國內(nèi)某知名商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理與方案(68頁)

1、<p><b>　　目 錄</b></p><p>　　前 言 ……………………………………………………………………1</p><p>　　第一章 ****物業(yè)管理方案 ………………………………………3</p><p>　　商城概況及項目分析 ……………………………………3</p><p>　　物業(yè)管理目標(biāo)

2、及管理承諾…………………………………6</p><p>　　物業(yè)管理服務(wù)的整體運作及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)……………………8</p><p>　　物業(yè)管理架構(gòu)設(shè)置及人員分工……………………………21</p><p>　　物業(yè)管理崗位職責(zé)…………………………………………25</p><p>　　物業(yè)管理物資裝備計劃及開辦預(yù)算………………………38</p

3、><p>　　第二章 報價文件………………………………………………………47</p><p>　　各項費用報價及報價說明…………………………………47</p><p>　　物業(yè)管理費測算明細(xì)………………………………………50</p><p>　　中央空調(diào)運行費用測算……………………………………60</p><p>　　鍋

4、爐運行費測算……………………………………………62</p><p>　　結(jié) 束 語…………………………………………………………………63</p><p><b>　　前 言</b></p><p>　　****物業(yè)服務(wù)公司是一家中外合資注冊的物業(yè)管理有限公司，成立于****年*月，公司總部設(shè)于**********。公司業(yè)務(wù)分布全國，按隸屬區(qū)域

5、進(jìn)行管理，分設(shè)為：**地區(qū)公司、**地區(qū)公司、**地區(qū)公司、**地區(qū)公司、**地區(qū)公司。</p><p>　　公司于2004年獲得中華人民共和國建設(shè)部一級資質(zhì)證書，2002年，轄下的****苑率先通過了ISO9000服務(wù)質(zhì)量體系認(rèn)證。在全國直接管理的物業(yè)項目達(dá)60多個，管理面積逾1800萬平方米，所管理的物業(yè)多為以住宅為主，綜合有商場、會所、娛樂及健身場所等。在華南地區(qū)“****”之物業(yè)管理品牌已深入民心，廣為全

6、體合生·珠江業(yè)主和業(yè)戶所推崇。</p><p>　　公司從成立至今一直不斷以高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求來完善管理和服務(wù)，精心鑄造了一支專業(yè)的服務(wù)隊伍，到目前為止，公司擁有員工5000多人，其中所有中層管理人員均為本科或?qū)？埔陨蠈W(xué)歷，碩士以上學(xué)位占了10％，且全部持“中國物業(yè)管理經(jīng)營管理崗位合格證書”及“物業(yè)管理師資質(zhì)證書”。</p><p>　　公司在充分吸收港式物業(yè)管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上倡導(dǎo)“*

7、***********”的管理理念，按照ISO9000的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理的透明化、規(guī)范化和程序化。同時，公司制定了一系列包括工程管理、服務(wù)監(jiān)督管理、培訓(xùn)管理和財務(wù)等完善的企業(yè)制度體系，嚴(yán)格按照國家有關(guān)政策法規(guī)制定服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，并報物價部門備案，為業(yè)主提供務(wù)實而優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。</p><p>　　公司從成立以來，在公司內(nèi)部全面實行標(biāo)準(zhǔn)化制度管理，并建立起高效、嚴(yán)密的物業(yè)服務(wù)、工程管理、安全管理系統(tǒng)，尤其

8、在物業(yè)的前期介入、接管驗收、管理工作上形成一套具有康景特色且操作性強(qiáng)的工作制度。</p><p>　　公司重視員工的培訓(xùn)，深知“人”是企業(yè)之本，七年來，公司結(jié)合員工的具體情況，有針對性地制定出適合員工消化吸收的套餐培訓(xùn)，培訓(xùn)覆蓋率達(dá)100%，而且公司重視人才儲備，積極與各大院校共同辦學(xué)，為公司的人才培養(yǎng)作儲備。同時，公司在內(nèi)部建立了完善的績效考核晉升系統(tǒng)，為員工提供多角度、多層次的職業(yè)空間。</p>

9、<p>　　在管理上，公司對照“全國城市物業(yè)管理示范小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)”，對內(nèi)檢查落實各項工作、練內(nèi)功，抓服務(wù)提升和創(chuàng)新；**花園、**雅苑、****苑等一批樓盤榮獲“廣東省物業(yè)管理示范小區(qū)”，廣州**苑被評為“全國城市物業(yè)管理示范小區(qū)”，北京各樓盤相繼獲得治安管理、消防安全、綠化宜居、清潔環(huán)保、社區(qū)文化、青年文明社區(qū)等榮譽(yù)稱號。</p><p>　　對外重視與房地產(chǎn)主管部門、行業(yè)協(xié)會、街道辦、公安消防、物

10、價部門及公共能源部門的溝通合作，積極參加行業(yè)協(xié)會開展專題講座、座談會、論壇、知識競賽等多種形式的活動，推動行業(yè)健康發(fā)展。</p><p>　　公司注重業(yè)主委員會的籌建以及與業(yè)主的溝通，建立起物業(yè)公司與業(yè)主之間的雙向信任關(guān)系，初步形成構(gòu)建和諧社區(qū)的雙贏互利的新局面。</p><p>　　2006年，公司有幸與北京****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司攜手合作，承擔(dān)對****這一超大型的綜合性商業(yè)項目的物

11、業(yè)管理顧部工作，這對****來說又是一次重大的突破。其不僅充實了公司的物業(yè)管理系統(tǒng)，對于公司開創(chuàng)新的物業(yè)管理局面、拓展自身的業(yè)務(wù)范圍、培養(yǎng)更加綜合的經(jīng)營管理人才和專業(yè)人才、提高整體服務(wù)水平等都具有劃時代的意義。</p><p>　　第一章：****物業(yè)管理方案</p><p>　　第一節(jié) 商城概況及項目分析</p><p><b>　　一、項目基本概況&

12、lt;/b></p><p><b>　　項目位置：北京</b></p><p>　　規(guī)劃占地面積：128700㎡ 建筑結(jié)構(gòu)：鋼筋砼框架</p><p>　　一期家具館面積：214246.12㎡ 建筑密度：50.7%</p><p><b>　　總棟數(shù)：16棟樓<

13、;/b></p><p>　　樓內(nèi)公共區(qū)面積：63027㎡ 樓外公共區(qū)面積：55873㎡</p><p>　　綠化面積：15634㎡ 綠化率：12.9%</p><p>　　容積率：1.73 車位：地上車位966個</p><p><

14、;b>　　二、 地理位置分析</b></p><p>　　***居座落于北京市**區(qū)*******，核心區(qū)位得天獨厚，立體化的海陸空交通網(wǎng)絡(luò)，全面輻射環(huán)渤海商圈及北中國地區(qū)，連接全球。中國·北京**產(chǎn)業(yè)示范園創(chuàng)新經(jīng)營模式，直接對接集團(tuán)采購與終端消費者，打通世界通路，營造國際知名品牌，將建成技工貿(mào)一體化的家居展銷平臺與進(jìn)出口基地。海陸空立體交通，貫穿南北，通達(dá)全球。</p>

15、<p><b>　　三、優(yōu)越的交通狀況</b></p><p>　　公路：北京六環(huán)路，京津、京哈公路，京通快速路，京沈、京津塘高速路縱橫交匯，構(gòu)成了完善便捷的路網(wǎng)；鐵路：京承、京秦、京津鐵路環(huán)伺左右；輕軌：與地鐵一號線相連的“八通”輕軌列車終點站近在咫尺；機(jī)場：半小時內(nèi)即達(dá)首都機(jī)場及即將新建的北京第二機(jī)場，輻射全球；港口：只需一個半小時車程，可達(dá)中國北方最大的綜合貿(mào)易港—

16、—天津新港</p><p>　　四、齊備的項目配套：</p><p>　　根據(jù)商業(yè)運作的需要，項目在規(guī)劃立項之前，便充分考慮了商家及各層次顧客的需要，頂力打造創(chuàng)展家居商城的配套服務(wù)設(shè)備設(shè)施，使商城更具前瞻性和適應(yīng)時代的發(fā)展。硬件配套內(nèi)容主要如下：</p><p>　　1、現(xiàn)代化多功能復(fù)式復(fù)式品牌專賣店：提供展示、交易、辦公、洽談等商務(wù)配套功能。 2、現(xiàn)代化的綜合寫

17、字樓：在整體規(guī)劃布局下個性化設(shè)定。 3、集中式的綜合商務(wù)行政服務(wù)管理中心，提供全方位商務(wù)服務(wù)。 4、會展中心：建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)參照國內(nèi)一流家居展會展館設(shè)計。 5、設(shè)備設(shè)施：國內(nèi)一流賣場設(shè)計，客貨升降電梯、扶梯、人行梯等組合應(yīng)用，保證商家、消費者以及小批量貨品在區(qū)間移動的安全、快捷。 6、信息流系統(tǒng)：全面支撐專業(yè)市場內(nèi)外通訊、網(wǎng)絡(luò)信息交流、電子商務(wù)、物業(yè)信息管理等系統(tǒng)的運作。 7、廠房交通物流設(shè)施：現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉儲中心以及大型停車場

18、、貨物集散場、托運中心、客/貨運站、公交車站等。 8、生活服務(wù)配套設(shè)施：餐飲食街、職工餐廳、超市及購物中心及休閑設(shè)施等。</p><p><b>　　五、工程設(shè)備系統(tǒng)：</b></p><p><b>　?。ㄒ唬┕╇娤到y(tǒng)：</b></p><p>　?。?）本工程消防負(fù)荷為二級，普通電梯負(fù)荷為二級，其它負(fù)荷為三級。<

19、;/p><p>　?。?）變配電所設(shè)在首層，10KV高壓電源（兩路）從商城內(nèi)開閉站引進(jìn)首層分接室，采用TN-S系統(tǒng)供電。</p><p>　　規(guī)格：2500KVA變壓器 數(shù)量：2臺</p><p>　　總?cè)萘浚?3720KW 計算容量：8891KW</p><p>　　用戶電力負(fù)荷：120W/㎡ 低

20、壓配電系統(tǒng)配電電壓：380V/220V</p><p>　?。?）內(nèi)部用電劃分：公用系統(tǒng)和自用系統(tǒng)。</p><p>　　公共設(shè)施設(shè)備所產(chǎn)生的費用由廠商共同公攤；</p><p>　　鋪位內(nèi)部用電按每個基本鋪位單元分別計量。</p><p><b>　?。ǘ┙o排水系統(tǒng)：</b></p><p>

21、　?。?）給水位置：統(tǒng)一在衛(wèi)生間和開水間給水；</p><p>　?。?）中水：市政供水。暫不考慮中水收集，僅預(yù)留中水給水系統(tǒng)；</p><p>　?。?）中心位置：在北側(cè)廣通街，具體位置待定；</p><p>　　（4）污水處理方式：污廢合流，雨污分流，接入市政排污管網(wǎng)，無污水處理系統(tǒng)。</p><p><b>　?。ㄈ┎膳到y(tǒng)

22、：</b></p><p>　?。?）供暖方式：集中供暖，采暖系統(tǒng)為上供上回式雙管同程系統(tǒng)；</p><p>　?。?）供暖熱源：10.5MW鍋爐（1臺）、5.6MW鍋爐（1臺）；</p><p>　?。?）供暖管道：管道采用熱鍍鋅管，散熱片采用立式鋼制高頻焊散熱器。</p><p><b>　?。ㄋ模┛照{(diào)系統(tǒng)：<

23、/b></p><p>　?。?）制冷方式：12#樓1-3層和16#樓1-4層，中央空調(diào)系統(tǒng)制冷，一次泵兩管制系統(tǒng)，水系統(tǒng)定壓在制冷機(jī)房內(nèi)解決； </p><p>　?。?）空調(diào)冷源：1500URT離心式冷水機(jī)組（3臺）、1200URT離心式冷水</p><p><b>　　機(jī)組（1臺）。</b></p&

24、gt;<p>　?。?）控制方式：中央空調(diào)采用自動控制系統(tǒng)。機(jī)組設(shè)冬季防凍控制，停機(jī)時，新風(fēng)閥關(guān)閉；運行過程中空氣溫度低于3度時，防凍控制器停風(fēng)機(jī)，關(guān)閉新風(fēng)閥，開啟熱水閥。所有設(shè)備均能就地起停。</p><p><b>　?。ㄎ澹┫老到y(tǒng)：</b></p><p>　　（1）消防控制方式：一期設(shè)消防控制中心，采用聯(lián)動控制系統(tǒng)。</p>&l

25、t;p>　?。?）供水方式：由市政供水，設(shè)兩個3.5×3.0×2.0立方米玻璃鋼水箱，經(jīng)消火栓泵至各消火栓，設(shè)消防室外結(jié)合器，室內(nèi)消防用水量30L/S，</p><p>　?。?）消防系統(tǒng)配置：</p><p>　　消火栓泵：2臺 穩(wěn)壓泵：2臺，一備一用</p><p>　　消火栓栓頭：806個

26、噴淋泵：2臺</p><p>　　噴淋頭：11584個 煙感：</p><p>　　滅火器：采用磷酸鹽干粉滅火器，每具2KG，設(shè)在消火栓下的滅火器箱內(nèi)，每箱3具，共1898具。</p><p>　　噴淋用水量：30L/S，選用直立型噴頭，廚房采用93攝氏度溫級噴頭，其余采用68攝氏度溫級噴頭。</p><p>　?。?）

27、火災(zāi)處理方式：發(fā)生火災(zāi)時，噴頭動作水流指示器動作向消防中心報警，濕式報警閥處的壓力開關(guān)動作自動啟動噴淋泵并向消防中心報警。</p><p>　　（六）弱電系統(tǒng)：本工程弱電智能化系統(tǒng)包括電子公告牌系統(tǒng)、數(shù)字硬盤錄像監(jiān)控系統(tǒng)、無線巡更系統(tǒng)和背景音樂系統(tǒng)。</p><p>　　（七）電梯系統(tǒng)：廣州日立電梯。乘客梯6臺、載貨梯8臺、觀光梯2臺、自動扶梯10臺，共26臺 ?？刂品绞剑弘娞葑冾l控制，扶

28、梯微機(jī)控制。</p><p>　?。ò耍┩鈬O(shè)施：化糞池2個；雨水井72個；污水井65個。</p><p>　　（九）鍋爐系統(tǒng)一套、電梯26部。</p><p>　　第二節(jié) ****物業(yè)管理目標(biāo)及管理承諾</p><p><b>　　一、管理目標(biāo) </b></p><p>　　****商業(yè)物業(yè)服

29、務(wù)將實行專業(yè)的物業(yè)管理，其目標(biāo)是降低客戶的經(jīng)營成本，以最低的物業(yè)成本達(dá)到用戶滿意的服務(wù)水平，對物業(yè)活動進(jìn)行計劃、組織、協(xié)調(diào)與控制。目的就是實現(xiàn)產(chǎn)品流動的優(yōu)化與協(xié)調(diào)，以降低物流成本，提高物流效率和經(jīng)濟(jì)效益。使整個商業(yè)區(qū)成為一個環(huán)境優(yōu)美、智能先進(jìn)、管理完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的品牌商業(yè)城區(qū)，真正體現(xiàn)創(chuàng)展家居的環(huán)境效益、商業(yè)城區(qū)文化和服務(wù)特色。</p><p>　　1.以客戶滿意為服務(wù)目標(biāo),優(yōu)化商城網(wǎng)絡(luò),加強(qiáng)泛賣場與加工、倉庫、

30、商品集中配送中心的建設(shè)管理。</p><p>　　2.運用現(xiàn)代的管理手段和修繕技術(shù)對商業(yè)城區(qū)實施多功能、全方位的統(tǒng)一管理。</p><p>　　3.提供綜合多樣的特約服務(wù)：如賓館、商務(wù)中心、設(shè)備租賃、票務(wù)、娛樂、餐飲等場所，以滿足商戶經(jīng)營后的基本需要。</p><p>　　4.以“商戶至上,服務(wù)第一”為宗旨,以全優(yōu)的服務(wù)水準(zhǔn)管理好商業(yè)城區(qū),服務(wù)于商戶。創(chuàng)名牌、增效益

31、,爭取早日成為物流行業(yè)物業(yè)管理的典范及領(lǐng)先者。</p><p>　　5.使商業(yè)園區(qū)物業(yè)管理產(chǎn)生如下功能:</p><p>　　A.牽動功能:通過商業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理的充分發(fā)揮,帶動加工、倉儲、運輸、金融系統(tǒng)的快速發(fā)展；</p><p>　　B.集散功能:更大范圍地為商業(yè)園區(qū)各商戶提供商業(yè)信息和生活資本的配送信息業(yè)務(wù);</p><p>　　D.整

32、合功能:對商業(yè)園區(qū)的流程產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的產(chǎn)品流動進(jìn)行系統(tǒng)整合,提高資源的配置效率;</p><p>　　E.服務(wù)功能:為用戶提供多功能標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù),促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化發(fā)展.</p><p>　　嚴(yán)格按照質(zhì)量環(huán)境一體化管理體系（ISO9001：2000和ISO14001：1996）管理。</p><p>　　附件：（一）《物業(yè)管理條例》</p><p

33、>　　1）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、范圍、標(biāo)準(zhǔn)</p><p>　　2）商鋪設(shè)施、設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)計劃和實施</p><p><b>　　二、管理承諾:</b></p><p>　　接管商城設(shè)備、設(shè)施管理在一年內(nèi)達(dá)到如下目標(biāo)：</p><p>　　第三節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)的整體運作及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)</p><p&g

34、t;　　我們的目標(biāo)要建立一種與商業(yè)城區(qū)檔次相匹配、具有特色的物業(yè)管理與服務(wù)，要形成一套嚴(yán)密、系統(tǒng)、專業(yè)以及最佳的結(jié)構(gòu)、最好的配合，充分發(fā)揮其系統(tǒng)功能、效率，實現(xiàn)整體產(chǎn)品的合理化流動，同時又具有效率的運作體系，對于今后創(chuàng)展家居商城的物業(yè)管理工作，我們的初步思路大致是按照以下步驟分階段、有計劃地進(jìn)行：</p><p>　　1、前期介入和準(zhǔn)備階段</p><p>　　這個階段成功與否，關(guān)系到今后

35、管理與服務(wù)的好壞，因此管理者首先要明確經(jīng)營思想和理念，確立“為****商戶提供第一流服務(wù)”的宗旨，認(rèn)真做好物業(yè)接管前期的各項準(zhǔn)備工作；</p><p><b>　　各類手冊的制定</b></p><p>　　編制商城《用戶手冊》、《裝修手冊》、《商戶公約》、《商鋪使用說明書》、《商鋪質(zhì)量說明書》等文件及各類收鋪表格、日常運作表格等，這方面的工作應(yīng)該在交鋪前3個月定稿，

36、交鋪前2個月印好。</p><p><b>　　工程介入</b></p><p>　　從物業(yè)管理的角度，對商業(yè)區(qū)的設(shè)計和工程提出合理化建議，熟悉商業(yè)的各類設(shè)備設(shè)施及管線分布等，并探討如何解決分期建設(shè)商城使用管理、開發(fā)之間的矛盾，將受影響程度降至最低。同時，要參與各階段的工程驗收順利過渡到物業(yè)接管、移交工作，收集各類工程圖紙和檔案材料，制訂接管后具體的保養(yǎng)、維修、運作計

37、劃等。</p><p><b>　　人員招聘</b></p><p>　　在商城進(jìn)入正常運作前1個月要選聘好符合資格的管理服務(wù)人員，根據(jù)計劃和實際需要，逐步成立相應(yīng)的機(jī)構(gòu)并為這些機(jī)構(gòu)配備相應(yīng)的職員；</p><p>　　保安人員也應(yīng)該同時進(jìn)入商城，整頓城區(qū)秩序，維護(hù)商城城區(qū)門戶的正常通行通過履行各項管理制度，使商城的環(huán)境管理秩序走向有序，初步體

38、現(xiàn)管理的功能；</p><p><b>　　人員培訓(xùn)</b></p><p>　　灌輸正確的物業(yè)管理理念，要把物業(yè)管理的法規(guī)、條例灌輸給每一位管理人員，貫徹到日常管理工作的每一個細(xì)節(jié)，要使員工依法辦事，樹立安全和防范意識，確保商城的各項設(shè)施、設(shè)備在使用功能和管理方面都符合安全規(guī)范和要求；</p><p>　　運用案例分析，用其它商城經(jīng)歷過的正反

39、例子，并結(jié)合康景七年來積累的豐富的管理案例，對員工進(jìn)行培訓(xùn)和教育，使員工更容易進(jìn)入角色；</p><p>　　明確崗位責(zé)任制和考評細(xì)則，使員工明白自己的工作范圍和責(zé)任；</p><p>　　培訓(xùn)物業(yè)管理的操作規(guī)范和程序，使員工能夠了解到日常服務(wù)管理中的各道工序;</p><p>　　確保所有保安隊員明白本身不單是一支紀(jì)律隊伍，也是一支服務(wù)隊伍，以禮為“先”，要建立優(yōu)

40、良的風(fēng)紀(jì)和風(fēng)貌。</p><p>　　準(zhǔn)備各類辦公器材及工具</p><p>　　我們在此方案已列舉了各類開辦的器材工具的清單，確保在收鋪前半個月全部到位。</p><p>　　通過集中招標(biāo)形式選聘好清潔公司、綠化公司及設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)公司。清潔、綠化公司應(yīng)在交鋪前半個月進(jìn)場，配合商業(yè)城區(qū)的開荒清潔和綠化工作；由于商業(yè)城區(qū)的大多數(shù)設(shè)施、設(shè)備二年內(nèi)均處在保修期，但管理者仍

41、應(yīng)與承造商做好聯(lián)系和溝通，并保留相關(guān)購置協(xié)議，由發(fā)展商授權(quán)物業(yè)管理公司跟進(jìn)設(shè)備保養(yǎng)期維修保養(yǎng)工作，直至保養(yǎng)期屆滿。必要時簽訂維修保養(yǎng)協(xié)議，確保有人定期進(jìn)行保養(yǎng)和及時維修。</p><p><b>　　開荒清潔</b></p><p>　　在交鋪前為開發(fā)商安排好開荒清潔工作，確保樓宇公共地方、交付單元的清潔衛(wèi)生，這項工作在交鋪前一周完成。</p><

42、p><b>　　進(jìn)入辦公場地</b></p><p>　　在管理部及其它辦公地方設(shè)置好后，所有員工各就各位，布置與崗位有關(guān)的資料和設(shè)備，并對接管后的正常操作進(jìn)行模擬訓(xùn)練。</p><p><b>　　2、收鋪階段</b></p><p><b>　　收鋪準(zhǔn)備工作</b></p>&

43、lt;p>　　在商戶收鋪前，明確收鋪的程序，與開發(fā)商銷售部和工程部做好溝通和聯(lián)系，了解清楚商戶的具體情況和每天交鋪數(shù)量，對即將交付樓宇和住宅內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行試運行檢查；同時要準(zhǔn)備好與收鋪有關(guān)的各類資料、鑰匙，核對鑰匙的數(shù)量是否正確，將所有的交鋪資料包裝好。</p><p><b>　　收鋪工作</b></p><p>　　指導(dǎo)商戶按照正常的手續(xù)進(jìn)行驗鋪和收鋪，

44、確保程序的完整正確，并讓商戶感覺專業(yè)和滿意收鋪。</p><p><b>　　收鋪后工作</b></p><p>　　制定計劃安排處理商戶收鋪時提出改善房屋裝修質(zhì)量問題，做好跟進(jìn)工作，當(dāng)問題處理完畢后要及時通知商戶進(jìn)行驗收。</p><p><b>　　4）裝修管理工作</b></p><p>　　

45、指導(dǎo)商戶在商城內(nèi)對自已租用的商鋪進(jìn)行裝修，并及時巡檢裝修情況，發(fā)現(xiàn)問題，及時為商戶服務(wù)及解決問題。</p><p><b>　　3、日常管理階段</b></p><p>　　日常管理與服務(wù)主要是圍繞以下兩方面進(jìn)行：</p><p>　　根據(jù)《全國城市物業(yè)管理住宅示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》進(jìn)行日常工作。</p><p>　　

46、針對商城服務(wù)的高檔次，根據(jù)ISO9000標(biāo)準(zhǔn)制訂出商城管理和服務(wù)的程序和規(guī)范，并嚴(yán)格按照執(zhí)行。 </p><p>　　4、特約服務(wù)的策劃與推廣</p><p>　　根據(jù)商城所處的位置和用戶的要求，我們將為用戶度身制訂特約服務(wù)項目并推出一本《服務(wù)指南》，目的是為了給尊貴的用戶提供更方便快捷、舒適服務(wù)，一方面向用戶介紹商城基本使用狀況、會所的項目與服務(wù)、各項特約服務(wù)項目與收費標(biāo)準(zhǔn)，同時也

47、讓用戶了解到與社區(qū)相鄰的商業(yè)網(wǎng)點、服務(wù)網(wǎng)點、娛樂場所，為商城用戶提供方便使用。</p><p><b>　　附件：</b></p><p>　?。ㄒ唬﹨⒄铡段飿I(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》；</p><p>　　1）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、范圍、標(biāo)準(zhǔn)</p><p>　　2）商鋪設(shè)施、設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)計劃和實施</p><p

48、>　　（二）《有償服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》；</p><p>　　（四）商務(wù)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。</p><p>　?。ㄒ唬┥虡I(yè)城區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)</p><p>　　1）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：</p><p>　　2）商鋪設(shè)施、設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)計劃和實施</p><p>　?。?二）有償服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)</p&

49、gt;<p>　?。ㄈ?商務(wù)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)</p><p>　　第四節(jié) 物業(yè)管理架構(gòu)設(shè)置及人員分工</p><p>　　一、****物業(yè)管理部組織架構(gòu)圖</p><p>　　二、****商城物業(yè)管理部人員配置說明：</p><p>　　三 、 ****安全崗位分布圖</p><p><b>

50、;　　北</b></p><p>　　說明: 為門口崗 ( 17個崗 10×1.5＋7×2=29人 ) 為路口崗(8個崗8×3=24人) 為車輛指揮崗( 2個崗2×2=4人) </p><p>　　為消防員/消防巡檢員 ( 4個崗4×3=12人) 為樓層崗(7個崗7&#

51、215;2＋3=17人) 為消防/監(jiān)控室（3個崗3×3=9人） </p><p>　　以上95人中,為了保證不脫崗，需增加頂崗人數(shù)11人 ，共106人。</p><p>　　第五節(jié) 物業(yè)管理崗位職責(zé)</p><p><b>　　物業(yè)管理崗位職責(zé)</b></p><p><b>　　管

52、理部經(jīng)理崗位職責(zé)</b></p><p>　　崗位名稱：總經(jīng)理助理</p><p>　　所屬部門：商城物業(yè)部</p><p>　　報 告：管線副總/綜合管理部</p><p>　　指 導(dǎo)：經(jīng)理、物業(yè)主任、工程主任、保安主任 </p><p><b>　　崗位職責(zé)：</b>

53、;</p><p>　　負(fù)責(zé)籌建商城物業(yè)部，接管樓宇并跟進(jìn)各項整改措施。</p><p>　　在公司領(lǐng)導(dǎo)和創(chuàng)展家居項目公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)監(jiān)督下，全面主持物業(yè)部的日常工作。</p><p>　　根據(jù)公司的經(jīng)營目標(biāo)，制定物業(yè)部的工作計劃，合理分配各部門工作任務(wù)并組織督導(dǎo)下屬切實完成。</p><p>　　監(jiān)督檢查公司各項規(guī)章制度、勞動紀(jì)律的執(zhí)行落實，

54、定期巡查各物業(yè)服務(wù)崗位尤其對保安崗的夜巡，負(fù)責(zé)每月考評及處理一般違紀(jì)行為。</p><p>　　組織操作培訓(xùn)，規(guī)范物業(yè)部工作流程、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，全面提高員工的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。</p><p>　　做好工作日志，參加公司例會，提交工作總結(jié)和各種合理化建議，主持物業(yè)部事務(wù)性會議，貫徹落實公司指令。</p><p>　　參加項目公司例會，配合落實項目公司各項工作。&l

55、t;/p><p>　　參與控制物業(yè)部費用開支，降低物料損耗和各項成本。</p><p>　　負(fù)責(zé)綠化、清潔等工程的發(fā)包及督導(dǎo)物業(yè)助理檢查合同的執(zhí)行情況。</p><p>　　處理較嚴(yán)重之投訴及突發(fā)事件，每周定期探訪住戶，理順商戶與公司關(guān)系，樹立公司良好形象。</p><p>　　督導(dǎo)保安部主任對保安部的管理，督導(dǎo)下屬遵守安全生產(chǎn)操作制度及其它安全

56、防范工作。</p><p>　　負(fù)責(zé)與專區(qū)民警或其它政府管理部門建立良好工作關(guān)系。</p><p>　　協(xié)調(diào)與發(fā)展商、施工單位及周邊單位的關(guān)系。</p><p>　　完成物業(yè)翁琢發(fā)展商安排的其他任務(wù)。</p><p><b>　　商城物業(yè)經(jīng)理</b></p><p>　　崗位名稱：物業(yè)部經(jīng)理<

57、;/p><p>　　所屬部門：商城物業(yè)部</p><p>　　報 告：商城物業(yè)總經(jīng)理助理</p><p>　　指 導(dǎo)：物業(yè)主任、工程主任、保安主任</p><p><b>　　崗位職責(zé)：</b></p><p>　　1、負(fù)責(zé)并督導(dǎo)下屬正確有效地處理各類投訴及社會性事件，定期審查客戶服務(wù)

58、記錄及各種工作表格并做出總結(jié)。</p><p>　　2、協(xié)助總助對商成物業(yè)部的行政管理工作，包括員工儀容儀表、考勤管理、固定資產(chǎn)管理及文檔管理等，督導(dǎo)文員對公司指令的印發(fā)和學(xué)習(xí)。</p><p>　　3、每周定期探訪商戶，聽取商戶意見，協(xié)調(diào)與商會關(guān)系。</p><p>　　4、檢查物業(yè)助理的工作情況并協(xié)調(diào)其相互間關(guān)系，引導(dǎo)掌握正確工作方法以提高工作效率。</p

59、><p>　　5、負(fù)責(zé)統(tǒng)籌安排收鋪的前期準(zhǔn)備及工作開展。</p><p>　　6、在權(quán)限范圍內(nèi)負(fù)責(zé)對商戶裝修申請的審批；督導(dǎo)用戶和物業(yè)檔案的建立。</p><p>　　7、負(fù)責(zé)對空置商鋪的管理。</p><p>　　8、負(fù)責(zé)與各相關(guān)基礎(chǔ)配套服務(wù)部門的工作橫向協(xié)調(diào)。</p><p>　　9、負(fù)責(zé)對物業(yè)員工進(jìn)行各種服務(wù)意識、服

60、務(wù)禮儀的培訓(xùn)，負(fù)責(zé)對新員工的帶動和指引。</p><p>　　10、協(xié)助上級完成管理部其它管理工作。</p><p>　　物業(yè)部高級物業(yè)主任/物業(yè)主任</p><p>　　崗位名稱：物業(yè)部高級物業(yè)主任/物業(yè)主任</p><p>　　所屬部門：商城物業(yè)部</p><p>　　報 告：經(jīng)理/副經(jīng)理</p>

61、;<p>　　指 導(dǎo)：高級物業(yè)助理</p><p><b>　　崗位職責(zé)：</b></p><p>　　1、督促指導(dǎo)物業(yè)部物業(yè)組的日常工作，保證辦公場所整潔有序，前臺無雜物。</p><p>　　2、熟悉物業(yè)管理條例和規(guī)章制度、公司和管理部的工作目標(biāo)和指導(dǎo)方針等。</p><p>　　3、負(fù)責(zé)帶領(lǐng)下

62、屬做好交商鋪、商戶裝修、入住等手續(xù)。</p><p>　　4、處理下屬未能有效解決的投訴、突發(fā)事件，對超出能力之外的問題要立即向上級匯報。</p><p>　　5、負(fù)責(zé)帶領(lǐng)下屬做好巡樓工作，檢查其工作記錄并整理匯報。</p><p>　　6、督導(dǎo)下屬起草事件報告，給商戶的信函或相關(guān)公文；帶領(lǐng)下屬與商戶保持良好的工作關(guān)系。</p><p>　　

63、7、帶領(lǐng)下屬跟進(jìn)綠化、清潔等分包合同的執(zhí)行情況。</p><p>　　8、負(fù)責(zé)與維修隊施工員建立良好的工作關(guān)系，整理、檢查當(dāng)日維修工程的跟進(jìn)情況并匯總，對完成的維修單、服務(wù)單及用戶的其它投訴組織回訪。</p><p>　　9、制定并帶領(lǐng)下屬做好實施空置商鋪的清潔衛(wèi)生及維修檢查計劃。</p><p>　　10、帶領(lǐng)下屬做好管理費和其它費用的催收繳工作。</p&g

64、t;<p>　　11、定期回訪用戶；定期發(fā)出 “服務(wù)意見咨詢表”，并將回收表格進(jìn)行匯總分析后，報物業(yè)部經(jīng)理。</p><p>　　12、負(fù)責(zé)在物業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)和物業(yè)助理之間起良好溝通作用，并與工程部、保安部建立良好合作關(guān)系。</p><p>　　13、完成上級委派的其它工作。</p><p><b>　　物業(yè)部物業(yè)助理</b></

65、p><p>　　崗位名稱：物業(yè)部物業(yè)助理</p><p>　　所屬部門：商城物業(yè)部</p><p>　　報 告：物業(yè)主任</p><p><b>　　崗位職責(zé)：</b></p><p>　　1、辦理商戶收鋪手續(xù)，與用戶驗收物業(yè)，向商戶解釋說明公司各項管理規(guī)定內(nèi)容和收費細(xì)則，與商戶簽訂有關(guān)各種協(xié)

66、議、公約。</p><p>　　2、協(xié)助辦理商戶裝修、入住手續(xù)；根據(jù)《裝修手冊》及“裝修管理規(guī)定”正確指導(dǎo)商戶辦理裝修申請，將審批結(jié)果通知商戶，辦理裝修工人出入證等。</p><p>　　3、受理商戶、用戶之電話、書面及口頭投訴并做記錄，及時聯(lián)系其它有關(guān)部門做出正確有效處理，遇緊急或突發(fā)事件立即匯報上級。</p><p>　　4、負(fù)責(zé)按規(guī)程每日巡查轄區(qū)內(nèi)分管之樓宇設(shè)

67、施，做好巡樓登記及現(xiàn)場處理一般事件；做好每日工作記錄；巡查商戶的裝修情況，確保無違章裝修出現(xiàn)，并辦理清運余泥等事務(wù)。</p><p>　　5、負(fù)責(zé)起草事件報告，給商戶之信函及其它物業(yè)管理公文等有關(guān)事項的具體跟進(jìn)。</p><p>　　6、具體跟進(jìn)綠化、清潔等分包合同的執(zhí)行情況；保持與清潔、綠化和滅蟲公司及駐場主管的聯(lián)系；按分包合同的標(biāo)準(zhǔn)條款監(jiān)督、考核清潔、綠化和滅蟲公司的工作。</p

68、><p>　　7、安排商戶房屋或分管樓宇設(shè)施的維修事項，認(rèn)真填寫維修單并做好事后跟蹤、回訪工作。</p><p>　　8、負(fù)責(zé)每日巡查轄區(qū)內(nèi)分管之樓宇設(shè)施的維修檢查，并及時報修。</p><p>　　9、具體落實管理費和其它費用的催收繳工作。</p><p>　　10、負(fù)責(zé)與商戶建立和保持良好的工作關(guān)系。</p><p>

69、　　11、努力完成上級委派的其它任務(wù)。</p><p><b>　　資料管理員</b></p><p>　　崗位名稱：資料管理員</p><p>　　所屬部門：商城物業(yè)部</p><p>　　報 告：物業(yè)主任</p><p><b>　　崗位職責(zé)：</b></p

70、><p>　　1、負(fù)責(zé)商成商戶的資料文件匯總及投訴跟進(jìn)工作。</p><p>　　2、建立和完善客戶檔案、資料。</p><p>　　3、認(rèn)真填寫日常工作質(zhì)量記錄。</p><p>　　4、提供準(zhǔn)確的各項工作記錄和統(tǒng)計匯總工作。</p><p>　　5、熟悉掌握工作規(guī)程，與商戶保持良好關(guān)系。</p><

71、p>　　6、及時收集、整理和反饋商戶意見，主動向商戶宣傳商成各項管理規(guī)定。</p><p>　　7、主動配合其它部門，做好商戶日常服務(wù)和管理工作。</p><p>　　8、圓滿完成領(lǐng)導(dǎo)布置的各項工作。</p><p><b>　　工程部經(jīng)理</b></p><p>　　崗位名稱：工程部經(jīng)理</p>&

72、lt;p>　　所屬部門：商城物業(yè)工程部</p><p>　　報 告：物業(yè)部總助</p><p>　　指 導(dǎo)：工程副經(jīng)理\專業(yè)工程師</p><p><b>　　崗位職責(zé)：</b></p><p>　　1、熟悉商成規(guī)劃、住宅區(qū)各類房屋結(jié)構(gòu)、公用設(shè)施、設(shè)備的種類分布。掌握明、暗各類管線的分布、走向、位置和

73、使用狀況及安全要求。</p><p>　　2、初審用戶裝修申報表；初擬各類房屋、公用設(shè)施、設(shè)備。管理的維修計劃及實施措施；初訂并在公司審批后實施商城供水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、監(jiān)控設(shè)備的維修保養(yǎng)計劃，承擔(dān)一定的技術(shù)責(zé)任。</p><p>　　3、執(zhí)行公司制定各類設(shè)施、設(shè)備的運行規(guī)程、安全操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)程和有關(guān)管理制度，并根據(jù)運作情況提出修改建議。</p><p

74、>　　4、負(fù)責(zé)擬定并上報商成內(nèi)改、擴(kuò)建項目計劃和實施方案。</p><p>　　5、配合做好用戶投訴處理工作。</p><p>　　6、根據(jù)上級指示，安排任務(wù)，合理高效布置屬下員工的工作。</p><p>　　7、當(dāng)值期間需對設(shè)備系統(tǒng)、及設(shè)施做經(jīng)常性巡視、檢查，以確保各設(shè)備系統(tǒng)運作正常。</p><p>　　8、按照擬定計劃帶領(lǐng)員工對所

75、有設(shè)備進(jìn)行定期、周期性力所能及的保 養(yǎng)維修工作，以保持設(shè)備、設(shè)施的最佳技術(shù)狀態(tài)。</p><p>　　9、監(jiān)管外判工程（如電梯、鍋爐等）的運行維護(hù)保養(yǎng)工作并作好檢查記錄，周期性提交質(zhì)量評估報告。</p><p>　　10、監(jiān)查下屬員工的工作狀況，幫助員工提高自身技能水平,掌握各種設(shè)備故障出現(xiàn)時的處理方法。</p><p>　　11、絕對服從上級的工作指示和安排，但有

76、責(zé)任及時反映有關(guān)不正常情況并作必要解釋。</p><p>　　12、當(dāng)值時需穿著整齊的工作服及遵守《員工手冊》。</p><p>　　13、掌握工程材料使用和庫存情況及時對商城使用工程材料擬計劃辦理申購，并監(jiān)管貨品質(zhì)量、品種、規(guī)格、數(shù)量是否符合要求。</p><p>　　14、負(fù)責(zé)管轄區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施的防火安全。</p><p>　　15、及時將

77、用電、用水計量數(shù)值及公攤數(shù)據(jù)提交財務(wù)部門。</p><p>　　16、對管轄商城與市政系統(tǒng)接駁相關(guān)部門負(fù)責(zé)人員建立良好關(guān)系，確保發(fā)生故障時能及時得到支持配合。</p><p><b>　　工程部副經(jīng)理</b></p><p>　　崗位名稱：工程部副經(jīng)理</p><p>　　所屬部門：商城物業(yè)工程部</p>

78、<p>　　報 告：工程部經(jīng)理 </p><p>　　指 導(dǎo)：專業(yè)工程師</p><p><b>　　崗位職責(zé)</b></p><p>　　1、需熟悉運行設(shè)備機(jī)組和變配電房內(nèi)設(shè)備型號、規(guī)格、性能、操作及維修方法，掌握了解設(shè)備運行安全狀況。</p><p>　　2、負(fù)責(zé)變配電房的安全運行，配合上級組織

79、完成各項工作并參照市電力局關(guān)于10KV變電站安全運行管理標(biāo)準(zhǔn)，并貫徹落實。</p><p>　　3、對樓宇監(jiān)控系統(tǒng)（包括廣播、保安閉路電視監(jiān)控等系統(tǒng)）、樓宇自動化系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、空調(diào)供回水系統(tǒng)、管道系統(tǒng)、高低壓配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、動力用電系統(tǒng)等進(jìn)行定期的檢查、保養(yǎng)維護(hù)及緊急修理工作，協(xié)助及配合工程主任確保管轄的所有系統(tǒng)運作正常。</p><p>　　4、負(fù)責(zé)檢查及配合有關(guān)承包商

80、對各系統(tǒng)進(jìn)行定期、周期性保養(yǎng)維護(hù)及緊急維修工作。</p><p>　　5、配合各部門有關(guān)人員操作/管理有關(guān)系統(tǒng)，使各系統(tǒng)發(fā)揮最高效能。</p><p>　　6、嚴(yán)格遵守設(shè)備運行工作程序、操作方式，確保設(shè)備正常進(jìn)行。</p><p>　　7、清楚記錄系統(tǒng)之有關(guān)數(shù)據(jù)、情況，包括填寫各種記錄表格，如：監(jiān)視設(shè)備運行的有關(guān)參數(shù)：電流、電壓、功率因數(shù)、有功電度、無功電度、溫度、

81、壓力、轉(zhuǎn)速等。</p><p>　　8、熟知設(shè)備、設(shè)施的運行、使用狀況。</p><p>　　9、 每日定期對公司所有電梯、機(jī)房等進(jìn)行例行檢查，并監(jiān)管電梯公司保 養(yǎng)維 修工作，并做好工作報告，確保電梯運行正常。</p><p>　　10、持有各專業(yè)上崗證的技工負(fù)責(zé)相關(guān)專業(yè)的設(shè)備操作及維修工作。</p><p>　　11、絕對服從上級的指示

82、、工作安排，并及時反映有關(guān)不正常情況。</p><p>　　12、當(dāng)值時需穿著整齊的工作服及遵守公司《員工守冊》。</p><p>　　13、熟練掌握轄區(qū)內(nèi)工程系統(tǒng)緊急事故處理措施，將可能出現(xiàn)的損失降最低。</p><p><b>　　工程部專業(yè)工程師</b></p><p>　　崗位名稱：工程部專業(yè)工程師</p&

83、gt;<p>　　所屬部門：商城物業(yè)工程部</p><p>　　報 告：工程經(jīng)理 </p><p>　　指 導(dǎo)： 高級工程技工/工程技工</p><p><b>　　崗位職責(zé)：</b></p><p>　　1、熟悉各工程系統(tǒng)內(nèi)部運作情況，協(xié)助工程主任上傳下達(dá)。</p><p&

84、gt;　　2、管理本部門的存檔資料和負(fù)責(zé)施工圖紙的收發(fā)。</p><p>　　3、負(fù)責(zé)制訂各種工程養(yǎng)護(hù)、施工、改造方案。</p><p>　　4、負(fù)責(zé)參與各種重大工程疑難問題的會診與攻關(guān)。</p><p>　　5、負(fù)責(zé)各項文件、紀(jì)要、資料的收發(fā)。</p><p>　　協(xié)助整理、保存各項統(tǒng)計資料。</p><p>　　負(fù)

85、責(zé)本部門的文印工作。</p><p>　　負(fù)責(zé)本部門的日常接待工作和內(nèi)勤事務(wù)。</p><p>　　完成上級交辦的其他工作。</p><p><b>　　物業(yè)部工程資料員</b></p><p>　　崗位名稱：物業(yè)部工程資料員</p><p>　　所屬部門：商城物業(yè)工程部</p>&

86、lt;p>　　報 告：工程主任/專業(yè)工程師 </p><p><b>　　指 導(dǎo)： </b></p><p><b>　　崗位職責(zé)：</b></p><p>　　1、熟悉工程系統(tǒng)內(nèi)部運作情況，協(xié)助工程負(fù)責(zé)人上傳下達(dá)。</p><p>　　2、管理本部門的存檔資料和負(fù)責(zé)施工圖紙的收發(fā)

87、。</p><p>　　3、負(fù)責(zé)各項文件、紀(jì)要、資料的收發(fā)。</p><p>　　4、協(xié)助整理、保存各項統(tǒng)計資料。</p><p>　　5、負(fù)責(zé)本部門的文印工作。</p><p>　　6、負(fù)責(zé)本部門的日常接待工作和內(nèi)勤事務(wù)。</p><p>　　7、完成上級交辦的其他工作。</p><p>&l

88、t;b>　　高級安全主任</b></p><p>　　報告：部門/商城物業(yè)經(jīng)理</p><p>　　指導(dǎo)：安全隊長/安全副主任</p><p><b>　　崗位職責(zé)：</b></p><p>　　1、在商城物業(yè)部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行工作，并接受公司的業(yè)務(wù)督導(dǎo)、培訓(xùn)和技術(shù)指引，負(fù)責(zé)組織管理屬下安全隊伍的建設(shè)及

89、其它各項工作。</p><p>　　2、全面負(fù)責(zé)安全組日常事務(wù)督導(dǎo)，做好經(jīng)常性的崗位巡查工作，及時發(fā)現(xiàn)問題并予以解決，確保安全隊伍每日工作質(zhì)量。</p><p>　　3、按照商城安全部的工作要求，在公司領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督、指導(dǎo)下，結(jié)合治安消防工作實際特點，制定各崗位安全員職責(zé)細(xì)則，督導(dǎo)下屬正確掌握各自工作標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格貫徹執(zhí)行。</p><p>　　4、負(fù)責(zé)安全員的思想、業(yè)務(wù)等

90、方面培訓(xùn)工作，提高安全員安全防范意識。</p><p>　　5、協(xié)助商城所在地方公安派出所處理相關(guān)治安、消防等問題，并建立良好的工作關(guān)系，工作中得到專業(yè)性指導(dǎo)。</p><p>　　6、掌握所屬商城內(nèi)消防、治安重點部位，負(fù)責(zé)對商城安全隱患向上級提呈合理化整改建議。</p><p>　　7、負(fù)責(zé)主持安全組例會，傳達(dá)貫徹物業(yè)部及有關(guān)部門的指示，負(fù)責(zé)對安全員進(jìn)行考評及違紀(jì)

91、行為的處罰，帶領(lǐng)保安隊與管理部其它部門建立并保持良好關(guān)系。</p><p>　　8、負(fù)責(zé)安全組宿舍的內(nèi)務(wù)管理，關(guān)心安全員生活，掌握安全員思想動向，防止出現(xiàn)拉幫結(jié)派、債務(wù)糾紛等現(xiàn)象，確保安全隊伍的思想純潔性。</p><p>　　9、不斷提高個人思想和業(yè)務(wù)水平，對緊急事件或個人能力、權(quán)限不能解決的問題要立即報告。</p><p>　　10、認(rèn)真做好安全組的考勤工作，詳

92、細(xì)記載工作中所遇到并處理的各項情況，每月向物業(yè)部全面匯報一次工作。</p><p>　　11、與用戶保持良好的關(guān)系，征求用戶對商城安全方面的意見及建議。</p><p>　　12、制訂商城突發(fā)事件的應(yīng)急措施。</p><p>　　13、每周組織一次安全隊長工作會議，每月組織一次安全組工作會議。</p><p>　　14、按時完成上級分派的其它

93、工作任務(wù)。</p><p>　　15、遇突發(fā)事件或無法處理的問題及時上報管理部領(lǐng)導(dǎo)、公司綜合管理部。</p><p><b>　　安全主任</b></p><p><b>　　報告：安全主任</b></p><p><b>　　指導(dǎo)：安全隊長</b></p>&l

94、t;p><b>　　崗位職責(zé)：</b></p><p>　　1、在安全組主任領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助主任科學(xué)、合理地安排展開各項工作，主任不在的情況下，履行主任職責(zé)。</p><p>　　2、重點負(fù)責(zé)、指導(dǎo)、消防、軍事訓(xùn)練、宿舍管理、后勤保障等方面的工作。</p><p>　　3、對本商城內(nèi)的重點防火部位進(jìn)行經(jīng)常性檢查，消除安全隱患。做好消防知識的培

95、訓(xùn)工作，貫徹落實《消防法》各項要求，避免火災(zāi)事故的發(fā)生。</p><p>　　4、定期檢查消防設(shè)施和滅火器材分布情況，并指導(dǎo)安全員正確使用。</p><p>　　5、負(fù)責(zé)組織本部的消防技能、軍事科目的訓(xùn)練，提高隊伍軍事素質(zhì)及撲救火災(zāi)的能力。</p><p>　　6、關(guān)心安全員生活，掌握人員的性格特點、特長、發(fā)掘消防方面有經(jīng)驗的隊員，不斷充實消防人員后備力量。<

96、/p><p>　　7、遇突發(fā)事件或無法處理問題及時上報安全主任（中心領(lǐng)導(dǎo)）、公司綜合管理部。</p><p>　　8、按時完成上級交給的其它任務(wù)。</p><p><b>　　安全隊長</b></p><p><b>　　報告：安全主任</b></p><p><b>

97、　　指導(dǎo)：安全員</b></p><p><b>　　崗位職責(zé)：</b></p><p>　　1、 遵守公司的各項規(guī)章制度，做安全員的模范表率。</p><p>　　2、 全面負(fù)責(zé)本班次各崗位的保安業(yè)務(wù)工作，檢查隊員的崗位出勤、儀容儀表、值勤形象、清潔衛(wèi)生以及工作技能、任務(wù)完成等方面情況，發(fā)現(xiàn)違紀(jì)行為批評教育，并記錄在案向上級匯報。

98、</p><p>　　3、 帶崗執(zhí)勤：（1）提前15分鐘列隊；（2）檢查儀容儀表（儀容著裝不合格者不得上崗）；（3）強(qiáng)調(diào)當(dāng)值注意事項；（4）分配崗位；（5）帶隊上崗。</p><p>　　4、 掌握商城內(nèi)消防、治安重點部位，合理調(diào)配安全人員，合理安排巡查時間、路線、方式、確保監(jiān)控力度。</p><p>　　5、 遇到突發(fā)性事件和惡性事件，應(yīng)設(shè)法采取應(yīng)急措施，防止事態(tài)

99、進(jìn)一步擴(kuò)大，并注意保護(hù)現(xiàn)場，及時向上級報告等候處理。</p><p>　　6、 指導(dǎo)安全員掌握一般治安、消防事故、突發(fā)性事故的現(xiàn)場處理手法，與客戶發(fā)生口角分歧時，做到堅持原則、耐心解釋、冷靜處理堅決做到罵不還口、打不還手。</p><p>　　7、 發(fā)現(xiàn)火警或接到設(shè)備報警，應(yīng)帶領(lǐng)隊員迅速趕往現(xiàn)場搶救并立即上報，如是設(shè)備故障報警，應(yīng)消除信號將其復(fù)位，并按應(yīng)急方案組織實施。</p>

100、<p>　　8、 工作中對安全員崗位值勤情況進(jìn)行經(jīng)常性檢查和巡查，發(fā)現(xiàn)工作漏洞及時糾正，必要時停崗處理。</p><p>　　9、 搞好隊員之間的團(tuán)結(jié)互助，關(guān)心隊員的思想、生活和業(yè)務(wù)水平，促進(jìn)工作的順利開展。</p><p>　　10、每天應(yīng)做好詳細(xì)的工作記錄，需要交辦或重點問題，應(yīng)做好書面和口頭兩方面的移交，重大問題及時上報。</p><p>　　1

101、1、每月組織4次隊務(wù)會，總結(jié)一周的思想工作、學(xué)習(xí)生活、遵守紀(jì)律等方面工作情況。</p><p>　　12、協(xié)助上級搞好隊員的培訓(xùn)、訓(xùn)練工作，完成上級交給的其它任務(wù)。</p><p><b>　　消防隊長</b></p><p><b>　　報告：安全主任</b></p><p><b>　

102、　崗位職責(zé)：</b></p><p>　　1、認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)消防法規(guī)和消防知識，掌握各種器材操作技術(shù)及使用方法，不斷提高防火滅火技能。</p><p>　　2、指導(dǎo)值班人員要忠于職守，工作嚴(yán)肅認(rèn)真，制止任何違反消防安全的行為。</p><p>　　3、監(jiān)督及熟悉消防監(jiān)控中心的各種設(shè)備、設(shè)施，保證消防監(jiān)控中心正常工作。</p><p>

103、;　　4、做好商城消防器材、設(shè)備經(jīng)常性的檢查，保證設(shè)備處于安全應(yīng)急狀態(tài)，一旦發(fā)生火警，即可投入使用。</p><p>　　5、定期配合工程技術(shù)人員檢查各樓的電器、電線、電掣、煤氣管道等有無霉壞、銹壞、氧化、溶化、堵塞等情況，防止短路或爆炸引起火災(zāi)。</p><p>　　6、積極開展防火安全教育宣傳工作，提高全民防火意識。</p><p>　　7、熟悉商城內(nèi)所有消防設(shè)

104、施、設(shè)備及煤氣、供水閥門、供電室的位置。</p><p>　　8、檢查測試各走火通道、大堂的門禁系統(tǒng)、應(yīng)急燈、煙（溫）感系統(tǒng)等是否處于正常狀態(tài)，并做好記錄。</p><p><b>　　監(jiān)控中心</b></p><p><b>　　報告：安全隊長</b></p><p><b>　　崗位職

105、責(zé)：</b></p><p>　　1、 熟悉控制室內(nèi)各系統(tǒng)的簡單工作原理，常規(guī)維護(hù)保養(yǎng)方法，掌握商城閉路監(jiān)控系統(tǒng)及設(shè)置情況與操作，能夠處理簡單的一般故障。</p><p>　　2、 嚴(yán)守崗位，保持高度的工作警惕性，密切注視監(jiān)視屏及控制框的運行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)可疑情況嚴(yán)密監(jiān)視，并以第一時間報告上級或通知就近崗位前往查看和處理。</p><p>　　3、 每班至少

106、進(jìn)行一次各類信號檢查，確認(rèn)正常與否，發(fā)現(xiàn)問題及時報告，準(zhǔn)確真實清晰記錄當(dāng)班監(jiān)視工作的情況。</p><p>　　4、 嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，按時交接班，交接班手續(xù)無遺漏、無差錯，崗位設(shè)施無損壞、無丟失，勤務(wù)登記準(zhǔn)確及時內(nèi)容清楚。</p><p>　　5、 上班時精神集中，不準(zhǔn)擅自離崗或看書報、睡覺等與工作無關(guān)的事。</p><p>　　6、 接聽電話態(tài)度熱情，并做好登

107、記，及時通知有關(guān)人員處理。</p><p>　　7、 保持室內(nèi)衛(wèi)生整潔，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入（非本單位人員需經(jīng)安全主任批準(zhǔn)），不準(zhǔn)在監(jiān)控室內(nèi)聊天嬉笑看與閉路監(jiān)控?zé)o關(guān)內(nèi)容。</p><p>　　8、 發(fā)現(xiàn)監(jiān)視設(shè)備故障，要立即通知值班隊長加強(qiáng)防范，并立即通知維修單位維修。</p><p>　　9、 每天當(dāng)值監(jiān)控員準(zhǔn)時更換錄像帶，錄好的錄像帶按順序放在專用柜中保存。</

108、p><p>　　10、錄像帶由監(jiān)控中心值班員負(fù)責(zé)保管，無關(guān)人員不得翻看。</p><p><b>　　消防中心</b></p><p><b>　　報告：消防隊長</b></p><p><b>　　崗位職責(zé)：</b></p><p>　　1、 按規(guī)定著裝整

109、齊、儀表端正、文明執(zhí)勤、禮貌待人。</p><p>　　2、 熟悉消防中心各系統(tǒng)的簡單工作原理、性能和常規(guī)維護(hù)保養(yǎng)工作，熟練掌握各系統(tǒng)的操作，能夠處理簡單的一般故障。</p><p>　　3、 堅守崗位，保持高度工作警惕性，密切注視監(jiān)控系統(tǒng)的工作情況。</p><p>　　4、 熟悉所在大樓的消防設(shè)施和安裝位置，掌握各種器材的使用方法，遇到突發(fā)事件能正確處理。<

110、;/p><p>　　5、 每班進(jìn)行各系統(tǒng)的信號檢查，確認(rèn)正常與否并做好記錄，若異常應(yīng)盡快查明原因，及時處理，無法處理的立即報告上級。</p><p>　　6、 出現(xiàn)報警信號時，應(yīng)立即通知巡邏崗或就近崗位人員前去報警地點檢查信號的真?zhèn)吻闆r，如火警發(fā)生立即采取措施，如是誤報立即復(fù)位。</p><p>　　7、 準(zhǔn)確真實清晰記錄當(dāng)班監(jiān)控工作情況，做好交班工作。</p&g

111、t;<p>　　8、 保持室內(nèi)清潔嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入，不準(zhǔn)在監(jiān)控室內(nèi)聊天、嬉笑打鬧。</p><p>　　9、 上班時集中精神，不準(zhǔn)擅自離崗可看書報、睡覺等與工作無關(guān)的事。</p><p>　　10、遇到火警監(jiān)控中心要指揮協(xié)調(diào)救火人員并根據(jù)火情撥打119，事后做好時間、地點等各類詳細(xì)記錄。</p><p>　　第六節(jié) 物業(yè)管理物資裝備計劃及開辦預(yù)算&l

112、t;/p><p>　　為實現(xiàn)設(shè)立的物業(yè)管理目標(biāo)，一個寬敞、舒適、先進(jìn)、多功能的商城物業(yè)管理部辦公區(qū)是必不可少的。作為整個商城物業(yè)管理的心臟地帶、物業(yè)管理部應(yīng)具備服務(wù)的調(diào)度和指揮功能，讓商戶感覺到方便和氣派，同時商城物業(yè)管理部辦公室也是物業(yè)管理部每天對商戶開放的服務(wù)窗口，特別是前臺大廳，更是物業(yè)管理部為商戶提供日常服務(wù)的集中地。辦公區(qū)設(shè)置應(yīng)包括前臺接待大廳、小型會客室、培訓(xùn)會議室、辦公室、財務(wù)室、資料檔案室、經(jīng)理室、工

113、程室、保安室、物業(yè)主任室、儲物室、休息室和更衣室等。</p><p>　　在物業(yè)管理部成立前，需要有一筆啟動資金，以配備物業(yè)管理部的辦公設(shè)備、設(shè)施。以使物業(yè)管理部具備完備的辦公條件及完整的服務(wù)功能。</p><p>　　一、物業(yè)用房面積和要求：</p><p>　　根據(jù)我們調(diào)研所得的指標(biāo)，經(jīng)測算需要管理用房面積為440M2，生活用房為700M2。以上物業(yè)用房須由開發(fā)

114、商無償提供，并具備符合正常使用功能的裝修或支付裝修費用。</p><p>　　一、管理用房面積共計1140M2，對管理用房擬安排如下:</p><p>　　說明:管理用房占銷售面積的比例為:1140÷214246=0.53%,符合京國土房管局［2002］1166號文件的規(guī)定。</p><p>　　二、物業(yè)管理部開辦費用預(yù)算（費用由開發(fā)商墊付，物業(yè)公司分5年

115、返還開發(fā)商）</p><p><b>　　開辦預(yù)算費用匯總表</b></p><p>　　1、辦公室設(shè)備/用品</p><p><b>　　2、保安設(shè)備</b></p><p><b>　　3、工程維修器具</b></p><p><b>　　

116、4、制服</b></p><p>　　5、保安員工宿舍設(shè)備</p><p><b>　　第二章 報價文件</b></p><p>　　第一節(jié) 各費用報價及報價說明</p><p><b>　　報價書</b></p><p>　　我司經(jīng)過對****城的物業(yè)管理

117、費、中央空調(diào)費、鍋爐供暖費進(jìn)行測算，并綜合考慮創(chuàng)展家居商城的整體狀況，建議報價如下表：</p><p><b>　　二、各費用匯總表</b></p><p>　　說明： 1、本費用尚未包括附樓供冷部分的費用，按實際運作,費用另算；</p><p>　　2、本費用尚未包括在商業(yè)運作過程中的整體推廣費用；</p><p>　

118、　3、本費用尚未考慮項目在建期間的管理難度增加所需投入的人力、物力費用；</p><p>　　4、本費用尚未考慮商城在運作過程中，所增加的招商、引商活動項目所需投入的人力、物業(yè)費用；</p><p>　　5、本費用尚未包括廣告的制作、用電、管理等費用，此費用收費方案另出；</p><p>　　6、本費用已包含了企業(yè)利潤和稅費。</p><p>

119、;　　三、成本總費用分析表</p><p>　　第二節(jié) 物業(yè)管理費測算明細(xì)</p><p>　　一 ****商城物業(yè)管理費用測算</p><p>　　根據(jù)北京市物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)文件及****商城項目公司提供的有關(guān)資料，參照創(chuàng)展家居商城的具體情況，對****的物業(yè)管理費用測算如下（注：以下費用未包括中央空調(diào)費及采暖費）：</p><p>

120、;　?。ㄒ唬﹨R總表：（按商城總建筑面積214246.12平方米）</p><p>　　附表（一）、管理、服務(wù)人員的工資及按規(guī)定提取的福利</p><p>　　附表（二）、設(shè)施設(shè)備運行維護(hù)費測算依據(jù)</p><p>　　附表（三）、工程設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)物料費</p><p>　　附表（四）、固定資產(chǎn)折舊費</p><p>

121、;　　附表（五）、電梯費測算依據(jù)</p><p>　　第三節(jié) 中央空調(diào)費測算明細(xì)</p><p>　　根據(jù)****項目公司提供的數(shù)據(jù)、圖紙，結(jié)合現(xiàn)場的實際情況，對主樓（面積為：103238.22㎡）中央空調(diào)的運行費用測算如下：</p><p>　　一、中央空調(diào)供冷費用計算表：</p><p>　　附表1：空調(diào)系統(tǒng)能耗</p>