農(nóng)場(chǎng)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題及對(duì)策

1、<p>　　農(nóng)場(chǎng)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題及對(duì)策</p><p>　　摘 要：目前，物業(yè)管理經(jīng)過不斷的發(fā)展已經(jīng)在住宅小區(qū)中占有重要的地位，是住宅小區(qū)不可或缺的因素。雖然物業(yè)管理對(duì)居民的居住條件和環(huán)境起到了明顯的作用，但是其本身還存在一定的問題，如不及時(shí)完善，必定會(huì)影響居民的生活質(zhì)量和社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展，本文就加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的思考進(jìn)行了相應(yīng)的探討。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：

2、住宅小區(qū)物業(yè)管理問題對(duì)策 </p><p>　　中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-9082（2012）12-0021-02 </p><p>　　一、物業(yè)管理及農(nóng)場(chǎng)住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題 </p><p>　　所謂物業(yè)管理的概念是物業(yè)管理單位向住宅社區(qū)統(tǒng)一供給的公共性的服務(wù)的工作，它包含了社區(qū)的安全管理以及環(huán)境秩序的管理，并且對(duì)于

3、這種客觀存在的管理及服務(wù)向社區(qū)內(nèi)的戶民收取金錢報(bào)酬，它具有明顯的社會(huì)性。物業(yè)管理表現(xiàn)出很多特性，比如有社會(huì)性、市場(chǎng)性、合同性等等。當(dāng)前，我們國(guó)家的物業(yè)管理行業(yè)還有下面三大缺陷： </p><p>　　1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商之間的法律關(guān)系不明確 </p><p>　　因?yàn)槲覀儑?guó)家當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不成熟，所以在實(shí)際中，房地產(chǎn)商同物業(yè)管理單位間有附屬的關(guān)聯(lián)。首先，物業(yè)管理單位通常是房地產(chǎn)商的下

4、級(jí)組織，它屬于地產(chǎn)商，這樣的關(guān)聯(lián)性在我們國(guó)家大量的居住小區(qū)中都是；其次，如果小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)還未創(chuàng)辦，房地產(chǎn)商就可以作業(yè)大業(yè)主的地位來招聘物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，也就是說這二者間有協(xié)議關(guān)聯(lián)。假如業(yè)主委員會(huì)創(chuàng)辦后，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的選擇就通過小區(qū)業(yè)主委員會(huì)來開展，房地商就應(yīng)把小區(qū)所有一手文件檔案交由物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。不過現(xiàn)實(shí)中，房產(chǎn)商通常出于利益的目的仍然把持物業(yè)管理。 </p><p>　　2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理的交接過程中責(zé)

5、任不明 </p><p>　　物業(yè)管理單位間的沖突一般產(chǎn)生在物業(yè)管理職責(zé)的交轉(zhuǎn)中。首先，前任的物業(yè)管理公司不情愿失去物業(yè)管理的權(quán)力，雖然被棄選還是不肯離開小區(qū)，嚴(yán)重的還會(huì)故意借由一些麻煩來阻礙新的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)到小區(qū)入職，影響新的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的工作。其次，就算前任物業(yè)管理機(jī)構(gòu)放棄本身持有的物業(yè)管理權(quán)力，但是會(huì)在離開小區(qū)時(shí)對(duì)小區(qū)搞破壞，把物業(yè)管理要用到的設(shè)備毀損，帶走關(guān)于社區(qū)業(yè)主的文件檔案，不對(duì)新的物業(yè)管理單位轉(zhuǎn)交財(cái)

6、務(wù)記錄等，所有的不良惡行阻礙了新的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的職務(wù)開展，引發(fā)新舊物業(yè)管理單位的不和。 </p><p>　　3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間不能認(rèn)真履行合同 </p><p>　　小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)間由于物業(yè)協(xié)議的存在產(chǎn)生了法律上權(quán)利和義務(wù)關(guān)聯(lián)。業(yè)主和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)間的關(guān)聯(lián)一般從業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理機(jī)構(gòu)上表現(xiàn)出來。業(yè)主是委托方，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)是被委托方，他們存在協(xié)議的約束。他們間也會(huì)有如下的沖

7、突： </p><p>　　3.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)以拒交物業(yè)管理費(fèi)為由不給業(yè)主房屋鑰匙 </p><p>　　現(xiàn)實(shí)里通常會(huì)有如下的情形發(fā)生：住宅買受人在符合住宅買賣合同的規(guī)定下，已經(jīng)全部或者部分付清房款后，被通知需要找物業(yè)管理單位辦理入住手續(xù)。這時(shí)候物業(yè)管理機(jī)構(gòu)就會(huì)要求買主完成某些表格、簽約物業(yè)管理協(xié)議、并且要上交物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，同時(shí)還會(huì)扣留買主的新房鑰匙。所以，住宅買主假如對(duì)物業(yè)的協(xié)議有什么不

8、滿，或是對(duì)物業(yè)的費(fèi)用不滿意而不交費(fèi)，就不能拿到新房鑰匙，影響到房屋入住的順利。 </p><p>　　3.2收費(fèi)類型多，標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一 </p><p>　　在我們國(guó)家物業(yè)管理的市場(chǎng)體制還很不完善，物業(yè)管理服務(wù)有經(jīng)常亂收費(fèi)、品項(xiàng)繁雜。所以，當(dāng)前物業(yè)管理中業(yè)主和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)間最大的麻煩和沖突就是物業(yè)費(fèi)用的問題。物業(yè)費(fèi)是物業(yè)管理單位的經(jīng)濟(jì)來源，物業(yè)費(fèi)用如果不按規(guī)定上交，當(dāng)然會(huì)對(duì)物業(yè)管理職務(wù)的開展產(chǎn)

9、生消極的不利影響，最后還是可能影響到業(yè)主的利益。所以，物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)好的住宅區(qū)，物業(yè)的費(fèi)用也會(huì)高，但是在物業(yè)管理服務(wù)相對(duì)差的住宅社區(qū)，即使物業(yè)費(fèi)低，物業(yè)費(fèi)的上交率也不高。管理服務(wù)程度關(guān)系物業(yè)費(fèi)用。物業(yè)費(fèi)的多少是通過房產(chǎn)證上的建筑面積來計(jì)算的，包含公共建筑范圍的平分。 </p><p>　　3.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)常以停水停電催繳物業(yè)費(fèi) </p><p>　　住戶是消費(fèi)者的身份，而能源供應(yīng)方是水電

10、公司，住戶在日常的生活中所消費(fèi)的水和電、氣等都是來自于能源商，而不是向物業(yè)管理機(jī)構(gòu)來購(gòu)買這些能源物品。物業(yè)機(jī)構(gòu)只不過是代為收取水電費(fèi)用。他們是經(jīng)過第三方的委托來代收費(fèi)的，沒有權(quán)利從住戶上交的物業(yè)費(fèi)中獲得這部分的利潤(rùn)，更沒有權(quán)力以斷水?dāng)嚯姷膹?qiáng)迫性行為來逼迫住戶上交管理費(fèi)。但是在現(xiàn)實(shí)情況當(dāng)中，有的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)收費(fèi)時(shí)缺少具體規(guī)范，沒有明確的收費(fèi)項(xiàng)目，而且收費(fèi)的指標(biāo)也不一致，甚至還時(shí)常通過斷水?dāng)嚯妬泶呤瘴飿I(yè)費(fèi)，引起很大的不滿。因此住宅區(qū)的業(yè)主就

11、會(huì)向物業(yè)機(jī)構(gòu)抗議這類不合法規(guī)的不良行為，由此產(chǎn)生了業(yè)主和物業(yè)機(jī)構(gòu)的沖突，并且難以調(diào)和。 </p><p>　　二、完善農(nóng)場(chǎng)住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的對(duì)策 </p><p>　　1.轉(zhuǎn)變業(yè)主觀念，提高物業(yè)管理服務(wù)意識(shí) </p><p>　　物業(yè)管理機(jī)構(gòu)中最關(guān)鍵的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)就來自于向住戶收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，這也是物業(yè)管理機(jī)構(gòu)改善他們服務(wù)水平的核心前提。所以，政府單位有必要提

12、高普及宣傳的程度，把有關(guān)物業(yè)管理的知識(shí)向農(nóng)場(chǎng)中的住宅社區(qū)的業(yè)主宣講，讓他們理解物業(yè)管理對(duì)于小區(qū)秩序和環(huán)境和諧的重大意義，還可以印發(fā)物業(yè)管理的條例規(guī)范，使業(yè)主和住戶清楚物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，扭轉(zhuǎn)對(duì)物業(yè)管理的混亂不良印象。另外，也可通過講座和咨詢的形式，增強(qiáng)業(yè)主的管理觀念，讓業(yè)主與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)間建立互助互信的良好聯(lián)系，政府單位也有必要對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，以促進(jìn)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的提升。 </p><p>　　2.加強(qiáng)物業(yè)管理

13、地方法規(guī)制度建設(shè)，實(shí)行依法管理 </p><p>　　當(dāng)前我們國(guó)家的農(nóng)場(chǎng)住宅社區(qū)中物業(yè)管理的法律規(guī)范體系很不完善，這極大的導(dǎo)致了物業(yè)管理的品質(zhì)不能得到有效地提升。所以，要保證農(nóng)場(chǎng)中住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的順利進(jìn)行，還需要政府單位及小區(qū)管理機(jī)構(gòu)的合作，并且在地我實(shí)際問題的解決上，發(fā)展出有效且全面的農(nóng)場(chǎng)住宅社區(qū)物業(yè)管理體制。另外，小區(qū)的管理機(jī)構(gòu)還可以針對(duì)該社會(huì)中物業(yè)管理公司的現(xiàn)實(shí)情形，來確定相應(yīng)的物業(yè)管理規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，約束物

14、業(yè)管理機(jī)構(gòu)，防止他們惡性停水停電等。 </p><p>　　3.建立維修基金制度 </p><p>　　物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)要在現(xiàn)實(shí)情形掌握的前提下，創(chuàng)建物業(yè)維修基金，并且基金的采用和收取要符合國(guó)家的有關(guān)法律法規(guī)。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)上效專項(xiàng)維修資金給業(yè)主。如果專項(xiàng)金的期限到達(dá)后，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)也不可以運(yùn)用資金作其它用途，必須由業(yè)主負(fù)責(zé)支配，如此才能夠確保農(nóng)場(chǎng)中住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)提升，也能加強(qiáng)業(yè)

15、主對(duì)物業(yè)機(jī)構(gòu)的支持合作。 </p><p>　　4.創(chuàng)新體制，用科學(xué)的手段吸納和培養(yǎng)人才 </p><p>　　物業(yè)管理機(jī)構(gòu)中的管理層也應(yīng)當(dāng)要對(duì)自身的物業(yè)公司做好發(fā)展規(guī)劃以及科學(xué)管理，這樣才能有效促進(jìn)自身服務(wù)水平的改善，讓服務(wù)工作獲得業(yè)主的滿意。物業(yè)機(jī)構(gòu)的管理層應(yīng)當(dāng)要把握物業(yè)行業(yè)的市場(chǎng)情形，積極為企業(yè)吸引高級(jí)人才，提升企業(yè)的管理水平，合理分配企業(yè)的資源，革新企業(yè)中陳舊的落后制度，提升企業(yè)競(jìng)

16、爭(zhēng)實(shí)力。另外，物業(yè)機(jī)構(gòu)還要發(fā)展完備企業(yè)的人才招納體制，公開公平招聘，并且對(duì)進(jìn)入公司的人才建立培養(yǎng)提升的機(jī)制，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)員工的整體修養(yǎng)的改善。 </p><p><b>　　三、結(jié)語 </b></p><p>　　農(nóng)場(chǎng)里的住宅社區(qū)的物業(yè)管理的核心當(dāng)然是服務(wù)。物業(yè)管理當(dāng)前還是一個(gè)比較新的領(lǐng)域，許多理論體制還不夠完善，要提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，關(guān)鍵在于扭轉(zhuǎn)業(yè)主觀念，增強(qiáng)管理

17、服務(wù)的水平，同時(shí)要改革物業(yè)管理相關(guān)的法律規(guī)范，通過有效的策略來招收高質(zhì)量的人才，提升物業(yè)管理工作員的修養(yǎng)，促進(jìn)物業(yè)管理的順利開展。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn) </b></p><p>　　[1]張統(tǒng)華.我國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在問題及發(fā)展趨勢(shì)[J].改革與開放，2011（20）. </p><p>　　[2]陳麗潔，黃惠春.城市住