中國(guó)房地產(chǎn)投資基金起步模式的選擇.pdf

1、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目涉及的資金金額巨大，建設(shè)期和回收期長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商的自有資金通常無(wú)法滿足項(xiàng)目的資金需求。在我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，房地產(chǎn)資本市場(chǎng)尚未形成的條件下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的最終來(lái)源大部分為銀行貸款，銀行系統(tǒng)承擔(dān)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。在大量銀行貸款投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域的情況下，房地產(chǎn)危機(jī)將會(huì)通過(guò)銀行體系傳導(dǎo)至整個(gè)金融系統(tǒng)。為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)，央行出臺(tái)了一系列政策緊縮銀行房地產(chǎn)信貸，但這并不是對(duì)作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)的打壓，而是為了引

2、導(dǎo)房地產(chǎn)投資的健康化發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)間接融資體系向直接融資體系的轉(zhuǎn)變。 多元化融資是我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的必然趨勢(shì)。我國(guó)急需建立一種與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的房地產(chǎn)金融模式，要求這種模式既能夠引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，又能夠有效防范包括金融政策在內(nèi)的各種風(fēng)險(xiǎn)。因而，我們必須大力推動(dòng)房地產(chǎn)金融工具的創(chuàng)新和發(fā)展。從我國(guó)國(guó)情以及其他國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，不可否認(rèn)，如果發(fā)展得當(dāng)，房地產(chǎn)投資基金將成為推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)金融走向成熟的有效選擇。 同時(shí)

3、，我們也看到，同國(guó)外相比，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)、信托業(yè)、產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展的相對(duì)滯后導(dǎo)致了我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)投資基金理論、政策研究的滯后，相應(yīng)地也導(dǎo)致推出房地產(chǎn)投資基金的滯后。從國(guó)內(nèi)的研究現(xiàn)狀來(lái)看，業(yè)內(nèi)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資基金起步模式的研究還比較籠統(tǒng)。學(xué)者們雖然對(duì)個(gè)別模式的選擇意見(jiàn)比較一致，但對(duì)選擇依據(jù)的討論并不深入，對(duì)選擇結(jié)果可能引發(fā)的問(wèn)題和解決對(duì)策更是鮮有涉及。本文的研究目的在于，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的特點(diǎn)，為我國(guó)房地產(chǎn)投資基金設(shè)計(jì)一個(gè)健康的起

4、步模式，使其能夠有效地完善房地產(chǎn)金融體系，引導(dǎo)投資需求，將分散的、非專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn)投資行為組織化、專(zhuān)業(yè)化，同時(shí)增強(qiáng)資本市場(chǎng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 本文采用規(guī)范研究與比較研究的方法，研究了房地產(chǎn)投資基金及其在美國(guó)的發(fā)展?fàn)顩r，又采用綜合分析和演繹推理的方法，選擇并設(shè)計(jì)了我國(guó)房地產(chǎn)投資基金在起步階段的發(fā)展模式。 首先，本文分析了我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，并指出，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金除推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)金融走向成熟外，還有助于提高房地產(chǎn)項(xiàng)目

5、資金使用的質(zhì)量，并拓寬資本市場(chǎng)的投資渠道，加快機(jī)構(gòu)投資者的成長(zhǎng)步伐。 在肯定了發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的積極作用之后，本文對(duì)其在美國(guó)的發(fā)展?fàn)顩r做了比較詳細(xì)的介紹。由于房地產(chǎn)投資基金在美國(guó)的發(fā)展最為充分，也最為典型，其他國(guó)家和地區(qū)在結(jié)構(gòu)、投資目標(biāo)、收入分配等方面基本都借鑒了美國(guó)的模式，因而，在發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的起步階段，回顧REITs在美國(guó)的發(fā)展歷程，包括初期的運(yùn)行條件，中期的衰落繼而復(fù)蘇的背景、原因，以及種類(lèi)、結(jié)構(gòu)和成功之處等，

6、將起到極其寶貴的借鑒意義。 利用后發(fā)優(yōu)勢(shì)，積極借鑒美國(guó)或其他國(guó)家和地區(qū)發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的成功經(jīng)驗(yàn)是必要的，但我國(guó)的市場(chǎng)環(huán)境還有很多不規(guī)范不完善的地方，完全仿照美國(guó)，發(fā)展多種類(lèi)型的房地產(chǎn)投資基金還有很大難度，甚至是不可能的。 本文隨后通過(guò)與其他國(guó)家和地區(qū)的對(duì)比，從五個(gè)方面探討了發(fā)展房地產(chǎn)投資基金所應(yīng)具備的外部條件。文章認(rèn)為，我國(guó)應(yīng)加緊制訂針對(duì)房地產(chǎn)投資基金的專(zhuān)項(xiàng)立法，為其建立一個(gè)合理的發(fā)展范式；通過(guò)“有條件的稅收優(yōu)惠”激

7、勵(lì)基金建立有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制；建立健全信息披露制度，做到政府監(jiān)管與市場(chǎng)監(jiān)督雙管齊下；加緊研究建立信托產(chǎn)品定價(jià)體系和信用評(píng)級(jí)體系，并重視專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)工作。 最后，在前文的介紹和分析的基礎(chǔ)上，筆者對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的發(fā)起模式、管理模式和投資模式的選擇與設(shè)計(jì)發(fā)表了自己的見(jiàn)解，并針對(duì)操作中可能出現(xiàn)的問(wèn)題作了簡(jiǎn)要的分析： 就發(fā)起模式的選擇而言，考慮到由房地產(chǎn)企業(yè)作為發(fā)起人可能引發(fā)的關(guān)聯(lián)交易，在我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的起步階段，應(yīng)由

8、社?；鹋c實(shí)力雄厚的信托機(jī)構(gòu)擔(dān)任發(fā)起人；當(dāng)外部環(huán)境成熟和基金運(yùn)作日益規(guī)范化之后，再考慮允許房地產(chǎn)企業(yè)透過(guò)子基金結(jié)構(gòu)入股基金。同時(shí)，基金財(cái)產(chǎn)相對(duì)獨(dú)立、舉債限制和避免雙重征稅的優(yōu)勢(shì)使契約型基金滿足了我國(guó)現(xiàn)階段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低、收益相對(duì)較高的金融產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)需求，但仍需在基金契約中明確激勵(lì)約束機(jī)制，防范委托—代理風(fēng)險(xiǎn)。從效率與技術(shù)的角度看，我國(guó)房地產(chǎn)投資基金宜采用封閉式的變現(xiàn)方式，同時(shí)要重視封閉式基金的退出機(jī)制問(wèn)題。 在物業(yè)管理職能的委內(nèi)