中國房地產(chǎn)投資信托模式研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)作為中國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對中國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。房地產(chǎn)投資信托(REITs)作為房地產(chǎn)金融工具，是國際社會普遍認(rèn)可的行之有效的房地產(chǎn)市場的投融資渠道。．在中國，由于房地產(chǎn)開發(fā)商一直有足夠的銀行資金來源，加上中國資本市場不甚發(fā)達(dá)，因此，REITs沒有能夠在中國形成和發(fā)展。但隨著國家宏觀調(diào)控的加強(qiáng)、資本市場的發(fā)展以及房地產(chǎn)市場自身發(fā)展的需要，建立中國RElTs的迫切性日益顯現(xiàn)。因此，REITs開始成為中國理論界、

2、業(yè)界研究的熱點(diǎn)。在實(shí)踐上，各個(gè)信托公司也積極利用信托方式投資于房地產(chǎn)，并不斷開發(fā)出規(guī)避政策障礙的創(chuàng)新性產(chǎn)品。但是，作為孕育于國外成熟市場經(jīng)濟(jì)和完善相關(guān)法律、法規(guī)的REITs，目前中國不可照搬。為此，盡管中國理論界、業(yè)界對適合中國市場和法律的REITs進(jìn)行了研究，但是目前缺乏系統(tǒng)性整合和梳理，對中國REITs模式也缺乏深入的研究。 本文運(yùn)用比較研究與定性分析以及案例分析的研究方法，對中國REITs進(jìn)行系統(tǒng)研究，論述了REITs的含

3、義、分類和特征，闡述了對中國房地產(chǎn)業(yè)和資本市場的影響，在綜合比較國外主要國家和地區(qū)REITs的發(fā)展以及中國REITs發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，提出中國REITs運(yùn)作模式建立的一些富有建設(shè)性的看法和政策建議，建立了一個(gè)比較系統(tǒng)完整的中國REITs模式的研究框架。 本文的篇章安排如下： 第一章是導(dǎo)論部分。分析了本課題研究的目的和意義，提出了研究的總體思路和論文架構(gòu)。 第二章為理論綜述。闡述了REITs的概念、分類與特征等相關(guān)

4、REITs理論。闡述了與REITs有關(guān)的信托制度理論。 第三章是比較研究?；诿绹荝EITs制度的發(fā)源地且其理論和實(shí)踐發(fā)展最為完善和成熟、馬來西亞是亞洲最早建立REITs市場的國家、日本是亞洲REITs發(fā)展的最大市場、新加坡是亞洲REITs發(fā)展最迅速也是第二大市場、香港與大陸市場的親緣關(guān)系等原因。因此，選取美國、馬來西亞、日本、新加坡、香港五個(gè)主要國家和地區(qū)為研究對象，分別從發(fā)展歷史、主要外部環(huán)境因素、信托模式、組織結(jié)構(gòu)四個(gè)方

5、面對REITs進(jìn)行詳細(xì)地分析與比較。在此基礎(chǔ)上，明確發(fā)展REITs所需的市場與法律環(huán)境，得出REITs是房地產(chǎn)行業(yè)金融發(fā)展的必然趨勢。 第四章是實(shí)證研究。通過對中國房地產(chǎn)信托現(xiàn)狀的研究，總結(jié)出其特征，并選取了目前最具典型意義的中國房地產(chǎn)信托的案例進(jìn)行深度剖析，為第五章中國RElTs模式的建立奠定基礎(chǔ)。此外，本文分析了發(fā)展中國REITs的可行性和意義。 第五章是中國REITs運(yùn)作模式構(gòu)建。通過法律制度和組織結(jié)構(gòu)的角度，本文

6、分析認(rèn)為中國REITs應(yīng)該選擇亞洲模式。在具體路徑選擇上，主要從REITs資金投向和組織形式態(tài)兩個(gè)角度分析。結(jié)合中國房地產(chǎn)信托案例，從資金投向，中國應(yīng)選擇權(quán)益型REITs：從組織形態(tài)，中國應(yīng)選擇契約型REITs。接著，本文從政策和法律層面、金融體系和市場層面、信用環(huán)境和信用體系三個(gè)層面進(jìn)一步分析了在中國現(xiàn)有制度下發(fā)展REITs所面臨的障礙。最后，根據(jù)面臨的障礙對中國發(fā)展REITs運(yùn)作模式提出具體政策建議。最后對本文的總體設(shè)想和主要觀點(diǎn)進(jìn)