南寧市商品房消費(fèi)者購(gòu)房支出影響因素分析

1、<p>　　南寧市商品房消費(fèi)者購(gòu)房支出影響因素分析</p><p>　　【摘 要】本文通過(guò)構(gòu)建時(shí)間序列模型研究了南寧市商品房二級(jí)市場(chǎng)中消費(fèi)者購(gòu)房支出的影響因子。實(shí)證表明，消費(fèi)者更在意自身對(duì)支出的考量，一旦決定購(gòu)買(mǎi)新的住房，房?jī)r(jià)的影響并不大。此外，從宏觀的角度來(lái)看，就業(yè)的增加是做出購(gòu)房支出決策的前提，具有一定的影響力。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】購(gòu)房支出；剛性需求；現(xiàn)有住房支

2、出；就業(yè) </p><p><b>　　一、引言 </b></p><p>　　近年來(lái)，我國(guó)學(xué)者研究消費(fèi)者購(gòu)房支出的影響因素方面有著豐富的成果。葉麗群（2009）得出成都市的購(gòu)房消費(fèi)者的年齡結(jié)構(gòu)偏向于年輕化，剛性需求占大比例。游浚、張斌（2007）得出在交易成本零假設(shè)的情況下，由于時(shí)間成本和資金有限的制約下，房?jī)r(jià)的下降并不會(huì)蓋面已購(gòu)房消費(fèi)者的效用的結(jié)論。吳先敏、宋永發(fā)

3、（2005）認(rèn)為在買(mǎi)方市場(chǎng)，房地產(chǎn)商應(yīng)該更要注重消費(fèi)者心理行為的變化。田青青（2013）得出新余市購(gòu)房者可細(xì)分為剛性需求型、改善型和投資型的主要結(jié)論。梁邦利（2011）認(rèn)為人們對(duì)綠色低碳住宅消費(fèi)行為的研究應(yīng)該著眼于綠色消費(fèi)與低碳消費(fèi)的差異分析。綜合分析以上研究成果，大多采用理論分析和問(wèn)卷調(diào)查的形式，并未采用時(shí)間序列回歸模型的計(jì)量分析手段。 </p><p><b>　　二、變量的選取 </b>

4、;</p><p>　　1.被解釋變量的選取 </p><p>　　本文選取南寧市城鎮(zhèn)居民家庭人均購(gòu)房支出作為被解釋變量。購(gòu)房支出，最主要的就是消費(fèi)者對(duì)商品房的購(gòu)買(mǎi)支出。 </p><p>　　2.解釋變量的選取 </p><p>　?。?）南寧市住宅平均價(jià)格。住宅價(jià)格是消費(fèi)者在進(jìn)行商品房購(gòu)買(mǎi)決策時(shí)首先考慮的因素。 </p>&

5、lt;p>　?。?）南寧市城鎮(zhèn)家庭人均居住支出占人均消費(fèi)支出比例。這里居住支出是指對(duì)現(xiàn)有住房條件的支出，包括了水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、物業(yè)費(fèi)和租金。 </p><p>　　（3）南寧市城鎮(zhèn)就業(yè)人員數(shù)。該指標(biāo)反映南寧市城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)來(lái)源的穩(wěn)定性，從而能夠影響商品房市場(chǎng)需求方購(gòu)房支出的決策。 </p><p>　　三、模型的檢驗(yàn)過(guò)程、結(jié)果和分析 </p><p>　　本

6、文收集2002-2012年每年南寧市城鎮(zhèn)居民家庭人均購(gòu)房支出y、南寧市住宅平均價(jià)格x1、南寧市城鎮(zhèn)家庭人均居住支出占人均消費(fèi)支出比例x2和南寧市城鎮(zhèn)就業(yè)人員數(shù)x3的數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來(lái)源于2003-2013年《南寧統(tǒng)計(jì)年鑒》和《廣西統(tǒng)計(jì)年鑒》，本文采用Stata11軟件完成實(shí)證過(guò)程。 </p><p><b>　　建立模型 </b></p><p>　　當(dāng)住房平均價(jià)格變動(dòng)1%

7、時(shí)，人均購(gòu)房支出僅同向變動(dòng)0.798%。這說(shuō)明這幾年中，消費(fèi)者會(huì)受到價(jià)格因素的影響，但是并不會(huì)特別關(guān)注價(jià)格的變化。 </p><p>　　當(dāng)人均居住支出占消費(fèi)支出比例變動(dòng)1%，人均購(gòu)房支出就會(huì)同向變動(dòng)3.503%，是三個(gè)解釋變量中影響力最大的。 </p><p>　　當(dāng)南寧市的城鎮(zhèn)就業(yè)人員數(shù)變動(dòng)1%時(shí)，人均購(gòu)房支出同向變動(dòng)1.763%。就業(yè)人員數(shù)的增加，意味著每一個(gè)家庭的經(jīng)濟(jì)來(lái)源穩(wěn)定程度和

8、長(zhǎng)久安居可能性就增加，從而刺激住房購(gòu)買(mǎi)欲望。 </p><p>　　四、結(jié)論與政策建議 </p><p>　　本文的結(jié)論是：在這三個(gè)方面中，消費(fèi)者在做出購(gòu)房支出決策時(shí)，更在意自身對(duì)支出的考量，一旦決定購(gòu)買(mǎi)新的住房，房?jī)r(jià)的影響并不大，這能夠說(shuō)明商品房二級(jí)市場(chǎng)中剛性需求仍然占多數(shù)。 </p><p>　　基于本文回歸模型和結(jié)論，提出以下建議： </p>&

9、lt;p>　　1.實(shí)行商品房?jī)r(jià)格指導(dǎo)機(jī)制 </p><p>　　政府應(yīng)該實(shí)行商品房?jī)r(jià)格指導(dǎo)機(jī)制，針對(duì)某些商品房市場(chǎng)定位的不同，應(yīng)該適當(dāng)給出指導(dǎo)價(jià)格，但并不是硬性規(guī)定的價(jià)格，允許開(kāi)發(fā)商參照指導(dǎo)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。指導(dǎo)價(jià)格的意義在于給消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商提供了一個(gè)參考信號(hào)，讓市場(chǎng)參與者都有一個(gè)衡量的標(biāo)準(zhǔn)。 </p><p>　　2.對(duì)租房人群的適當(dāng)購(gòu)房補(bǔ)貼或經(jīng)濟(jì)適用房政策 </p>&

10、lt;p>　　政府應(yīng)該對(duì)仍然采取租房生活方式的人群給予適當(dāng)?shù)馁?gòu)房補(bǔ)貼，或者繼續(xù)擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)數(shù)量，完善經(jīng)濟(jì)適用房政策標(biāo)準(zhǔn)，把好審核關(guān)，讓優(yōu)惠政策不落空，不浪費(fèi)。 </p><p>　　3.積極發(fā)展地區(qū)經(jīng)濟(jì)，增加就業(yè)機(jī)會(huì) </p><p>　　從政府角度來(lái)看，應(yīng)該積極開(kāi)展招商引資，營(yíng)造良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展氛圍，創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，吸引優(yōu)秀人才的進(jìn)入南寧，建設(shè)南寧，扎根南寧

11、。就業(yè)環(huán)境好、經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定，才能讓消費(fèi)者在進(jìn)行購(gòu)房決策時(shí)，有足夠的信心來(lái)合理地考慮購(gòu)房問(wèn)題。 </p><p>　　4.社會(huì)觀念的正確引導(dǎo) </p><p>　　此外，例如“丈母娘逼女婿買(mǎi)房”、“沒(méi)房沒(méi)老婆”等社會(huì)現(xiàn)象，使得當(dāng)下年輕人背負(fù)著巨大的壓力。這樣的社會(huì)觀念有時(shí)候就會(huì)導(dǎo)致非理性消費(fèi)的出現(xiàn)。一些年輕人為了買(mǎi)房結(jié)婚，超了自己的經(jīng)濟(jì)能力。政府應(yīng)當(dāng)適當(dāng)?shù)匾龑?dǎo)社會(huì)觀念的改變，積極宣傳“過(guò)渡式

12、購(gòu)房”概念，即“先租后買(mǎi)”的住房消費(fèi)觀。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]葉麗群.成都市普通住宅商品房目標(biāo)消費(fèi)者行為研究[D].四川師范大學(xué)，2009. </p><p>　　[2]游浚，張斌.基于消費(fèi)者行為理論的購(gòu)房者效用分析[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2007，23：44-45. </p>