我國(guó)商品住宅空置問(wèn)題研究.pdf

1、中國(guó)人民銀行金融研究所碩士學(xué)位論文我國(guó)商品住宅空置問(wèn)題研究姓名：余華申請(qǐng)學(xué)位級(jí)別：碩士專(zhuān)業(yè)：金融學(xué)指導(dǎo)教師：武捷思20070301內(nèi)容提要三、主要觀點(diǎn)及結(jié)論三、主要觀點(diǎn)及結(jié)論筆者分別采用三種不同的計(jì)算方法，對(duì)1995年至2005年11年里的商品住宅空置率進(jìn)行了測(cè)算，得到三組截然不同的數(shù)字。但通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)三組數(shù)據(jù)的相關(guān)性較強(qiáng)，三個(gè)指標(biāo)之間反映的信息具有很大的重疊，因此本文得出的第一個(gè)結(jié)論是，由于計(jì)算方法的不統(tǒng)一，判斷空置率高低的關(guān)鍵不在于

2、各種數(shù)字的絕對(duì)量，而在于選擇合適的參照系。筆者選擇了相對(duì)比較合理的報(bào)告期商品住宅空置率（住宅空置率3）作為回歸變量，計(jì)算我國(guó)的合理空置率，并對(duì)其所反映出的信息進(jìn)行分析。按照筆者的計(jì)算結(jié)果，近年來(lái)我國(guó)商品住宅空置率在18%30%之間，而在現(xiàn)實(shí)環(huán)境條件下的合理空置率在35%左右，故結(jié)論是目前我國(guó)商品住宅空置率總體并不過(guò)量。筆者認(rèn)為，存在空置并不必然代表供大于求，只有超出合理空置的空置部分才是過(guò)剩的供給。如果空置量仍在合理范圍內(nèi)，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于

3、合理空置量，則不能由空置的增加推導(dǎo)出價(jià)格應(yīng)該下降的結(jié)論。由于目前的實(shí)際空置率仍在合理空置率水平之下，故對(duì)全國(guó)總體而言，商品住宅的價(jià)格仍在上漲，而且，在未來(lái)幾年內(nèi)這個(gè)趨勢(shì)恐怕不會(huì)改變。四、創(chuàng)新與不足四、創(chuàng)新與不足文章的主要?jiǎng)?chuàng)新表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：文章的主要?jiǎng)?chuàng)新表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、業(yè)界和學(xué)術(shù)界對(duì)商品住宅空置率的討論很多，但真正系統(tǒng)的研究還鳳毛麟角。2、明確了空置的概念，并對(duì)國(guó)內(nèi)外空置的計(jì)算方法進(jìn)行了區(qū)分。3、在其它的許多有關(guān)空置率的文章

4、里，都是將計(jì)算出的實(shí)際空置率與所謂的國(guó)際警戒線(xiàn)或房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)成熟的發(fā)達(dá)國(guó)家的空置率做比較，從而得出空置率是否過(guò)量的結(jié)論。本文通過(guò)計(jì)算合理空置率，再將實(shí)際空置率與合理空置率相比較，是一個(gè)創(chuàng)新之處。4、對(duì)合理空置率的計(jì)算，筆者考慮了多種因素的影響，但又苦于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的不足，故既是創(chuàng)新，也是不足。文章的主要不足有以下幾點(diǎn)：文章的主要不足有以下幾點(diǎn)：1、中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展極不平衡，地區(qū)差異大，通常各省之間、各城市之間房地產(chǎn)發(fā)展水平以及空置狀況