房地產(chǎn)估價習題上含答案

1、1一、選擇題一、選擇題1、下列哪種房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的類型？（）A、出租的房地產(chǎn)Ｂ、自用的房地產(chǎn)；Ｃ、餐飲的房地產(chǎn)；Ｄ、營業(yè)的房地產(chǎn)2、在一塊土地上投資建造寫字樓，當樓高為５層時，預期投資利潤率為4.36％；在5～20層時，每增高一層，投資利潤率上升0.18％；而在20～30層時，每增高一層，投資利潤率下降0.14％。由此可見，超過20層之后，這塊土地的邊際收益開始出現(xiàn)遞減，揭示了（）。Ａ、收益遞增規(guī)律；Ｂ、收益遞減規(guī)律；Ｃ

2、、規(guī)模的收益遞增規(guī)律；Ｄ、規(guī)模的收益遞減規(guī)律3、最高最佳使用原則必須同時符合的四個標準是：法律上許可、經(jīng)濟上可行、價值最大化和（）。A、協(xié)商一致；Ｂ、技術上可能；Ｃ、環(huán)境上適合；Ｄ、規(guī)模上均衡4、房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以（）狀況為參照系進行的。A、可比實例房地產(chǎn)；B、估價對象房地產(chǎn)；Ｃ、標準房地產(chǎn)；D、類似房地產(chǎn)5、某可比實例的實物狀況比估價對象優(yōu)９％，則其實物狀況修正系數(shù)為（）。Ａ.0.91B.0.92C.１.09

3、Ｄ.1.106、判定某可比實例的成交價格比正常價格低6％，則交易情況修正系數(shù)為（）。Ａ、0.060；B、0.0940；C、1.060；D、1.0647、通過市場提取法求出的估價對象建筑物的年折舊率為5%，則估價對象建筑物的經(jīng)濟壽命是（）年。Ａ、50；Ｂ、10；Ｃ、20；Ｄ、無法知道8、某建筑物重置價格為C，殘值率為0，正常使用的耐用年限為N年，現(xiàn)已使用了t年，經(jīng)估價人員觀察判斷剩余經(jīng)濟壽命n年，且N≠nt，以直線法計算折舊總額的適宜公式

4、為（）。A、B、C、D、nNC?ttnC??)(tNC?)(nNtnC???9、在一般情況下，（）適用于一般建筑物和因年代久遠、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構配件建筑和設備，或因建筑技術和建筑標準改變等，使用建筑物復原建造有困難的建筑物的估價。Ａ、重建價格；Ｂ、重置價格；Ｃ、重新購建價格；Ｄ、積算價格10、報酬率構成中，流動性補償?shù)牧鲃有允侵福ǎ?。Ａ、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉的速度；Ｂ、估價對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度；Ｃ、估價對

5、象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度；Ｄ、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流資金周轉的速度11、收益法是以（）為基礎的。這說明決定房地產(chǎn)價值的，重要的不是過去的因素，而是未來的因素。Ａ、收益原理；Ｂ、預期原理；Ｃ、未來原理；Ｄ、替代原理12、某宗房地產(chǎn)，凈收益每年50萬元，建筑物價值200萬元，建筑物資本化率為12％，土地資本化率為10％，則該宗房地產(chǎn)的總價值為（）萬元。Ａ、417；Ｂ、500；Ｃ、460；Ｄ、45=(5020012%)10%200=460萬元。萬元

6、。13、具有投資開發(fā)或開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應選用（）作為其中的一種估價方法。Ａ、市場法；Ｂ、假設開發(fā)法；Ｃ、收益法；Ｄ、成本法14、標準深度是道路對地價影響的轉折點：由此接近道路的方向，地價逐漸升高；由此遠離道路的方向，地價（）。Ａ、逐漸降低；Ｂ、逐漸升高；Ｃ、可視為基本不變；Ｄ、為零15、一幢舊廠房改造的超級市場，在該舊廠房建成6年后補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權年限為40年，建筑物經(jīng)濟壽命為50年。則這種情況下，計算建筑物

7、折舊的經(jīng)濟壽命應為（）年。A50；B40；C46；D不確定50640=4；504=46年16.下列房地產(chǎn)市場調控政策等措施中，會導致房地產(chǎn)市場價格上升的是（）3件建筑和設備，或因建筑技術和建筑標準改變等，使用建筑物復原建造有困難的建筑物的估價。Ａ、重建價格；Ｂ、重置價格；Ｃ、重新購建價格；Ｄ、積算價格29.某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8％，則該寫字樓目前的收益價格為（）。

8、Ａ、4858；B、5200；Ｃ、2700；D、6264＝216216／8％［［1－1／（／（1＋8％）％）2］＋］＋56165616／（１＋／（１＋8％）％）2＝52005200（萬元）（萬元）30.預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會在上一年的基礎上增加１萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8％，該房地產(chǎn)的價格為（）萬元。Ａ、225.00；Ｂ、237.50；Ｃ、381.25；D、395.83凈收益按等差級數(shù)遞增的公式

9、，式中，凈收益按等差級數(shù)遞增的公式，式中，a為第一年凈收益，為第一年凈收益，b為凈收益逐年遞增的數(shù)額，為凈收益逐年遞增的數(shù)額，r為資本化為資本化率。率。31.購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)是6％，自有資本要求的資本化率為9％，則該類房地產(chǎn)的資本化率為（）％。Ａ、6；Ｂ、6.9；Ｃ、8.8；Ｄ、９綜合資本化率為抵押貸款資本化率與自有資金資本化率的加權平均數(shù)，即：綜合資本化率為抵押貸款資本化率與自有資金資本化率的加權平均數(shù)

10、，即：R0=MRM(1M)REM——貸款價值比，也稱為貸款成數(shù)，是貸款金額占房地產(chǎn)價值的比率；貸款價值比，也稱為貸款成數(shù)，是貸款金額占房地產(chǎn)價值的比率；RM——抵押貸款資本化率，等于抵押貸款常數(shù)；抵押貸款資本化率，等于抵押貸款常數(shù)；RE——自有資金資本化率。自有資金資本化率。=0.76%（10.7））9%=6.9%32.對于同一估價對象和同一估價時點，下列價值類型中評估價值最大的一般是（）。A謹慎價值；B市場價值；C殘余價值；D快速變現(xiàn)

11、價值33.住宅平面設計中的功能分區(qū)對房地產(chǎn)價值的影響屬于房地產(chǎn)價格影響因素中的（）。A區(qū)位因素；B社會因素；C實物因素；D權益因素34.評估甲別墅的市場價值，選取了乙別墅為可比實例，乙別墅的成交價格為8000元㎡，裝修標準為1000元㎡（甲別墅的裝修標準為800元㎡），因位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準價格為（）元㎡。A7020；B7091；C7380；D8580解析：（解析：

12、（8000－1000＋800）1.1＝7091（元（元㎡）㎡）。此題要先進行實物狀況調整，將乙別墅的裝修標準調整。此題要先進行實物狀況調整，將乙別墅的裝修標準調整為甲別墅的裝修標準，然后再進行區(qū)位狀況調整。為甲別墅的裝修標準，然后再進行區(qū)位狀況調整。35.評估某底層商鋪的價格時，估價師選取的可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價格經(jīng)調整后為底層商鋪價格），在求取最終價格時，對甲、乙、丙三個可比實例比準價格依次選取的權重，最合

13、適的是（）A0.4、0.4、0.2；B0.3、0.4、0.3；C0.4、0.2、0.4；D0.4、0.3、0.3A；解析：甲、乙實例與估價對象最相似；解析：甲、乙實例與估價對象最相似(均為底層商鋪均為底層商鋪)，故取較高的權重。，故取較高的權重。36.一般來講，隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價格總的趨勢是（）。A上升；B下降；C保持相對穩(wěn)定；D先上升后下降37.某工廠經(jīng)所在街道負責人同意，將一幢權屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干個小商

14、鋪出租，某估價機構接受委托以實際用途為估價前提對該房地產(chǎn)的抵押價值進行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應滿足條件中的（）。A技術上的可能；B經(jīng)濟上的可行；C價值最大化；D法律上許可。38.某可比實例的房地產(chǎn)權屬證書記載的套內建筑面積為120㎡，經(jīng)調查，其成交價格為150萬元，另有20㎡的房屋天臺贈送，該房地產(chǎn)的建筑面積與套內建筑面積的比率為1：0.8，則按建筑面積計算的比準價格是（）元㎡。A8571；B10000；C13393；D156