房地產(chǎn)泡沫的形成及其控制——兼對(duì)上海市住宅市場(chǎng)的分析.pdf

1、一、選題背景 房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，在過(guò)去二十多年里，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步做出了巨大貢獻(xiàn)：它推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，使許多城市“舊貌換新顏”，它圓了千家萬(wàn)戶的住房夢(mèng)。放眼未來(lái)，從長(zhǎng)計(jì)議，城市化將是推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期持續(xù)增長(zhǎng)的原動(dòng)力，房地產(chǎn)業(yè)將在其中發(fā)揮不可替代的作用，使這個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期保持健康發(fā)展，具有十分重要的意義：搞得好它能夠推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)再增長(zhǎng)若干年，搞不好則可能影響到中國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定。 從2003

2、 年起，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱跡象，上海等地已經(jīng)顯現(xiàn)泡沫征兆，主要表現(xiàn)在：商品住宅價(jià)格突然加速上漲、房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)迅猛； 人們的看漲預(yù)期極其強(qiáng)烈，市場(chǎng)炒作之風(fēng)日漸盛行。市場(chǎng)繁榮火爆的背后，卻不能不讓人擔(dān)憂和警惕——一邊是富豪從這個(gè)市場(chǎng)成群結(jié)隊(duì)的出現(xiàn)，一邊卻是普通居民的購(gòu)房負(fù)擔(dān)日益沉重，這絕不是一種正常的現(xiàn)象。過(guò)去的泡沫實(shí)例已經(jīng)讓人感受到泡沫經(jīng)濟(jì)的巨大危害，上海絕不能重蹈覆轍。剖析上?！胺康禺a(chǎn)泡沫”產(chǎn)生的根源，提出相應(yīng)

3、的治本之策，讓這個(gè)市場(chǎng)回歸到正常合理的水平，具有鮮明的時(shí)代意義。 然而，泡沫一直是一個(gè)充滿爭(zhēng)議的經(jīng)濟(jì)學(xué)詞匯。到目前為止，還沒(méi)有公認(rèn)的泡沫定義，還沒(méi)有公認(rèn)有效的泡沫判斷標(biāo)準(zhǔn)，還缺乏成熟的理論解釋泡沫從發(fā)育到破裂的全過(guò)程，還沒(méi)有成功控制泡沫的公認(rèn)實(shí)例。在此背景下，作者對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的“泡沫化”定性，不可避免的帶有主觀成分。由于缺乏公開(kāi)數(shù)據(jù)，缺少實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，作者側(cè)重從宏觀角度去研究上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)，盡可能客觀透徹的分析現(xiàn)實(shí)問(wèn)題?！傲⒆?/p>

4、現(xiàn)實(shí)、實(shí)事求是”是作者行文論道所遵循的原則。 二、研究方法及及邏輯架構(gòu) 本文的基本思路是：從一般現(xiàn)象到一般理論再應(yīng)用到具體實(shí)際問(wèn)題，先歸納房地產(chǎn)泡沫的一般特征，在分析和反思過(guò)去房地產(chǎn)泡沫的實(shí)際案例基礎(chǔ)之上提出房地產(chǎn)泡沫形成的必要條件，歸納總結(jié)房地產(chǎn)泡沫形成的一般理論，最后回到上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，列舉現(xiàn)象，分析問(wèn)題，由淺入深，從表面到本質(zhì)，最后提出“制策之道”。本文的分析偏重于宏觀層面和實(shí)際問(wèn)題，著重采用歸納和比較的方法，“具

5、體問(wèn)題具體分析”是本文的鮮明特征。 全文共分四章。第一章綜述泡沫的經(jīng)濟(jì)學(xué)定義，概括房地產(chǎn)泡沫的基本特征；第二章分析房地產(chǎn)泡沫的形成，先從日本案例入手，分析泡沫產(chǎn)生的原因，再提出房地產(chǎn)泡沫形成的必要條件，以此為基礎(chǔ)歸納綜述泡沫的相關(guān)理論模型；第三章提出控制房地產(chǎn)泡沫的一般性框架，此節(jié)以對(duì)歷次房地產(chǎn)泡沫實(shí)例的反思為基礎(chǔ)；第四章則全方位、系統(tǒng)性地分析上海的商品住宅市場(chǎng)，獨(dú)立成章，首先列舉泡沫的外在表現(xiàn)，再深入分析泡沫化價(jià)格形成的供求基

6、礎(chǔ)，著重研究投資性購(gòu)房，指出泡沫的實(shí)質(zhì)，最后提出相關(guān)的政策建議。 三、主要觀點(diǎn)及及結(jié)論 經(jīng)濟(jì)學(xué)中的泡沫實(shí)質(zhì)上是指一種由價(jià)格投機(jī)導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格水平被普遍高估的現(xiàn)象，房地產(chǎn)是泡沫的常見(jiàn)載體，房地產(chǎn)市場(chǎng)自身存在供求剛性、市場(chǎng)壟斷、投資高杠桿等一些屬性，決定了這一市場(chǎng)容易出現(xiàn)泡沫癥狀。房地產(chǎn)泡沫主要有價(jià)格波動(dòng)、投機(jī)盛行、資金聚焦三大外在特征，而價(jià)格預(yù)期、投機(jī)規(guī)模和資金條件則是房地產(chǎn)泡沫形成的三大必要條件。剖析房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的緣由，

7、則應(yīng)當(dāng)著重分析市場(chǎng)上投資機(jī)會(huì)和投資規(guī)模的形成以及資金聚集的原因，對(duì)泡沫案例的反思，則主要反思當(dāng)局對(duì)泡沫的認(rèn)識(shí)，前后采取的相關(guān)政策。預(yù)防控制泡沫的政策框架，基本思路在于完善相關(guān)政策，規(guī)范市場(chǎng)交易行為，引導(dǎo)市場(chǎng)合理預(yù)期，監(jiān)控資金流動(dòng)等。 對(duì)于上海市場(chǎng)，本文的框架是： 一、列數(shù)泡沫三大癥狀：價(jià)格猛漲、投機(jī)日盛、貸款資金和外資集中涌入市場(chǎng)。 二、價(jià)格由供求決定，四大主體對(duì)住宅需求強(qiáng)勁，而住宅供給存在剛性，且供方壟斷市場(chǎng)，

8、拉高價(jià)格。從長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)自然上漲，但由于看漲預(yù)期極為強(qiáng)烈，投機(jī)者和部分真實(shí)需求者搶購(gòu)住宅，導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)非正常波動(dòng)。地價(jià)上漲不是房?jī)r(jià)上漲的直接因素，研究成本推進(jìn)只是在作比較靜態(tài)分析時(shí)才有意義。另外，上海住宅市場(chǎng)還出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，三、泡沫的直接原因，在于投機(jī)炒房的規(guī)模過(guò)于龐大，而市場(chǎng)上之所以存在投機(jī)機(jī)會(huì)，是相關(guān)政策、市場(chǎng)預(yù)期和市場(chǎng)運(yùn)行本身相互作用的結(jié)果，銀行和外資在盈利的刺激和競(jìng)爭(zhēng)的壓力下涌入市場(chǎng)，使炒作機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)變成為現(xiàn)實(shí)

9、行為，加速了泡沫的膨脹。 四、泡沫的實(shí)質(zhì)在于相關(guān)集團(tuán)利益分配的扭曲和行為的異化。泡沫的受益者們達(dá)成維持高房?jī)r(jià)的同盟，剝奪廣大民眾的福利。 五、控制泡沫的政策著眼點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是：熨平市場(chǎng)波動(dòng)，保持行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。 相關(guān)的政策方向應(yīng)當(dāng)是：抑制短期炒作，鼓勵(lì)長(zhǎng)期投資，優(yōu)化住宅結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，密切監(jiān)控資金流動(dòng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理。四四、、創(chuàng)創(chuàng)新新與與不不足足本文的創(chuàng)新點(diǎn)有三： 1、獨(dú)創(chuàng)性的提出房地產(chǎn)泡沫形成的

10、三大必要條件； 2、提出預(yù)防和控制房地產(chǎn)泡沫的一般性政策框架； 3、全方位、系統(tǒng)化地分析上海住宅市場(chǎng)的泡沫狀態(tài)，提出相關(guān)的政策建議。 由于作者積累所限，經(jīng)驗(yàn)欠缺，本文不足之處甚多：對(duì)某些問(wèn)題的分析有待細(xì)化，但由于不能獲得相關(guān)數(shù)據(jù)，而公開(kāi)數(shù)據(jù)又極為粗糙，故本文放棄相關(guān)的定性研究；作者功底有限，難以在泡沫理論上有所創(chuàng)新，未能對(duì)一些問(wèn)題做出深入的分析。房地產(chǎn)泡沫中還有許多問(wèn)題需要深入探究，相關(guān)泡沫理論還需要完善突破，興