成都市商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)研究.pdf

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者相關(guān)企業(yè)所發(fā)放的貸款。它主要是用于支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事住房開(kāi)發(fā)、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)和配套設(shè)施建設(shè)的資金的需要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)得到迅速發(fā)展，各大銀行紛紛擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，爭(zhēng)奪貸款市場(chǎng)。但在發(fā)展的過(guò)程中，必須關(guān)注到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是生產(chǎn)性貸款，對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，面臨著很大的不確定性，風(fēng)險(xiǎn)防范是個(gè)極其重要的問(wèn)題。 近年來(lái)，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速擴(kuò)張，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款規(guī)模也快速增長(zhǎng)

2、。但是，由于轉(zhuǎn)軌時(shí)期宏觀政策變動(dòng)頻繁，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展波動(dòng)較大，以及銀行和貸款企業(yè)之間存在信息的嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)，項(xiàng)目選擇、開(kāi)發(fā)商資質(zhì)等諸多因素使得開(kāi)發(fā)貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，因此銀行必須掌握多方面的信息，隨時(shí)監(jiān)測(cè)相關(guān)信息的變化，并分析變化對(duì)開(kāi)發(fā)貸款的影響。 因此，本文把研究的對(duì)象選為：成都市商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。旨以成都為實(shí)例，通過(guò)對(duì)此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)特征、表現(xiàn)和形成原因的探討，對(duì)當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)防范體系做出評(píng)價(jià)，提出在新階段加強(qiáng)商業(yè)銀行開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)

3、險(xiǎn)防范的構(gòu)想。 本文的正文一共包括以下五章： 第一章，緒論。本章簡(jiǎn)短的篇幅介紹了成都市商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)研究的意義，國(guó)內(nèi)外研究狀況、主要研究?jī)?nèi)容，以及論文的創(chuàng)新與不足。 第二章，成都市商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)。本章第一節(jié)從國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)背景及行業(yè)發(fā)展前景入手，說(shuō)明了我國(guó)進(jìn)入全面建設(shè)小康社會(huì)，加快城市現(xiàn)代化建設(shè)的新的發(fā)展階段，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和城市化加速推動(dòng)，將會(huì)對(duì)住宅和房地產(chǎn)業(yè)形成巨大的市場(chǎng)需求，我

4、國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇。進(jìn)而通過(guò)對(duì)成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，成都市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的描述轉(zhuǎn)入對(duì)成都市房地產(chǎn)運(yùn)行狀況的分析，反映出成都房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供求平衡、供銷(xiāo)兩旺的良好發(fā)展軌道中，成都市房地產(chǎn)行業(yè)正處于高速發(fā)展的安全通道中。第二節(jié)則是界定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的概念，介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款種類(lèi)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的特點(diǎn)以及開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放流程。第三節(jié)描述了成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)。房地產(chǎn)作為商品是個(gè)資金運(yùn)行的過(guò)程，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)

5、展離不開(kāi)房地產(chǎn)金融的大力支持。本節(jié)通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)貸款數(shù)量和結(jié)構(gòu)的分析，得出成都市貸款總額節(jié)節(jié)攀升、貸款所占比重不斷加大、以及貸款質(zhì)量呈惡化趨勢(shì)的結(jié)論。 第三章，成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)生成原因分析。本章第一節(jié)主要從微觀角度，即房地產(chǎn)企業(yè)和銀行本身入手，分析了成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)生成的表層原因。先通過(guò)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小，負(fù)債偏高、風(fēng)險(xiǎn)大，內(nèi)部管理上存在較多問(wèn)題來(lái)說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是風(fēng)險(xiǎn)生成的表層原因主體之一。再通過(guò)分

6、析銀行內(nèi)部管理滯后，缺乏完整有效的信用體系；銀行違反相關(guān)規(guī)定，出現(xiàn)違規(guī)放貸現(xiàn)象；銀行進(jìn)行抵押貸款時(shí)存在隱患；商業(yè)銀行有惡性競(jìng)爭(zhēng)的隱患來(lái)說(shuō)明銀行本身也是風(fēng)險(xiǎn)生成的表層原因主體之一。第二節(jié)則從宏觀角度分析了成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)生成的深層原因。先從理論入手，解釋了房地產(chǎn)信息不對(duì)稱(chēng)風(fēng)險(xiǎn)理論——信息不對(duì)稱(chēng)解釋?zhuān)\(yùn)用博弈論的方法分析了信息不對(duì)稱(chēng)會(huì)導(dǎo)致事前風(fēng)險(xiǎn)——逆向選擇和事后風(fēng)險(xiǎn)——道德風(fēng)險(xiǎn)。再解釋了房地產(chǎn)波動(dòng)周期風(fēng)險(xiǎn)理論——金融不穩(wěn)定性假說(shuō)，

7、采用經(jīng)濟(jì)周期理論的擴(kuò)散指數(shù)方法來(lái)分析成都房地產(chǎn)周期波動(dòng)。這里主要采用擴(kuò)散指數(shù)理論，選用反映成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的16項(xiàng)指標(biāo)，計(jì)算出歷年來(lái)成都房地產(chǎn)擴(kuò)散指數(shù)值，以此為根據(jù)編制成都房地產(chǎn)周期波動(dòng)曲線，得出結(jié)論：成都房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正處在第三個(gè)波動(dòng)周期之中，而2004年和2005年正處于波峰階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不得不防。最后，通過(guò)解釋房地產(chǎn)泡沫內(nèi)涵，分析房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生原因及運(yùn)行機(jī)理，再通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)率/貸款總額增長(zhǎng)率這一量化

8、指標(biāo)得出成都市寬松的貸款的條件是房地產(chǎn)泡沫得以產(chǎn)生的“催化劑”，它是地產(chǎn)泡沫不斷膨脹，必會(huì)導(dǎo)致泡沫破滅后銀行出現(xiàn)大量呆賬、壞賬等一系列嚴(yán)重后果的結(jié)論。 第四章，概述成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量方法。具體包括：(1) 傳統(tǒng)的信用風(fēng)險(xiǎn)管理的分析方法。主要有:5C 專(zhuān)家制度法、基于判別模型信用評(píng)級(jí)法，如由 Altman創(chuàng)造的Z計(jì)分模型、以及在此基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的ZETA模型組成的信用評(píng)分法。(2) 信用風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)代計(jì)量模型主要內(nèi)容是：基于

9、期權(quán)定價(jià)理論的KMV模型、基于在險(xiǎn)價(jià)值(VaR)方法的信用度量術(shù)模型。本章最后指出成都市大銀行內(nèi)部多年來(lái)傳統(tǒng)信用評(píng)級(jí)和信用評(píng)分方法的推廣以及新的貸款五級(jí)分類(lèi)法的推行，Credit Metrics 模型的廣泛的適用性分析，以及Credit Metrics 模型估計(jì)投資組合的VAR方法的其科學(xué)性、適用性、綜合性和國(guó)際性的的特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)credit Metrics模型對(duì)成都市商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理具有重要的借鑒意義。 第五章，在

10、前文分析的理論框架下，結(jié)合成都市的實(shí)際情況對(duì)個(gè)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施進(jìn)行分析。本章第一節(jié)強(qiáng)調(diào)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的重要性，這樣引出第二節(jié)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施研究。首先是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防—建立房地產(chǎn)預(yù)警機(jī)制。在介紹房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)宏觀若干監(jiān)控指標(biāo)和基本的預(yù)警方法的基礎(chǔ)上，闡述預(yù)警機(jī)制對(duì)市場(chǎng)預(yù)期和商業(yè)銀行的重要意義，并分析成都市預(yù)警機(jī)制建立的現(xiàn)狀，提出相應(yīng)建議。接著是風(fēng)險(xiǎn)控制，指出銀行在控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模時(shí)，要把

11、握好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金投放的“度”；建立健全拍賣(mài)法規(guī)和縮短貸款界定期限；開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款抵押貸款證券化；建立政策性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)來(lái)控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。 本文采用規(guī)范化研究與實(shí)證研究相結(jié)合的方法，其亮點(diǎn)在于：一是目前國(guó)內(nèi)外對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的專(zhuān)門(mén)研究并不多見(jiàn)，而本文著眼于這個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題，實(shí)務(wù)性較強(qiáng)。二是針對(duì)某一地做微觀層面的實(shí)證研究，針對(duì)性比較強(qiáng)，勢(shì)必提升文章的實(shí)用價(jià)值。需要指出的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)對(duì)銀行來(lái)說(shuō)尚處于初