我國(guó)城市土地整理模式及相關(guān)制度研究.pdf

1、城市土地整理是實(shí)現(xiàn)城市土地資源合理、高效、集約利用的有效措施，城市土地整理運(yùn)行模式及相關(guān)城市土地整理制度是城市土地整理工作實(shí)施的核心內(nèi)容。文章在分析當(dāng)前城市土地利用矛盾的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)城市土地整理內(nèi)涵的探討，構(gòu)建了城市土地整理的委托——代理模式，并對(duì)該模式進(jìn)行了必要性和經(jīng)濟(jì)性分析，最后圍繞該模式提出了相關(guān)制度安排。 文章認(rèn)為： (1)市地整理涵義表述不僅應(yīng)該包括其目的，還應(yīng)該體現(xiàn)其運(yùn)作過(guò)程、反映其基本特征。 (2

2、)市地整理模式的選用應(yīng)該從符合我國(guó)國(guó)情的實(shí)際出發(fā)，既要發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)土地資源的配置效率，更要利用我國(guó)政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控優(yōu)勢(shì)。 (3)政府控制下的委托——代理模式是我國(guó)當(dāng)前市地整理的可選用模式。 (4)市地整理成本的具體形式盡管很多，但可以歸結(jié)為行政成本、監(jiān)督成本、風(fēng)險(xiǎn)成本與工程成本等幾種，實(shí)踐中應(yīng)該壓縮行政成本、控制監(jiān)督成本、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)成本、節(jié)約工程成本。 (5)土地整理后，土地增值收益表現(xiàn)為地基改良收益、基礎(chǔ)設(shè)施完

3、善收益、區(qū)位升級(jí)收益、規(guī)劃變更收益及土地預(yù)期收益，實(shí)踐中應(yīng)該具體問(wèn)題具體分析，在地基改良、基礎(chǔ)設(shè)施完善、規(guī)劃設(shè)計(jì)、區(qū)位優(yōu)化方面挖掘土地的增值價(jià)值。 (6)在土地預(yù)期方面控制土地價(jià)值的攀升，規(guī)范土地市場(chǎng)，提高市地整理的效率。 (7)在新土地價(jià)值確定時(shí)，應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)比較法、收益法，假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估土地新價(jià)值。 (8)應(yīng)該重視整理區(qū)域的整理許可制度、委托企業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度、土地價(jià)值的調(diào)查評(píng)估制度、土地財(cái)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，整

4、理過(guò)程的成本分?jǐn)傊贫?、資金籌措制度、政府驗(yàn)收制度，整理項(xiàng)目完結(jié)后的公告協(xié)商、糾分處置制度，成果保護(hù)、利益分配制度等方面的制度建設(shè)，在資金籌措方面應(yīng)建立以政府為主導(dǎo)，以市場(chǎng)為依托，多方參與，以地生財(cái)?shù)馁Y金籌集制度；在利益分配方面，應(yīng)該建立與輔助分配制度相結(jié)合的多種分配管理制度。 誠(chéng)然，市地整理是一個(gè)系統(tǒng)的綜合過(guò)程，城市土地規(guī)劃、土地產(chǎn)權(quán)、土地管理制度是其生命的基礎(chǔ)，資金籌措是其核心，土地收益分配是其關(guān)鍵。在城市土地整理的理論研究與