前期物業(yè)管理存在的問題及對策和解決方案

1、<p><b>　　、</b></p><p>　　華中科技大學(xué)文華學(xué)院</p><p><b>　　畢業(yè)設(shè)計（論文）</b></p><p>　　前期物業(yè)管理存在的問題及對策和解決方案</p><p>　　2009年5月11日</p><p><b>　

2、　摘 要</b></p><p>　　物業(yè)管理的行業(yè)已經(jīng)發(fā)展了20多年，但仍存在許多不盡如人意的地方，特別是很多物業(yè)管理企業(yè)，在物業(yè)交付使用后很長一段時間內(nèi)，還難以擺脫施工遺留問題的困擾。</p><p>　　本文通過對前期物業(yè)管理含義和現(xiàn)狀的陳述，以及目前前期物業(yè)管理存在的問題，并給予相應(yīng)的措施和方法進(jìn)行了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)年U述。讓加強(qiáng)前期物業(yè)管理，不但能保證業(yè)主的長遠(yuǎn)利益，還能減少開發(fā)

3、企業(yè)在建設(shè)過程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃，保證物業(yè)的施工質(zhì)量，達(dá)到完善物業(yè)的使用功能，促進(jìn)房產(chǎn)的銷售。</p><p>　　為了保證國家正常高速的發(fā)展，除了要需要法律的幫助以外，同時需要人本身碰到問題以后要實際解決能力，在現(xiàn)在物業(yè)管理尚未發(fā)展完善的時代，前期物業(yè)管理的工作顯的尤為重要，前期物業(yè)管理的工作需要國家，人民共同維護(hù)。</p><p>　　關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理 加強(qiáng)管理 解決方法</

4、p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　Property management industry has developed more than 20 years, but still not satisfactory in many areas, especially the many property management compani

5、es, after delivery of the property a long time, but also difficult to shake off the legacy of construction problems.</p><p>　　In this paper, the property management through the pre-statement of the meaning a

6、nd the status quo, as well as property management is currently pre-existing problems, and give the appropriate measures and methods of strict. Allow to strengthen the pre-property management, not only to ensure the long-

7、term interests of the owners, but also to reduce the development of enterprises in the construction process of change in property planning, to ensure the construction quality of the property to impro</p><p>

8、　　In order to ensure the normal development of high-speed, in addition to the need for outside legal help, at the same time meet the needs of their own practical solutions to issues beyond the capacity of the current pro

9、perty management that have not yet developed the era of the early work of property management is particularly important in a significant, pre - property management requires countries to jointly safeguard the people.</

10、p><p>　　Key words: pre-property management solutions to strengthen the management目 錄</p><p><b>　　摘 要1</b></p><p><b>　　關(guān)鍵詞1</b></p><p>　　Abstract

11、2</p><p>　　1．前期物業(yè)管理的概述4</p><p>　　1.1目前物業(yè)發(fā)展特點4</p><p>　　1.1.1自負(fù)盈虧 自主經(jīng)營4</p><p>　　1.1.2物業(yè)的所有權(quán)與管理權(quán)分離4</p><p>　　1.1.3物業(yè)管理及收費標(biāo)準(zhǔn)由市場形成4</p><p>

12、　　1.1.4各國的物業(yè)管理模式均結(jié)合自己國情 符合各自特點4</p><p>　　1.1.5政府在物業(yè)管理中發(fā)揮了重要作用4</p><p>　　1.2目前物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀4</p><p>　　1.2.1英美的物業(yè)管理4</p><p>　　1.2.2物業(yè)管理服務(wù)項目多 內(nèi)容廣泛4</p><p>　　1

13、.2.3管理方式非常靈活5</p><p>　　1.2.4物業(yè)管理服務(wù)收費由委托方與物業(yè)管理公司商定5</p><p>　　1.2.5管理公司人員精干 效率高 固定人員少5</p><p>　　1.3前期物業(yè)管理的概念5</p><p>　　1.4前期物業(yè)管理的定位和內(nèi)容5</p><p>　　2.前期管理的

14、特點和作用6</p><p>　　2.1前期物業(yè)管理特點6</p><p>　　2.2前期物業(yè)管理的作用6</p><p>　　3.前期物業(yè)管理存在的一些問題7</p><p>　　3.1.前期物業(yè)服務(wù)合同不規(guī)范7</p><p>　　3.2.用設(shè)施設(shè)備不明確7</p><p>　　

15、3.3.前期物業(yè)管理招投標(biāo)不規(guī)范7</p><p>　　3.4.業(yè)主臨時公約未建立或未約定 物業(yè)維修資金管理制度未建立7</p><p>　　3.5.物業(yè)管理用房未配置8</p><p>　　4.前期物業(yè)管理問題的解決方案8</p><p>　　4.1規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)行為8</p><p>　　4.2.

16、制定前期物業(yè)管理業(yè)主臨時公約8</p><p>　　4.3.規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合同9</p><p>　　4.4.修改預(yù)售合同化物業(yè)管理條款9</p><p>　　4.5.改變對物業(yè)管理不力的銷售策略9</p><p>　　4.6.服從當(dāng)?shù)匕傩盏木幼×?xí)慣10</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)

17、11</b></p><p><b>　　致謝12</b></p><p>　　1．前期物業(yè)管理的概述</p><p>　　1.1目前物業(yè)發(fā)展特點</p><p>　　1.1.1自負(fù)盈虧 自主經(jīng)營</p><p>　　自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營的獨立的物業(yè)管理公司發(fā)展迅速，政府公屋逐漸交由

18、獨立的物業(yè)管理公司管理，私人樓宇越來越多地委托專業(yè)的物業(yè)公司管理[1]。 　　 </p><p>　　1.1.2物業(yè)的所有權(quán)與管理權(quán)分離</p><p>　　物業(yè)管理公司與業(yè)主的關(guān)系是雇用關(guān)系，業(yè)主通過招標(biāo)或協(xié)議等方式選擇物業(yè)管理公司，要認(rèn)真考察公司的信譽、專業(yè)知識背 景及管理、財務(wù)、法律水平、管理費用的高低以及社區(qū)活動能力。而物業(yè)管理公司 飽受市場競爭的壓力，必須注意其形象，不斷改善經(jīng)

19、營管理，提高效率，盡量讓業(yè)主滿意，否則就會有被淘汰或被解雇的危險。</p><p>　　1.1.3物業(yè)管理及收費標(biāo)準(zhǔn)由市場形成</p><p>　　政府一般不規(guī)定具體的收費標(biāo)準(zhǔn)，具體收多少管理費由業(yè)主與管理公司雙方討價還價決定，視市場供求狀況、地區(qū)環(huán)境、房屋數(shù)量與質(zhì)量、服務(wù)內(nèi)容多少與深淺等情況而不同[2]。</p><p>　　1.1.4各國的物業(yè)管理模式均結(jié)合自己

20、國情 符合各自特點</p><p>　　如新加坡因土地資源稀缺而形成了政府統(tǒng)籌型的物業(yè)管理模式。香港則根據(jù)人多地少，物業(yè)供應(yīng)由政府供應(yīng)與市場供應(yīng)“雙軌制”而形成了房委會管理與物業(yè)管理公司管理相結(jié)合的管理模式。</p><p>　　1.1.5政府在物業(yè)管理中發(fā)揮了重要作用</p><p>　　但政府一般不直接干預(yù)物業(yè)管理收費的具體標(biāo)準(zhǔn)。政府多以詳盡、完善的法律、法規(guī)規(guī)

21、范物業(yè)管理各方面關(guān)系人的行為與責(zé)、權(quán)、利[3]。</p><p>　　1.2目前物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀</p><p>　　1.2.1英美的物業(yè)管理</p><p>　　已成為社會化的服務(wù)行業(yè)，任何人、任何公司都可從事物業(yè)管理，只要具備條件，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照即可。這些物業(yè)管理公司或管理機(jī)構(gòu)絕大多數(shù)都是自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實體。</p><p>　　

22、1.2.2物業(yè)管理服務(wù)項目多 內(nèi)容廣泛</p><p>　　物業(yè)管理服務(wù)包括物業(yè)建設(shè)前后、物業(yè)使用全過程的管理。</p><p>　　1.2.3管理方式非常靈活</p><p>　　業(yè)主或用戶委托物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，而物業(yè)公司的管理方式非常靈活。小修工程、日常服務(wù)可由內(nèi)部維修人員完成，而大、中工程可以采取承包方式轉(zhuǎn)給別的專業(yè)公司完成。一個項目或工程如綠化管理，可單

23、項承包也可整體承包。費用由雙方協(xié)商，計費方法可依時間長短，也可按次計費。</p><p>　　1.2.4物業(yè)管理服務(wù)收費由委托方與物業(yè)管理公司商定</p><p>　　視市場供求 狀況、地區(qū)環(huán)境以及房屋的數(shù)量與質(zhì)量由雙方自由協(xié)商而定，一般無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)公司的管理費來源多渠道，有租金收入、服務(wù)費，甚至有政府補(bǔ)貼。</p><p>　　1.2.5管理公司人員精干 效

24、率高 固定人員少</p><p>　　一些項目盡可能臨時聘請，可承包的就不設(shè)固定人員以節(jié)約開支。</p><p>　　1.3前期物業(yè)管理的概念</p><p>　　一般意義上的物業(yè)管理，是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司后開始，而“前期物業(yè)管理”僅存在于業(yè)主委員會成立之前。前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主委員會尚未成立，沒有行使選聘物業(yè)公司的職權(quán)機(jī)構(gòu)，但已有部分業(yè)

25、主入住，不能沒有物業(yè)管理和服務(wù)，那只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理單位，或者就是開發(fā)商屬下的物業(yè)公司來承擔(dān)物業(yè)管理和服務(wù)工作。由于實施物業(yè)管理的時間越長，其經(jīng)濟(jì)效益才越能顯示；短期的物業(yè)管理，由于開始時得做大量準(zhǔn)備，要理順和協(xié)調(diào)各種關(guān)系，還要在某些方面先投入點資金等，它的效益是出在一段時期以后。所以開發(fā)商在選聘物業(yè)管理單位時，簽約一般都簽幾年，否則物業(yè)公司不大愿意接受短期協(xié)議。然而，開發(fā)商與物業(yè)公司的簽約，卻無法制約業(yè)主，業(yè)主委員會成立以后，任

26、何時候都有權(quán)解聘物業(yè)公司[4]。</p><p>　　1.4前期物業(yè)管理的定位和內(nèi)容</p><p>　　前期物業(yè)管理一般是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽字的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。因此，商品房銷售階段的物業(yè)管理服務(wù)，是建設(shè)期的業(yè)主向最終業(yè)主過渡期的物業(yè)管理。它是整個物業(yè)管理活動中的初始階段，也是實施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。建設(shè)部頒布的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理

27、暫行辦法》第二條明確指出：“前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理?！彼鼫?zhǔn)確地界定了前期物業(yè)管理的概念，把前期物業(yè)管理的責(zé)任定位在“由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理[14]?！?lt;/p><p>　　2.前期管理的特點和作用 </p><p>　　2.1前期物業(yè)管理特點</p><p>　　前期物業(yè)管理

28、是指業(yè)主大會成立前，開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的活動。　</p><p><b>　　它有以下幾個特點</b></p><p>　　1.出售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并報所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案。 </p><p>　　2.住宅出售單位與住宅買受人簽訂住宅

29、轉(zhuǎn)讓合同時，應(yīng)當(dāng)將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用說明書作為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件。 </p><p>　　3.商品住宅出售單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金,公約不得與法律、法規(guī)相抵觸。</p><p>　　4管理服務(wù)合同簽訂之日至新建商品住宅交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費用，由住宅出售單位承擔(dān)；自新建商品住宅交付使用之日至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物

30、業(yè)管理服務(wù)費用，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉(zhuǎn)讓合同的約定承擔(dān)。新建商品住宅交付使用時，除住宅轉(zhuǎn)讓合同另有約定外，物業(yè)管理企業(yè)不得向住宅買受人收取任何費用。 </p><p>　　5.業(yè)管理服務(wù)合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效時終止,用公約至業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過的業(yè)主公約生效時終止[5]。</p><p>　　2.2前期物業(yè)管理的作用</

31、p><p>　　一是有利于實現(xiàn)物業(yè)開發(fā)建設(shè)與使用維護(hù)的“全過程”物業(yè)管理服務(wù)。過去，物業(yè)管理只是在物業(yè)交付使用、業(yè)主入伙之后才開始，物業(yè)如果存在功能與質(zhì)量問題，難有回天之術(shù)，最多在已有基礎(chǔ)上修修補(bǔ)補(bǔ)。采用前期物業(yè)管理就可以在物業(yè)設(shè)計與建造階段及時發(fā)現(xiàn)物業(yè)使用功能與使用質(zhì)量上的問題，及時進(jìn)行調(diào)整，使產(chǎn)品設(shè)計、生產(chǎn)與使用全過程都有了更多的保障。</p><p>　　二是有利于在物業(yè)建設(shè)期間實現(xiàn)建房

32、、用房、管房的有機(jī)結(jié)合。沒有前期物業(yè)管理時，建房者只顧自己建房，不會充分顧及用房者與管房者的利益，結(jié)果房子交到用房者與管房者手中的時候，往往因物業(yè)使用功能與使用質(zhì)量問題造成意見糾紛一大堆，建房者暈頭轉(zhuǎn)向，用房者怨聲載道，管房者里外不是人。有了前期物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)不僅從建房者的角度，更會從用房者與管房者的立場，憑借對物業(yè)的專業(yè)知識，認(rèn)真審視物業(yè)建設(shè)的功能與質(zhì)量問題，向建房者提出合理化的意見與建議，當(dāng)好參謀與助手，使建房者省錢省力，用

33、房者舒適滿意，管房者專心服務(wù)。</p><p>　　三開拓經(jīng)營管理業(yè)務(wù)，物管企業(yè)要洞察市場先機(jī)，搶占更多市場份額，積極介入目前尚由開發(fā)公司負(fù)責(zé)的那個時間段的管理活動，盡早接觸并進(jìn)入項目的施工現(xiàn)場和其他操作過程，取得開發(fā)公司及其有關(guān)單位和部門的好感，信任與支持。</p><p>　　四熟悉項目工程的情況，物業(yè)管理3個基礎(chǔ)職能保安，保潔，保修工作中，因為保修既工程維修方面人員的技術(shù)性和工程人員

34、的技術(shù)方案本身的可變性中讓人不得不多關(guān)照的事情。</p><p>　　五提前接觸業(yè)主，業(yè)主的想法和需求就是物業(yè)管理的服務(wù)的內(nèi)容和目標(biāo)。[6]</p><p>　　3.前期物業(yè)管理存在的一些問題</p><p>　　3.1.前期物業(yè)服務(wù)合同不規(guī)范</p><p>　　建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責(zé)、權(quán)、利不明確，物業(yè)承接驗收制度不完善，業(yè)服務(wù)和

35、收費質(zhì)量和價格不符。前期物業(yè)管理中，由于建管不分，依附于房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)往往無法按正常規(guī)定，進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗收工作，在物業(yè)承接驗收時敷衍了事，造成了物業(yè)承接驗收制度不完善，移交不完整。</p><p>　　3.2.用設(shè)施設(shè)備不明確</p><p>　　物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)后，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)對所屬共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行完整的劃分，并辦理驗收手續(xù)。然而，有的建設(shè)單位在房屋建

36、設(shè)中，忽視了共用設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)，造成了共用設(shè)施設(shè)備的不完整。共用設(shè)施設(shè)備劃分不明確或者配套不完整，會給物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中帶來諸多困難，也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。 </p><p>　　3.3.前期物業(yè)管理招投標(biāo)不規(guī)范</p><p>　　目前，由于不少地方對推行招投標(biāo)制度的重要性缺乏認(rèn)識，導(dǎo)致招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)沒有成為主要的方式。有的開發(fā)商與物

37、業(yè)管理企業(yè)本是“父子”關(guān)系，“老子”開發(fā)的，物業(yè)直接請外來“管家”，多數(shù)情況仍然是開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)“私下”協(xié)協(xié)商而定；有些招標(biāo)方在實際已內(nèi)定中標(biāo)對象的情況下進(jìn)行虛假招標(biāo)，使招標(biāo)成為一種過場和形式；有些招標(biāo)的業(yè)主不考慮“質(zhì)價相符”的原則，片面強(qiáng)調(diào)最低價格，造成投標(biāo)企業(yè)的競相壓價；有些參與投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)惡性競爭，相互殺價，靠不切實際的承諾贏得中標(biāo)；物業(yè)管理招投標(biāo)代理市場發(fā)育還不成熟；政府主管部門的監(jiān)管方式和能力還有待提高[13]。

38、</p><p>　　3.4.業(yè)主臨時公約未建立或未約定 物業(yè)維修資金管理制度未建立</p><p>　　開發(fā)商在銷售過程中，片面追求房屋的銷售量，忽視了業(yè)主臨時公約的制定和建立；有的開發(fā)商即使制定了業(yè)主臨時公約，但條款簡單，文本不規(guī)范，雙方的責(zé)權(quán)利未在書面上進(jìn)行認(rèn)真的約定，這樣就會使雙方的合法權(quán)益得不到有效的保護(hù)，也為前期物業(yè)管理留下了許多后遺癥。 </p><p&g

39、t;　　3.5.物業(yè)管理用房未配置</p><p>　　物業(yè)管理用房的規(guī)范化管理是物業(yè)管理活動是否能順利開展的基本條件，也是業(yè)主合法權(quán)益能否得到有效保障的重要前提。建設(shè)單位為聘請的物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，是為了使物業(yè)管理企業(yè)有利于搞好物業(yè)管理工作。有一些建設(shè)單位在建設(shè)規(guī)劃時，就有意放棄了物業(yè)管理用房的配置，忽視了物業(yè)管理用房的作用，造成了物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)后難于開展正常的物業(yè)管理工作

40、。 </p><p>　　4.前期物業(yè)管理問題的解決方案</p><p>　　鑒于前期物業(yè)管理的復(fù)雜性和特殊性，由此加強(qiáng)前期物業(yè)管理就顯得十分重要。研究和解決好前期物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多問題，抓好前前期物業(yè)中的主要問題，前期物業(yè)管理著重應(yīng)在以下幾個問題把好關(guān)口：</p><p>　　4.1規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)行為</p><p>　　目實踐中

41、，一些地區(qū)的開發(fā)商、業(yè)主大會、業(yè)主委員會已經(jīng)開始以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理招投標(biāo)意識正逐步深入人心，物業(yè)管理招投標(biāo)市場正逐步建立。</p><p>　　物業(yè)管理招投標(biāo)制度是規(guī)范物業(yè)管理市場的重要手段，也是物業(yè)管理獲得前期物業(yè)管理權(quán)的唯一途徑。所以，規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)，可以采取以下對策：</p><p>　　1、加強(qiáng)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的學(xué)習(xí)，使建設(shè)單位及物業(yè)管理企業(yè)樹立依

42、法招投標(biāo)的意識；</p><p>　　2、建立公正、公開、公平的招投標(biāo)競爭市場；</p><p>　　3、建立健全招投標(biāo)備案制度；</p><p>　　4、培育和發(fā)展招投標(biāo)中介服務(wù)機(jī)制；</p><p>　　5 、建立和完善物業(yè)管理的仲裁機(jī)構(gòu)；</p><p>　　6、政府主管部門要切實做好對前期物業(yè)管理招投標(biāo)的指導(dǎo)和

43、監(jiān)督工作[15]。</p><p>　　4.2.制定前期物業(yè)管理業(yè)主臨時公約</p><p>　　《條例》規(guī)定：建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約。業(yè)主臨時公約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位有責(zé)任在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾[9]。</p><p>

44、　　1、建設(shè)單位在制定前期物業(yè)臨時公約時，必須按《條例》規(guī)定；使業(yè)主臨時公約盡量規(guī)范化，并不得侵犯物業(yè)買受人的合法權(quán)益；2、建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約應(yīng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出合理合法的約定；3、業(yè)主應(yīng)自覺遵守業(yè)主臨時公約，并予以書面承諾。</p><p>　　綜上所述，由此可見前期物業(yè)管理的重要性及特殊性?！　?lt;/p>&

45、lt;p>　　4.3.規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合同</p><p>　　《條例》第35條明確指出：“物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定?！庇绕涫乔捌谖飿I(yè)管理服務(wù)合同更應(yīng)嚴(yán)格按《條例》規(guī)定執(zhí)行，合同的內(nèi)容和約定，一項也不能減少。因為前期物業(yè)管理服務(wù)合罔是前期物業(yè)管理權(quán)利和義務(wù)的唯一法定文件。規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合

46、同應(yīng)采取以下對策：</p><p>　　1、根據(jù)〈合同法〉的規(guī)定和〈條例〉的精神，建設(shè)單位與選聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)管理服務(wù)合同；</p><p>　　2、雙方在前期物業(yè)管理服務(wù)合同中，重點應(yīng)對服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任等合同要素必須界定清楚</p><p>　　3、簽訂物業(yè)服務(wù)合同要維護(hù)締約雙方的利益，盡量做到條款的合理合法；&l

47、t;/p><p>　　4 、雙方對違約責(zé)任的條款應(yīng)該盡可能細(xì)化，并針對合同違約責(zé)任做出明確的約定。</p><p>　　4.4.修改預(yù)售合同化物業(yè)管理條款</p><p>　　《物業(yè)管理條例》第三章第二十二條和第二十五條都要求開發(fā)商在項目銷售前應(yīng)該確定物業(yè)公司，并將物業(yè)的使用、維護(hù)、管理等有關(guān)內(nèi)容滲透到銷售合同中去，但是目前普遍存在物業(yè)管理與物業(yè)銷售脫節(jié)的現(xiàn)象，給后期的

48、物業(yè)管理工作帶來困難。我們公司的做法是主動出擊，在公司尚未與開發(fā)商簽訂正式合同的時候就已經(jīng)通過各種方式對本項目進(jìn)行介入工作，在簽訂合同后，我們將前期物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)在銷售中心向買房人明示，同時要求開發(fā)商在銷售合同中就物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、計費方式及計費起始時間和收費標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容予以詳細(xì)約定。 　　 　</p><p>　　4.5.改變對物業(yè)管理不力的銷售策略</p><p>　　開發(fā)商原本用免交一

49、年的物業(yè)費作為樓盤銷售的一個賣點，但我們考慮到讓業(yè)主吃慣了“免費午餐”將不利于物業(yè)的后期管理和收費，基于這一點，我們建議開發(fā)商在銷售房屋時，將購房免物業(yè)管理費的銷售策略改為購房后如果用開發(fā)商推薦的裝修公司裝修房屋或者在其處購置裝修物資時由裝修公司提供一年物業(yè)費等款額的優(yōu)惠措施。后來事實證明這個銷售策略非常不錯，首先，它能避免物業(yè)后期管理的一些麻煩；其次，在入伙時為業(yè)主提供一些不錯的裝修公司可以選擇，獲得了多數(shù)外地業(yè)主的贊許；再次，還將空

50、置的門頭房出租給了裝修公司并帶動周邊商鋪的銷售，一舉三得，開發(fā)商對我們的建議也非常滿意。</p><p>　　4.6.服從當(dāng)?shù)匕傩盏木幼×?xí)慣</p><p>　　我們在前期介入管理過程中發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在小區(qū)其中兩棟樓中間將建造一座配電室，我們在詳細(xì)翻閱圖紙后建議開發(fā)商將此配電室的墻角由直角改為大圓弧，原因是這個墻角正好與北邊這棟樓一樓的窗戶中間對齊。在當(dāng)?shù)赜写皼_墻角不吉利的風(fēng)俗習(xí)慣，后來在交

51、房時，業(yè)主就這個事在銷售中心說開發(fā)商有經(jīng)驗，開發(fā)商的一個領(lǐng)導(dǎo)直朝我們豎大拇指。業(yè)主入伙后的工作重點在業(yè)主入伙后，加強(qiáng)業(yè)主入伙裝修管理和提供質(zhì)價相符甚至物超所值的服務(wù)成為這個階段筆者的工作重點。 　　 　　</p><p>　　1、做好業(yè)主入伙和裝修管理工作業(yè)主入伙是物業(yè)公司與業(yè)主第一次正面接觸，能否給業(yè)主留下一個良好的第一印象是十分重要的，在交房前，我們和開發(fā)商工程部、營銷部幾次就交房工作召開專門會議，我們制定專

52、門的交房流程、統(tǒng)一說辭、投訴處理時限等一整套方案，在業(yè)主入住前我們做足了工作、“開荒”處理、現(xiàn)場布置、懸掛條幅、燃放鞭炮，總而言之，使辦理入住手續(xù)的業(yè)主真正有回家的感覺，與對面小區(qū)入伙時的悄然無聲，形成了鮮明對比。我們最不愿看到個別業(yè)主進(jìn)住小區(qū)后不按報批的裝修方案施工或擅自亂搭亂建，因為在此類糾紛中，如我們查處個別業(yè)主的亂搭亂建行為，則存在著無行政執(zhí)法權(quán)的制約，上報政府職能部門可能存在政府不作為的情況，再說業(yè)主也存在財物損失，但是如對個

53、別亂搭亂建的業(yè)主僅進(jìn)行勸阻而不強(qiáng)行讓其恢復(fù)原狀，或者說一味討好業(yè)主，不能做到一碗水端平，勢必造成大部分業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間發(fā)生糾紛。因此，我們在抓服務(wù)的同時，也注重管理意識和管理手段提高，在和裝修業(yè)主、施工單位簽署協(xié)議、發(fā)放須知的基礎(chǔ)上又不厭其煩地講解各類裝修注意問題等等，并在其裝修時每天巡查兩次[15]。 　　 　　</p><p>　　2、做到服務(wù)到位，收支透明從給員工培訓(xùn)的第一天起，我們就給所有的員工灌輸

54、為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)和業(yè)主到餐館吃飯、到商場購物一樣都是“業(yè)主花錢買服務(wù)”這樣一個理念。在我們的小區(qū)里，我們將收費的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)都予以公示，對業(yè)主以誠相待，以實相告，雖然我們收費采取的是包干制，但是我們還是在去年年底公布了去年的收支情況，并請業(yè)主代表參加審核，在小區(qū)會所搞了一次業(yè)主代表選舉活動，其間穿插業(yè)主的才藝表演，我們認(rèn)為這樣做既三、特約服務(wù)人性化、最大化在同檔次的小區(qū)中，我們小區(qū)的收費是較低的，但我們通過在小區(qū)搞市場開發(fā)，也就是將

55、特約服務(wù)最大化、人性化來實現(xiàn)優(yōu)良的服務(wù)質(zhì)量、豐富的服務(wù)內(nèi)容和可觀的企業(yè)利潤。筆者認(rèn)為，這個市場開發(fā)的最直接受益者是業(yè)主，他們獲得了生活便利，是我們的工作動力[8]！</p><p>　　通過上述的分析和論證得出了前期物業(yè)管理應(yīng)該及時解決和更改，前期物業(yè)管理是非常重要的，只有把前期物業(yè)管理好，才能有助于物業(yè)管理的長遠(yuǎn)發(fā)展，物業(yè)管理在以后的發(fā)展才有長足進(jìn)步！??！</p><p><b&g

56、t;　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1] 張惠云. 試論物業(yè)管理前期介入[J]天津職業(yè)院校聯(lián)合學(xué)報2005年1月23</p><p>　　[2]周琪. [J]物業(yè)管理若干法律問題探析2000年3月2</p><p>　　[3]孫云增，吳忠名. [J]淺談前期物業(yè)管理的風(fēng)險和對策1999年6月17</p><p>　　[

57、4]閆允宇. [ J]如何規(guī)避和化解前期物業(yè)管理的風(fēng)險2004年4月5</p><p>　　[5]徐京妮. [J]前期物業(yè)管存在的問題1994年7月1</p><p>　　[6]周宏泉. 前期物業(yè)管理的誤區(qū)及對策2003年11月13</p><p>　　[7]許步國. [J]對我國前期物業(yè)管理若干法律問題的思考2007年5月5</p><p>

58、;　　[8]黃安心. [J]關(guān)與規(guī)范前期物業(yè)管理活動的理性思考2002年9月19</p><p>　　[9]沈豐國. 王翠云：如何做好前期物業(yè)管理1998年9月4</p><p>　　[10]徐道全. [M]工程與建設(shè)2006年第1期2004年4月15</p><p>　　[11] 李明. 前期物業(yè)管理存在的問題及對策建議2001年12月23</p>

59、<p>　　[12]中國物業(yè)管理協(xié)會 物業(yè)管理基本制度與政策[M].2007年4月.</p><p>　　[13]中國物業(yè)管理協(xié)會 物業(yè)管理實務(wù)[M]2006年8月</p><p>　　[14]韓朝. 物業(yè)管理社會學(xué)[M ]清華大學(xué)出版社2007年7月</p><p>　　[15]魯捷. 物業(yè)管理案例分析與技巧訓(xùn)練[M]電子工業(yè)出版社1900年01月<

60、;/p><p><b>　　致謝</b></p><p>　　本論文是在黃雁南老師指導(dǎo)下完成的。從論文的選題、結(jié)構(gòu)到資料的整合等工作都得到了導(dǎo)師的悉心指導(dǎo)。在撰寫論文的過程中，導(dǎo)師淵博的學(xué)識，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度，豐富的實踐經(jīng)驗，循循善誘的指導(dǎo)方式，令學(xué)生終生受益，謹(jǐn)此表示學(xué)生最衷心的感謝。</p><p>　　在攻讀本科的這幾年時間內(nèi)，不可避免地存在著