北京酒店式公寓市場分析

1、北京市酒店式公寓市場分析北京市酒店式公寓市場分析一酒店式公寓概述一酒店式公寓概述（一）何謂酒店式公寓？（一）何謂酒店式公寓？酒店式公寓，也稱服務(wù)式公寓，酒店式公寓是融合酒店設(shè)施與家庭特色為一體的自住酒店式公寓，也稱服務(wù)式公寓，酒店式公寓是融合酒店設(shè)施與家庭特色為一體的自住式單位，并提供低于酒店價格的長期住宅。式單位，并提供低于酒店價格的長期住宅。從酒店式公寓的定義，我們可以看出酒店公寓具有如下特點：1、酒店式公寓強調(diào)的仍然是居住功能，而

2、非商務(wù)辦公功能；2、酒店式公寓是一種長期居所（相對于酒店而言）的物業(yè)；3、酒店式公寓必須有酒店般完善的服務(wù)；4、酒店式公寓必須具有居家的氛圍；5、相對于酒店而言，酒店式公寓具有一定的價格優(yōu)勢；與酒店式公寓的功能相適應(yīng)，酒店式公寓在設(shè)計和配套上具有如下特點：1、酒店式公寓具有較大的空間，而酒店房間的空間比較?。?、酒店式公寓配有設(shè)備齊全的廚房；3、酒店式公寓會配置完善的家用電器和家居化的家具；（二）酒店式公寓的客群定位（二）酒店式公寓的客

3、群定位酒店式公寓主要針對居住市場中的較長居住的居民（包括本國居民和外國居民），一般居住時間在4天及以上，這個市場的主要客人主要有；1、長期出國的生意人；2、長期在外的經(jīng)營管理者；3、以及正放長假的家庭等；從目前北京酒店式公寓的客群結(jié)構(gòu)來看，主要是歐美客人，其次是日本客人，從職業(yè)分布來看，主要是跨國公司的高級管理人員或者高級職員，使館工作人員，其他外籍人士等，國內(nèi)客戶（包括港、澳、臺在內(nèi)）所占的比例還比較??；但不同區(qū)域的客戶結(jié)構(gòu)存在一定的

4、差異，比如CBD以及整個東部酒店式公寓的客群主要是歐美客戶和日本客戶，大部分甚至是中關(guān)村內(nèi)部的客戶，但隨著國際性客戶不斷入住中關(guān)村，以及中關(guān)村西區(qū)高品質(zhì)寫字樓的入市，國際性客戶的比例會逐漸上升；但不同區(qū)域之間的客戶（尤其是最終的使用者）結(jié)構(gòu)存在較大的差別。并且這些客戶的家庭中有一些未成年的兒童，為了這部分兒童活動和玩耍的需要，相當(dāng)一部分項目設(shè)計了兒童活動或游樂場所；其次對于餐飲、（小型）超市、商務(wù)中心、桑拿、健康俱樂部、銀行的配套比例都

5、比較高。從酒店式公寓最終使用都（主要是租戶）對配套服務(wù)設(shè)施的需求情況來看，“購物場所”、“中餐廳”、“咖啡廳”、“洗衣店”、“銀行”、“健身房”、“西餐廳”、“游泳池”、“商務(wù)中心”必須配置；“酒吧”、“洗浴中心”、“郵局”、“多功能廳”可以考慮；“會議室”、“茶館”基本上不用考慮。（九）酒店式公寓物業(yè)服務(wù)項目需求（九）酒店式公寓物業(yè)服務(wù)項目需求從目前酒店式公寓提供的服務(wù)內(nèi)容來看，主要包括“家居清潔”、“洗熨及送衣”、“電召的士”、“訂

6、書報雜志”、“送餐”、“叫旱服務(wù)”等，由于部分酒店式公寓不僅僅是純居住功能，具有了項目的商務(wù)兼辦公的功能（市場上開始出現(xiàn)了純粹面向辦公功能的行政公寓），所以部分寫字樓提供服務(wù)項目將會慢慢融合進(jìn)來。（十）酒店式公寓投資分析（十）酒店式公寓投資分析■酒店式公寓目前的運營模式主要有以下幾種：1、由開發(fā)商持有，聘請專業(yè)的酒店管理公司運營，比如“國貿(mào)”、“凱賓斯基”等老牌酒店式公寓基本上屬于這種模式；2、開發(fā)商開發(fā)以后出售投資客，然后由引入專業(yè)的

7、投資公司替全體投資人打理項目；投資客一般對于投資回報有一定的要求，很多新入市的項目基本上屬于這種模式；■新開盤項目基本上都是采用銷售方式，也就是說基本上是面向投資客的，酒店式公寓投資客在選擇項目時，考慮的因素主要有：1、投資回報是酒店公寓投資客的第一考慮因素，一般最低的投資回報要求在8％以上；2、酒店式公寓的位置最好在商務(wù)核心區(qū)，地段和區(qū)域直接決定酒店式公寓的投資價值，好的區(qū)域，比如CBD以及未來的中關(guān)村區(qū)域都是比較理想的酒店式公寓投資