[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)估價(jià)基本理論

1、房地產(chǎn)估價(jià)基本理論 知識目標(biāo) 能力目標(biāo) 素質(zhì)目標(biāo) 任務(wù)分解,［知識目標(biāo)］ 1. 理解房地產(chǎn)價(jià)格的概念及形成條件 2.掌握房地產(chǎn)價(jià)格的特征 3.理解并掌握估替代原則的操作要求,［能力目標(biāo)］ 1.能結(jié)合房地產(chǎn)估價(jià)原則確定估價(jià)案例的估價(jià)目的、估價(jià)時點(diǎn) 2.能把房地產(chǎn)估價(jià)原則中的合法原則、最高最佳原則、替代原則應(yīng)

2、用于實(shí)際估價(jià)業(yè)務(wù)中,［素質(zhì)目標(biāo)］ 1.具備房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本知識2.能嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)估價(jià)的操作法則。,［任務(wù)分解］ 任務(wù)一：房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(jià)任務(wù)二：房地產(chǎn)價(jià)格任務(wù)三：房地產(chǎn)估價(jià)原則任務(wù)四：房地產(chǎn)估價(jià)影響因素,任務(wù)一 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(jià) §1.房地產(chǎn)的整體概念 §2.房地產(chǎn)的特性 §3.房地產(chǎn)估價(jià)要素,案例導(dǎo)入

3、 原告張某、王某、李某、趙某均為某縣物資局職工，自1997年起一直居住在物資局集資建設(shè)的兩層住宅樓內(nèi)。2001年6月10日，被告某縣建筑公司經(jīng)縣建設(shè)局批準(zhǔn)，在某縣北城開發(fā)建成一棟5層商品住宅樓，樓高17米，與原告4人的二層住宅南北相鄰。被告的商品住宅嚴(yán)重影響了原告住宅的采光和通風(fēng)，給其生產(chǎn)生活造成很大不便，精神上造成很大傷害，經(jīng)多次交涉無果，原告向法院提起訴訟，請求依法責(zé)令排除妨礙，停止侵害。 討論：原告

4、的要求是否合理？,§1.房地產(chǎn)的整體概念一、房地產(chǎn)的概念（一）房地產(chǎn)的概念（二）土地的概念（三）建筑物的概念,（一）房地產(chǎn)的整體概念 1、房地產(chǎn)的定義 ——指土地、建筑物及其他地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。（1）實(shí)物：指房地產(chǎn)的有形部分，如：建筑物外觀、結(jié)構(gòu)、裝修；土地地形、地質(zhì)條件等（2）權(quán)益：指房地產(chǎn)的無形部分，包括權(quán)利（rights）、利益（interests）和收益(好處)（benef

5、its）,房地產(chǎn)權(quán)利：共七項(xiàng) 1）所有權(quán) 2）使用權(quán) 3）租賃權(quán) 4）抵押權(quán) 5）典權(quán) 6）地役權(quán) 7）空間利用權(quán),1）房地產(chǎn)所有權(quán) a 單獨(dú)所有： b 共有：按份共有、共同共有 c 建筑物區(qū)分所有權(quán)： 包括：◆專有部分的所有權(quán) ◆共用部分的持份權(quán) ◆因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán),2)房地產(chǎn)使用權(quán)——土地使用權(quán)分為： 出讓土地使用權(quán)——國有

6、土地 劃撥土地使用權(quán)——國有土地 土地承包經(jīng)營權(quán)——農(nóng)用地 宅基地使用權(quán)——集體土地 臨時用地使用權(quán)3）房地產(chǎn)租賃權(quán) ——指以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利,4）房地產(chǎn)抵押權(quán) ——指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保5)房地產(chǎn)典權(quán) ——指支付典價(jià)占有他人房地產(chǎn)而為自己使用、收益的權(quán)利。6）地役權(quán) ——指土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為使用自

7、己土地的便利而使用他人土地的權(quán)利。,最典型的地役權(quán)：通行權(quán) 7）空間利用權(quán) ——指房地產(chǎn)權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，利用地表上下一定范圍內(nèi)的空間并排除他人干涉的權(quán)利,討論：實(shí)物和權(quán)益對不同類型資產(chǎn)的影響？ 有形資產(chǎn)： 無形資產(chǎn)： 房地產(chǎn)：,（3）區(qū)位（location） 位置： 交通： 環(huán)境：自然環(huán)境、人工環(huán)境等 配套設(shè)施：衡量區(qū)位的標(biāo)準(zhǔn)：距離 空間直線距離 交通路線距離 交通

8、時間距離 經(jīng)濟(jì)距離,2、房地產(chǎn)的其他名稱（1）不動產(chǎn)（2）物業(yè)（3）real estate 和 real propertyLand: Earth’s surface to the center of the earth and the airspace above the land, including the trees and water.Real Estate: land plus perman

9、ent man-made additions.Real Property: real estate plus bundle of legal rights.,（二）土地的概念 1、土地的定義 ——指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。2、土地利用受到的限制（1）土地權(quán)利的設(shè)立和行使的限制（2）房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制（3）土地使用管制,（1）土地權(quán)利的設(shè)立和行使的限制 土地權(quán)利種類： 1）所有權(quán) 2）

10、使用權(quán) 3）租賃權(quán) 4）地役權(quán) 5）抵押權(quán) 6）典權(quán),（2）房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制 1）通風(fēng)、采光、排水、排污的相鄰關(guān)系 案例： 原告張某、王某、李某、趙某均為某縣物資局職工，自1997年起一直居住在物資局集資建設(shè)的兩層住宅樓內(nèi)。2001年6月10日，被告某縣建筑公司經(jīng)縣建設(shè)局批準(zhǔn)，在某縣北城開發(fā)建成一棟5層商品住宅樓，樓高17米，與原告4人的二層住宅南北相鄰。被告的商品住宅嚴(yán)重影響了原告住宅的采光和通風(fēng)，給

11、其生產(chǎn)生活造成很大不便，,精神上造成很大傷害，經(jīng)多次交涉無果，原告向法院提起訴訟，請求依法責(zé)令排除妨礙，停止侵害。 經(jīng)原告申請，法院依法委托某縣建設(shè)局鑒定。經(jīng)測量，兩層住宅樓的底層8間房共影響采光面積138.76m2，遮擋長度為27.76m2，二樓8間房平均被遮擋高度為0.221m2，實(shí)際每間影響采光面積1.143m2，8間合計(jì)9.144m2，一、二層共計(jì)遮擋采光面積147.904m2。 根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，被

12、告應(yīng)當(dāng)就損害范圍，賠償原告損失，承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。,2）險(xiǎn)情危害的相鄰關(guān)系 如：房屋內(nèi)放置易燃、易爆、居毒、放射性物質(zhì)、惡臭物件等，相鄰人有權(quán)請求排除危害。,（3）土地使用管制 管制內(nèi)容： 用途、建筑高度、建筑密度、容積率、建筑后退紅線距離、綠地率、交通出入口方位、停車泊位、建筑體量、體型、色彩等問題1：建筑密度與容積率，何者反映了地塊的開發(fā)強(qiáng)度？1）總建筑面積÷土地總面積 2）建筑基底總面積÷

13、;土地總面積,問題 2： 若在某地塊內(nèi)，建筑物的各層建筑面積均相同，下列公式對否？ 容積率=建筑密度X建筑層數(shù),（三）建筑物的概念 1、建筑物的定義 —— 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備(如給排水、衛(wèi)生、燃?xì)狻⒄彰?、空調(diào)、電梯、通訊、防災(zāi)等設(shè)備)等組成的整體物。 2、估價(jià)時對建筑物的了解 1）結(jié)構(gòu) 2）建成年月 3）產(chǎn)權(quán)狀況,4）公共服務(wù)設(shè)施完備程度5）面積 建筑面積=套內(nèi)建筑面

14、積+分?jǐn)偯娣e 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺面積,案例： 某業(yè)主在廣州越秀區(qū)購買了一套三居室，建筑面積為120平方米，其中套內(nèi)建筑面積為100平方米，公攤面積為20平方米。等業(yè)主拿到房產(chǎn)證時卻發(fā)現(xiàn)，房子面積“縮水”了，套內(nèi)面積仍是100平方米，公攤面積少了一半，總建筑面積為110平方米。問題：根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，該業(yè)主能否從開發(fā)商處得到補(bǔ)償？,練習(xí)：1、某宗土地的面積為1000m2，其上建筑物的建

15、筑面積為5000m2，建筑物的基底面積為700m2，建筑物層數(shù)為8層，則該宗土地的容積率為（ ） A、8 B、5.6 C、5 D、0.7 2、某套住宅總價(jià)為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2，該套住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為（ ） A、1667元/m2 B、1765元/m2 C、1875元/m2 D、2000元/m2,3、某宗土地

16、面積為2000元/m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度30%，在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是（ ） A、建筑物地面一層建筑面積為800，總建筑面積為5000 B、建筑物地面一層建筑面積為1400，總建筑面積為5000 C、建筑物地面一層建筑面積為600，總建筑面積為5500 D、建筑物地面一層建筑面積為800，總建筑面積為2500,4、某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積

17、相同，共有20層，且建筑密度為60%，則建筑容積率為（ ） A、33.3 B、12 C、20 D、605、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000元/m2的商住樓，經(jīng)評估總地價(jià)為180萬元，該宗土地的單價(jià)為（ ）元/m2 A、100 B、300 C、600 D、900,二、房地產(chǎn)的分類（一）工業(yè)房地產(chǎn)（二）商業(yè)房地產(chǎn)（三）住宅房地產(chǎn)（四）特殊房地產(chǎn) 房地產(chǎn)類型不同，對應(yīng)

18、不同的估價(jià)方法,§2. 房地產(chǎn)的特性（一）不可移動（位置的固定性） 特例： 1）廣西壯族自治區(qū)“英國領(lǐng)事館舊址”的平移 2）山西大同“九龍壁”的平移思考：房地產(chǎn)的自然地理位置不變，但社會經(jīng)濟(jì)位置會變嗎？,（二）壽命長久（使用長期性） 土地的不可毀滅 建筑物的耐久性對于不同的使用者而言，土地是有期限的,（三）價(jià)值量大（投資大量性） 1、單位價(jià)值高 2、總體價(jià)值大（四）易受限制（政策影響性

19、） 1、管制權(quán)：如城市規(guī)劃 2、征稅權(quán) 3、征收權(quán) 4、充公權(quán),（五）相互影響性 房地產(chǎn)的“外部性”（六）保值增值性 保值增值原因： 1、對房地產(chǎn)的投資改良 2、通貨膨脹 3、外部經(jīng)濟(jì)條件的改善 4、對房地產(chǎn)需求的增加 5、房地產(chǎn)使用管制的改變判斷：對于一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)，其價(jià)值從長遠(yuǎn)來看是上升的還是下降的？,（七）難以變現(xiàn)性：也稱流動性差、變現(xiàn)能力弱，指房地產(chǎn)的交易不可能很頻繁。房地

20、產(chǎn)由于價(jià)值量大，加上具有不可移動和獨(dú)一無二的特性，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會頻繁發(fā)生 。（八）流動性是指在沒有太多損失的條件下，將非現(xiàn)金資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。 當(dāng)急需資金時，替代變賣房地產(chǎn)遇到的難以變現(xiàn)問題的辦法，是將房地產(chǎn)抵押或典當(dāng)來獲得現(xiàn)金。,（九）獨(dú)一無二：指房地產(chǎn)的異質(zhì)性 ，這使得不可能出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，從而房地產(chǎn)之間不能實(shí)現(xiàn)完全替代，房地產(chǎn)市場不能實(shí)現(xiàn)完全競爭，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別并容易受交易者個別行為的

21、影響。值得指出的是，房地產(chǎn)盡管有獨(dú)一無二特性，但很多房地產(chǎn)之間仍然有一定程度的替代性（市場比較法）。,（十）用途多樣性：指土地根據(jù)人們需要可用于多種不同用途，用途多樣這一特性主要是空地所具有的，在現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的用途并不是隨意決定的。 從經(jīng)濟(jì)角度來看，土地利用選擇的一般先后順序是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。,§3.房地產(chǎn)估價(jià)要素一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念（一）房地產(chǎn)估價(jià)的幾種不同

22、稱呼 美國：real estate appraisal 英國： property valuation 日本/韓國：不動產(chǎn)鑒定 香港：物業(yè)估價(jià)/物業(yè)估值 臺灣：不動產(chǎn)估價(jià),（二）房地產(chǎn)估價(jià)的定義 ——指房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格各項(xiàng)因素的基礎(chǔ)上，對估價(jià)對象在估價(jià)時點(diǎn)的客觀、真實(shí)價(jià)值進(jìn)行估算與測定的活動。,1、房

23、地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員 分類： 房地產(chǎn)估價(jià)師（專/兼） 房地產(chǎn)估價(jià)員 要求：專業(yè)功底+職業(yè)道德,職業(yè)道德要求：誠實(shí)、公正，不做虛假估價(jià)保持獨(dú)立，回避自己、親戚或利害關(guān)系人的估價(jià)業(yè)務(wù)若感到自己專業(yè)能力有限而難以應(yīng)付某項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)，則不應(yīng)接受估價(jià)委托 妥善保管委托人的文件資料，未經(jīng)委托人書面同意，不得將資料泄露不得收取額外費(fèi)用，不得惡意壓底收費(fèi)進(jìn)行不正當(dāng)競爭不得將資格證書轉(zhuǎn)借他人，或

24、在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽字蓋章,2、估價(jià)目的 土地使用權(quán)出讓 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)抵押 房地產(chǎn)保險(xiǎn) 房地產(chǎn)拍賣 房地產(chǎn)拆遷 房地產(chǎn)稅收：防止房地產(chǎn)交易方逃稅， 如簽訂“黑白合同”或“陰陽 合同”,注意：對于同一宗估價(jià)對象，估價(jià)目的不同，估價(jià)結(jié)果可能不一樣 例如：

25、 買 賣 帶租約的房地產(chǎn) 拆遷補(bǔ)償,,,3、估價(jià)原則 獨(dú)立、客觀、公正原則 合法原則 最高最佳使用原則 估價(jià)時點(diǎn)原則 替代原則 謹(jǐn)慎原則4、估價(jià)程序5、估價(jià)方法 對于同一估價(jià)對象，要求同時采用兩種或以上估價(jià)方法,6、估價(jià)對象（1）按實(shí)物形態(tài)分 1）無建筑物的空

26、地 2）建筑物：農(nóng)村自住房的拆遷補(bǔ)償 3）土地+建筑物 4）未來狀況下的房地產(chǎn) 5）已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)（2）按權(quán)益分類 1）“干凈”的房地產(chǎn) 2）部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn) 3）有租約限制的房地產(chǎn),4）臨時用地或臨時建筑的房地產(chǎn) 5）違章建筑的房地產(chǎn) · · · 7、影響估價(jià)對象價(jià)值的因素 如：政府搬遷對房價(jià)的影響 深港一體化對兩地房價(jià)的影響 *詳見第二章第四

27、節(jié) 8、估價(jià)時點(diǎn),9、客觀、真實(shí)價(jià)值 ——公開市場價(jià)值（open market value） 條件： （1）交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的 （2）交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求 各自利益的最大化 （3）交易雙方具有必要的專業(yè)知識并了解交易對象 （4）交易雙方掌握必要的市場信息 （5）交易雙方有較充裕的時間進(jìn)行交易 （6）不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià),10、價(jià)值的估算與測定 *估價(jià)結(jié)果容許誤差 *估價(jià)

28、不是定價(jià)，估價(jià)結(jié)果僅共參考，而不應(yīng)認(rèn)為是估價(jià)人員或估價(jià)機(jī)構(gòu)對估價(jià)對象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證,二、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性補(bǔ)充：《城市房地產(chǎn)管理法》中提到的以下情況均涉及到估價(jià)活動： 1、第12條規(guī)定：“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)…”2、第17條規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金”3、第19條規(guī)定：土地使用者依法取得的土地使用權(quán)“在特殊情況下，根據(jù)

29、社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況 給予相應(yīng)的補(bǔ)償”,4、第32條規(guī)定：“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布”5、第34條規(guī)定：“房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得隱瞞或者作不實(shí)的申報(bào)”… …,[作業(yè)與思考] 1、中國目前有哪些房地產(chǎn)權(quán)利？   2、實(shí)物、權(quán)益、趣味

30、在房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)價(jià)值影響中有哪些異同？3、一名合格的專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)具備哪些條件？4、房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)定價(jià)有何本質(zhì)區(qū)別？,任務(wù)二 房地產(chǎn)價(jià)格 §1.房地產(chǎn)價(jià)格的特征及種類 §2.房地產(chǎn)供求與價(jià)格,案例導(dǎo)入 甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方各出資1000萬元，經(jīng)營收益各按50%分成。到項(xiàng)目建成時投資正好用完，銷售費(fèi)用也已預(yù)提。項(xiàng)目的總建

31、筑面積10000m2，售價(jià)3000元/m2，銷售費(fèi)用為售價(jià)的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積為100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時再作處理。該項(xiàng)目在短期內(nèi)銷售完成，實(shí)際銷售費(fèi)用與預(yù)提的銷售費(fèi)用相符，實(shí)際回收價(jià)款2762.1萬元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1380.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價(jià)值30萬元的房屋，故乙實(shí)得1351.05萬元；乙認(rèn)為該套房屋的實(shí)際成本為25萬元，故只應(yīng)從自己應(yīng)得的收入中扣除12.5萬元，自己應(yīng)得13

32、68.05萬元。 討論：若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理？應(yīng)該如何分配？為什么？,§1.房地產(chǎn)價(jià)格的特征及種類一、房地產(chǎn)價(jià)格的概念 ——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的貨幣表示思考：當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格是否偏離了其客觀的經(jīng)濟(jì)價(jià)值？,二、房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件（一）有用性 （二）稀缺性 （三）有效需求 問題：解釋房地產(chǎn)市場“有價(jià)無市”現(xiàn)象和空置現(xiàn)象,價(jià)格是市場經(jīng)濟(jì)分配資源的主要方式

33、思考：除價(jià)格外，歷史上還出現(xiàn)了哪些分配方式？,武力禮讓抽簽排隊(duì)計(jì)劃,三、房地產(chǎn)價(jià)格的特征（一）土地價(jià)格與一般物品價(jià)格的差異 1、生產(chǎn)成本不同 2、折舊不同 3、價(jià)格差異不同 4、供給彈性不同,（二）房地產(chǎn)價(jià)格的特征 ①房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大 ；②房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格 ；③房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金 ； ④房地產(chǎn)價(jià)格是在長期考慮下形成的 ；⑤

34、房地產(chǎn)價(jià)格通常是個別形成，容易受交易者的個別因素的影響 ；,一、價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值價(jià)值: 含義廣泛，房地產(chǎn)估價(jià)所涉及價(jià)值主要指經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇的價(jià)值；使用價(jià)值：指物品能滿足人們某種需要的效用；交換價(jià)值：一種商品同另一種商品相交換的量的關(guān)系或比例。 房地產(chǎn)估價(jià)所講價(jià)值指交換價(jià)值。,房地產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格的種類,二、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)值 ⑴成交價(jià)格：指交易雙方實(shí)際成交的價(jià)格，是一種事實(shí)或真實(shí)價(jià)格。分為：正常

35、成交價(jià)格、非正常成交價(jià)格。⑵市場價(jià)格：指某特定時期某種房地產(chǎn)在市場上的平均水平價(jià)格，是大量成交價(jià)格的統(tǒng)計(jì)結(jié)果⑶理論價(jià)格：指經(jīng)濟(jì)學(xué)理論對市場模擬而形成的價(jià)格，是均衡價(jià)格⑷評估價(jià)值：指房地產(chǎn)估價(jià)師通過估價(jià)活動所得出的估價(jià)對象的價(jià)值，又稱評估價(jià)、評估值。因估價(jià)方法不同有不同的稱呼：比準(zhǔn)價(jià)格，積算價(jià)格，收益價(jià)格。,三、市場價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、殘余價(jià)值和投資價(jià)值、在用價(jià)值1、市場價(jià)值：指房地產(chǎn)在滿足下列條件下最可能形成的價(jià)格：

36、交易雙方都是自愿進(jìn)行交易；交易雙方是出于利己動機(jī)進(jìn)行交易的；都掌握足夠的市場信息；交易雙方有較充裕的時間進(jìn)行交易；交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件正常 。2、快速變現(xiàn)價(jià)值：是指不符合市場價(jià)值形成條件中的“交易雙方有較充裕的時間進(jìn)行交易”下最可能的的價(jià)格。3、謹(jǐn)慎價(jià)值：指存在不確定因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評估出的價(jià)值；通常低于市場價(jià)值，如房地產(chǎn)抵押價(jià)值,4、殘余價(jià)值：是指在非繼續(xù)使用條件下的價(jià)值；一般低于市場價(jià)值，如某種特定品牌餐

37、廳的裝飾裝修會減少該餐廳價(jià)值；5、投資價(jià)值：一是值得投資；二是指從某個特定的投資者的角度來衡量的價(jià)值； 在某一時點(diǎn)，市場價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會因投資者的不同而不同。6、在用價(jià)值：在現(xiàn)狀利用下的價(jià)值。,四、歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、賬面價(jià)值、現(xiàn)值、公允價(jià)值和賬面價(jià)值——會計(jì)歷史成本：簡稱原值、原價(jià)也稱原始價(jià)值、原始成本，是指一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初取得時實(shí)際發(fā)生的成本；重置成本：可變現(xiàn)凈值：現(xiàn)值：公允價(jià)值：

38、指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~；,賬面價(jià)值指一項(xiàng)資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已計(jì)提折舊后的余額；,五、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、 計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值(1)買賣價(jià)格：是通過市場買賣交易方式轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)的價(jià)格；(2)租賃價(jià)格：是房地產(chǎn)權(quán)利人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物 。 市場租金 商品租金 成本租金

39、 準(zhǔn)成本租金 福利租金,市場租金：即協(xié)議租金，指由供求關(guān)系決定的租金商品租金：即全價(jià)租金，指以房地產(chǎn)價(jià)值為基礎(chǔ)確定 的租金 = 折舊費(fèi)+管理費(fèi)+維修費(fèi)+投資利息+房產(chǎn)稅 +保險(xiǎn)費(fèi)+地租+利潤 成本租金：=折舊費(fèi)+管理費(fèi)+維修費(fèi)+投資利息+房產(chǎn)稅 準(zhǔn)成本租金：指接近但不到成本租金水平的的租金,(3)抵押價(jià)值：從

40、理論上講，房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)是假設(shè)債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不履行債務(wù)，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)最可能所得的價(jià)款或者抵押房地產(chǎn)折價(jià)的價(jià)值扣除優(yōu)先受償款額后的余額。 優(yōu)先受償?shù)目铑~包括劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款、已擔(dān)保債權(quán)數(shù)額等，但不包括強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用。 在實(shí)際估價(jià)中，通常具體為估價(jià)作業(yè)期間的某個日期(一般為實(shí)地查勘之日)的公開市場價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。,(4)保險(xiǎn)價(jià)值：

41、是將房地產(chǎn)投保時，為確定保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評估的價(jià)值。評估保險(xiǎn)價(jià)值時，估價(jià)對象的范圍應(yīng)視所投保的險(xiǎn)種而定。(5)計(jì)稅價(jià)值：是指為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計(jì)稅依據(jù)提供參考依據(jù)而評估的房地產(chǎn)或租金。 (6)征收價(jià)值：是政府強(qiáng)制取得房地產(chǎn)時應(yīng)給予的補(bǔ)償金額。 典價(jià)：是在設(shè)立典權(quán)時，由出典人收取或典權(quán)人支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。典價(jià)往往低于房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。,六、所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益價(jià)格所有權(quán)價(jià)格：使用權(quán)價(jià)格：其他權(quán)

42、益價(jià)格：,七、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格 按房地產(chǎn)交易付款方式不同(1)實(shí)際價(jià)格：是指在成交日期時一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時的價(jià)格。(2)名義價(jià)格：是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價(jià)格。,例如，一套建筑面積100m2、單價(jià)3000元／m2、總價(jià)30萬元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種： (1)要求在成交日期時一次付清。 (2)如果在成交日期時一次付清，則

43、給予折扣，如優(yōu)惠5％ (3)從成交日期時起分期付清，如首期支付10萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，如每隔半年支付10萬元。 (4)約定在未來某個日期一次付清，如約定一年后付清。 (5)以抵押貸款方式支付，如首期支付5萬元，余款在未來1年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。,在上述第一種情況下：實(shí)際單價(jià)為3000元／m2 ，實(shí)際總價(jià)為30萬元；名義價(jià)格=實(shí)際價(jià)格。在第二種情況下：實(shí)際單價(jià)為3 000X(1—5％)＝2 850(元／m2

44、)，實(shí)際總價(jià)為28，5萬元；名義單價(jià)為3 000元／m2 ，名義總價(jià)為30萬元。在第三種情況下：實(shí)際總價(jià)為10＋10／(1+5％)0.5+10／(1+5％) ＝29．28(萬元)(假定年折現(xiàn)率為5％)，實(shí)際單價(jià)為2 928元／m；名義單價(jià)為3 000元／m2，名義總價(jià)為30萬元在第四種情況下：實(shí)際總價(jià)為30÷(1+5％)＝28．57(萬元)(假定年折現(xiàn)率為5％)，實(shí)際單價(jià)為2 857元／m2 ；名義單價(jià)為3 000元

45、／m2 ，名義總價(jià)為30萬元。在第五種情況下：實(shí)際單價(jià)為3 000元／m2 ，實(shí)際總價(jià)為30萬元；名義價(jià)格=實(shí)際價(jià)格。,八、現(xiàn)房價(jià)格、期房價(jià)格（按房地產(chǎn)的交割時間）(1)現(xiàn)房價(jià)格：當(dāng)交易標(biāo)的物為建筑物已建成的房地產(chǎn)時，即為現(xiàn)房價(jià)格(含土地價(jià)格) ；(2)期房價(jià)格：是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋(含土地)為交易標(biāo)的的價(jià)格。,在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等)下，期房價(jià)格低于現(xiàn)房價(jià)格。期房價(jià)格與現(xiàn)房價(jià)格之

46、間的關(guān)系是：期房價(jià)格：現(xiàn)房價(jià)格 - 預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間 現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值案例：某期房一年后可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價(jià)格為3300元/m2，出租的年末凈收益為330元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房價(jià)格的2%，試計(jì)算該期房目前的價(jià)格。,在品質(zhì)相同的情況下，期房與現(xiàn)房的價(jià)格是否相同？,- 風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償,九、市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指

47、導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)⑴市場調(diào)節(jié)價(jià)：由經(jīng)營者自主經(jīng)營制定，通過市場競爭形成的價(jià)格。⑵政府指導(dǎo)價(jià)：指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價(jià)格。主要有基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格及經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格。⑶政府定價(jià)：指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。主要是在城鎮(zhèn)住房制度改革中對出售公有住房實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)。,十、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)

48、基準(zhǔn)地價(jià)：指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格；標(biāo)定地價(jià)：指在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，選擇一系列能代表不同用途、不同區(qū)位，形狀和大小在同類用地中相對接近的標(biāo)志性宗地，按各自法定最高年限和基準(zhǔn)容積率，考慮微觀區(qū)位和市場行情等而修訂評估的土地使用權(quán)在某一時期的價(jià)格；,房屋重置價(jià)：指在估價(jià)期日采用當(dāng)時的建筑材料、構(gòu)配件和技術(shù)

49、等，重新建造同類建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、功能的新房屋所需一切合理必要的費(fèi)用、稅金并加上應(yīng)得利潤，體現(xiàn)當(dāng)時價(jià)格水平的貨幣值經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格；經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格：指根據(jù)政府規(guī)定的成本構(gòu)成項(xiàng)目和利潤率所確定的價(jià)格。成本構(gòu)成：征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)，利潤在3%以下。,十一、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格⑴土地價(jià)格：簡稱地價(jià)。根據(jù)

50、土地性質(zhì)和開發(fā)程度分為：生地價(jià)格、毛地價(jià)格、熟地價(jià)格； ⑵建筑物價(jià)格：是指建筑物部分的價(jià)格，不含建筑物所占用的土地的價(jià)格。⑶房地價(jià)格：又稱房地混合價(jià)，是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格，對于同一宗房地產(chǎn)而言，有 房地價(jià)格 ＝ 土地價(jià)格 ＋ 建筑物價(jià)格,十二、總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)；(1)總價(jià)格：指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格。(2)單位價(jià)格：土地單價(jià)是單位土地面積的土地價(jià)格；建筑物單價(jià)是單

51、位建筑物面積的建筑物價(jià)格；房地單價(jià)是單位建筑物面積的房地價(jià)格。(3)樓面地價(jià)：一種特殊的土地單價(jià)，是按建筑物面積均攤的土地價(jià)格。樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率,例子 有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價(jià)為700元/m2，乙土地的單價(jià)為510元/m2，如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同，明智的買者會購買哪塊土地？但如果甲土地的容積率為5，乙土地的容積率為3，其他條件完全相同，則明智的買者會購買哪塊土地？為什么？,注意：在現(xiàn)實(shí)中，樓面地

52、價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。,十三、在商品房出售中出現(xiàn)的一組價(jià)格(1)起價(jià)：是指所消售的商品房的最低價(jià)格；(2)標(biāo)價(jià)：是商品房出售者在其“價(jià)目表”上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價(jià)格，即賣方的要價(jià)；(3)成交價(jià)：是商品房買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格；(4)均價(jià)：是指所銷售商品房的平均價(jià)格，具體有標(biāo)價(jià)的平均價(jià)格和成交價(jià)的平均價(jià)格。,十四、在拍賣中存在保留價(jià)（底價(jià)）、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)、成交價(jià)(1)保留價(jià)：是在拍賣

53、前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價(jià)格；(2)起拍價(jià)：又稱開叫價(jià)格、起叫價(jià)，是拍賣師在拍賣時首次報(bào)出的拍賣標(biāo)的的價(jià)格；(3)應(yīng)價(jià)：是競買人對拍賣師報(bào)出的應(yīng)允，或是競買人自己報(bào)出的購買價(jià)格；(4)成交價(jià)：是經(jīng)拍賣師落椎或者以其他公開表示買定的方式確定后的競買人的最高應(yīng)價(jià)。,補(bǔ)地價(jià) 補(bǔ)地價(jià)是指國有土地使用者因改變土地用途等而向國家補(bǔ)交的地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金、土地收益。需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有如下3類：①土地使用者改變土地用途、容積率、

54、建筑高度等城市規(guī)劃限制條件；②土地使用者延長土地使用年限(包括出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期)；③土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)(要求補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等)。,對于改變土地用途、容積率、建筑高度等城市規(guī)劃限制條件的，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額理論上等于改變后的地價(jià)與改變前的地價(jià)之差，即 補(bǔ)地價(jià) ＝ 改變后的地價(jià) 一 改變前的地價(jià)例子：某宗土地總面積1 000m2，容積率為3，對應(yīng)的土地單價(jià)為450元／

55、m2，現(xiàn)允許將容積率提高到5，樓面地價(jià)不變。試計(jì)算理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額。,2、某宗面積為3000 m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元/m2。現(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為5，樓面地價(jià)為960元/m2。試計(jì)算應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額。,補(bǔ)地價(jià)公式： 補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=現(xiàn)樓面地價(jià)×現(xiàn)容積 率-原樓面地價(jià)×原容積率補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）=補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）×土地 總面積

56、若樓面地價(jià)不變，則有補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=原樓面地價(jià)×（現(xiàn)容積 率-原容積率）,習(xí)題： 1、有一宗房產(chǎn)交易，成交價(jià)格為3000元/m2，付款方式為首付10%，余款在1年內(nèi)按月等額付清，假設(shè)月利率為0.5%，其實(shí)際成交價(jià)格為（） A、3000 B、2700 C、2914 D、25002、甲土地的樓面地價(jià)為2000元/m2，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價(jià)為1500元/m2，容積率為7，若兩宗地面積等其

57、他條件相同，其總價(jià)相比（ ）A、甲等于乙 B、甲大于乙C、甲小于乙 D、無法判斷,3、某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值是200萬元，其中土地價(jià)值60萬元，通過抵押貸款獲得貸款100萬元，若投火災(zāi)保險(xiǎn)，則投保價(jià)值為（ ）萬元。A、200 B、140 C、100 D、604、一宗2000 m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為690元/m2。現(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為5.1，樓面地價(jià)為950元/m2，則應(yīng)補(bǔ)地價(jià)

58、為（ ） A、552 B、3519 C、4293 D、4845,§2. 房地產(chǎn)供求與價(jià)格 一、房地產(chǎn)需求 （一）房地產(chǎn)需求的概念 ——指消費(fèi)者(買者)在特定時間、按特定價(jià)格所愿意且有能力購買的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。,（二）決定房地產(chǎn)需求量的因素1、該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平 需求規(guī)律：需求量與價(jià)格負(fù)相關(guān) 特例：炫耀性物品、吉芬物品2、消費(fèi)者的收入水平 3、消費(fèi)

59、者的偏好 4、相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平 替代品：經(jīng)濟(jì)適用房與商品房 互補(bǔ)品：住宅與商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)5、消費(fèi)者對未來的預(yù)期,（三）房地產(chǎn)的需求曲線,,,,二、房地產(chǎn)供給（一）房地產(chǎn)供給的概念 ——指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者(賣者)在特定時間、以特定價(jià)格所愿意且能夠出售的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。,（二）決定房地產(chǎn)供給量的因素 1、該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平 供給規(guī)律：供給量與價(jià)格正相關(guān) 2、該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本 3、該種

60、房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平 4、開發(fā)商對未來的預(yù)期,（三）房地產(chǎn)的供給曲線,,,,,三、房地產(chǎn)的均衡價(jià)格,,,,,,,四、房地產(chǎn)供求彈性彈性——對一個變量對于另一個變量的敏感性的 一種度量（一）房地產(chǎn)的需求彈性 1.房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性 舉例：已知某房地產(chǎn)價(jià)格為900元/m2時，需求量為100萬平方米；當(dāng)價(jià)格為1000元/m2時，需求量為90萬平方米，則需求價(jià)格彈性為多少？,2、房地產(chǎn)需求的收入彈性 3、

61、房地產(chǎn)需求的人口彈性4、房地產(chǎn)需求的交叉價(jià)格彈性 (二)房地產(chǎn)的供給彈性 1、房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性2、房地產(chǎn)供給的要素成本彈性,(三)彈性數(shù)值的類型 彈性數(shù)值大于1——富有彈性彈性數(shù)值小于1——缺乏彈性彈性數(shù)值等于1——單一彈性彈性數(shù)值為無窮大——完全彈性彈性數(shù)值等于零——完全無彈性影響房地產(chǎn)供給價(jià)格彈性的因素：時 間開發(fā)周期,[作業(yè)與思考] 1、決定房地產(chǎn)需求量的因素有哪些？ &#

62、160; 2、需求曲線與供給曲線有何不同？3、什么是均衡價(jià)格？其形成機(jī)制是什么？4、房地產(chǎn)價(jià)格與供求的一般關(guān)系是什么？5、需要補(bǔ)交地價(jià)的情形有哪些？各種情形下的補(bǔ)地價(jià)如何計(jì)算？,任務(wù)三 房地產(chǎn)估價(jià)原則 §1.合法原則與最高最佳原則 §2.估價(jià)時點(diǎn)原則與替代原則,案例導(dǎo)入某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行

63、估價(jià)，該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓。討論： （1）應(yīng)根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)？ （2）該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則抵押價(jià)值如何確定？,§1.合法原則與最高最佳原則 1.1 合法原則 1.2 最高最佳使用原則,1.1 &#

64、160; 合法原則 合法原則的必要性： 兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價(jià)值可能不同 合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分,一、合法產(chǎn)權(quán)，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù) 土地權(quán)屬證書:《國有土地使用證》 《集體土地所有證》 《集體土地使用證》 《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》 房屋權(quán)屬證書：《房屋所有

65、權(quán)證》 《房屋共有權(quán)證》 《房屋他項(xiàng)權(quán)證》 統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書：《房地產(chǎn)權(quán)證》 《房地產(chǎn)共有權(quán)證》 《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》,注意：不是合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)也可以估價(jià)，但不能混淆集體所有的土地 ≠ 國家所有的土地行政劃撥的土地 ≠ 有償出讓的土地臨時用地 ≠ 長久用地違法占地 ≠ 合法占地臨時建筑 ≠ 永久

66、建筑違法建筑 ≠ 合法建筑產(chǎn)權(quán)有爭議的房地產(chǎn) ≠ 產(chǎn)權(quán)無爭議的房地產(chǎn)手續(xù)不完備的房地產(chǎn)≠手續(xù)完備的房地產(chǎn)部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn) ≠ 完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)如小產(chǎn)權(quán)房 共有的房地產(chǎn) ≠ 獨(dú)有的房地產(chǎn),案例：共有房產(chǎn)糾紛 2007年1月，甲在未征得乙同意的情況下，提供虛假材料，將甲、乙共有的房屋出售給丙，并且辦理了轉(zhuǎn)移登記，丙領(lǐng)取了房產(chǎn)證。3月乙發(fā)現(xiàn)后，向房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提出異議，要求房產(chǎn)管理部門撤銷丙的房產(chǎn)證。分析：案例中丙的房產(chǎn)證可

67、否撤銷？,出現(xiàn)以下情況不得撤銷：1、甲以市場價(jià)出售給丙2、丙不知道甲存在虛假隱瞞行為,二、合法使用，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù) 三、合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù) 以抵押為例： 1、法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對象，沒有抵押價(jià)值，或者委托人要求評估其抵押價(jià)值的話，其抵押價(jià)值應(yīng)評估為零,根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，下列房地產(chǎn)不得抵押：

68、（1）耕地、宅基地、自留山、自留地等集體所有土地的土地使用權(quán) （2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)（3）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物 （4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn),2、評估以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的抵押價(jià)值時，不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金3、評估拖欠工程款的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除拖欠工程款后的余額部分才是其抵押價(jià)值4、評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已

69、擔(dān)保債權(quán)后的余額才是其抵押價(jià)值,案例1： 某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)，該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓。 1、應(yīng)根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)？（ ） A、房屋所有權(quán)證記載的用途 B、現(xiàn)狀用途 C、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組對該房屋擬定的用途 D、該兩幢房屋可以獲利