城市地下空間的使用權(quán)權(quán)屬界定與估價方法研究.pdf

1、當(dāng)前我國正處于城市化快速發(fā)展時期。隨著城市化的飛速發(fā)展，產(chǎn)生了城市擴展與耕地保護、空間擁擠、交通堵塞、環(huán)境污染、生態(tài)失衡、基礎(chǔ)設(shè)施不足等一系列，嚴(yán)重影響著城市化進程和城市系統(tǒng)功能的正常運行。通過合理開發(fā)利用城市地下空間，使城市從平面擴展逐漸轉(zhuǎn)向三維開發(fā)，實施“緊湊型”城市發(fā)展戰(zhàn)略，對于提高城市容量、促進土地節(jié)約集約利用，實現(xiàn)城市經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。
　　 由于大規(guī)模商業(yè)性開發(fā)利用城市地下空間在我國尚處起步階段，

2、許多方面均存在不足。本文從我國城市地下空間開發(fā)利用現(xiàn)狀入手，系統(tǒng)分析了制約我國城市地下空間商業(yè)性開發(fā)利用的經(jīng)濟、規(guī)劃、立法、市場、管理等因素。以《物權(quán)法》第36條的“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立”為依據(jù)，提出了在地下空間所有權(quán)歸國家所有的基礎(chǔ)上，科學(xué)規(guī)范地下空間建設(shè)用地使用權(quán)管理，引入三維空間權(quán)屬體系界定地面、地下和空中的三維空間使用權(quán)，對不同層次的使用權(quán)進行分層管理，并建議使用三維坐標(biāo)，對地下空間的位置、形狀、

3、權(quán)屬、邊界、結(jié)構(gòu)等進行界定。本文同時探討了地下空間宗地價格評估方法，分析了各種土地估價法對于地下空間評估的適用性，認為由于受市場發(fā)育狀況限制，在宗地地價評估方法選擇上，地下商鋪租賃比較活躍的地區(qū)，可采用收益還原法對地下空間使用權(quán)價格進行評估；而對目前交易比較普遍的停車用途的地下空間，可用剩余法進行估價。并在全國城鎮(zhèn)已普遍建立城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價體系的基礎(chǔ)上，以地下空間開發(fā)利用項目規(guī)劃、項目工程開發(fā)過程中資金的占用及期望收益的分析為依據(jù)，結(jié)合地面