2002年2003年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)景氣分析

1、12002年2003年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)景氣分析年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)景氣分析20022002年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)景氣特點(diǎn)分析年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)景氣特點(diǎn)分析總體景氣沖高回落總體景氣沖高回落20022002年房地產(chǎn)景氣呈沖高回落的態(tài)勢(shì)，主要表現(xiàn)在以下方面：年房地產(chǎn)景氣呈沖高回落的態(tài)勢(shì)，主要表現(xiàn)在以下方面：(1)(1)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)沖高回落，出現(xiàn)逐漸降溫的趨勢(shì)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)沖高回落，出現(xiàn)逐漸降溫的趨勢(shì)2000年2001年房地產(chǎn)投資平均增長(zhǎng)23％，其中200

2、1年第三季度增長(zhǎng)率接近32％，在經(jīng)過一個(gè)季度的調(diào)整后，到2002年一季度房地產(chǎn)投資再次加速，前兩個(gè)月增幅高達(dá)41％，4月份創(chuàng)1996年以來的月度增長(zhǎng)新高，為43.4％。14月份累計(jì)，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)了38.8％，比上年同期增幅提高23.4個(gè)百分點(diǎn)。但從隨后幾個(gè)月的增長(zhǎng)趨勢(shì)看，這種過猛的高增長(zhǎng)在需求增長(zhǎng)減退和各種刺激效應(yīng)遞減的影響下，呈現(xiàn)逐漸回落的趨勢(shì)。2002年全年增長(zhǎng)28.2％。估計(jì)這一趨勢(shì)還會(huì)延續(xù)。(2)(2)商品房銷售增長(zhǎng)明顯降溫商

3、品房銷售增長(zhǎng)明顯降溫這是導(dǎo)致房地產(chǎn)投資回落的重要原因。商品房銷售景氣最高點(diǎn)是2001年的第一季度，之后，商品住房消費(fèi)增長(zhǎng)開始明顯回落，2002年特別是第一、第二季度降幅進(jìn)一步增大。一季度末商品房銷售額同比增長(zhǎng)16.7％，比上年同期回落32.2個(gè)百分點(diǎn)；二季度和三季度有所回升，16月和19月同比分別增長(zhǎng)22.4％和31.9％，但總體仍呈降溫態(tài)勢(shì)。(3)(3)商品房積壓持續(xù)增加商品房積壓持續(xù)增加3著出現(xiàn)了過熱的情況，只有連續(xù)超過50％以上的

4、增長(zhǎng)時(shí)才可認(rèn)為過熱。這一點(diǎn)可以從東部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)前期增長(zhǎng)中得以佐證，1986年1995年間，我國(guó)東部地區(qū)房地產(chǎn)年均增長(zhǎng)率為50.57％，其中在1993年1995年間，東部地區(qū)房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)率曾超過一倍，由此也就出現(xiàn)了我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上第一次大泡沫。因此，穩(wěn)妥一點(diǎn)來講，中西部地區(qū)只要房地產(chǎn)增長(zhǎng)不連續(xù)超過40％，就不會(huì)出現(xiàn)過熱的情況。相反，低于20％的增長(zhǎng)可能是偏冷的。二是從房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)看二是從房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)看房地產(chǎn)投資嚴(yán)重傾斜于東部

5、地區(qū)，中西部房地產(chǎn)投資所占比重嚴(yán)重偏低。這與整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和投資增長(zhǎng)的地區(qū)結(jié)構(gòu)形成明顯反差。20世紀(jì)90年代以來，東部地區(qū)房地產(chǎn)投資占全國(guó)房地產(chǎn)總投資的比重均超過70％，1998年這一比重高達(dá)79.6％，之后雖有緩慢下降的趨勢(shì)，但2001年末仍高達(dá)72.0％，比國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和投資所占比重偏差12個(gè)百分點(diǎn)左右。如2001年東部地區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值占全國(guó)的比重為59.61％，東部地區(qū)投資占全國(guó)的比重為59.04％。東部地區(qū)房地產(chǎn)投資占全國(guó)的比重長(zhǎng)

6、期偏高，且增幅持續(xù)多年保持20％以上，也說明當(dāng)前東部地區(qū)房地產(chǎn)投資已經(jīng)出現(xiàn)過度的情況。房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)近兩年來的房地產(chǎn)持續(xù)高速增長(zhǎng)有重要的體制和政策基礎(chǔ)，但過快的增長(zhǎng)已顯示存在較大的泡沫，對(duì)此要高度警惕。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)中內(nèi)生性增長(zhǎng)還比較弱，不能人為地制造繁榮，吹大房地產(chǎn)泡沫，到頭來，不僅擴(kuò)大不了內(nèi)需，反而使購(gòu)買力過度消耗。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)泡沫體現(xiàn)在以下方面：當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)泡沫體現(xiàn)在以下方面：(1)(1)近年來房地產(chǎn)炒作的