可改造商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目再銷(xiāo)售定價(jià)與案例研究.pdf

1、商業(yè)地產(chǎn)從其誕生到發(fā)展都沒(méi)有掀起大風(fēng)大浪,因?yàn)槠湎鄬?duì)專(zhuān)業(yè)的高難度,使得無(wú)論是參與其中的開(kāi)發(fā)者、抑或是以其謀生的中介公司,甚至于投入其中的投資者以及相依相偎的經(jīng)營(yíng)者都在或進(jìn)或退中舉步維艱。目前商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀是極大的空置率與開(kāi)發(fā)相對(duì)不足并存,經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)不合理遍布全國(guó)。不管商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的出路如何,但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)空置問(wèn)題的思考和處理是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展道路上關(guān)鍵的一環(huán)。解決商業(yè)地產(chǎn)空置問(wèn)題最好的辦法是對(duì)空置物業(yè)進(jìn)行改造?！翱筛脑焐虡I(yè)”是指在商業(yè)物業(yè)中

2、因前期設(shè)計(jì)規(guī)劃中的不足導(dǎo)致無(wú)法經(jīng)營(yíng)但對(duì)物業(yè)設(shè)施和經(jīng)營(yíng)方向的調(diào)整可以順利產(chǎn)生較高經(jīng)濟(jì)和社會(huì)價(jià)值的物業(yè)。通過(guò)對(duì)可改造商業(yè)形成原因、發(fā)展背景以及自身的投資價(jià)值等因素評(píng)估可改造商業(yè)的真實(shí)價(jià)值,有針對(duì)性的對(duì)該類(lèi)物業(yè)進(jìn)行改造設(shè)計(jì),達(dá)到重新銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)目標(biāo),既可以減少資源浪費(fèi)又可以真正發(fā)揮商業(yè)物業(yè)用途,是在土地資源越來(lái)越稀缺的今天,商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展效益最快,最環(huán)保的操作方式。我們?cè)谟懻摽筛脑焐虡I(yè)成功的可行性時(shí),不僅僅只是發(fā)現(xiàn)其投資價(jià)值,還必須遵循一定的改造

3、原則和改造方法才能保證順利實(shí)現(xiàn)再銷(xiāo)售的可能。而其中最重要的改造就是對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施與合理經(jīng)營(yíng)方面的改造,一旦硬件設(shè)施改造不能與合理經(jīng)營(yíng)配套,那理論上的可執(zhí)行還是不具有可操作性,因此文中對(duì)于項(xiàng)目改造將重點(diǎn)討論改造原則和方法?？筛脑煳飿I(yè)的形成原因和改造動(dòng)機(jī)相對(duì)復(fù)雜,投資回報(bào)是最受關(guān)注的,而可改造物業(yè)的投資回報(bào)多數(shù)是以再銷(xiāo)售為主要手段,因此如何再銷(xiāo)售又是可改造物業(yè)成功的焦點(diǎn),而成功實(shí)現(xiàn)再銷(xiāo)售的關(guān)鍵環(huán)節(jié)又是什么?本文將以深圳廣業(yè)大廈裙樓項(xiàng)目的改造

4、與再銷(xiāo)售的實(shí)際案例來(lái)探討可改造商業(yè)項(xiàng)目改造的價(jià)值以及再銷(xiāo)售中定價(jià)對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售的影響。期望通過(guò)理論與實(shí)際相結(jié)合的方法,能夠?qū)筛脑焐虡I(yè)再銷(xiāo)售定價(jià)方法有更多新的結(jié)論。根據(jù)本人多年工作經(jīng)驗(yàn)心得以及在校期間的理論學(xué)習(xí),本人嘗試著對(duì)可改造商業(yè)物業(yè)提出新的價(jià)格論證方法—蝴蝶效應(yīng)定價(jià)法來(lái)尋求出路。希望通過(guò)論證其合理性,指導(dǎo)將來(lái)同類(lèi)項(xiàng)目改造再銷(xiāo)售的定價(jià)。綜合而言本文即是利用空置商業(yè)項(xiàng)目的可改造原理,探討不同的價(jià)格論證方法尋求成功再銷(xiāo)售,解決目前存在的商業(yè)