萬科-經(jīng)營管理之路

1、1,經(jīng)營管理之路,張洪濤2006年7月13日,2,經(jīng)營成果收入數(shù)支出數(shù)利潤數(shù)過程管理收入管理副營業(yè)務(wù)人均管理面積單位面積成本單位綠化成本風(fēng)險管理資金采購核算人員,比賽結(jié)果進球數(shù)失球數(shù)凈勝球過程管理傳球成功率射門次數(shù)射正次數(shù)搶斷成功率成功撲救道德風(fēng)尚觀賞性風(fēng)險管理（概率）漏人犯規(guī)禁區(qū)內(nèi)犯規(guī)關(guān)鍵時刻注意力不集中傷員紅牌年齡結(jié)構(gòu),THE WORLD CUP,經(jīng)營管理

2、,3,課程介紹,經(jīng)營管理理念 經(jīng)營收支報表 經(jīng)營資源開發(fā) 經(jīng)營管理成本 經(jīng)營管理風(fēng)險,4,管理報告十問,1、萬科家園為什么上半年收入150萬,下半年130萬?服務(wù)中心說是什么收付實現(xiàn)制?。?、物業(yè)服務(wù)中心人員工資的疑問：我看過全體保安的人工成本上期是30萬，保安的數(shù)量是60人上下（該數(shù)據(jù)是物業(yè)服務(wù)中心人員告知）。同時管理辦公室人工成本為15萬，經(jīng)查詢物業(yè)服務(wù)中心辦公室人員為10人，換句話說等于這10人拿了30個保安的工資?。ó?dāng)

3、時在查詢的時候管理人員一開始回答我說這里面有維修人員和綠化人員的工資，但是賬目里面該兩項開支是單獨立項的）3、物業(yè)服務(wù)中心的開銷：發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)中心的開銷中有多項不合理費用切數(shù)字龐大，目前最引起爭議的是所謂的其他費用。累計全年的其他費用高達20萬（這個是在物業(yè)服務(wù)中心連電腦維護費幾百塊也單獨立項的情況下出現(xiàn)的）。咨詢物業(yè)服務(wù)中心人員這是什么費用，回復(fù)說不知道要問財務(wù)，但財務(wù)不在。 4、接著是交通費，交通費目前累計是接近5萬塊，平均

4、每天高達200塊，我就很納悶了是有業(yè)務(wù)員要出去跑銷售啊還是有采購員要出去跑采購？天天有這么高的交通費用？回復(fù)我說是員工的上下班費用?。。?！,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,5,5、然后是員工的活動費用：這個費用最荒唐，數(shù)字為3個季度竟然有5萬的物業(yè)服務(wù)中心員工活動費用（要知道這個費用竟然是在連年虧損的情況下出現(xiàn)的），同時另外還有一個管理傭金，全年總共提走了60萬左右。既然管理公司有了傭金為什么員工活動費用要另外支出呢？

5、 6、 還有個疑問：賬目上顯示的會所竟然是虧損的?。。。ū救藳]在會所消費過所以不好評論，但根據(jù)目前來看這個虧損實在是很大的？？）7、賬目上顯示全年物業(yè)服務(wù)中心的總共收入為600萬多，而支出為650萬左右。（說的不好聽點，把服務(wù)中心辦公室給去掉，不僅不會出現(xiàn)虧損而且還會出現(xiàn)盈利補充一點： 8、 一個公司出現(xiàn)虧損的時候會怎么做？無非是開源節(jié)流，在增加收入的同時減少開支，但根據(jù)我看到的物業(yè)服務(wù)中心賬目（該賬目為公開的，任何業(yè)主都可以

6、去服務(wù)中心查詢）來看他們目前只想增加收入?yún)s沒有想到如何減少不必要的開支！9、服務(wù)中心有自己的食堂，平時每個季度的費用都在2萬上下，但在今年2季度的時候突然費用翻倍達到了4萬。接著3季度又恢復(fù)到了2萬左右的水平。10、在上半年有1萬多的什么招待費用,管理報告十問,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,6,你從這起投訴中看到了什么?,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,7,關(guān)注點,核算報表工作從后臺到前臺,構(gòu)成服務(wù)質(zhì)量

7、的一部分. 財務(wù)重證據(jù),財務(wù)工作質(zhì)量事關(guān)誠信客戶報表方面的需求方面持續(xù)增長顧客直接推動我們提高經(jīng)營能力、成本管理的能力業(yè)務(wù)部門應(yīng)加強對成本結(jié)構(gòu)、報表知識了解，規(guī)范報銷費用分類財務(wù)培訓(xùn)與溝通不足.結(jié)論：物業(yè)項目管理人員必須掌握財務(wù)常識,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,8,提示,收付實現(xiàn)制概念。與權(quán)責(zé)發(fā)生制對應(yīng)。 權(quán)責(zé)發(fā)生制：凡是當(dāng)期已經(jīng)實現(xiàn)的收入和已經(jīng)發(fā)生或應(yīng)當(dāng)負擔(dān)的費用，不論款項是否收付，都應(yīng)當(dāng)作為當(dāng)期的

8、收入和費用；凡是不屬于當(dāng)期的收入和費用，即使款項已在當(dāng)期收付，也不應(yīng)當(dāng)作為當(dāng)期的收入和費用。收付實現(xiàn)制是與權(quán)責(zé)發(fā)生制相對應(yīng)的一種確認基礎(chǔ)，它是以收到或支付現(xiàn)金作為確認收入和費用的依據(jù)。 如:收一筆大額拖欠款，當(dāng)期收入會增加報表科目分類：標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)清晰，人事資料應(yīng)共享開支合理性：福利類項目的解釋。核算質(zhì)量。定位于非專業(yè)人員質(zhì)問管理人員價值經(jīng)營能力。什么叫必要開支？虧本部門可否以收定支？費用的預(yù)提。合同報財務(wù)備案，誰來監(jiān)控，負責(zé)

9、人應(yīng)掌握部門正常收支水平。,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,9,討論:報表問題,本月未收到物業(yè)管理費如何體現(xiàn)？收了三個月的管理費如何體現(xiàn)？本月未付電梯費如何體現(xiàn)？本月付了三個月電梯費如何體現(xiàn)?購了10部對講機如何體現(xiàn)?六要素,10,物業(yè)管理收支報告,11,管理費測算案例—是掌握業(yè)務(wù)的一個視角,物業(yè)公司總經(jīng)理在地產(chǎn)公司開會，研究萬科家園的銷售問題。會議期間總經(jīng)理要求你在2小時內(nèi)完成新項目的平均管理費單價測算,然后電

10、話告訴他。討論5分鐘：WHATWHOHOW你如何完成？,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,12,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,13,思考：什么是物業(yè)服務(wù)中心的經(jīng)營管理,對物業(yè)管理活動中所能涉及到的所有的社會資源和生產(chǎn)要素，包括人、財、物、有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等，都作為可以經(jīng)營的價值。通過對這些價值的運營，達到價值的最大化。設(shè)計階段最重要。四要點:目標(biāo)：價值最大化要素：人、財、物手段：

11、抓住客戶需求優(yōu)勢：客戶信任,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,14,經(jīng)營理念,成本效益風(fēng)險收益時間價值現(xiàn)金流量$24的曼哈頓島 （2005-1626） （1＋0.07） =$32,859億,15,滯納金減免,萬科家園某業(yè)主因種種原因長期欠費8642元，服務(wù)中心長期細致的工作，效果也不明顯，上周其老父在小區(qū)散步時突發(fā)心臟病，安全員及時發(fā)現(xiàn)送往醫(yī)院

12、，業(yè)主深受感動。昨日晚八點，該業(yè)主前來交費，但發(fā)現(xiàn)收費單上有321元滯納金，大為光火，聲稱亂收費，要媒體曝光，然后說如果要收滯納金就不交費，要求五分鐘內(nèi)解決。根據(jù)財務(wù)規(guī)定，滯納金減免要公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。收費員打了經(jīng)理電話，但一直占線。值班人員考慮為了能收回長期拖欠款項，便現(xiàn)場決定未收滯納金。但今天早上，主管對收費員予以嚴厲批評，說違反了公司制度，否則以后業(yè)主都養(yǎng)成了不交滯納金的習(xí)慣，收費工作難度就會加大了。一定要求值班人員再去找業(yè)主收回此

13、費用。值班員覺得很委曲,來向你哭訴。你如何處理？,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,16,要點,提高收繳率的核心是提高服務(wù)品質(zhì)質(zhì)價相符有效的收繳體制技巧舍 得,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,17,減少虧損案例,萬科家園物業(yè)服務(wù)中心為解決小區(qū)的學(xué)齡兒童放學(xué)后無人看管及吃飯的問題，物業(yè)服務(wù)中心半年前推出了“兒童托管”服務(wù)，提供托管、就餐、畫畫教學(xué)等服務(wù)兒童服務(wù)中心本月收支狀況：月收入19,233.00

14、元，月支出23,419.00元（包括房屋租金、人工費、水電費) 月虧損4186.00元。因托管到兒童服務(wù)中心的孩子年齡較小，管理員很擔(dān)心出現(xiàn)意外受傷事件。業(yè)主對該項服務(wù)業(yè)主很認同，服務(wù)中心如果不開展這項業(yè)務(wù)，則業(yè)主很擔(dān)心小孩的照顧及安全問題，幾位業(yè)主強烈要求繼續(xù)開展此項服務(wù)。你如何決定?,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,18,要點,取消該服務(wù)項目一則減虧二則規(guī)避風(fēng)險,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,

15、19,討論問題,小區(qū)可能的提高收入的副營業(yè)務(wù)還有哪些？,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,20,家底知多少？,總收入？=總資源*開發(fā)程度物業(yè)管理費收入=∑某類物業(yè)面積*收費標(biāo)準(zhǔn)*收繳率 車位費收入= ∑某類車位個數(shù)*收費標(biāo)準(zhǔn)戶外廣告位收入=？商業(yè)經(jīng)營收入=？場地租賃收入？電梯廣告收入？電信發(fā)射臺收入？,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,21,?公共設(shè)施場地的經(jīng)營—開發(fā)你的資源,停車場經(jīng)營 廣告位

16、 商業(yè)宣傳或推廣 閑置公共房屋物出租。。。。。。,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,22,?有需求就有機會,客戶需求； 商家需求； 最壞的顧客有最好的建議 有效需求,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,23,案例：溫馨家園的蚊蟲鎖芯,?寓經(jīng)營于服務(wù)之中,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,24,成本管理--油料成本管理方案,下班和出門盡可能少帶同事順道，（看見裝沒看見）絕對禁止

17、滿載，少裝一個是一個：帶媳婦時不帶姑娘，帶姑娘時不帶老婆。少穿衣服，鞋子要選輕薄短小的：光穿襯衫別穿背心。上車前先上好廁所，最好連屁都給放了盡量不要在吃完飯就開車，特別是幾個人都吃飽了坐你的車加油不要加滿，減少負重車里不要放水，多余不養(yǎng)寵物，養(yǎng)了也不用車帶出去出門辦事外出FB，盡可能作公家的車，作不上公家的就坐別人家的開車的時候不要聽CD和收音機，電也是油啊,CD壞了更好，不要修拉車燈能不開就不開，能晚開就晚開，能借

18、別人的光就借不用點煙器，費電跟車保持距離，找比自己大一號的車跟著，能減少氣流阻力不要換寬胎，換了的換回來加油要在早上晚上加，越晚越好！氣溫低，油加的多加強對油價的預(yù)警神經(jīng)，隔三差五的囤積點油票終極辦法：把車賣掉。,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,25,提示,成本動因控制動因數(shù)量價格價值判斷,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,26,成本意識,高成本時代已來臨資源緊缺成本管理是公司長期

19、戰(zhàn)略問題，不只是短期效益問題,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,27,成本性態(tài)分類—分類是成本管理前提,直接成本，間接成本就管理處而言，大致保安成本、清潔成本、綠化成本、設(shè)備成本可以歸類為直接成本，經(jīng)營部門的材料費用,現(xiàn)場人工費用是直接費用,行政管理人員是典型的間接成本。直接成本主要發(fā)生于一線，客戶可直接享受到、感受到。間接成本則不同，它是因管理工作一線而發(fā)生的。從價值鏈上分析，它處于更低的位置。所以就總體而言，間接成本處

20、于重點關(guān)注的位置。剛性成本，彈性成本是相對而言，就某個崗位而言，人員工資，保險是剛性的。但行政辦公費，則彈性較大。我們要重點關(guān)注彈性成本的削減?？煽爻杀荆豢煽爻杀径愂遣豢煽氐?，電腦折舊是不可控的每月固定的。但可控不可控有相對性，如電腦，我可以減少電腦配置，自然就沒有折舊了，有時對下級不可控的費用，對上級可能是可控的。,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,28,價值鏈分析,報，網(wǎng)上投訴：“中心廣場附近綠化效果差,草木

21、枯黃,灌木荒蕪,缺少打理。樹木莫名其妙地枯黃落葉，滿地樹葉無人掃。昨天草地剛大面積澆完水，今天就下暴雨了。”剪草工解釋：按工作計劃及文件要求修剪植物，所有的綠化區(qū)域一視同仁，對草不對人。經(jīng)檢查，的確偏辟之處也修剪得差不多。根據(jù)綜合分析，修剪4個人的工作量中，至少有一半的工作量是多余的，但另外一半的工作要加強效果。因樹木落葉太多,清潔工作量增大，多占用一個人，清潔外包公司要求增加一個人費用。,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理

22、 風(fēng)險控制,29,討論第一個問題，思考后三個問題,如何有效地按顧客價值分配及利用資源？報表上成本的類別及性質(zhì)？如何進行成本分析？如何進行成本控制？,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,30,價值分析:成本不變,提升顧客價值,價值鏈分析，作業(yè)與服務(wù)的價值修剪價值澆水的價值50個作業(yè)分析作業(yè)的成本構(gòu)成解析作業(yè)核心成本動因邊際收益遞減,作業(yè)的末位淘汰法總體平衡收支核心方法：改變資源配置、改善流程、運用新

23、技術(shù),核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,31,成本動因，導(dǎo)致總成本變動的任何因素,作業(yè)基礎(chǔ)的成本動因。人工、資源數(shù)量基礎(chǔ)的成本動因打收費通知單。結(jié)構(gòu)性的成本動因企業(yè)的規(guī)模、經(jīng)驗、技術(shù)、復(fù)雜性都與成本有關(guān)，比如現(xiàn)在公司片區(qū)化以后，結(jié)構(gòu)比以前復(fù)雜。但相對于管理公司與發(fā)展公司整合前的合計水平，結(jié)構(gòu)肯定要簡單很多，減少了很多重復(fù)機構(gòu)和作業(yè)。企業(yè)的文化也與成本有關(guān)，我們公司的效率可能比總部還是要高的。執(zhí)行性的成本動因成本

24、管理的員工的參予程度、流程設(shè)計、供應(yīng)商管理能力，都是成本動因的方面，公司一年的采購成本三千多萬，如果對供應(yīng)商的管理能力不強，談判能力差，成本增加很容易就吃掉了公司的利潤 對顧客的引導(dǎo)能力。,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,32,培養(yǎng)全員節(jié)約意識 關(guān)注比率高的成本支出 節(jié)能降耗（比如電梯） 讓客戶感知，讓客戶理解,也是服務(wù)的一部分,節(jié)約原則 —— 省錢就是賺錢,萬科物業(yè)管理成本構(gòu)成比例經(jīng)驗值,核算報表 經(jīng)營管理

25、成本管理 風(fēng)險控制,33,削減成本的技術(shù):作業(yè)的末位淘汰法討論,安全崗位工作分析邊際收益遞減末位淘汰基本不影響整體滿意度,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,34,成本控制程序,將報表中的成本項目分解到班組、責(zé)任人確定過程性指標(biāo)。確定指標(biāo)的現(xiàn)在值。確定指標(biāo)的成本標(biāo)準(zhǔn)。錄求改進措施。定期進行差異分析。,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,35,幾點注意,用預(yù)算方法來管理全員參予。員工是最有辦法的，

26、把員工的責(zé)任心、積極性調(diào)動起來，鼓勵節(jié)約，反對浪費?！罢l控制、誰負責(zé)、誰受益、誰承擔(dān)”，把責(zé)任分解。選用理性的、數(shù)量化、過程性指標(biāo)。計劃與實際比較。成本標(biāo)準(zhǔn)是核心成本管理關(guān)鍵是數(shù)量化的成本動因人員費用控制是主要方面，主要是通過工作分析對編制的管理。水電費用其次采購管理再其次。行政后勤費用管理。,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,36,風(fēng)險,風(fēng)險（R）=傷害的程度（H）x發(fā)生的可能性（P）。 風(fēng)險指一種有害事

27、情發(fā)生幾率增長時產(chǎn)生的負面影響程度P：泳池6西格瑪,,核幅射,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,37,風(fēng)險四分圖,,,,,,P：概率,H影響,,,管理水平線。過濾網(wǎng),核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,38,風(fēng)險與控制,組織的兩類目標(biāo)滿意度與重大質(zhì)量事故加法型-減法型,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,39,風(fēng)險與事故,盲人騎瞎馬 夜半臨深池 --《

28、世說新語》 是高風(fēng)險事件.如果人已掉進池中了，就不是風(fēng)險，而是事故盲人。人的風(fēng)險因素瞎馬。設(shè)備的風(fēng)險因素夜半。時間的風(fēng)險因素深池。環(huán)境的風(fēng)險因素,,,,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,40,部門負責(zé)人的責(zé)任---內(nèi)部控制體系,控制環(huán)境。激勵與約束雙重作用風(fēng)險識別。列表法風(fēng)險評估。影響目標(biāo)的風(fēng)險源自何方。列表?？刂浦贫取Ｊ熘刂苹顒?。控制信息。敏感度監(jiān)督評審。

29、,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,41,風(fēng)險的內(nèi)部控制體系,風(fēng)險識別。魚，定義準(zhǔn)確控制方法。網(wǎng)，疏而不漏控制行為。撈，常抓不懈不能三天打魚,兩天曬網(wǎng)三因素,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,42,內(nèi)部控制系統(tǒng),控制環(huán)境控制程序,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,43,內(nèi)部控制的類型,預(yù)防型檢查型糾錯型,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,44,風(fēng)險識別方法

30、 ----識別最重要,現(xiàn)場觀察法。例：車場收費。財務(wù)報表分析法。例：收繳率分析。案例分析法。梁愛事件。流程分析法。收費流程分析。集合意見法。諸葛亮?xí)?核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,45,風(fēng)險管理策略,規(guī)避。行業(yè)撤出分散。投資方向轉(zhuǎn)移。保險、合同、轉(zhuǎn)包接受。態(tài)度。預(yù)防。內(nèi)部控制體系。降低概率,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,46,與經(jīng)營相關(guān)風(fēng)險的分類,核算風(fēng)險虧損風(fēng)險收費項目風(fēng)險收費方

31、式風(fēng)險預(yù)算風(fēng)險維修基金風(fēng)險預(yù)算風(fēng)險解釋風(fēng)險收入流失風(fēng)險（案例）采購作弊風(fēng)險（案例）非法付款風(fēng)險(誤付款)攜款潛逃風(fēng)險規(guī)避控制（案例）,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,47,收費投訴,業(yè)主在集團網(wǎng)上投訴：辦理裝修手續(xù)時為什么要收取200元的裝修管理費，沒有任何法規(guī)規(guī)定可以收取這筆費用，物業(yè)公司又不是政府管理部門，有什么權(quán)利收取呢？客服部門的意見：當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)未明確可以收，但國家建設(shè)主管部門規(guī)定中可以收，只

32、是未明確收費標(biāo)準(zhǔn)。這是彌補設(shè)施維護支出的不足，且此收費在前臺已公示。物業(yè)公司是從維護小區(qū)的全體業(yè)主的共同權(quán)益的角度來采取這一措施的，行業(yè)中其他公司都在收取。,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,48,收費風(fēng)險---收費項目依據(jù),尤其是非特約的收費項目合同依據(jù)法規(guī)依據(jù)公司評估有權(quán)人審批收費公示收費調(diào)整的約定票據(jù)開具的規(guī)范,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,49,梁某，男，1975年12月出生，中專文化程

33、度，未婚，廣東湛江市遂溪縣人，1999年4月20日入職公司管理處任技術(shù)員，本年5月26日調(diào)至某管理處任技術(shù)員工作至今，司齡6年。2001年1月任某管理處供配電主辦，主要負責(zé)管理處供配電維護、客戶服務(wù)、社區(qū)文化、信息及現(xiàn)場收費等工作。由于在職時間較長，與客戶關(guān)系融洽，客戶基于對公司的信任，相關(guān)重要事項經(jīng)常委托梁某給予辦理。你把重要客戶的款項催收工作也交給他來辦理。事件發(fā)生經(jīng)過：公司接到客戶有關(guān)梁某代為出租房屋，未及時將租金存入客戶帳戶

34、的傳真投訴，因客戶所留聯(lián)系電話號碼存在錯誤，公司打電話找當(dāng)事人梁某進行核對，梁某接到電話后于次日中午告知管理處同事家有急事，需要請假兩三天，隨即脫崗離去。部門負責(zé)人在知悉此信息后，在聯(lián)系梁某的過程中，其手機接通了人工秘書臺，無法聯(lián)系本人。因期間有急事要找梁某，但反復(fù)與梁某聯(lián)系不上，聯(lián)想到投訴事件及突然聯(lián)系不上等情況，感到事情有些蹊蹺，一方面想辦法聯(lián)系梁某，另一方面開始調(diào)查有無其他租戶通過梁某租房，調(diào)查過程中，發(fā)現(xiàn)梁某有將收取的管理費未

35、及時上繳的情況，通過對管理費現(xiàn)金收取等賬目的排查，確定梁某涉嫌攜公款出逃的可能，涉及金額初步核查為5萬余元。,資金管理案例,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,50,思考：環(huán)節(jié)與控制,發(fā)生以上問題的原因？部門負責(zé)人在財務(wù)監(jiān)控中負什么責(zé)任？應(yīng)收到實收，中間有多少個環(huán)節(jié)？如何控制？,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,51,案例分析法----技術(shù)性因素,未對拖欠款催繳工作中的戶數(shù)統(tǒng)計、名單公示、催繳戶的溝通等具體工

36、作進行有效跟進與監(jiān)督；對票款的開具、收取由一人兼任的部門，未實行崗位分離制度；對于款項的交接及長期拖欠款的跟進力度不夠，過程中出現(xiàn)的異常情況職業(yè)敏感度不夠；身兼多職特殊的崗位，未按照相關(guān)崗位人員的要求和標(biāo)準(zhǔn)進行管理；,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,52,案例分析法舉例----理念性因素,信任和依賴對于員工的職業(yè)犯罪的敏感度不夠人員長期于一個職位輪崗檢查工作不是基于風(fēng)險的,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理

37、風(fēng)險控制,53,后果。財務(wù)損失聲譽損失信任損失。所有人對所有人的戰(zhàn)爭效率損失?；谛实墓芾矸绞脚c基于風(fēng)險的管理方式原因還在，此類人還在。,案例分析法,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,54,收入流失環(huán)節(jié),部門收入未納入公司核算管理體系，導(dǎo)致未能對收入進行有效監(jiān)控應(yīng)收未收，公司損失。應(yīng)收已收，部門截留。應(yīng)收已收，個人中飽。,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,55,資金風(fēng)險----,跑。奪路而逃冒

38、。利用虛假票據(jù)作弊滴。公款私存。漏。對漏洞隱瞞。,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,56,收款風(fēng)險----,跑。奪路而逃冒。利用虛假票據(jù)作弊滴。公款私存。漏。對漏洞隱瞞。,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,57,采購管理,采購員申請并經(jīng)評估在A公司購買燈泡，共計5W節(jié)能燈2000個,每個10元。A公司某員工與管理處某員工是老鄉(xiāng)，閑談時發(fā)現(xiàn)價格有較大差異，反映到管理處，問題被發(fā)現(xiàn)。經(jīng)與A公司對接，從我方

39、手中的發(fā)票與對方的發(fā)票傳真件比較，發(fā)票號碼一樣，但傳真件發(fā)票金額為15000元，經(jīng)查供應(yīng)商將空白發(fā)票聯(lián)直接交給采購員。經(jīng)過對所有會計憑證、采購申請報告、入庫單進行查閱，與管理處對接資產(chǎn)管理方面的程序和實物，完全按公司的體系文件和制度執(zhí)行。實物也確實存在，據(jù)反映，質(zhì)量沒有顯異常。,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,58,討論,采購行為出現(xiàn)問題一般有哪些原因？,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,59,采購管理風(fēng)險,

40、日常工作缺少監(jiān)督采購員一般能力強，溝通能力好上級敏感度不夠工作時間較久檢查工作不夠深入缺少價格比較機制報銷中虛假發(fā)票，從公司套取現(xiàn)金。以虛假發(fā)票報銷，從供應(yīng)商處套取現(xiàn)金按實際發(fā)票報銷，收取供應(yīng)商好處,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,60,核算風(fēng)險,收入：地面停車場的經(jīng)營收益，在相關(guān)合同中沒有約定如何處理的情況下，收入直接進了項目物業(yè)服務(wù)費。公共區(qū)域、設(shè)施收入進入了物業(yè)管理費收入。支出核算：地產(chǎn)

41、與物業(yè)之間。公司與管理處之間。成本分攤，培訓(xùn)費。服務(wù)性與管理性紅線內(nèi)紅線外之間收入與支出配比科目與科目之間期間與期間之間服務(wù)支出與維修基金之間收支余結(jié)轉(zhuǎn)錯誤風(fēng)險。,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,61,虧損風(fēng)險,根據(jù)相關(guān)法規(guī)：“酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式”。萬科家園物

42、業(yè)管理合同中約定.“本物業(yè)管理項目實行傭金制，物業(yè)公司按成本10%提取傭金，盈余轉(zhuǎn)入下年物業(yè)管理費，虧損由全體業(yè)主承擔(dān)?！焙贤幸?guī)定關(guān)于盈虧問題的表述僅限于上文。,核算報表 經(jīng)營管理 成本管理 風(fēng)險控制,62,提示,起因：固定的收費標(biāo)準(zhǔn)，不確定的虧損承擔(dān)結(jié)果：合同虧損實際上由物業(yè)公司承擔(dān)。方法：約定清晰化。1、明確實行傭金制。約定基數(shù)、比例。2、虧損部分收取時間、方式，收前公告。3、預(yù)算公布、過程管理、決算公告。4、