【廣告策劃-ppt】典晶創(chuàng)意-香花畦全新的推廣思路

1、香花畦全新的推廣思路,典晶創(chuàng)意/2005年1月6日,尋找世界上最美麗的那朵花,有一個美麗善良可愛的小女孩，她叫畦畦畦畦有一個愿望，就是要找到世界上最美麗的花朵她提著她的小花籃，出發(fā)了,這是一條很長很美充滿樂趣的路，路上盛開著各種各樣的鮮花，畦畦有時停下來看看路上的風景，也被風景看著。,一天早晨，她看到了向日葵花“這花真精神”，畦畦把它放到了籃子里可是，它總是跟隨別人的方向。,看到了蒲公英，可是剛一摘下來花瓣就散落了,看

2、到了氣質(zhì)高貴的君子蘭，它好象有些嬌氣,畦畦快樂的走著，相信一定有最美麗的花朵,菊花怒放飽滿，又有點平淡,看到了紫羅蘭，多浪漫的顏色啊可是她好象有一些憂郁,還有清新的水仙花，但是畦畦的藍子盛不了水。,畦畦的小花籃里已經(jīng)有了很多花，但都不是她要找的最美麗的花朵有雨的日子，就當是給她的花兒澆澆水有蝴蝶的時候，就跟蝴蝶聊聊天,走著走著，畦畦看到了嬌艷的玫瑰不小心，扎疼了手,康乃馨！畦畦想媽媽了。,她看到花園里面開滿了郁金香，多美的花

3、啊，畦畦躺進了花叢里，可是一個人享受有什么意思，畦畦更想媽媽了。,嬌艷富貴的牡丹，它們太爭奇斗艷,純潔的百合孤芳自賞，沒有留住畦畦的腳步,走啊走，幸運的畦畦遇到了曇花盛開曇花的絢爛和美麗，吸引著畦畦駐足不前，畦畦高興極了，以為終于找到了世界上最美的花朵。,可是一轉(zhuǎn)瞬，曇花就消失了，畦畦傷心極了！,傷心的畦畦看著花籃里的花朵，她們都不是我心里最美的花，畦畦把它們?yōu)⒃诹说厣稀?突然，她撒下的花朵逐漸盛開，大地蔓延，多姿多彩畦畦開心

4、極了，那一瞬間，畦畦的心里開出了世界上最美麗的花朵,后來，這個地方被人們叫做“香花畦”,這是一個尋找幸福，傳遞幸福的愛的故事生活中有陽光，自信，自由，親情，愛情，浪漫，富貴……也有無奈，波折，痛苦，孤單，艱難， 等待……這些都是生活的一部分享受幸福，懂得珍惜，學會滿足香花畦就像盛開花朵的地方，給你美好，希望你能夠快樂的生活,思路起始點花，房子，孩子（畦畦）花：調(diào)性和視覺，豐富，陽光，積極向上，健康，美好孩子：傳遞的媒介

5、，推廣的途徑，項目的形象代言房子：載體，目的流淌花香的生活流淌花香：表現(xiàn)的調(diào)性和氣質(zhì)生活：表現(xiàn)的內(nèi)容,關鍵點一：畦畦和花的拓展應用□核心：一本《尋找最美麗的花朵》的手繪書 繪畫風格示意：美好，飽滿（小王子） 文字風格：簡單直接，生活化，真實（失落的一角） 出版／派發(fā)／發(fā)行／概念樓書□視覺包裝和表現(xiàn)□報廣的表現(xiàn)□ FLASH征集□畦畦音樂時間□征選12朵

6、花畦畦公主□網(wǎng)絡征文□在現(xiàn)場百名兒童畫畦畦,繪畫風格示意：美好，飽滿文字風格：目的簡單，生活化，真實，直接，美好,繪畫風格示意：美好，飽滿文字風格：目的簡單，生活化，真實，直接，美好,繪畫風格示意：美好，飽滿文字風格：目的簡單，生活化，真實，直接，美好,關鍵點二：與項目產(chǎn)品關聯(lián)□ 12朵花的美好與產(chǎn)品呼應，產(chǎn)品樓書是主題樓書□戶型與花朵對應，名稱，戶型解釋，及設計□樓座命名,樓前雕塑□花籃和花朵可以作為項目的符號，

7、 例如展會上售樓員提著花籃發(fā)放有花朵符號的銷售資料,THANKS,思路和之前的方案有了大的變化做這套方案的過程讓我們感覺到了美好和快樂我們很喜歡這個方案,如何進行房地產(chǎn)市場分析,,,,學習內(nèi)容,,理論部分,案例學習,為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法,,,,,什么是房地產(chǎn)市場分析？,,慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告,,,,,市場,為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？,開發(fā)商,建筑師,消費者,1。評估項目所

8、處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估項目目標實現(xiàn)的可能性。。。,市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。,開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷,,具體起到哪些作用呢？,什么是房地產(chǎn)市場分析？,概念，即指：

9、針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關系。,需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）,市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路,三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來,區(qū)域市場分析,專業(yè)市場分析,項目市場分析,,,廣州經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場,廣州住宅市場,項目所在地市

10、場,,,例如：,區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？,項目市場處于何種競爭格局？,,,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭樓盤分析,客戶需求分析,,,,,,,,,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟,,第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，

11、找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,（一）基本內(nèi)容,+,對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決

12、定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發(fā)展前景。,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（二）基本資料的獲得,區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1、總量指標 GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結構指標：產(chǎn)業(yè)結構及布局、就業(yè)人口結構3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟

13、發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù),數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談,房地產(chǎn)市場分

14、析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標,人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關系,GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關系,,,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,房地產(chǎn)市場預警預報指標體系,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標,恩格

15、爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準,恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額,與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低,2008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第三步專業(yè)市場分析（住宅）,1、住宅類土地供應情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供給結構分析（按面積進行劃分）3、住宅商品房成交結構、產(chǎn)品特點分析4、住宅商品房成交價格分

16、析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第四步項目市場分析（微觀層面）,對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。地塊特征：土地使用權年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關聯(lián)性：通達性、可視性,項目自身資源條件分析(swot分析),競爭對手分析,目標客戶分析,現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反應,目標客戶的數(shù)量、客戶類型、收入

17、水平、家庭結構、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式,找出項目的目標客戶目標客戶的置業(yè)需求和偏好找出項目面對競爭市場的機會點,,最終目標,,,,,,S,T,O,W,內(nèi)部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（項目+環(huán)境+競爭）,SWOT分析的價值要素,S/W（優(yōu)勢/劣勢）的價值要素? 地段要素? 環(huán)境要素? 地塊要素? 項目要素,具體地說，針對一個地塊的價值要素包括：? 地段要素——地段/片區(qū)認知度/周邊配套（商業(yè)

18、/教育）/交通等（可總結為便利性/成熟度/知名度）? 環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）? 地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術經(jīng)濟指標等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）? 項目要素——目標/開發(fā)商品牌/可利用資源等,,O/T（機會/威脅）的價值要素 宏觀要素——經(jīng)濟形勢（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素——行業(yè)形勢（一、二、三級市場）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點、熱

19、點等） 微觀要素——市場競爭（片區(qū)、樓盤、戶型）/客戶流向,?觀點的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎。?在分析的過程中，我們強調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機會，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機會——這是我們“挖掘物業(yè)價值”的要旨所在。,,SWOT分析,,,,,,我們的戰(zhàn)略,發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會,利用機會，克服劣勢,減少劣勢，避免威脅,發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅,優(yōu)勢 S,機會 O,威脅 T,劣勢 W,進行房地產(chǎn)市場分析時常犯的錯誤,

20、1。大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證項目，只關注外圍共性，忽視項目差異性3。 過于偏重對“二手資料”的應用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好,房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應貫穿于整個項目開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及時調(diào)整戰(zhàn)略。,地產(chǎn)江湖www.dcjianghu.com——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！,補充幾點市場分析方法的建議：,,市場分析多用