萬(wàn)科房地產(chǎn)全程運(yùn)營(yíng)及風(fēng)險(xiǎn)管理(44)頁(yè)

1、1,房地產(chǎn)全程運(yùn)營(yíng)及風(fēng)險(xiǎn)管理,,2,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的運(yùn)營(yíng)管理,現(xiàn)象很重要, 比現(xiàn)象重要的是數(shù)據(jù); 比數(shù)據(jù)重要的是理解, 比理解重要的是結(jié)論, 比結(jié)論重要的是執(zhí)行, 永遠(yuǎn)重要的是目標(biāo).,3,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的運(yùn)營(yíng)管理,正向思維： 經(jīng)歷很重要, 比經(jīng)歷重要的是經(jīng)驗(yàn);比經(jīng)驗(yàn)重要的是上升到理論,比理論重要的是標(biāo)準(zhǔn),永遠(yuǎn)重要的是優(yōu)化與發(fā)展.逆向思考：目的

2、目標(biāo)（KPI） 計(jì)劃 執(zhí)行方案,4,我們面臨復(fù)雜系統(tǒng)的環(huán)境,1、我們自以為我們能預(yù)測(cè)未來(lái)。事實(shí)上，客觀環(huán)境和條 件是動(dòng)態(tài)變化的。2、我們自以為我們的預(yù)測(cè)是正確的。其實(shí)我們的認(rèn)識(shí)是有限的。3、有時(shí)我們認(rèn)識(shí)能力導(dǎo)致復(fù)雜問(wèn)題簡(jiǎn)單化了；有時(shí)我們把簡(jiǎn)單問(wèn)題復(fù)雜化了，無(wú)法把握本質(zhì)。4、簡(jiǎn)單中思考復(fù)雜；復(fù)雜中尋求簡(jiǎn)單。5、越復(fù)雜系統(tǒng)改進(jìn)空間越大。,5,企業(yè)關(guān)注的問(wèn)題,最關(guān)心 投資與收益；機(jī)遇與回

3、報(bào)；競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。 最 怕 風(fēng)險(xiǎn)（不確定性）：政策、市場(chǎng)、技術(shù)、進(jìn)度、成本、人 ???? 最大的風(fēng)險(xiǎn) 失控，企業(yè)-“三控”；項(xiàng)目-“三控” “二管” “一協(xié)調(diào)” 最有效的辦法 全過(guò)程、系統(tǒng)、企業(yè)層面的集成運(yùn)營(yíng)管理,6,定位,行業(yè)定位 制造業(yè)? 服務(wù)業(yè)? 金融業(yè)? 集成? 服務(wù)? 投資?

4、 全生命周期的價(jià)值鏈和利潤(rùn)鏈 公司定位 領(lǐng)跑者 跟跑者 追跑者 差異化領(lǐng)先者 ……. 專(zhuān)業(yè)化 多元化(縱向、橫向) 項(xiàng)目定位 地塊時(shí)空定位（動(dòng)態(tài)屬性） 產(chǎn)品定位（產(chǎn)品…..極品） 個(gè)人定位 專(zhuān)業(yè) 管理 操作 集成(整合) 到位不越位 補(bǔ)位不搶位,7,房地產(chǎn)運(yùn)作的境界,掙錢(qián)------生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型

5、賺錢(qián)------競(jìng)合 整合 重組生錢(qián)------資本運(yùn)作來(lái)錢(qián)------資金資本+智力資本,8,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的運(yùn)營(yíng)管理,核心能力1： 周小川：每次危機(jī)都呈現(xiàn)出不同的特征，核心能力在 于能迅速判斷問(wèn)題的本質(zhì)，并采取相應(yīng)的措 施 (準(zhǔn)、快、狠的折騰)。例：1、預(yù)售條件變化 2、供電政策變化 3、90/70 政策 4、…………,9,項(xiàng)目

6、開(kāi)發(fā)建設(shè)的運(yùn)營(yíng)管理,核心能力2 1、發(fā)現(xiàn)及挖掘動(dòng)態(tài)的需求 2、及時(shí)滿足需求的能力核心能力31、概念能力 2、整合能力 3、技術(shù)能力,10,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的運(yùn)營(yíng)管理,核心能力4 ：平衡能力（匹配能力） 資金平衡：現(xiàn)金流平衡（生存及安全）土地、客戶、產(chǎn)品/區(qū)位、品味、價(jià)位供需平衡（存、供、銷(xiāo)）系統(tǒng)平衡：復(fù)雜系統(tǒng)、自平衡系統(tǒng)、簡(jiǎn)單系統(tǒng)資源平衡：供需平衡、內(nèi)外平衡,11,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的運(yùn)營(yíng)管理,管理層次

7、1、技術(shù)層面：工具，效率，質(zhì)量，成本2、科學(xué)層面：體系、系統(tǒng)、規(guī)律、方法論3、哲學(xué)層面：認(rèn)識(shí)論、本質(zhì)、目的4、文化層面：價(jià)值觀、價(jià)值認(rèn)同5、藝術(shù)層面：精神（作品、精品、極品）,運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與管理,運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略一種總體決策決策模式，通常在市場(chǎng)需求和運(yùn)營(yíng)資源之間進(jìn)行協(xié)調(diào)，對(duì)任何類(lèi)型運(yùn)營(yíng)組織的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力以及這些能力對(duì)整體戰(zhàn)略所做的貢獻(xiàn)產(chǎn)生影響 運(yùn)營(yíng)管理對(duì)創(chuàng)造并交付產(chǎn)品和服務(wù)的資源和流程進(jìn)行管理的活動(dòng),13,運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與管理,運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與

8、管理之間關(guān)系,時(shí)間跨度分析層次聚合度抽象程度,14,運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與管理,1、運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略影響因子,1.1市場(chǎng)－－“由外向內(nèi)”,市場(chǎng)特征競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手影響績(jī)效目標(biāo),15,運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與管理,1.2 資源－－“由內(nèi)向外”,運(yùn)營(yíng)資源和流程無(wú)形資源工藝流程和例行程序能力動(dòng)態(tài)能力決策領(lǐng)域,16,運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與管理,1.3市場(chǎng)、資源影響因子相結(jié)合,運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略該如何選擇？,17,風(fēng)險(xiǎn)定義,1、風(fēng)險(xiǎn)是一種不確定性 (說(shuō)、算、看／人、事）2、風(fēng)險(xiǎn)

9、是損失或傷害 （贏與虧，多與少，局部與總體）3、風(fēng)險(xiǎn)是預(yù)期與結(jié)果之間的差異 成功（滿意）= X =結(jié)果-預(yù)期 X：大于零；等于零；小于零４、最大的風(fēng)險(xiǎn)因素是人　　能力與價(jià)值觀矩陣（四種人）5、最大的風(fēng)險(xiǎn)是戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn),18,戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn),行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 利潤(rùn)、成本、供求、政策、經(jīng)濟(jì)周期競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手風(fēng)險(xiǎn) 國(guó)際、國(guó)內(nèi)，差異化，獨(dú)一無(wú)二技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 更新、創(chuàng)新、流程（彈性）,品牌風(fēng)險(xiǎn) 變質(zhì)、崩

10、潰。重新定義客戶風(fēng)險(xiǎn) 客戶分析、服務(wù)系統(tǒng)，市場(chǎng)試驗(yàn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 備選方案發(fā)展停滯風(fēng)險(xiǎn) 量降、價(jià)降量增，無(wú)新產(chǎn)品。 創(chuàng)新、創(chuàng)造需求。,19,風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源,政策風(fēng)險(xiǎn) 土地、貸款、預(yù)售、按揭、配套市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) “玉佛城”價(jià)格調(diào)整（黃金/陷阱）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) “瑞南新苑” “御景圓”,進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn) “金鐘廣場(chǎng)”—金融風(fēng)暴合約風(fēng)險(xiǎn)成本風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)人的能力及信用風(fēng)險(xiǎn),20,風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及應(yīng)對(duì)

11、方法,如何識(shí)破美麗的謊言，如何避免虛構(gòu)的成功，如何繞過(guò)隱蔽的陷阱，如何發(fā)現(xiàn)深埋的金礦。,21,風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及應(yīng)對(duì)方法,識(shí)別與評(píng)估風(fēng)險(xiǎn) 嚴(yán)重性、發(fā)生概率、時(shí)間、動(dòng)態(tài)量化風(fēng)險(xiǎn)尋找機(jī)遇緩解風(fēng)險(xiǎn)的計(jì)劃,應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)五層次 以不變應(yīng)萬(wàn)變，忽視風(fēng)險(xiǎn) 以實(shí)力換時(shí)間，降低風(fēng)險(xiǎn) 培養(yǎng)洞察力，感知風(fēng)險(xiǎn) 增加靈活性，適應(yīng)風(fēng)險(xiǎn) 尋找不對(duì)稱(chēng)性，消除風(fēng)險(xiǎn),22,方向比方法重要 方法與態(tài)度一樣重要,方向－做什么　做正確的

12、事；應(yīng)該做什么，能夠做什么，必須做什么。方法－怎么做　企業(yè)：首先住宅房產(chǎn)一流，然后向邊際房產(chǎn)發(fā)展。部門(mén)：投資（趨勢(shì)、時(shí)空、時(shí)點(diǎn)），　　　產(chǎn)品（順應(yīng)市場(chǎng)，引領(lǐng)消費(fèi)，區(qū)位、價(jià)位、品位統(tǒng)一，產(chǎn)　　　　　　品—極品），　　　市場(chǎng)（客戶系統(tǒng)—類(lèi)別、需求、途經(jīng)） 服務(wù)（滿足需求，創(chuàng)造需求）,23,效果比效率重要,怎么做（方法）—正確地做　效果＝做對(duì)事+高效 效率-效果-效益“第一次就把正確的事做正確”

13、“以最少的次數(shù)把正確的事做正確”“第一次就把正確的人放在正確的位置”誰(shuí)來(lái)做（用對(duì)人）　能做的人（能力+人品）　想做的人（主動(dòng)，獨(dú)立承包商的思維）　信任、平臺(tái)、能力、激情。,24,激勵(lì)與績(jī)效　發(fā)展與能力,衡量標(biāo)準(zhǔn)　局部績(jī)效，系統(tǒng)績(jī)效，單干、合作。做了如何　期望，激勵(lì)，價(jià)值與價(jià)格一致，貢獻(xiàn)與報(bào)酬一致；　發(fā)展與能力 ：能者上，平者讓?zhuān)拐呦?做得如何　考核（數(shù)據(jù)說(shuō)話），獎(jiǎng)懲（物質(zhì)與崗位），申報(bào)獎(jiǎng)項(xiàng)

14、（例如：成本節(jié)約獎(jiǎng)，創(chuàng)新獎(jiǎng)，協(xié)作獎(jiǎng)）。制度管事，文化管人（價(jià)值認(rèn)同，同甘共苦，共創(chuàng)輝煌），,25,做大的前提　做強(qiáng)的基礎(chǔ),規(guī)范化 市場(chǎng)化 專(zhuān)業(yè)化 集成化數(shù)字化 （演示） 國(guó)際化　人才、模式、認(rèn)證、合作、開(kāi)發(fā),決策科學(xué)化流程合理化管理規(guī)范化操作信息化目標(biāo)數(shù)據(jù)化責(zé)權(quán)利一體化。,26,項(xiàng)目投資決策與風(fēng)險(xiǎn)管理,項(xiàng)目選擇及洽談項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)分析（案例：楊浦項(xiàng)目）項(xiàng)目投資論證會(huì) （案例：沈陽(yáng)項(xiàng)目-工程與投資

15、的區(qū)別）項(xiàng)目投資決策項(xiàng)目可行性研究,27,項(xiàng)目動(dòng)態(tài)評(píng)估及決策調(diào)整,案例1：御景圓定位調(diào)整 （房型、面積、標(biāo)準(zhǔn)、成本）,28,項(xiàng)目動(dòng)態(tài)評(píng)估及決策調(diào)整,案例2：玉佛城價(jià)格調(diào)整（黃金/陷阱）,29,決策與時(shí)空 規(guī)劃與時(shí)空,地塊時(shí)空 一維 ： 地段 二維 ： 形狀 三維 ： 空間 四維 ： 時(shí)間 +空間 = “

16、時(shí)空” n 維 : 生態(tài) 文化 歷史 選擇時(shí)機(jī) 整合資源 策劃與規(guī)劃 環(huán)境與規(guī)劃 市場(chǎng)與產(chǎn)品 建筑與裝修,建筑時(shí)空 一維 ： 方位 二維 ： 房型 三維 ： 內(nèi)外空間 （錯(cuò)層、復(fù)式、低窗??） 四維 ： 時(shí)間 +空間 = “時(shí)空” n 維

17、 : 風(fēng)格 文化 生態(tài) 智能,30,項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)管理,規(guī)劃設(shè)計(jì)的目標(biāo) 1.在功能與形式統(tǒng)一的基礎(chǔ)上,創(chuàng)造亮點(diǎn)和賣(mài)點(diǎn); 2.物有所值; 3.比較價(jià)格 價(jià)格類(lèi)型: 總價(jià)、單價(jià)、得房率。 價(jià)格單位：價(jià)格/套、價(jià)格/建筑面積

18、 價(jià)格/使用面積 4.規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)用定量化的手段來(lái)研究.,31,項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)管理,規(guī)劃容積率性能價(jià)格比1 .容積率是區(qū)分物業(yè)類(lèi)別的關(guān)鍵指標(biāo) 0.2~0.4 獨(dú)立式別墅 0.4~0.6 雙聯(lián)式別墅 0.8 連排別墅 1.2~1.5 多層2.容積率與利潤(rùn)的關(guān)系 非

19、線性關(guān)系，多因素（地價(jià)是關(guān)鍵）3.規(guī)劃布局與產(chǎn)品價(jià)值 最好資源用于價(jià)值最高處。,32,項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)管理,道路的規(guī)劃布局與價(jià)格性能比 1．道路的覆蓋率及有效覆蓋率　２．定量分析道路的經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3．道路的類(lèi)型,33,項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)管理,空間設(shè)計(jì)與性能價(jià)格比?。保畱粜驮O(shè)計(jì)的三維化　　　大空間的層高，空間的容積系數(shù)，空間的使用系數(shù)．?。玻彝饪臻g設(shè)計(jì)　　　宜人的空間和環(huán)境，空間的變化與活力．規(guī)劃

20、設(shè)計(jì)中的一體化解決方案　規(guī)劃決策：市場(chǎng)(客戶)－規(guī)劃－效益分析－建設(shè)管理－市場(chǎng),34,項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)管理,御景圓項(xiàng)目（+演示） “時(shí)空”定位；彈性設(shè)計(jì)；動(dòng)態(tài)調(diào)整；“園中樓”；需求層次。瑞南項(xiàng)目（+）提香別墅---朝向白馬花園---九宮閣鷺島別墅蘇州玲瓏灣—組合戶型,35,產(chǎn)品的“時(shí)空”定位,產(chǎn)品 商品 作品 精品 極品(附加值 超額利潤(rùn)) 區(qū)位、價(jià)位

21、、品味成功的最高境界 綜合效益高度統(tǒng)一 經(jīng)濟(jì)效益 社會(huì)效益 環(huán)境效益 品牌效益,36,以人為本 超越自我精確制導(dǎo) 錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)縱深發(fā)展 個(gè)性服務(wù)科學(xué)管理 創(chuàng)新制勝,持續(xù)贏利能力,37,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的運(yùn)營(yíng)管理,管理—來(lái)源于目的和目標(biāo)目的—企業(yè)：利潤(rùn)，效益；員工：收入，發(fā)

22、展。目標(biāo)—打造提升價(jià)格的品質(zhì)，控制影響成本的各個(gè)環(huán)節(jié)（過(guò)程）和因素（動(dòng)因）。,38,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的運(yùn)營(yíng)管理,計(jì)劃思維活動(dòng)：認(rèn)識(shí)過(guò)程—真理導(dǎo)向，“實(shí)在是什么” 計(jì)劃過(guò)程—目的導(dǎo)向，“價(jià)值性問(wèn)題”，創(chuàng)造一個(gè)“實(shí)在”計(jì)劃能力：1、認(rèn)知和辯識(shí)能力（特定事物、環(huán)境、狀態(tài)） 2、確定目標(biāo)和運(yùn)籌的能力：在價(jià)值合理性與工具合

23、 理性的“張力”中找到一條從“初始狀態(tài)”到達(dá)“目的 狀態(tài)”的“合理路徑” 3、想象（概念能力）和預(yù)見(jiàn)的能力： 4、意志、選擇和決策能力計(jì)劃研究：計(jì)劃要素的分別研究，要素相互作用的研究。,39,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的運(yùn)營(yíng)管理,“三控” “二管” “一協(xié)調(diào)” 進(jìn)度控制、成本控制、質(zhì)量控

24、制；合約管理、信息管理；綜合協(xié)調(diào)計(jì)劃(進(jìn)度)管理目標(biāo)-過(guò)程（活動(dòng)）-程序-監(jiān)控-調(diào)整進(jìn)度與政策風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)度與成本風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)度與時(shí)機(jī)（快與慢）,40,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本的運(yùn)營(yíng)管理,利潤(rùn)增長(zhǎng)的途徑 成本+利潤(rùn)=價(jià)格 價(jià)格- 成本=利潤(rùn),價(jià)格： 市場(chǎng)供需 區(qū)域環(huán)境 產(chǎn)品品質(zhì) 企業(yè)品牌成本: 設(shè)計(jì)

25、標(biāo)準(zhǔn) 價(jià)值工程 充分競(jìng)爭(zhēng) 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),銷(xiāo)控表：黃 紅 白,41,成本目標(biāo)管理,成本動(dòng)態(tài)測(cè)估及動(dòng)態(tài)規(guī)劃 成本目標(biāo)的細(xì)化和優(yōu)化 成本目標(biāo)的設(shè)置是動(dòng)態(tài) 目標(biāo)的管理是成本控制的基礎(chǔ),42,成本控制,成本控制的目的 確保使用的資源發(fā)揮其最大功效 設(shè)計(jì)決策與成本含義物有所值 功能/美觀與成本間的有效平衡。滿足顧客需求與投資效益和設(shè)計(jì)相結(jié)合對(duì)成本進(jìn)行平衡合理的分配 將總支出數(shù)