二手房交易稅費解讀

1、二手房交易稅費解讀,上海市普通住房與非普通住房區(qū)分標準,普通住房三個標準：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上；單套建筑面積在140(含)平方米以下；實際成交價低于同級別土地上普通住房平均交易價格1.2倍以下。上海內(nèi)環(huán)線內(nèi)單價人民幣17500元/每平方米以下，內(nèi)外環(huán)線之間單價人民幣1000元/每平方米以下，外環(huán)線外單價人民幣7000元以下。否則為非普通住房。,買方稅費,壹、稅1.契稅： 房價1.5％ 適用個人購買普通居

2、住用房； 房價 3％ 適用個人購買非普通居住用房、花園住宅、 非居住用房 及法人購房。 2. 印花稅：合同價*0.05％。 3. 權證印花稅：5元/本。 貳、費1.配圖費： 25元/套； 非居住用房130元/套。 2．交易手續(xù)費：2.5元/平方米*建筑面積； 非居住用房：合同價*0.5％（買方承擔）。3．權證登記費：80元/件；

3、 非居住用房、法人售房300元/件。,賣方稅費,壹、稅1. 營業(yè)稅及附加：A．居住用房滿五年：普通居住用房：免征；非普通居住用房：（出售價—購入價）*5.55%（境外人為5%-5.05%，視房產(chǎn)所在區(qū)縣而定）；B．居住用房未滿五年：合同價*5.55%（境外人為5%-5.05%，視房屋所在區(qū)縣而定）；C．花園住宅、非居住用房、法人售房：（出售價—購入價）*5.55%（境外人為5%-5.05%，視房產(chǎn)所在區(qū)縣而

4、定）。,賣方稅費,2、個人所得稅：A．居住用房滿五年，且為本人唯一一套自住用房：免征；B．居住用房未滿五年，或產(chǎn)權人擁有兩套（含）以上房產(chǎn)：①（出售價—（購入價+上手契稅）—本手營業(yè)稅及附加—裝修費（最多不超過上手房價10%）—銀行貸款利息—上手交易手續(xù)費—上手公證費）*20%② 未提供完整房屋原值憑證：普通居住用房： 合同價*1%非普通居住用房：合同價*2%C．花園住宅、非居住用房、法人售房：（出售價—購入價—營業(yè)

5、稅及附加—出售稅費—土地增值稅）*20%,賣方稅費,3、土地增值稅：A．居住用房：免征B．花園住宅、非居住用房、法人售房：（售價－土地增值稅可扣除項目）×稅率；稅率：當土地增值稅/土地增值稅可扣除項目≤50%，稅率為30%，大于50%小于等于100%時稅率為40%，大于100%≤200%時，稅率為50%，大于200%，稅率60%；注：土地增值稅可扣除項目為：房屋購入價＋房屋購入時的契稅＋購入時的交易手續(xù)費＋購入時的印花

6、稅＋本次的營業(yè)稅及附加＋本次的中介費（需視房產(chǎn)所在區(qū)縣而定）。4、印花稅：合同價*0.05％。貳、費1、交易手續(xù)費：居住用房 2.5元/平方米*建筑面積； 注：車位的稅費征收標準參照非居住用房。,一、印花稅,印花稅指對在經(jīng)濟活動中或經(jīng)濟交往中書立的或領受應稅憑證征收的一種稅賦。合同總價的0.1%，買賣雙方各半承擔（雙方為立合同人）房地產(chǎn)權證按件貼花，每證5元,貳、契稅,房地產(chǎn)契稅是指由于土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、交換

7、或贈與等發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)移時向產(chǎn)權承受人征收的一種稅賦。普通住房：按成交價格的1.5%繳納非普通住房、花園住房、非居住用房：按成交價格的3%繳納贈與及非法定繼承：按成交價格的3%繳納公司或單位購房：按成交價格的3%繳納,三、營業(yè)稅,營業(yè)稅指對銷售房地產(chǎn)的單位和個人，就其營業(yè)額按率計征的一種稅。營業(yè)稅稅率：5%個人住房購房未滿五年按其售房收入金額全額征收。個人購買普通住房超過五年（含五年）轉(zhuǎn)手交易的免征營業(yè)稅。個人購買非

8、普通住房超過五年（含五年）轉(zhuǎn)手交易的按其售房收入減去購房價款后的差額征收營業(yè)稅。 非居住用房及公司產(chǎn)權的房屋購房者出售房屋的按其售房收入減去購房價款后的差額征收營業(yè)稅。,營業(yè)稅政策變化說明,2005年5月，建設部等七部門《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》明確說明：“2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，免征營業(yè)稅；非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手

9、交易的，按其售房收入減去購買房屋的價款后差額征收營業(yè)稅。2006年05月29日國家稅務總局宣布九部委公布的《關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》從6月份開始將原定2年的征收期限延長至5年。售后公房或拆遷安置房首次出售的不管購房是否滿五年免征營業(yè)稅。,四、營業(yè)稅附加,營業(yè)稅附加是指對交納營業(yè)稅的單位和個人，就其實繳的營業(yè)稅為計稅依據(jù)而征收的城市維護建設稅（7%市區(qū)、5%縣或鎮(zhèn)、不在市區(qū)或縣鎮(zhèn)的1%）、教育費附加(3%)及河道清理費

10、(1%)。交納營業(yè)稅的單位和個人為境外身份的可免征營業(yè)稅附加全部或部分。營業(yè)稅附加稅率為11%，以實繳的營業(yè)稅為計稅依據(jù)。,五、土地增值稅,土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。個人出售非居住用房及公司出售其自有房屋需繳納土地增值稅。2005年6月1日起，個人出售

11、購買不足五年的獨幢花園住房需繳納土地增值稅。土地增值稅計稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。,土地增值稅實行四級累進稅率,增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用花園住房

12、，經(jīng)向稅務機關申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅,六、個人所得稅,個人所得稅指個人將擁有合法產(chǎn)權的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動并取得收入，就其所得計算征收的一種稅賦。按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅。稅率為應納所得額百分之二十。2006年8月1日起，個人出售住房需繳納個人所得稅。納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務機關審

13、核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用，作為其財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得額。,合理費用是指:納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。住房裝修費用最高扣除限額為房屋原值的10％。但要求納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權人一致。住房貸款利息清單同樣要求注明房屋地址及客戶姓名需與產(chǎn)權人一致。以實際發(fā)生利息計，均可抵扣。無法提供原購房

14、有效憑證的，稅務機關審核后，可按出售總額的1%－3%核定征收個人所得稅。上海市個人出售普通住房的按1%征收，出售非普通住房按2%征收。,七、個人所得稅,注意點出售住房后1年內(nèi)重新購房的，按照購房金額大小相應退還納稅保證金。購房金額大于或等于原住房銷售額的，全部退還納稅保證金；小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額繳入國庫個人現(xiàn)自有住房房產(chǎn)證登記的產(chǎn)權人為1人，在出售后1年內(nèi)又以產(chǎn)權人配偶名義或夫妻雙

15、方名義重新購房的，按以上政策規(guī)定免稅對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅個人出售非居住用房按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅20%征收，不能按總價1%-3%核定征收，也不能抵扣個人住房部分所述合理費用。,個人所得稅,一、交易手續(xù)費,房地產(chǎn)交易手續(xù)費是指由政府依法設立的，由房地產(chǎn)主管部門設立的房地產(chǎn)交易機構為房屋權利人辦理交易過戶等手續(xù)所收取的費用。上海市由各區(qū)房地產(chǎn)交易中心收取。居住用房

16、：按每建筑平方米5元，買賣雙方各半承擔非居住用房：按合同總價0.5%計收，由買方承擔。,二、產(chǎn)權登記費,即房屋所有權登記費，是指縣級以上地方人民政府行使房產(chǎn)行政管理職能的部門依法對房屋所有權進行登記，并核發(fā)房屋所有權證書時，向房屋所有權人收取的登記費，不包括房產(chǎn)測繪機構收取的房產(chǎn)測繪（或勘丈）費用。上海市由各區(qū)房地產(chǎn)交易中心收取。居住用房：每證80元。非居住用房：每證300元。,三、配圖費,房地產(chǎn)登記機關核發(fā)房地產(chǎn)權證時會在產(chǎn)權

17、證附件添加兩份圖紙：地籍圖 平面圖居住用房按套收費，每套房屋收25元非居住用房按圖收費，每副圖65元。一般130元。,房產(chǎn)稅,房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象、按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權所有人征收的一種稅。計稅依據(jù)：依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。稅率：依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。,計稅時間：

18、購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅購置存量房，自辦理房屋權屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,房產(chǎn)稅,目前上海市實務：依照房產(chǎn)余值計算繳納，稅率為1.2%，計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值減

19、除20%。具體計算式：房產(chǎn)原值*80%*1.2%*購房年數(shù)（不是足額年數(shù)按月數(shù)計）公司或單位產(chǎn)權房屋為主要征收對象，但上海也不是所有區(qū)縣都強制征收。個人居住用房免征房產(chǎn)稅。注意點：一般公司產(chǎn)權征收房產(chǎn)稅同時，須征收城鎮(zhèn)土地使用稅，稅率為每平方米1元人民幣每年。,房產(chǎn)稅,關于購房時間的確定,1、2005年05月31日之前，購新建商品住房的，以產(chǎn)權證或房屋交接書記載時間，按孰先原則確定。2、 2005年05月31日之前，購存量房即