開征物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析——以上海市為例.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。近年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。在剛剛結(jié)束的十一屆全國(guó)人大五次會(huì)議閉幕會(huì)上,就房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,國(guó)務(wù)院總理溫家寶指出,如果盲目發(fā)展,出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫,一旦破滅,不僅影響房地產(chǎn)市場(chǎng),而且會(huì)拖累整個(gè)經(jīng)濟(jì)。因此,利用稅收手段來(lái)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控將成為今后我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。繼上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)一年之后,房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)已經(jīng)勢(shì)在必行,房產(chǎn)稅試點(diǎn)和

2、進(jìn)一步的物業(yè)稅改革問(wèn)題正在成為學(xué)術(shù)研究的熱點(diǎn)。本文以物業(yè)稅作為研究對(duì)象,梳理我國(guó)物業(yè)稅的起源、發(fā)展和變遷,著眼于分析開征物業(yè)稅對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,以期為我國(guó)房地產(chǎn)試點(diǎn)推廣和進(jìn)一步的物業(yè)稅改革提供一些政策建議和理論參考。
　　 在研究方法上,本文借鑒多種不同理論,采用理論分析、實(shí)證研究和案例分析相結(jié)合的方法,分別從動(dòng)態(tài)博弈、靜態(tài)供求模型等角度出發(fā)研究分析了開征物業(yè)稅可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的影響,理論分析較為全面。
　　

3、在借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的物業(yè)稅制度的基礎(chǔ)上,分析我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系存在的問(wèn)題,主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)稅收覆蓋范圍不夠廣泛;立法層次低,法規(guī)不健全;計(jì)稅依據(jù)不合理;配套制度不合理。
　　 在理論分析的基礎(chǔ)上,以大量的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),建立面板數(shù)據(jù)模型實(shí)證研究開征物業(yè)稅對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,得到的結(jié)論為:地方財(cái)政支出以及人均可支配收入對(duì)房?jī)r(jià)都有顯著的正面作用,物業(yè)稅對(duì)房產(chǎn)的有效供給和需求都有抑制作用,尤其是對(duì)抑制投資投機(jī)性需求有重要作用

4、,這也正是開征物業(yè)稅的主要目的之一。根據(jù)實(shí)證研究結(jié)果,由于稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁,物業(yè)稅拉升房?jī)r(jià)的效應(yīng)要超過(guò)抑制房?jī)r(jià)上漲的效應(yīng),與房?jī)r(jià)呈正相關(guān)。
　　 然后再以試點(diǎn)城市上海市為例進(jìn)行相應(yīng)的案例分析,一方面分析了上海市試點(diǎn)房產(chǎn)稅政策對(duì)上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,另一方面將上海市和重慶市兩套試點(diǎn)方案做了比較,筆者認(rèn)為上海市在免稅面積的設(shè)計(jì)上更加合理,而重慶市在稅率的設(shè)計(jì)上更加合理。
　　 最后,筆者基于借鑒國(guó)外制度、實(shí)證分析和案例分析的結(jié)果,

5、提出了有利于實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)以及未來(lái)物業(yè)稅改革的政策建議,包括:采取漸進(jìn)式改革方式,在試點(diǎn)推廣時(shí)可以借鑒2個(gè)試點(diǎn)城市的經(jīng)驗(yàn),將2套試點(diǎn)方案的優(yōu)點(diǎn)結(jié)合起來(lái),并通過(guò)理論研究和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)逐步調(diào)整稅率和課稅范圍,盡可能減小推廣試點(diǎn)的阻力;明確物業(yè)稅改革的目的是完善房地產(chǎn)稅制,并逐步發(fā)展成為地方政府較穩(wěn)定的稅收收入來(lái)源,這是物業(yè)稅改革的方向;完善物業(yè)稅相關(guān)配套制度,比如加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)籍管理、健全房地產(chǎn)評(píng)估制度以及賦予地方政府較大的物業(yè)稅稅收管