風(fēng)險管理成熟，且監(jiān)管層支持發(fā)放保障房貸款。

104、商業(yè)銀行貸款必須嚴格遵循信貸規(guī)程和監(jiān)管要求，保障房貸款面臨諸如借款人的獨立企業(yè)法人地位、資本金比例要求、四證齊全、貸款最長期限、抵押物落實等難題。</p><p><b>　　二、信托資金</b></p><p>　　信托融資自2010年下半年爆發(fā)增長，并一直處于高位。信托融資比較適合政府規(guī)劃的土地中配套的保障房，需要與其他商業(yè)性項目配合，才能承擔(dān)較高的融資成本。但如

105、果加上渠道費用，大型開發(fā)企業(yè)的信托融資成本已高達13%～15%，小型開發(fā)企業(yè)則高達18%甚至更高，較高的信托融資成本對企業(yè)財務(wù)構(gòu)成了壓力。信托融資監(jiān)管趨勢將會從嚴，未來房地產(chǎn)信托的規(guī)模、發(fā)展節(jié)奏將會受到一定限制。</p><p><b>　　三、發(fā)行債券</b></p><p>　　從資本市場融資看，資本市場可行的通道便集中于債券融資，發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于利用債券融資

106、支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》，明確允許各地按有關(guān)規(guī)定進行規(guī)范后繼續(xù)保留的投融資平臺公司申請發(fā)行企業(yè)債券，所募資金優(yōu)先用于保障房建設(shè)；符合條件的其他企業(yè)，也可以通過發(fā)行企業(yè)債券進行保障房項目融資。</p><p><b>　　四、設(shè)立地產(chǎn)基金</b></p><p>　　地產(chǎn)基金運作方式靈活，在國外發(fā)展已經(jīng)較為成熟。從中國國內(nèi)來看，由于相關(guān)法規(guī)尚不健全，基本處于起

107、步階段。近年來各方探索的步伐不斷加快。</p><p>　　五、社?；?保險資金的介入</p><p>　　保險資金/社保基金進入保障房領(lǐng)域有多種選擇：其一、投資房地產(chǎn)信托投資基金；其二、單獨或聯(lián)合組建投資主體；其三、發(fā)放貸款等。目前來看，社?；疬€有進一步投資保障房的空間。</p><p>　　六、資產(chǎn)證券化和REITs</p><p>

108、　　將保障房貸款證券化，一方面可以擴大參與層，增加資金來源，另一方面可以改善資產(chǎn)負債表，分散金融機構(gòu)風(fēng)險。按照REITs試點思路，路徑一分為二：一是以試點城市的保障房項目和/或商業(yè)項目為基礎(chǔ)，以受益券形式在銀行間市場發(fā)行，籌集資金；二是在證券市場發(fā)行股權(quán)性質(zhì)REITs。</p><p><b>　　七、房地產(chǎn)融資租賃</b></p><p>　　目前，中國融資租賃市場