【商業(yè)地產(chǎn)】長(zhǎng)沙熱銷樓盤分析-湘江世紀(jì)城-56ppt-2008年

1、,熱銷樓盤分析---湘江世紀(jì)城,,旭輝集團(tuán)營(yíng)銷管理部2008年11月,項(xiàng)目總評(píng),湘江世紀(jì)城在2008年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)一片低迷的大環(huán)境下，無(wú)論是銷售情況，還是社會(huì)影響力，都成為了長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)一大亮點(diǎn)。項(xiàng)目規(guī)模：長(zhǎng)沙最大規(guī)模的住宅小區(qū)，總建筑面積高達(dá)400萬(wàn)平方米；項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，抓住江景優(yōu)勢(shì)，大大提升項(xiàng)目的檔次；戶型設(shè)計(jì)：戶型大小適中，以85㎡至135㎡為主，戶型設(shè)計(jì)合理，大量采用拐角陽(yáng)臺(tái)、戶內(nèi)飄窗、戶內(nèi)花園的設(shè)計(jì)，擴(kuò)

2、大視野，使江景優(yōu)勢(shì)價(jià)值最大化；銷售總量：開盤三個(gè)月內(nèi)，銷量高達(dá)17萬(wàn)平方米。后期銷售平穩(wěn)，平均月銷量高達(dá)44萬(wàn)平方米；價(jià)格：價(jià)格定位準(zhǔn)確，低價(jià)入市，吸引到了較多關(guān)注。營(yíng)銷推廣：推廣力度較大，僅開盤后三個(gè)月，共投入廣告費(fèi)用800萬(wàn)人民幣；,第一部分,銷售情況簡(jiǎn)述,第二部分,第三部分,第四部分,產(chǎn)品情況分析,可比項(xiàng)目分析,營(yíng)銷推廣分析,產(chǎn)品情況分析,,第一部分,第一部分 產(chǎn)品情況分析——項(xiàng)目簡(jiǎn)介,湘江世紀(jì)城是由世紀(jì)金源集團(tuán)投資興

3、建的超大型復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目。包括普通住宅、高級(jí)住宅、大型購(gòu)物中心、六星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店、學(xué)校、商業(yè)等多種物業(yè)類型，建成后的湘江世紀(jì)城將成為長(zhǎng)沙市規(guī)模最大的綜合社區(qū)。湘江世紀(jì)城位于開福區(qū)五合垸湘江東岸湘江濱江風(fēng)光帶一段，是湘江、瀏陽(yáng)河、撈刀河一江兩河匯聚之地。項(xiàng)目東臨湘江大道，西臨湘江，南至瀏陽(yáng)河與湘江交匯處，北至撈刀河與湘江交匯處。湘江流水由南向北，瀏陽(yáng)河、撈刀河自東而西，三面環(huán)水的絕佳格局。湘江世紀(jì)城緊鄰的濱江文化園（兩館一廳），是政府

4、即將開發(fā)的超大型市政項(xiàng)目，規(guī)劃將其打造成長(zhǎng)沙標(biāo)志性建筑群，工程建設(shè)為1.5萬(wàn)平方米音樂(lè)廳，2.5萬(wàn)平米圖書館，2萬(wàn)平米博物館。,第一部分 產(chǎn)品情況分析——項(xiàng)目簡(jiǎn)介,第一部分 產(chǎn)品情況分析——項(xiàng)目簡(jiǎn)介,第一部分 產(chǎn)品情況分析——項(xiàng)目周邊情況,政府機(jī)關(guān)：開福區(qū)政府休閑配套：新河三角洲（兩館一廳）商業(yè)配套：五家?guī)X商圈、四方坪商圈醫(yī)療配套：湘雅醫(yī)學(xué)院交通配套：汽車北站,第一部分 產(chǎn)品情況分析——戶型配比

5、,一期共有房源6120戶：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)（ 90㎡-100㎡） 1680戶； 三房?jī)蓮d一衛(wèi)（125㎡-135㎡） 1440戶；三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（135㎡-145㎡） 1470戶； 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（145㎡-160㎡） 180戶；四房?jī)蓮d兩衛(wèi)（145㎡-155㎡） 900戶； 四房?jī)蓮d兩衛(wèi)（155㎡-165㎡） 90戶；四房?jī)蓮d兩衛(wèi)（165㎡-175㎡） 180戶；

6、 四房?jī)蓮d三衛(wèi)（175㎡-185㎡） 120戶；五房?jī)蓮d三衛(wèi)（205.71㎡） 60戶。,第一部分 產(chǎn)品情況分析——戶型分析,經(jīng)濟(jì)兩房90.79㎡一梯兩戶,板式結(jié)構(gòu).動(dòng)靜分區(qū),干濕分區(qū).主臥客廳朝南.雙飄窗設(shè)計(jì).獨(dú)立工作間.南向大陽(yáng)臺(tái).,第一部分 產(chǎn)品情況分析——戶型分析,標(biāo)準(zhǔn)三房137.66㎡一梯兩戶,南北通透.12㎡超大入戶花園.主臥客廳朝南.雙向飄窗設(shè)計(jì).

7、主臥獨(dú)立衛(wèi)生間.南向大陽(yáng)臺(tái).,第一部分 產(chǎn)品情況分析——戶型分析,大氣三房156.71㎡一梯兩戶,南北通透.12㎡超大入戶花園.11.5㎡陽(yáng)光戶內(nèi)花園步入式衣柜.獨(dú)立主臥衛(wèi)生間.客廳超寬觀景窗.,第一部分 產(chǎn)品情況分析——戶型分析,舒適四房168.48㎡一梯兩戶,南北通透.8㎡陽(yáng)光入戶花園.客廳、主臥、書房朝南.獨(dú)立主臥衛(wèi)生間.客廳超寬觀景陽(yáng)臺(tái).,第一部分 產(chǎn)品情況分析——產(chǎn)品亮點(diǎn),第一部

8、分 產(chǎn)品情況分析——產(chǎn)品亮點(diǎn),開發(fā)商品牌：,世紀(jì)金源集團(tuán)是著名實(shí)業(yè)家、旅菲愛(ài)國(guó)華僑黃如論先生創(chuàng)辦的綜合性跨行業(yè)國(guó)際集團(tuán)，目前在中國(guó)大陸已投資1000多億元人民幣 ，集團(tuán)以“房地產(chǎn)開發(fā)、星級(jí)大飯店、大型購(gòu)物中心、金融資本運(yùn)營(yíng)礦業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理”為六大支柱產(chǎn)業(yè).在2007年“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)排行榜”中名列第5位，具備中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì).到目前為止，世紀(jì)金源集團(tuán)房地產(chǎn)總開發(fā)面積為1000萬(wàn)平方米，為改善市民居住環(huán)境和城市基礎(chǔ)配套設(shè)施的

9、建設(shè)做出了突出貢獻(xiàn)。在福州、南昌、北京、重慶、昆明等地留下了許多經(jīng)典之作。,所得榮譽(yù)：2007“中國(guó)服務(wù)業(yè)企業(yè)排行榜”中第120位 2007“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)排行榜”中第5位 2006城市建設(shè)杰出貢獻(xiàn)獎(jiǎng),第一部分 產(chǎn)品情況分析——產(chǎn)品亮點(diǎn),規(guī)模：超大型復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目 占地面積約100萬(wàn)平米，總建筑面積約400萬(wàn)平方米，商品房數(shù)量約20000套，規(guī)劃入住居民數(shù)量約為6萬(wàn)人。包括普通住宅、高級(jí)住宅、大型購(gòu)物中心、六星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店、學(xué)

10、校、商業(yè)等多種物業(yè)類型，建成后的湘江世紀(jì)城將成為長(zhǎng)沙市規(guī)模最大的高尚綜合社區(qū)。,第一部分 產(chǎn)品情況分析——產(chǎn)品亮點(diǎn),自然景觀：三面環(huán)水 全覽江景 位于開福區(qū)五合垸湘江東岸湘江濱江風(fēng)光帶一段，是湘江、瀏陽(yáng)河、撈刀河一江兩河匯聚之地。項(xiàng)目東臨湘江大道，西臨湘江，南至瀏陽(yáng)河與湘江交匯處，北至撈刀河與湘江交匯處。湘江流水由南向北，瀏陽(yáng)河、撈刀河自東而西，形成三面環(huán)水的絕佳格局。,第一部分 產(chǎn)品情況分析——產(chǎn)品亮點(diǎn),市政配套：兩

11、館一廳 項(xiàng)目所屬區(qū)域?yàn)閾葡冀M團(tuán)。湘江世紀(jì)城緊鄰的濱江文化園，是政府即將開發(fā)的超大型市政項(xiàng)目，規(guī)劃將其打造成長(zhǎng)沙標(biāo)志性建筑群，工程建設(shè)為1.5萬(wàn)平方米音樂(lè)廳，2.5萬(wàn)平米圖書館，2萬(wàn)平米博物館區(qū)。,第一部分 產(chǎn)品情況分析——產(chǎn)品亮點(diǎn),通路設(shè)計(jì)：全城人車分流 首創(chuàng)中國(guó)獨(dú)一無(wú)二的“全城人車分流”人性化道路布局系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)徹底的人車分流，創(chuàng)建人居環(huán)境的典范社區(qū)。整個(gè)地下層、近百萬(wàn)平米的面積全部架空，設(shè)置市政交通層和地下車庫(kù)，將車流全部

12、導(dǎo)入到地下，除了必要時(shí)的消防車外，在地面上根本見(jiàn)不到任何機(jī)動(dòng)車輛。,第一部分 產(chǎn)品情況分析——產(chǎn)品亮點(diǎn),園林綠化：獨(dú)享湘江風(fēng)光帶 湘江世紀(jì)城精心打造這片瑰麗的風(fēng)景、創(chuàng)造最具特色的湘江風(fēng)景，強(qiáng)調(diào)湘江風(fēng)光帶的文化內(nèi)涵，作為湘江世紀(jì)城的天然私享花園，將所屬的湘江風(fēng)光帶設(shè)計(jì)為懷古惜今（精品開放式公園園區(qū)）、繽紛四季（精品花木景區(qū)）、漸行漸悟（自然風(fēng)格景區(qū)）三大景區(qū)，多角度體現(xiàn)湖湘文化的精彩。,第一部分 產(chǎn)品情況分析——產(chǎn)品亮點(diǎn),

13、戶型設(shè)計(jì)：戶戶盡攬湘江美景 建筑戶型設(shè)計(jì)秉承以人為本的原則，精心雕琢每一寸空間。在各項(xiàng)功能分區(qū)明晰的前提下，考慮不同所需，保證室內(nèi)空間的精確度，全面滿足購(gòu)房人需求。湘江世紀(jì)城戶型南北通透、戶戶朝陽(yáng)、戶型方正無(wú)浪費(fèi)面積，住宅為23-33層的南北向板樓結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，絕大部分住宅還設(shè)置私家入戶花園，充分保證多方向采光及觀景;大部分樓座還設(shè)置觀光電梯，讓業(yè)主盡攬湘江美景。,銷售情況分析,,第二部分,第二部分 銷售情況分析——房源情況,從2

14、008年4月首次開盤至今，共開盤三次，共推出房源約3000套。其中： 一期于2008年4月開盤，至2008年7月銷售量已達(dá)到90%以上； 二期于2008年6月開盤，至2008年10月銷售量達(dá)到90%以上； 三期于2008年9月開盤，至今銷售量已達(dá)到60%。從開盤至今總體銷售量約為2550套。 （數(shù)據(jù)截至至08年11月20日）,1500套,1000套,500套,第二部分 銷售情況分析——房型去化分析,已售

15、房源中，90㎡-100㎡兩房和125㎡-135㎡三房為主要去化房型，選擇此類房型的客戶基本以首次置業(yè)和改善型購(gòu)房動(dòng)機(jī)的客戶為主。,第二部分 銷售情況分析——銷售情況,價(jià)格走勢(shì)：08年4月底一期開盤價(jià)為3900元/㎡，到7月一直呈逐步上漲的態(tài)勢(shì)，直到8月有輕微下滑。至今價(jià)格走勢(shì)較平穩(wěn)。,成交情況：從08年4月開盤和5月，周銷量一直為長(zhǎng)沙商品房全市銷量榜首位。6月過(guò)后，月銷量相對(duì)平穩(wěn)，一直保持在長(zhǎng)沙商品房全市銷售榜前10的位置。,銷售

16、回款：從08年4月開盤至今，項(xiàng)目總銷售面積高達(dá)31萬(wàn)平方米，總計(jì)回款約為8億元人民幣。（數(shù)據(jù)截至至08年11月20日）,目前銷售現(xiàn)狀： 現(xiàn)在價(jià)格分三個(gè)檔次，最東面靠湘江北路價(jià)格最低3900元/平米起，均價(jià)約為4100元/平米；中間位置均價(jià)4500-4800左右，視景觀不同價(jià)格不同；靠江的江景房最高價(jià)6200元/平米，最低5500元/平米。 11月20日一期開始交房。 目前每天銷售大廳客戶來(lái)

17、訪約60批次。,第二部分 銷售情況分析——銷售情況,第二部分 銷售情況分析——營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)分析,蓄客期：由于項(xiàng)目蓄客戶期已處于長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下滑的階段，因此在開盤前并沒(méi)有進(jìn)行廣告推廣，只是通過(guò)多家單位的走訪，邀請(qǐng)到了開福區(qū)政府、高支隊(duì)等多家單位的團(tuán)購(gòu)客戶。展示期：項(xiàng)目工程進(jìn)度較快，開盤前已有20棟封頂，樣板園林和樣板房也陸續(xù)開放，配合其開盤后的大量廣告投放，較好的體現(xiàn)出了開發(fā)商的實(shí)力以及項(xiàng)目的規(guī)模。開盤期：一期開盤，較好

18、的把握住了團(tuán)購(gòu)客戶，1500套房源中，在4-5月銷售量已達(dá)到1000套，其中80%為團(tuán)購(gòu)客戶，成交均價(jià)僅為3600元/㎡。強(qiáng)銷期：緊接著6月又推出房源1000套，并同時(shí)投放大量以項(xiàng)目熱銷為訴求點(diǎn)的大版報(bào)廣，吸引客戶上門來(lái)訪，達(dá)到了較好的效果。持銷期：7月后，項(xiàng)目進(jìn)入持銷期，銷售量有所下滑，項(xiàng)目適當(dāng)?shù)臏p少了報(bào)紙廣告的投放，采用了多種廣告的投放方式，但效果一般。10月，項(xiàng)目再次采用了團(tuán)購(gòu)的方式銷售，對(duì)濱江小學(xué)等多家單位進(jìn)行走訪，邀請(qǐng)到

19、了大量的團(tuán)購(gòu)客戶，優(yōu)惠力度加大，最大折扣達(dá)7.8折。得到了較好的效果，當(dāng)月成交量上升85%。,銷售推廣手法評(píng)價(jià)：1、開盤氛圍營(yíng)造：大氣勢(shì)，造城；樹立大品牌開發(fā)形象；2、延期預(yù)售實(shí)力表現(xiàn)：一期開盤時(shí)已經(jīng)有20棟封頂；3、一期大量團(tuán)購(gòu)客戶，人氣造勢(shì)比較成功：一期以3600元/平米低價(jià)團(tuán)購(gòu)，積聚不少購(gòu)房人氣；4、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、板塊優(yōu)勢(shì)：三面臨江，臨開福區(qū)政府、汽車北站，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)比較明顯，板塊造勢(shì)也較為 成功，兩館一廳的建設(shè)也給該板塊

20、帶來(lái)不少機(jī)會(huì)與關(guān)注。5、價(jià)格定位適中、準(zhǔn)確：景觀差價(jià)拉得相當(dāng)大，高低價(jià)差差不多到50%，低價(jià)入市策略，吸引到較多關(guān)注。,第二部分 銷售情況分析——銷售評(píng)價(jià),營(yíng)銷推廣分析,,第三部分,第二部分 營(yíng)銷推廣分析——報(bào)廣投放情況,報(bào)廣投放基本以長(zhǎng)沙晚報(bào)和瀟湘晨報(bào)為主。,從08年4月開盤至今共投放廣告68次，共計(jì)45.9個(gè)版面。廣告訴求點(diǎn)都是以開發(fā)商實(shí)力以及項(xiàng)目規(guī)模為中心,配合項(xiàng)目盡攬湘江美景的本質(zhì)進(jìn)行宣傳。報(bào)廣投入費(fèi)用約為50

21、0萬(wàn)元人民幣。 （數(shù)據(jù)截至至08年11月20日）,第二部分 營(yíng)銷推廣分析——報(bào)紙廣告表現(xiàn),（ 訴求： 三水匯聚 方成一城之大 ） 項(xiàng)目宣傳4月18日,第二部分 營(yíng)銷推廣分析——報(bào)紙廣告表現(xiàn),（ 訴求： 4月26日開盤 江景樣板房開放 ） 開盤廣告4月26日,第二部分 營(yíng)銷推廣分析——報(bào)紙廣告表現(xiàn),（ 訴求： 湘江第一排。長(zhǎng)沙第一盤 ） 項(xiàng)

22、目宣傳7月22日,第二部分 營(yíng)銷推廣分析——報(bào)紙廣告表現(xiàn),（ 訴求： 我們?cè)斐?） 品牌宣傳6月12日,第二部分 營(yíng)銷推廣分析——媒體短信廣告,從08年8月開始投入電臺(tái)廣告：在長(zhǎng)沙交通頻道和長(zhǎng)廣星空投入電臺(tái)廣告,每月費(fèi)用為25萬(wàn),至12月,共投入費(fèi)用100萬(wàn)元.,08年投入短信廣告10萬(wàn)條：總費(fèi)用約為4000元.,第二部分 營(yíng)銷推廣分析——房交會(huì)參展,2008年7月參選長(zhǎng)沙樓市中報(bào)：

23、獲得《2008年上半年銷售面積三甲樓盤》；獲得《2008年上半年銷售套數(shù)三甲樓盤》；獲得《2008年上半年普通商品房類綜合競(jìng)爭(zhēng)力十強(qiáng)》.共計(jì)費(fèi)用約28萬(wàn).,第二部分 營(yíng)銷推廣分析——戶外廣告,共投放戶外廣告牌八塊：芙蓉北路7塊、東塘1塊、投入費(fèi)用共計(jì)360萬(wàn)元人民幣。,第二部分 營(yíng)銷推廣分析——廣告推廣分析,08年度共產(chǎn)生廣告推廣費(fèi)用約為1000萬(wàn)元.在開盤的預(yù)熱期并沒(méi)有像其他項(xiàng)目的做法那樣做大面積的廣告轟炸.反而

24、是在開盤后兩個(gè)月內(nèi),投入了大量報(bào)紙廣告(兩月內(nèi)一共18個(gè)整版), 這樣做的原因是讓廣告的投放能夠配合好工程的進(jìn)度,使廣告大氣蓬勃的感覺(jué)和現(xiàn)場(chǎng)效果相結(jié)合, 做到體驗(yàn)式營(yíng)銷,達(dá)到了較好的銷售效果.但由于大環(huán)境的影響,7月銷售遇到了困境,銷售量略有下滑,廣告投放策略也因此做了相應(yīng)改變,減小報(bào)廣版面.采用多種廣告投放方式(電臺(tái)\短信),但效果一般,在10月銷量才有略微上升.,第二部分 營(yíng)銷推廣分析——銷售道具情況,銷售道具總投入費(fèi)用約為

25、：50萬(wàn)1、超大沙盤：6×10的沙盤擺放在2000平米的一樓銷售大廳內(nèi)，凸顯該樓盤的大氣勢(shì)；2、印刷品相對(duì)較為簡(jiǎn)單，海報(bào)、單頁(yè)印制量多，但不夠精致，雖然大氣但顯粗糙。3、其他物品配置也無(wú)特色，整體銷售大廳雖然大氣，但整體比較混亂。,銷售大廳裝飾裝修總投入費(fèi)用約為：600萬(wàn)1、銷售大廳整體使用是項(xiàng)目會(huì)所，面積達(dá)到6000平米。2、一樓銷售大廳、二樓銷售接待+營(yíng)銷辦公、三樓公司辦公場(chǎng)所；3、外立面玻璃幕墻，比較大氣有現(xiàn)

26、代感；但內(nèi)部整體感覺(jué)一般，地面使用鏡面地磚、墻面普通刷白、頂部大面積格柵吊頂筒燈；配大紅色真皮沙發(fā)。,第二部分 營(yíng)銷推廣分析——銷售道具情況,印刷品較為簡(jiǎn)單,以大張單頁(yè)海報(bào)為主,配合戶型圖,體現(xiàn)項(xiàng)目的大氣磅礴.,第二部分 營(yíng)銷推廣分析——銷售案場(chǎng)情況,保安保潔屬于物業(yè)配置人員 不計(jì)算在內(nèi),第二部分 營(yíng)銷推廣分析——樣板段分析,銷 售 中 心 外 廣 場(chǎng),第二部分 營(yíng)銷推廣分析——樣板段分析

27、,6000平方米銷售中心（會(huì)所）,第二部分 營(yíng)銷推廣分析——樣板段分析,樣 板 園 林 ( 沿 江 風(fēng) 格 帶 ),第二部分 營(yíng)銷推廣分析——樣板段分析,看 房 通 道,第二部分 營(yíng)銷推廣分析——樣板段分析,樣 板 房,第二部分 營(yíng)銷推廣分析——樣板段分析,樣 板 房,第二部分 營(yíng)銷推廣分析——樣板段分析,,樣板段整體安排較為簡(jiǎn)單，樣板房裝修

28、也比較粗糙。但投入的面積較大，光一樓銷售大廳就有2000平米，給人帶來(lái)一種大氣磅礴的感覺(jué)，與”我們?cè)斐恰跋嗪魬?yīng)。,可比項(xiàng)目分析,,第四部分,第四部分 可比項(xiàng)目分析,湘 江 壹 號(hào),第四部分 可比項(xiàng)目分析,第四部分 可比項(xiàng)目分析,君 悅 香 邸,第四部分 可比項(xiàng)目分析,第四部分 可比項(xiàng)目分析,湘 江 北 尚,第四部分 可比項(xiàng)目分析,THE END,購(gòu)物中心調(diào)整、提升的必要性和實(shí)施策略,演講嘉賓 邱志

29、東 先生,1、購(gòu)物中心調(diào)整和提升的目的 2、什么情況下購(gòu)物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升 3、購(gòu)物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 4、購(gòu)物中心調(diào)整實(shí)施過(guò)程中的策略,目錄,一、購(gòu)物中心調(diào)整和提升的目的,購(gòu)物中心調(diào)整和提升的目的,1、完善購(gòu)物中心定位2、增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力3、滿足消費(fèi)者需求4、提升租值,二、什么情況下購(gòu)物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升,1、部分經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目面積偏大，同類型品牌重疊2、部分經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目原先定位逐漸與項(xiàng)目的整體定位產(chǎn)生偏差

30、3、營(yíng)業(yè)額偏低，租客較大規(guī)模出現(xiàn)虧損，租客退 租情況比較嚴(yán)重,什么情況下購(gòu)物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升,4、部分經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目設(shè)置的樓層與周邊其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目不能有效產(chǎn)生互動(dòng)5、需要增加其他種類的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，以完善配套功能 或商品結(jié)構(gòu)6、更高級(jí)別的品牌進(jìn)駐而引發(fā)的品牌經(jīng)營(yíng)位置和樓 層的換位調(diào)整,什么情況下購(gòu)物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升,7、同行之間的競(jìng)爭(zhēng)而引發(fā)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)需要8、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有較大市場(chǎng)空間9、項(xiàng)目開業(yè)前種種原因?qū)е碌?/p>

31、缺漏或是上一次不成功的調(diào)整,什么情況下購(gòu)物中心必須進(jìn)行經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的調(diào)整和提升,三、購(gòu)物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容,購(gòu)物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容,1、購(gòu)物中心定位的檢討 2、購(gòu)物中心項(xiàng)目配套和組合的完整性、適應(yīng)性及可持續(xù)性 3、市場(chǎng)同業(yè)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)和對(duì)抗性 4、消費(fèi)者的潛在需求 5、購(gòu)物中心?？偷南M(fèi)行為、習(xí)慣和消費(fèi)水平分析,6、 原有租戶的經(jīng)營(yíng)狀況、租約履行時(shí)間狀況 7、 市場(chǎng)營(yíng)銷推廣策略的得失及未來(lái)方向 8

32、、 擬引進(jìn)租戶的市場(chǎng)拓展方向和市場(chǎng)布點(diǎn)情況 9、 業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)的思路、業(yè)務(wù)能力和人員配備10、調(diào)整、提升前后租金收益比較,購(gòu)物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容,11、配合調(diào)整提升的工程技術(shù)改造可行性或由此所必須進(jìn)行的公共空間、設(shè)施或動(dòng)線改造工程的可能性12、調(diào)整提升的時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排13、資金投入預(yù)算：改造費(fèi)用，推廣費(fèi)用及招商費(fèi)用,購(gòu)物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容,四、購(gòu)物中心調(diào)整實(shí)施過(guò)程中的策略,,1、專職團(tuán)隊(duì)的組建和業(yè)務(wù)要求

33、2、目標(biāo)租戶的資料收集、分析和篩選3、中介機(jī)構(gòu)的選擇及專職團(tuán)隊(duì)的分工4、調(diào)整項(xiàng)目裝飾設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的選定和方案設(shè)計(jì)5、主要重點(diǎn)租戶的市場(chǎng)拓展情況分析、需求及招商策略,購(gòu)物中心調(diào)整實(shí)施過(guò)程中的策略,購(gòu)物中心調(diào)整實(shí)施過(guò)程中的策略,6、 調(diào)整提升項(xiàng)目的概念創(chuàng)立和市場(chǎng)前景，未來(lái)營(yíng)銷推廣方案 7、 調(diào)整提升項(xiàng)目的裝修設(shè)計(jì)方案及公共部分改造方案效果展示8、 靈活的合作方式和租金收益平衡預(yù)算9、 原有租戶的去留問(wèn)題10、