恒大地產(chǎn)物業(yè)管理基礎(chǔ)知識與職業(yè)前景(45)頁

1、新員工入職培訓(xùn),物業(yè)管理基礎(chǔ)知識與職業(yè)前景,一、物業(yè)與物業(yè)管理二、物業(yè)管理的起源與發(fā)展三、物業(yè)管理的類別、性質(zhì)與原則四、物業(yè)管理的內(nèi)容和基本環(huán)節(jié)五、發(fā)展物業(yè)管理的意義與作用,第一部分：物業(yè)管理基礎(chǔ)知識,（一）物業(yè)的含義（二）物業(yè)的性質(zhì)（三）物業(yè)管理的概念（四）物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的區(qū)別,一、物業(yè)與物業(yè)管理,1、“物業(yè)”指的是單元性的房地產(chǎn)（即可指單元性的地產(chǎn)，也可指單元性的建筑物），確切地說是指已建成并投入使用的各

2、類房屋建筑及其附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。2、物業(yè)有大小之別，它可以是一個完整的住宅區(qū)，也可以是其中的一棟樓宇、一個單元。物業(yè)可以包含各種建筑物類型，如住宅、商業(yè)大廈、酒店賓館、工業(yè)廠房、加油站、影院、體育館、會展中心、綜合大廈等。個人、家庭、企業(yè)或企業(yè)集團擁有的房產(chǎn)、地產(chǎn)均可稱為物業(yè)。,（一）物業(yè)的含義,1、物業(yè)的二元性 2、位置固定性（不可移動性、地區(qū)性） 3、形式上的多樣性 4、使用上的長期性 5、價格高

3、位性 6、保值、增值性,（二）物業(yè)的性質(zhì),1、廣義上：物業(yè)管理既包括政府部門的行政管理和行業(yè)管理，又包括企業(yè)化專業(yè)化的管理，也包括個人的、分散的、自發(fā)性的房屋管理。 狹義上：物業(yè)管理僅指企業(yè)主要針對物業(yè)的消費環(huán)節(jié)對物業(yè)所做的維修、養(yǎng)護、管理。2、國務(wù)院2007年10月1日頒發(fā)的《物業(yè)管理條例》修訂版第二條對這種狹義的物業(yè)管理作了清晰的界定，該條規(guī)定：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)

4、合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。,（三）物業(yè)管理的概念,,（四）物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的區(qū)別,,,,（一）物業(yè)管理的起源與發(fā)展 （二）我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展,二、物業(yè)管理的起源與發(fā)展,1、傳統(tǒng)意義上的“物業(yè)管理”起源于19世紀60年代的英國。 奧克維婭-希爾女士2、真正現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理起源形成于19世紀末20世紀初的美國。

5、1908年，世界上第一個物業(yè)管理組織——芝加哥建筑物管理人員組織（ Chicago Building Managers Organization，CBMO ）成立。 在CBMO推動下，美國第一個全國性的業(yè)主組織——建筑物業(yè)主組織（ Building Owners Organization ，BOO ）也宣告成立。,（一）物業(yè)管理的起源與發(fā)展,1、萌芽時期（19世紀中葉～1949年）2、休眠時期（1949年～改革開放

6、）3、復(fù)蘇時期（改革開放初期）4、蓬勃發(fā)展時期（改革開放后）,（二）我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展,（一）物業(yè)管理的類別 （二）物業(yè)管理的性質(zhì) （三）物業(yè)管理的原則,三、物業(yè)管理的類別、性質(zhì)與原則,1、聘用服務(wù)型物業(yè)管理 聘用服務(wù)型物業(yè)管理是指房屋所有權(quán)人聘用專業(yè)管理公司管理自己的物業(yè)，通過簽訂合同，支付費用，享受物業(yè)管理服務(wù)的管理模式。2、自主經(jīng)營型物業(yè)管理 自主經(jīng)營型物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

7、建成房屋后并不出售，而是交由屬下的物業(yè)管理公司進行經(jīng)營管理，將其分層、分單元出租，通過租金收回投資，取得利潤。,（一）物業(yè)管理的類別,1、服務(wù)性2、經(jīng)營性3、專業(yè)性4、社會性5、受聘、受托性6、統(tǒng)一性和綜合性7、規(guī)范性8、中介性,（二）物業(yè)管理的性質(zhì),1、以人為本、服務(wù)第一的原則2、依法守約原則3、所有權(quán)與管理權(quán)分離的原則4、專業(yè)管理與民主管理相結(jié)合的原則5、統(tǒng)一和綜合管理原則6、綜合效益最大化原則7、有償服務(wù)

8、、經(jīng)濟合理的原則8、競爭擇優(yōu)的原則,（三）物業(yè)管理的原則,（一）物業(yè)管理的內(nèi)容（二）物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié),四、物業(yè)管理的內(nèi)容和基本環(huán)節(jié),1、常規(guī)性的公共服務(wù)2、針對性的專項服務(wù)3、委托性的特約服務(wù)4、經(jīng)營性服務(wù)5、社會性管理與服務(wù),（一）物業(yè)管理的內(nèi)容,⑴ 房屋管理服務(wù)⑵ 房屋裝修管理服務(wù)⑶ 物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)⑷ 環(huán)境清潔衛(wèi)生管理服務(wù)⑸ 綠化管理服務(wù)⑹ 安全管理服務(wù)⑺ 文化、娛樂服務(wù)⑻ 其他同時惠及全體

9、業(yè)主、使用人的服務(wù),1、常規(guī)性的公共服務(wù),⑴ 代辦類服務(wù)，如代繳水電費、煤氣費、電話費等；⑵ 高層樓宇的電梯管理，外墻清洗等；⑶ 一般的便利性服務(wù)，如提供室內(nèi)清掃、維修、裝修等服務(wù)；⑷ 其他一定比例住用戶固定需要的服務(wù)。,2、針對性的專項服務(wù),⑴ 代訂代送牛奶、書報；⑵ 送病人就醫(yī)、喂藥、醫(yī)療看護；⑶ 代請鐘點工、保姆、家教、家庭護理員，代做家政服務(wù)；⑷ 代接代送兒童入托、入園及上、下學(xué)等；⑸ 代購、代送車、船、機票

10、與物品；⑹ 代洗車輛；⑺ 代住戶設(shè)計小花園，綠化陽臺，更換花卉盆景等；⑻ 代辦各類商務(wù)及業(yè)主、使用人委托的其他服務(wù)項目。這類服務(wù)項目一般是協(xié)商定價，也是以微利和輕利標(biāo)準收費。,3、委托性的特約服務(wù),⑴ 開餐飲、理發(fā)美容、洗衣、熨衣店和商店；⑵ 辦收費農(nóng)貿(mào)市場；⑶ 養(yǎng)花種苗出售；⑷ 利用區(qū)內(nèi)空地或道路夜間空閑開辟日夜收費停車場（需得到業(yè)主大會和相關(guān)業(yè)主的同意，并依法辦理手續(xù)） ；⑸ 開辦維修公司、裝修裝璜公司、家電、車輛及各

11、類生活用品的維修服務(wù)公司、綠化公司、清潔公司等經(jīng)濟實體，開展旅游、健身、商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)等經(jīng)營活動；⑹ 從事房地產(chǎn)經(jīng)租、信托、中介、咨詢和評估、物業(yè)管理咨詢等；⑺ 其他多種經(jīng)營服務(wù)項目。,4、經(jīng)營性服務(wù),就具體工作而言，物業(yè)管理公司必然要和各級政府、政法、公安、民政、醫(yī)療等部門發(fā)生聯(lián)系，協(xié)助開展工作，傳達新的政策和法令，接受有關(guān)方面的指導(dǎo)與監(jiān)督。譬如協(xié)助做好治安防范、協(xié)助做好社區(qū)突發(fā)事件的防范與應(yīng)急處理（如協(xié)助控制SARS之類的

12、傳染病等），協(xié)助有關(guān)部門開展預(yù)防接種、全民選舉、人口普查、常住人口統(tǒng)計、計劃生育等。,5、社會性管理與服務(wù),,系統(tǒng)的協(xié)調(diào),,日常物業(yè)管理,常規(guī)性的公共服務(wù),針對性的專項服務(wù),委托性的特約服務(wù),,,,,,,,,,,,,,業(yè)主,業(yè)主大會,業(yè)主委員會,街道居委會,派出所,供水電氣,城管,環(huán)衛(wèi),工商,通訊,物業(yè)管理產(chǎn)品線,1、物業(yè)管理的早期介人2、前期物業(yè)管理準備3、驗收接管4、入住期管理服務(wù)5、檔案資料的建立6、正常期管理服務(wù)7

13、、后期管理,（二）物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié),1、物業(yè)管理的早期介入,⑴早期介入的原因 一開始許多項目都是在建成以后才引入物業(yè)管理，但這往往會導(dǎo)致一系列問題，如房型不佳，缺管理用房，泊車位不足，電梯容量不夠，空調(diào)、排油煙機位置未考慮或預(yù)留位置不適用，管線布局不合理，安全防范技術(shù)設(shè)備缺少等。歸結(jié)起來可以說沒有早期介入難免會產(chǎn)生物業(yè)配套不完善、布局設(shè)計不合理、質(zhì)量不過關(guān)、資料欠缺等問題。所以，人們越來越清晰的認識到物業(yè)管理企業(yè)在接管物

14、業(yè)之前，就要參與物業(yè)的策劃、規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)，充分利用自己的專業(yè)經(jīng)驗，從業(yè)主、使用人及物業(yè)管理的角度提出意見和建議，把好物業(yè)規(guī)劃設(shè)計、質(zhì)量關(guān)，以便物業(yè)建成后能滿足業(yè)主、使用人的要求，方便物業(yè)管理。,⑵ 物業(yè)管理早期介入的具體工作在物業(yè)開發(fā)建設(shè)的不同階段內(nèi)容不同，具體為：立項決策階段 主要是在項目的市場定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成及消費水平、周邊物業(yè)管理概況以及日后的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準及成本、利潤測算等方面提供參考建議，減少

15、物業(yè)開發(fā)決策的盲目性和主觀隨意性。規(guī)劃設(shè)計階段 物業(yè)管理企業(yè)人員在此方面長處主要體現(xiàn)在：對細節(jié)問題的發(fā)現(xiàn)與處理有著特殊的敏感性和應(yīng)變力；改進意見或建議更易貼近業(yè)主們的實際需求；更能直接地把以往物業(yè)開發(fā)的“先天不足”所造成的后果反映出來，以防患于未然。,施工安裝階段 該階段的主要工作內(nèi)容是監(jiān)督基礎(chǔ)隱蔽工程、機電設(shè)備安裝調(diào)試、管道線路的敷設(shè)及走向等日后難以從建筑外觀上察覺的施工質(zhì)量，收集資料，熟悉情況，提

16、出整改意見，督促落實。 注：這種早期介入并不意味著物業(yè)管理的具體工作的介入，而是指物業(yè)管理人員為發(fā)展商提供各方面的咨詢意見和代為監(jiān)督，目的是確保物業(yè)的設(shè)計方案合理、施工質(zhì)量可靠，以使后期使用管理有良好的基礎(chǔ)。,⑴ 與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接洽前期物業(yè)管理服務(wù)事項，制定接管方案⑵ 管理機構(gòu)的設(shè)立與人員的培訓(xùn)⑶ 制定系列管理制度 ⑷ 完善管理及辦公條件,2、前期物業(yè)管理準備,⑴ 驗收內(nèi)容 物業(yè)公司要依照國家建設(shè)

17、部制訂的《房屋接管驗收標(biāo)準》和當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)接管驗收規(guī)定，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)是否安全，是否滿足使用功能要求等進行再檢驗，對公共配套設(shè)備與設(shè)施的配備、安裝、運行狀況進行驗收交接。⑵ 移交內(nèi)容 物業(yè)公司要在查明物業(yè)的全面狀況的基礎(chǔ)上辦理書面移交手續(xù)，明確交接日期，對物業(yè)及配套管理辦公用房、經(jīng)營用房、各種產(chǎn)權(quán)和技術(shù)資料進行全面移交，移交的檔案資料有：規(guī)劃圖、竣工圖，地下管網(wǎng)竣工圖，各類房屋清單，單體建筑結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備竣工圖及合格

18、證或保修書等。,3、驗收接管,⑴ 做好物業(yè)的清潔“開荒”等準備工作⑵ 為業(yè)主辦理入住手續(xù)⑶ 裝修搬遷管理,4、入住期管理服務(wù),⑴ 物業(yè)資料 主要包括物業(yè)的各種設(shè)計和竣工圖紙。⑵ 業(yè)主和租戶的資料 主要包括業(yè)主使用人姓名、入戶人員情況、聯(lián)系電話或地址、各項費用的繳交情況、房屋的裝修等情況。,5、檔案資料的建立,正常期管理服務(wù)，指依據(jù)管理職責(zé)和管理標(biāo)準，提供專業(yè)化、全方位的優(yōu)質(zhì)管理與服務(wù)，使物業(yè)管理納入科學(xué)化、

19、規(guī)范化、制度化的軌道。,6、正常期管理服務(wù),后期管理，指全程物業(yè)管理的最后階段，針對生命周期已結(jié)束的物業(yè)所進行的拆遷代理與環(huán)境保護方面的管理工作。,7、后期管理,㈠ 發(fā)展物業(yè)管理能促進經(jīng)濟增長，產(chǎn)生直接的經(jīng)濟效益 ㈡ 發(fā)展物業(yè)管理有利于提高人民群眾生活、工作質(zhì)量㈢ 發(fā)展物業(yè)管理有利于增加就業(yè)㈣ 發(fā)展物業(yè)管理有利于維護社區(qū)穩(wěn)定 ㈤ 促進城市管理和環(huán)境的完善,五、發(fā)展物業(yè)管理的意義與作用,第二部分：物業(yè)管理職業(yè)前景,一、物業(yè)服務(wù)行業(yè)

20、屬于潛力巨大的“朝陽行業(yè)”二、金碧物業(yè)精英成長案例三、金碧物業(yè)在恒大事業(yè)中的重要位置四、金碧物業(yè)“標(biāo)準化運營”對人才的需求,一、物業(yè)服務(wù)行業(yè)屬于潛力巨大的“朝陽行業(yè)”,,房地產(chǎn)行業(yè)的狀況直接對物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生影響。內(nèi)地物業(yè)服務(wù)正在起步，潛力巨大（兩個推銷員的故事）。 物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范化、品牌化、法制化、現(xiàn)代化的發(fā)展趨勢。物業(yè)服務(wù)是一個適合新人快速成長的行業(yè)。,二、金碧物業(yè)精英成長案例,在金碧物業(yè)，活躍著這么一群人，他們

21、加入金碧，成長在金碧，成功在金碧，他們是金碧物業(yè)的驕傲，是金碧人的榜樣！,肖平：2005年12月入職金碧世紀花園，歷任人事助理、行政人事主管、客服部經(jīng)理，2010年7月任命為金碧世紀花園客服中心總經(jīng)理。連漢才：2001年1月入職金碧花園，歷任物業(yè)助理、物業(yè)主管、客服部經(jīng)理，2010年3月任命為金碧物業(yè)成都分公司總經(jīng)理。,陳亞紅：2008年入職金碧雅苑，任客服助理（前臺），2009年12月參加物業(yè)集團管理干部競聘，2010年1月任命為

22、太原恒大綠洲客服中心副總經(jīng)理。劉姿：2007年入職金碧雅苑，任物業(yè)助理，2009年12月參加物業(yè)集團管理干部競聘，2010年1月任命為長沙恒大城客服中心副總經(jīng)理。,龍穗莉：07屆大學(xué)生，現(xiàn)任金碧物業(yè)集團行政人事中心副總經(jīng)理。趙楠：07屆大學(xué)生，現(xiàn)任金碧物業(yè)太原 分公司總經(jīng)理。李哲：08屆大學(xué)生，現(xiàn)任金碧物業(yè)清新分公司副總經(jīng)理。劉鵬： 08屆大學(xué)生，現(xiàn)任恒大御景半島客服中心副總經(jīng)理。,余強：2002年5月入職，歷

23、任保安員、保安部中隊長，現(xiàn)任金碧華府客服中心保安部經(jīng)理。牛李軍：2007年10月入職，歷任保安員、保安部中隊長，現(xiàn)任金碧花園客服中心保安部經(jīng)理。,黃軍良：2005年11月入職，歷任工程部技師、工程部經(jīng)理，現(xiàn)任金碧華府客服中心工程部經(jīng)理。吳新輝：2002年10月入職，歷任工程部技工、工程部主管，現(xiàn)任金碧花園B區(qū)工程部副經(jīng)理。王洪暢：2002年7月入職，歷任工程部維修技工、工程部主管，現(xiàn)任金碧灣客服中心工程部副經(jīng)理。,三、金碧物