南昌地鐵1號(hào)線對(duì)周邊住宅價(jià)格效應(yīng)的實(shí)證分析及預(yù)測(cè).pdf

1、城市軌道交通建設(shè)會(huì)導(dǎo)致城市形態(tài)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)格局的重大變化,帶來巨大的空間效應(yīng)、社會(huì)效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。因此,對(duì)城市軌道交通項(xiàng)目的研究必定是個(gè)復(fù)雜、嚴(yán)密的綜合體系。其研究內(nèi)容通常涉及經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)學(xué)、城市規(guī)劃等多種學(xué)科,研究過程中需要關(guān)注的對(duì)象錯(cuò)綜復(fù)雜,包括政府、開發(fā)商、居民等多方利益主體。國際上尤其是歐美發(fā)達(dá)國家,該領(lǐng)域取得的的理論研究成果較為豐富,這為我國起步較晚的地鐵建設(shè)工作提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)先導(dǎo)和理論依據(jù)。近年來,隨著我國城市軌道交通建設(shè)的鋪

2、開,國內(nèi)對(duì)這個(gè)課題的關(guān)注程度也日益增加。
　　 國內(nèi)文獻(xiàn)主要是對(duì)廣州、上海和北京等較發(fā)達(dá)城市的軌道交通與沿線房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)進(jìn)行相關(guān)研究。對(duì)于南昌這個(gè)中部地區(qū)城市來說,地鐵是個(gè)全新的事物,因此,有關(guān)南昌軌道交通與房地產(chǎn)的相關(guān)研究基本處于空白。
　　 本文嘗試以南昌地鐵1號(hào)線為例,探討城市軌道交通項(xiàng)目對(duì)周邊房地產(chǎn)的價(jià)格效應(yīng)。在實(shí)踐層面,該研究有利于南昌市政府設(shè)計(jì)地鐵1號(hào)線項(xiàng)目的具體融資方式,制定地鐵沿線城市和交通規(guī)劃、用地規(guī)

3、劃、以及相關(guān)政策。此外,研究軌道交通線對(duì)周邊房地產(chǎn)價(jià)格的影響,有利于房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者做出定價(jià)或其它投資策略選擇;在理論上,本文研究結(jié)合南昌實(shí)際城市形態(tài)特點(diǎn),所得的結(jié)論有望豐富和完善南昌市地鐵和房地產(chǎn)相關(guān)理論研究體系。
　　 通過文獻(xiàn)綜述歸納已有的研究方法,本文確定了以建立hedonic模型的研究方法對(duì)地鐵1號(hào)線已經(jīng)產(chǎn)生的空間效應(yīng)進(jìn)行研究。在此基礎(chǔ)上,本文還利用相關(guān)模型對(duì)南昌地鐵1號(hào)線建成通車并運(yùn)營成熟時(shí)可能產(chǎn)生的完整的空間效

4、應(yīng)進(jìn)行預(yù)測(cè),預(yù)測(cè)的內(nèi)容包括具體站點(diǎn)對(duì)房價(jià)的影響范圍、具體站點(diǎn)對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生的增值幅度以及具體樓盤的增值幅度。
　　 Hedonic模型的回歸結(jié)果表明,南昌地鐵1號(hào)線的站點(diǎn)對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響半徑約為1千米。去除其他因素的影響,距離地鐵站0.5千米范圍內(nèi)比0.5～1千米范圍內(nèi)的住宅單元總價(jià)高出3萬元,如果以比例關(guān)系來度量,總價(jià)提升了18％;單價(jià)約高出400元/平方米,如果以比例關(guān)系來度量,單價(jià)提升了15％。
　　 由于地鐵

5、1號(hào)線正在建設(shè)中,1號(hào)線站點(diǎn)所在地相對(duì)于周邊區(qū)域來說,在居住環(huán)境方面并不具有特別的吸引力。因此,可以認(rèn)為,1號(hào)線站點(diǎn)對(duì)周邊住宅價(jià)格已經(jīng)形成了一定的空間效應(yīng),計(jì)算結(jié)果顯示的住宅價(jià)格差主要是由1號(hào)線預(yù)期可帶來的通達(dá)性的改善或者和1號(hào)線的建設(shè)相關(guān)的因素,如商業(yè)的發(fā)展和區(qū)域環(huán)境的改善而引起的。通過Hedonic模型得出的計(jì)算結(jié)果反映的是地鐵1號(hào)線尚處建設(shè)期間所產(chǎn)生的空間效應(yīng),隨著南昌地鐵1號(hào)線工程竣工和投入運(yùn)營以及站點(diǎn)周邊地區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展,地鐵

6、1號(hào)線對(duì)住宅價(jià)格的空間效應(yīng)還有上升的空間。
　　 南昌地鐵1號(hào)線究竟會(huì)對(duì)周邊住宅價(jià)格產(chǎn)生怎么樣的影響,以及影響有多大,這是本文第四章的研究內(nèi)容。預(yù)測(cè)結(jié)果顯示:各站點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響范圍是不同的,這主要受到具體站點(diǎn)的地理位置、周邊的交通配套以及商業(yè)等的發(fā)展程度的影響。紅谷灘新區(qū)站點(diǎn)影響范圍最廣,其中世貿(mào)路站和秋水廣場(chǎng)站的影響范圍分別達(dá)到了半徑2.462.75km。其他紅谷灘以外的站點(diǎn)的影響范圍基本上與距離市中心路程成反比,離八一廣

7、場(chǎng)越遠(yuǎn),站點(diǎn)的影響范圍越大。如奧體中心站和雙港大道站,其影響范圍遠(yuǎn)大于萬壽宮站、中山路站等市區(qū)站點(diǎn)。和各站點(diǎn)的影響范圍預(yù)測(cè)結(jié)果類似,地處紅谷灘區(qū)的地鐵站點(diǎn)附近樓盤的增值效應(yīng)最明顯,其中,秋水廣場(chǎng)站附近的樓盤價(jià)格最高可能升值1200元/平米。其他站點(diǎn)附近房地產(chǎn)的升值幅度與該車站到市中心的距離成正比。離八一廣場(chǎng)越遠(yuǎn),房地產(chǎn)的升值空間越大。
　　 最后,論文根據(jù)研究結(jié)果,提出了加強(qiáng)地鐵站點(diǎn)周邊土地的綜合開發(fā)、加強(qiáng)地鐵沿線的公交配套、加