開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場的影響分析——以上海市為例.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),對我國經(jīng)濟發(fā)展具有重要作用。近年來,我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,房地產(chǎn)價格不斷上漲。在剛剛結(jié)束的十一屆全國人大五次會議閉幕會上,就房地產(chǎn)市場的發(fā)展,國務(wù)院總理溫家寶指出,如果盲目發(fā)展,出現(xiàn)經(jīng)濟泡沫,一旦破滅,不僅影響房地產(chǎn)市場,而且會拖累整個經(jīng)濟。因此,利用稅收手段來進一步加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控將成為今后我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的重點。繼上海、重慶房產(chǎn)稅試點一年之后,房產(chǎn)稅擴大試點已經(jīng)勢在必行,房產(chǎn)稅試點和

2、進一步的物業(yè)稅改革問題正在成為學術(shù)研究的熱點。本文以物業(yè)稅作為研究對象,梳理我國物業(yè)稅的起源、發(fā)展和變遷,著眼于分析開征物業(yè)稅對我國房地產(chǎn)市場的影響,以期為我國房地產(chǎn)試點推廣和進一步的物業(yè)稅改革提供一些政策建議和理論參考。
　　 在研究方法上,本文借鑒多種不同理論,采用理論分析、實證研究和案例分析相結(jié)合的方法,分別從動態(tài)博弈、靜態(tài)供求模型等角度出發(fā)研究分析了開征物業(yè)稅可能對房地產(chǎn)市場造成的影響,理論分析較為全面。
　　

3、在借鑒發(fā)達國家和地區(qū)的物業(yè)稅制度的基礎(chǔ)上,分析我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系存在的問題,主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)稅收覆蓋范圍不夠廣泛;立法層次低,法規(guī)不健全;計稅依據(jù)不合理;配套制度不合理。
　　 在理論分析的基礎(chǔ)上,以大量的統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),建立面板數(shù)據(jù)模型實證研究開征物業(yè)稅對我國房地產(chǎn)市場的影響,得到的結(jié)論為:地方財政支出以及人均可支配收入對房價都有顯著的正面作用,物業(yè)稅對房產(chǎn)的有效供給和需求都有抑制作用,尤其是對抑制投資投機性需求有重要作用

4、,這也正是開征物業(yè)稅的主要目的之一。根據(jù)實證研究結(jié)果,由于稅負轉(zhuǎn)嫁,物業(yè)稅拉升房價的效應要超過抑制房價上漲的效應,與房價呈正相關(guān)。
　　 然后再以試點城市上海市為例進行相應的案例分析,一方面分析了上海市試點房產(chǎn)稅政策對上海市房地產(chǎn)市場的影響,另一方面將上海市和重慶市兩套試點方案做了比較,筆者認為上海市在免稅面積的設(shè)計上更加合理,而重慶市在稅率的設(shè)計上更加合理。
　　 最后,筆者基于借鑒國外制度、實證分析和案例分析的結(jié)果,

5、提出了有利于實現(xiàn)房產(chǎn)稅擴大試點以及未來物業(yè)稅改革的政策建議,包括:采取漸進式改革方式,在試點推廣時可以借鑒2個試點城市的經(jīng)驗,將2套試點方案的優(yōu)點結(jié)合起來,并通過理論研究和實踐經(jīng)驗逐步調(diào)整稅率和課稅范圍,盡可能減小推廣試點的阻力;明確物業(yè)稅改革的目的是完善房地產(chǎn)稅制,并逐步發(fā)展成為地方政府較穩(wěn)定的稅收收入來源,這是物業(yè)稅改革的方向;完善物業(yè)稅相關(guān)配套制度,比如加強房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)籍管理、健全房地產(chǎn)評估制度以及賦予地方政府較大的物業(yè)稅稅收管