城市地下空間的使用權(quán)權(quán)屬界定與估價(jià)方法研究.pdf

1、當(dāng)前我國(guó)正處于城市化快速發(fā)展時(shí)期。隨著城市化的飛速發(fā)展，產(chǎn)生了城市擴(kuò)展與耕地保護(hù)、空間擁擠、交通堵塞、環(huán)境污染、生態(tài)失衡、基礎(chǔ)設(shè)施不足等一系列，嚴(yán)重影響著城市化進(jìn)程和城市系統(tǒng)功能的正常運(yùn)行。通過(guò)合理開(kāi)發(fā)利用城市地下空間，使城市從平面擴(kuò)展逐漸轉(zhuǎn)向三維開(kāi)發(fā)，實(shí)施“緊湊型”城市發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)于提高城市容量、促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
　　 由于大規(guī)模商業(yè)性開(kāi)發(fā)利用城市地下空間在我國(guó)尚處起步階段，

2、許多方面均存在不足。本文從我國(guó)城市地下空間開(kāi)發(fā)利用現(xiàn)狀入手，系統(tǒng)分析了制約我國(guó)城市地下空間商業(yè)性開(kāi)發(fā)利用的經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、立法、市場(chǎng)、管理等因素。以《物權(quán)法》第36條的“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立”為依據(jù)，提出了在地下空間所有權(quán)歸國(guó)家所有的基礎(chǔ)上，科學(xué)規(guī)范地下空間建設(shè)用地使用權(quán)管理，引入三維空間權(quán)屬體系界定地面、地下和空中的三維空間使用權(quán)，對(duì)不同層次的使用權(quán)進(jìn)行分層管理，并建議使用三維坐標(biāo)，對(duì)地下空間的位置、形狀、

3、權(quán)屬、邊界、結(jié)構(gòu)等進(jìn)行界定。本文同時(shí)探討了地下空間宗地價(jià)格評(píng)估方法，分析了各種土地估價(jià)法對(duì)于地下空間評(píng)估的適用性，認(rèn)為由于受市場(chǎng)發(fā)育狀況限制，在宗地地價(jià)評(píng)估方法選擇上，地下商鋪?zhàn)赓U比較活躍的地區(qū)，可采用收益還原法對(duì)地下空間使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估；而對(duì)目前交易比較普遍的停車(chē)用途的地下空間，可用剩余法進(jìn)行估價(jià)。并在全國(guó)城鎮(zhèn)已普遍建立城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)體系的基礎(chǔ)上，以地下空間開(kāi)發(fā)利用項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中資金的占用及期望收益的分析為依據(jù)，結(jié)合地面