中國(guó)房產(chǎn)稅改革的理論與實(shí)踐評(píng)析

1、<p>　　中國(guó)房產(chǎn)稅改革的理論與實(shí)踐評(píng)析</p><p>　　摘要：財(cái)產(chǎn)稅是地方政府主要收入來(lái)源。學(xué)術(shù)界對(duì)財(cái)產(chǎn)稅的歸宿存在三種觀點(diǎn)，即傳統(tǒng)論、受益論、資本稅論或新論。在分析這三種觀點(diǎn)的基礎(chǔ)上，我們對(duì)中國(guó)目前進(jìn)行的房產(chǎn)稅改革加以評(píng)析，并提出相應(yīng)的政策建議。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：財(cái)產(chǎn)稅 受益論 資本稅論 </p><p>　　2011年中國(guó)房產(chǎn)稅改

2、革試點(diǎn)相繼在重慶市和上海市啟動(dòng)。由于住宅通常是居民價(jià)值最大的財(cái)產(chǎn)，所以房產(chǎn)稅也就是財(cái)產(chǎn)稅。關(guān)于財(cái)產(chǎn)稅，學(xué)術(shù)界有三種相互關(guān)聯(lián)的理論觀點(diǎn)。本文將在解讀這三種觀點(diǎn)的基礎(chǔ)上對(duì)中國(guó)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)加以評(píng)析。 </p><p>　　一、財(cái)產(chǎn)稅：受益稅的觀點(diǎn) </p><p>　　受益論發(fā)端于蒂布特假說(shuō)。在蒂布特假說(shuō)中，轄區(qū)政府征收人頭稅為地方公共產(chǎn)品融資。在美國(guó)等西方國(guó)家，財(cái)產(chǎn)稅是地方政府的主要收入來(lái)源

3、。所以，奧茨首先將財(cái)產(chǎn)稅與蒂布特假說(shuō)中的人頭稅聯(lián)系起來(lái)。他的經(jīng)驗(yàn)研究表明：地方公共支出的收益和成本會(huì)通過(guò)資本化的方式體現(xiàn)在住宅價(jià)值上，即增加公共支出將提高住宅價(jià)值，而提高財(cái)產(chǎn)稅稅率將降低住宅價(jià)值。他以此驗(yàn)證了居民在選擇轄區(qū)時(shí)是考慮公共服務(wù)/稅收組合的。 </p><p>　　漢密爾頓證明了財(cái)產(chǎn)稅與蒂布特所設(shè)想的人頭稅是等價(jià)的。他在蒂布特模型的基礎(chǔ)上擴(kuò)展了四個(gè)假設(shè)。漢密爾頓的思想是：首先，分區(qū)制確定了一個(gè)社區(qū)的最低

4、住宅面積或價(jià)值。沒(méi)有一個(gè)家庭可以購(gòu)買到低于最低面積的住宅，從而以較低的稅款來(lái)分享與其他家庭同等水平的公共產(chǎn)品或服務(wù)。其次，如果一個(gè)家庭欲購(gòu)住宅的面積或價(jià)值高于社區(qū)的最低規(guī)定，那么他們會(huì)選擇搬遷到一個(gè)更富裕的社區(qū)，使其欲購(gòu)住宅水平正好等于該社區(qū)分區(qū)制的最低要求。在這種情況下，財(cái)產(chǎn)稅也就有效地轉(zhuǎn)化為人頭稅；居民根據(jù)其對(duì)住宅和公共產(chǎn)品的品味而產(chǎn)生群分。 </p><p>　　財(cái)產(chǎn)稅作為一種受益稅的重要前提之一是適宜的分

5、區(qū)制能夠得到嚴(yán)格遵守。當(dāng)分區(qū)制對(duì)住宅消費(fèi)設(shè)定了嚴(yán)格限制時(shí)，受益論觀點(diǎn)與實(shí)際情況相當(dāng)符合。 </p><p>　　二、財(cái)產(chǎn)稅：資本稅的觀點(diǎn) </p><p>　　財(cái)產(chǎn)稅的傳統(tǒng)論是建立在單一轄區(qū)住宅市場(chǎng)的局部均衡模型基礎(chǔ)上的。傳統(tǒng)論認(rèn)為資本不承擔(dān)住宅財(cái)產(chǎn)稅的稅負(fù)，因?yàn)閱我惠爡^(qū)的資本供給是具有完全彈性的；即資本可以配置到各種可供選擇的用途中。傳統(tǒng)論假設(shè)資本價(jià)格是由全國(guó)資本市場(chǎng)確定的，不被單一轄區(qū)

6、的稅收政策所影響，因?yàn)閱我惠爡^(qū)相對(duì)全國(guó)而言非常之小。在這種觀點(diǎn)下，財(cái)產(chǎn)稅對(duì)資本部分的負(fù)擔(dān)以住宅價(jià)格增長(zhǎng)的形式完全轉(zhuǎn)嫁給住宅消費(fèi)者承擔(dān)。由于假設(shè)土地供給是完全缺乏彈性的，所以，稅收中的土地部分完全由土地所有者承擔(dān)。如果土地供給不是固定的，則稅負(fù)由土地所有者和使用者分擔(dān)，比例取決于供給和需求彈性。 </p><p>　　麥茨科夫斯基認(rèn)為這種局部均衡分析忽略了整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系中所有轄區(qū)廣泛使用財(cái)產(chǎn)稅而帶來(lái)的一般均衡效果。他

7、將一般均衡模型應(yīng)用于地方財(cái)產(chǎn)稅的研究中。該模型假設(shè)存在兩類轄區(qū)：高稅收轄區(qū)和低稅收轄區(qū)。同時(shí)假設(shè)全國(guó)資本供給是完全缺乏彈性的，因此資本所有者作為一個(gè)整體承擔(dān)了全國(guó)財(cái)產(chǎn)稅的平均稅負(fù)。麥茨科夫斯基把這一特性稱為財(cái)產(chǎn)稅的利潤(rùn)稅效應(yīng)。他認(rèn)為：利潤(rùn)稅效應(yīng)不會(huì)扭曲整個(gè)系統(tǒng)的資本配置，因?yàn)樵谌珖?guó)的任何轄區(qū)資本都要承擔(dān)平均稅負(fù)。 </p><p>　　在該模型中資本可以完全逃避由地方財(cái)產(chǎn)稅率與整個(gè)系統(tǒng)的平均稅率之間差異所帶來(lái)的稅

8、負(fù)。在高稅收轄區(qū)，較高的財(cái)產(chǎn)稅率會(huì)使資本流出該地區(qū)，從而降低了當(dāng)?shù)厣a(chǎn)要素（土地和勞動(dòng)力）的生產(chǎn)率及其競(jìng)爭(zhēng)性回報(bào)，最終提高了住宅和復(fù)合商品的價(jià)格。而資本流入低稅收轄區(qū)，導(dǎo)致當(dāng)?shù)毓べY和土地價(jià)格上漲，并使住宅和復(fù)合商品價(jià)格下降。麥茨科夫斯基將此效果稱為財(cái)產(chǎn)稅的貨物稅效應(yīng)，并指出對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)而言貨物稅效應(yīng)基本為零。根據(jù)麥茨科夫斯基的分析，利潤(rùn)稅效應(yīng)是決定財(cái)產(chǎn)稅稅負(fù)歸宿的主要因素，而貨物稅效應(yīng)只起到次要作用。貨物稅效應(yīng)扭曲了整個(gè)系統(tǒng)的資本配

9、置，資本從高稅收轄區(qū)流向低稅收轄區(qū)，直到所有轄區(qū)的稅后資本回報(bào)率相等為止。 </p><p>　　三、中國(guó)房產(chǎn)稅改革評(píng)析 </p><p>　　財(cái)產(chǎn)稅的受益稅觀點(diǎn)和資本稅觀點(diǎn)對(duì)于我們理解中國(guó)當(dāng)前的房產(chǎn)稅改革是有所裨益的。2010年12月，國(guó)務(wù)院同意在上海市和重慶市進(jìn)行個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。 </p><p>　　2011年重慶市正式啟動(dòng)對(duì)部分住宅征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)

10、工作，并發(fā)布了《重慶市關(guān)于開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》。該辦法規(guī)定重慶市房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象包括：對(duì)于獨(dú)棟別墅，不管存量還是增量房，均要征稅；對(duì)于房?jī)r(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)兩倍以上的高檔公寓也將征稅；此外，對(duì)于在重慶無(wú)戶口、無(wú)工作、無(wú)投資的三無(wú)人員在重慶所購(gòu)房產(chǎn)，購(gòu)買兩套以上住房的從第二套開始要征收房產(chǎn)稅。關(guān)于房產(chǎn)稅率，對(duì)于房?jī)r(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)2—3倍的房產(chǎn)，將按房產(chǎn)價(jià)值的0.5%征稅；對(duì)于房?jī)r(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)3—4倍的房產(chǎn)，將按房產(chǎn)價(jià)值

11、的1%征稅；對(duì)于房?jī)r(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)4倍以上的房產(chǎn)，將按房產(chǎn)價(jià)值的1.5%征稅。 </p><p>　　上海市的征收范圍包括上海市居民家庭在上海市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在當(dāng)?shù)匦沦?gòu)的住房。上海市居民家庭人均不超過(guò)60平方米的，其新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅。稅基暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納，適用稅率暫定為0.6%。對(duì)住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于當(dāng)?shù)厣夏甓刃陆ㄉ唐纷》科骄N售價(jià)格

12、2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。 </p><p>　　重慶市與上海市的具體措施是有差異的。重慶市的房產(chǎn)稅政策具有很強(qiáng)的再分配性質(zhì)，針對(duì)富人階層的政策意圖非常明顯。對(duì)于房產(chǎn)稅稅率的設(shè)定具有累進(jìn)性，主要針對(duì)住宅價(jià)格泡沫。高檔住宅以及配套的高品質(zhì)公共服務(wù)對(duì)于富人階層不僅可以滿足他們的正常需求，而且作為身份和地位的象征也可以滿足其炫耀性需求。因此，在一定限度之內(nèi)征收房產(chǎn)稅可能不會(huì)顯著影響富人階層對(duì)高檔住宅的需求，

13、但可能對(duì)投資性或投機(jī)性需求產(chǎn)生較大的影響。這主要是運(yùn)用傳統(tǒng)論或資本稅論中的貨物稅效應(yīng)，以資本使用的扭曲來(lái)糾正對(duì)住宅的投機(jī)性需求。當(dāng)然，針對(duì)富人的住宅資產(chǎn)征稅也會(huì)產(chǎn)生資本稅論的利潤(rùn)稅效應(yīng)和貨物稅效應(yīng)，而且還可能產(chǎn)生第三種效應(yīng)：由于資本由高檔住宅產(chǎn)業(yè)流向同一城市內(nèi)部中低檔住宅產(chǎn)業(yè)或其他非住宅產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的效應(yīng)。 　　上海市的房產(chǎn)稅改革目標(biāo)明確，設(shè)計(jì)合理，比較符合西方的財(cái)產(chǎn)稅模式。但嚴(yán)格地講，上海市的房產(chǎn)稅也不是一種受益稅，不是一種為地方公共

14、服務(wù)支付的稅收價(jià)格，而是一種對(duì)價(jià)格體系產(chǎn)生扭曲效果的資本稅——這種稅收的目的就是為了抑制過(guò)高的住宅價(jià)格。在美國(guó)等西方國(guó)家，財(cái)產(chǎn)稅是一種受益稅，是地方政府為了提供公共服務(wù)而向轄區(qū)居民收取的稅收價(jià)格。但中國(guó)的房</p><p>　　四、結(jié)論及政策建議 </p><p>　　中國(guó)實(shí)施房產(chǎn)稅改革的最主要目的是抑制住宅價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)。從資本稅論看應(yīng)該能夠發(fā)揮一定作用；但資本是可以流動(dòng)的，所以作用效果是

15、否顯著亦未可知。把房產(chǎn)稅作為一種受益稅對(duì)所有類型住宅征收，也是不適宜的。因?yàn)樨?cái)產(chǎn)稅作為一種受益稅是建立在西方聯(lián)邦制下地方民主自治的基礎(chǔ)上的。形象地說(shuō)，地方官員像轄區(qū)居民的管家，向轄區(qū)居民征稅并提供相應(yīng)公共產(chǎn)品和服務(wù)，同時(shí)要及時(shí)準(zhǔn)確地公布財(cái)政收支情況，接受監(jiān)督和評(píng)議。只是由于分區(qū)制不是完全有效的，資本稅論才會(huì)在一定的經(jīng)濟(jì)空間中適用。中國(guó)城市或縣區(qū)顯然不具備這種民主自治制度。 </p><p>　　此外，財(cái)產(chǎn)稅的估價(jià)

16、容易導(dǎo)致征納雙方的矛盾，按季或年度征收且由納稅人直接繳納又經(jīng)常使納稅人產(chǎn)生稅負(fù)沉重的感覺(jué)。因此，地方居民往往向地方政府施壓，嚴(yán)格限制政府征收財(cái)產(chǎn)稅（包括財(cái)產(chǎn)稅的最高稅率、財(cái)產(chǎn)稅估價(jià)辦法以及各種征稅限制條件）。在中國(guó)，類似問(wèn)題不僅關(guān)系到地方居民的抵觸情緒，也會(huì)影響房產(chǎn)稅的有效稅率。所以，我們認(rèn)為房產(chǎn)稅不宜擴(kuò)大到對(duì)所有類型的住宅征收。政府應(yīng)該尋求財(cái)產(chǎn)稅的替代性收入來(lái)源，如：發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的使用者收費(fèi)、彈性更優(yōu)并稅基更具流動(dòng)性的銷售稅和所得稅、

17、更有利于實(shí)現(xiàn)公平目標(biāo)的更高層次政府的轉(zhuǎn)移支付。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1] Mieszkowski， P..The Property Tax： An Excise Tax or a Profits Tax？[J]. Journal of Political Economy，1972（1） </p>&l

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