中國(guó)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及泡沫風(fēng)險(xiǎn)分析.pdf

1、1994年7月18日國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，從此中國(guó)開啟了住房市場(chǎng)化改革的時(shí)代。在這十多年間，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，各地房地產(chǎn)投資熱潮此起彼伏，作為一線城市的北京、上海、廣州、深圳成為這場(chǎng)投資熱潮的領(lǐng)頭羊。早在幾年前就有國(guó)內(nèi)學(xué)者研究一線城市的房地產(chǎn)泡沫的存在及程度問題，而當(dāng)前其令人咋口結(jié)舌的高房?jī)r(jià)讓之前的房地產(chǎn)泡沫說已經(jīng)變成了無可否認(rèn)的事實(shí)。隨著一線城市土地供給越來越有限及各種成本的增加，房地產(chǎn)開發(fā)商開始將目光投

2、向二線城市。由于二線城市房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展之初處于一線城市房地產(chǎn)的光環(huán)之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作行為較少，因此一直呈穩(wěn)步上升的發(fā)展態(tài)勢(shì)。隨著越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)向二線城市，二線城市房地產(chǎn)的投資價(jià)值逐漸被挖掘出來，不管從房地產(chǎn)投資額的增速還是房地產(chǎn)價(jià)格的增速來看，二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)都步入了高速發(fā)展的軌道。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來。
　　 本文正是基于目前二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展現(xiàn)狀中可能隱藏的市場(chǎng)泡沫進(jìn)行求證式的分析研究

3、，從房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫角度出發(fā)，通過定量與定性相結(jié)合的方法衡量二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫程度來發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
　　 我國(guó)二線城市數(shù)目眾多，且定義混亂，目前基本沒有被廣泛使用的明確的二線城市名單。因此，本文首先從各種定義中找到相對(duì)較為權(quán)威的二線城市認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，明確了二線城市名單。同時(shí)，本文從城市發(fā)展特征、市場(chǎng)需求特征以及土地供給特征等方面出發(fā)，系統(tǒng)全面的對(duì)中國(guó)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了梳理。此外，本文還選擇了房地產(chǎn)平均投資開發(fā)額、房

4、地產(chǎn)投資平均增長(zhǎng)率等六個(gè)指標(biāo)來反映中國(guó)二線城市房地產(chǎn)的投資現(xiàn)狀。由于本文主要從房地產(chǎn)泡沫角度來研究房地產(chǎn)市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)，因此主要采用了房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)指示法來檢測(cè)市場(chǎng)泡沫程度。這一過程中主要分析了中國(guó)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的五個(gè)主要指標(biāo)，如房地產(chǎn)開發(fā)投資/全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率等，并且通過單指標(biāo)分析與綜合風(fēng)險(xiǎn)值計(jì)算相結(jié)合的方法定量地分析了二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在風(fēng)險(xiǎn)。作為此種整體平均分析方法不足的補(bǔ)充，本文亦對(duì)中國(guó)