南昌地鐵1號線對周邊住宅價格效應(yīng)的實證分析及預(yù)測.pdf

1、城市軌道交通建設(shè)會導(dǎo)致城市形態(tài)和社會經(jīng)濟格局的重大變化,帶來巨大的空間效應(yīng)、社會效應(yīng)和經(jīng)濟效應(yīng)。因此,對城市軌道交通項目的研究必定是個復(fù)雜、嚴密的綜合體系。其研究內(nèi)容通常涉及經(jīng)濟學(xué)、社會學(xué)、城市規(guī)劃等多種學(xué)科,研究過程中需要關(guān)注的對象錯綜復(fù)雜,包括政府、開發(fā)商、居民等多方利益主體。國際上尤其是歐美發(fā)達國家,該領(lǐng)域取得的的理論研究成果較為豐富,這為我國起步較晚的地鐵建設(shè)工作提供了寶貴經(jīng)驗先導(dǎo)和理論依據(jù)。近年來,隨著我國城市軌道交通建設(shè)的鋪

2、開,國內(nèi)對這個課題的關(guān)注程度也日益增加。
　　 國內(nèi)文獻主要是對廣州、上海和北京等較發(fā)達城市的軌道交通與沿線房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)進行相關(guān)研究。對于南昌這個中部地區(qū)城市來說,地鐵是個全新的事物,因此,有關(guān)南昌軌道交通與房地產(chǎn)的相關(guān)研究基本處于空白。
　　 本文嘗試以南昌地鐵1號線為例,探討城市軌道交通項目對周邊房地產(chǎn)的價格效應(yīng)。在實踐層面,該研究有利于南昌市政府設(shè)計地鐵1號線項目的具體融資方式,制定地鐵沿線城市和交通規(guī)劃、用地規(guī)

3、劃、以及相關(guān)政策。此外,研究軌道交通線對周邊房地產(chǎn)價格的影響,有利于房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者做出定價或其它投資策略選擇;在理論上,本文研究結(jié)合南昌實際城市形態(tài)特點,所得的結(jié)論有望豐富和完善南昌市地鐵和房地產(chǎn)相關(guān)理論研究體系。
　　 通過文獻綜述歸納已有的研究方法,本文確定了以建立hedonic模型的研究方法對地鐵1號線已經(jīng)產(chǎn)生的空間效應(yīng)進行研究。在此基礎(chǔ)上,本文還利用相關(guān)模型對南昌地鐵1號線建成通車并運營成熟時可能產(chǎn)生的完整的空間效

4、應(yīng)進行預(yù)測,預(yù)測的內(nèi)容包括具體站點對房價的影響范圍、具體站點對住宅價格產(chǎn)生的增值幅度以及具體樓盤的增值幅度。
　　 Hedonic模型的回歸結(jié)果表明,南昌地鐵1號線的站點對周邊住宅價格的影響半徑約為1千米。去除其他因素的影響,距離地鐵站0.5千米范圍內(nèi)比0.5～1千米范圍內(nèi)的住宅單元總價高出3萬元,如果以比例關(guān)系來度量,總價提升了18％;單價約高出400元/平方米,如果以比例關(guān)系來度量,單價提升了15％。
　　 由于地鐵

5、1號線正在建設(shè)中,1號線站點所在地相對于周邊區(qū)域來說,在居住環(huán)境方面并不具有特別的吸引力。因此,可以認為,1號線站點對周邊住宅價格已經(jīng)形成了一定的空間效應(yīng),計算結(jié)果顯示的住宅價格差主要是由1號線預(yù)期可帶來的通達性的改善或者和1號線的建設(shè)相關(guān)的因素,如商業(yè)的發(fā)展和區(qū)域環(huán)境的改善而引起的。通過Hedonic模型得出的計算結(jié)果反映的是地鐵1號線尚處建設(shè)期間所產(chǎn)生的空間效應(yīng),隨著南昌地鐵1號線工程竣工和投入運營以及站點周邊地區(qū)的進一步發(fā)展,地鐵

6、1號線對住宅價格的空間效應(yīng)還有上升的空間。
　　 南昌地鐵1號線究竟會對周邊住宅價格產(chǎn)生怎么樣的影響,以及影響有多大,這是本文第四章的研究內(nèi)容。預(yù)測結(jié)果顯示:各站點對房地產(chǎn)價格影響范圍是不同的,這主要受到具體站點的地理位置、周邊的交通配套以及商業(yè)等的發(fā)展程度的影響。紅谷灘新區(qū)站點影響范圍最廣,其中世貿(mào)路站和秋水廣場站的影響范圍分別達到了半徑2.462.75km。其他紅谷灘以外的站點的影響范圍基本上與距離市中心路程成反比,離八一廣

7、場越遠,站點的影響范圍越大。如奧體中心站和雙港大道站,其影響范圍遠大于萬壽宮站、中山路站等市區(qū)站點。和各站點的影響范圍預(yù)測結(jié)果類似,地處紅谷灘區(qū)的地鐵站點附近樓盤的增值效應(yīng)最明顯,其中,秋水廣場站附近的樓盤價格最高可能升值1200元/平米。其他站點附近房地產(chǎn)的升值幅度與該車站到市中心的距離成正比。離八一廣場越遠,房地產(chǎn)的升值空間越大。
　　 最后,論文根據(jù)研究結(jié)果,提出了加強地鐵站點周邊土地的綜合開發(fā)、加強地鐵沿線的公交配套、加