無錫-太湖廣場-上層生活-茂業(yè)商業(yè)項目前期策劃方案-128ppt

1、HOPSCA,中國·無錫·未來市中心·太湖廣場·CBD中的HOPSCA,無錫上層生活,無錫茂業(yè)項目前期策劃報告,站在歷史的城市上，思考未來,報告結(jié)構(gòu),概述,城市運營論,營銷是張網(wǎng),,Wuxi MaoyeUpper reaches lifeReport structure,客源與產(chǎn)品,站在歷史的城市上，思考未來,概述,,Wuxi MaoyeUpper reaches lifeSummary,

2、城市發(fā)展必然帶來全新的住宅需求、產(chǎn)生新的客群、演繹出全新的生活方式。,深圳茂業(yè)斥巨資進入無錫，旨在建設(shè)的同時推動無錫城市發(fā)展；這是順應(yīng)時代變革的創(chuàng)舉。,另，對于項目具體產(chǎn)品我司所知不詳，因此我們將在本報告中闡述的幾個重要內(nèi)容是：1.城市發(fā)展帶來的消費訊息（魚汛）2.結(jié)合板塊，樹立項目鮮明旗幟3.客群（魚群）如何流向此處4.營銷之網(wǎng)，逐層鎖定客群（魚群）,本案——中國·無錫茂業(yè)城無錫地區(qū)規(guī)模最大的綜合性商業(yè)建筑

3、群，位于太湖廣場南側(cè)，總投資20億元，占地面積5萬多平方米，總建筑面積達45萬平方米，其中購物中心20萬平方米，寫字樓7萬平方米，五星級酒店4萬平方米，高級商務(wù)公寓14萬平方米，是集購物、餐飲、娛樂、辦公、酒店、商務(wù)公寓等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標志性商業(yè)建筑群；無錫茂業(yè)城將繼續(xù)沿用茂業(yè)獨特的“地產(chǎn)＋商業(yè)”發(fā)展模式，把房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營相結(jié)合。項目建成后將成為無錫地區(qū)新的商業(yè)中心和新的財富中心。無錫茂

4、業(yè)城項目分兩期建設(shè)。其中，一期的商業(yè)部分有茂業(yè)集團旗下的知名百貨進駐和各類品牌專賣店，預(yù)計明年年底開業(yè)，住宅部分包含總建6.7萬方的100平方米兩房、140、180平方米三房高級公寓；二期則由五星級酒店、甲級寫字樓、以及各類休閑娛樂設(shè)施等組成。世界知名酒店管理公司萬豪集團已進駐，共同打造無錫茂業(yè)城內(nèi)的超五星級酒店。,,,無錫城市發(fā)展,針對客源制定項目營銷戰(zhàn)略與推廣策略,營銷網(wǎng)絡(luò),品牌網(wǎng)產(chǎn)品網(wǎng)客戶網(wǎng),外區(qū)域客群,,,,,城市召喚無

5、錫新版圖,歷史名城,交通樞紐,產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入,蘇錫常都市圈,,,,太湖廣場/南長區(qū)新形象,,,區(qū)域客群,結(jié)合板塊與產(chǎn)品，明確項目城市綜合體形象,,站在歷史的城市上，思考未來,城市運營論,1.閱讀無錫2.閱讀市場3.閱讀板塊4.閱讀項目,,Wuxi MaoyeUpper reaches lifeThe city operation theory,閱讀無錫：只有以國際化的視野，才能真正讀懂今日無錫。了解地域的未來，才能破解這一

6、“城市新中心”、“太湖大道”的重要課題。,讀懂無錫，才能破題讀懂無錫，在于視角,無錫之于長三角,從經(jīng)濟層面上，2004年無錫市國民生產(chǎn)總值為2804億，同期上海為9145億，蘇州4026億，而且無錫與上海之間的經(jīng)濟關(guān)聯(lián)度高達11.9，比如上海的信息化工程已向無錫擴展，上海的交通卡馬上就可以與無錫通用。所以，在上海為龍頭的長三角都市經(jīng)濟圈中，無錫是上海的一個重要助手，區(qū)域二級中心。,從產(chǎn)業(yè)層面上，以無錫新區(qū)為代表無錫高新技術(shù)產(chǎn)

7、業(yè)正在成為長三角地區(qū)一個重要的高新技術(shù)基地，吸引了大量的外資，同時作為長三角制造業(yè)中心的一個重要組成部分。,從地理位置上，無錫處于長三角的物理中心，負有重要的聯(lián)結(jié)作用，是長三角城市鏈上的明珠。,,,無錫之于環(huán)太湖經(jīng)濟圈,隨著長三角競爭與發(fā)展，一個新的概念誕生——“環(huán)太湖經(jīng)濟圈”(如下圖)，它是以環(huán)太湖的蘇州、無錫、常州、湖州、嘉興這五個城市構(gòu)成的一個小三角，由于地緣優(yōu)勢，接受上海輻射，其經(jīng)濟發(fā)展日顯突出，已經(jīng)成為長三角地區(qū)“核心腹地”

8、。無錫是環(huán)太湖經(jīng)濟圈的中心，擁有不可替代的陸運中心樞紐地位，同時經(jīng)濟地位明顯，以占環(huán)太湖經(jīng)濟圈10%的人口創(chuàng)造了27%的國民生產(chǎn)總值。,,,無錫一級中心，在中山路解放路，位于無錫市區(qū)正中心，環(huán)形商業(yè)圈。無錫未來城市二級中心，太湖大道兩側(cè)500米，將成為連接新老城區(qū)的黃金走廊。,太湖大道：唯一城市主動脈，未來無錫世紀大道。,城市規(guī)劃思路：南拓北展，東整西優(yōu),北展——將堰橋地區(qū)建設(shè)成為惠山區(qū)的新城區(qū)，并加強與江陰的聯(lián)系。,東整——整合

9、東亭與主城區(qū)的空間、道路網(wǎng)絡(luò)。,西優(yōu)——以太湖山水為主體，優(yōu)化城市的旅游休閑用地。,南拓——開發(fā)建設(shè)濱湖新城，城市未來發(fā)展的主導(dǎo)方向。,,,人口規(guī)劃：外來人口居多，衛(wèi)星城尚未定型,無錫作為一個正在成長中的國際制造業(yè)基地，城市人口增長主要來自兩個方面：外來產(chǎn)業(yè)化人口&城鄉(xiāng)人口轉(zhuǎn)變。僅2005年一季度就吸引了135萬外來人口（部分落戶），另外，特大城市框架規(guī)劃下必然導(dǎo)致城鄉(xiāng)人口轉(zhuǎn)變。,,,無錫的城市觀察,這些觀察都將成為項目立項

10、的出發(fā)點也成為我們成功的機會點,1、比較無趣的城市城市缺少歷史沉淀感，歷史的痕跡在大規(guī)模的舊城改造中其本上被抹光了。缺少改造后城市呈現(xiàn)出的現(xiàn)代感。城市內(nèi)缺少令人激動的公共社交場所。相對于上海，杭州，南京等中心城市相比，缺少中心城市應(yīng)具有的氣魄和容納度。缺少中心城市應(yīng)有的時尚感，現(xiàn)代感。2、一個工業(yè)基礎(chǔ)扎實，工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛的城市。一個商業(yè)發(fā)達，崇商的城市。一個人口數(shù)量劇增，城市規(guī)模迅速擴大的城市。一個城市建設(shè)面貌正

11、在發(fā)生巨變的城市。大規(guī)模的城市改造，大規(guī)模的城市綠化美化。城市中心的南移，從河邊的城市到湖邊的城市。一個逐步向具有中產(chǎn)階級情調(diào)發(fā)展的城市。站前商貿(mào)區(qū)，保利廣場的興建將使無錫與國際化城市，與時尚更進一步。蠡湖新城的建設(shè)讓無錫成為一個太湖湖濱城市。,城市閱讀小結(jié)1,1、城市化進程城市化進程是未來若干年城市發(fā)展的主旋律，它帶來的最明顯的反應(yīng)即城市人口的急劇暴漲。這一階段人口遷移的特征是：人口從農(nóng)村向城市遷移，從不發(fā)達地區(qū)到發(fā)達地區(qū)

12、遷移。無錫作為發(fā)達地區(qū)--滬寧城市帶上的中心城市，未來若干年的人口暴漲是可以預(yù)見的。因此，無錫的城市經(jīng)濟也將從以工業(yè)生產(chǎn)為主要特征的商品經(jīng)濟轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)性經(jīng)濟，以零售業(yè)，金融業(yè)，信息業(yè)，市場服務(wù)，咨詢業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)將得到蓬勃的發(fā)展。以上兩點因素將會促進城市中產(chǎn)階級的形成。2、城市中產(chǎn)階級的產(chǎn)生2005年，無錫人均GDP已超過7000美元，位居江蘇省第二位，進入了一個國際上公認的經(jīng)濟高速發(fā)展區(qū)。在這樣一個人均GDP水平 ，

13、城市的人口結(jié)構(gòu)中將發(fā)生改變，中產(chǎn)階級—將成為中國未來社會的主流公民。他們這一群體相對富有，有較高的文化修養(yǎng)和高質(zhì)量的生活，對社會主流價值和現(xiàn)存秩序有較強的認同感，勢必將成為未來中國社會的主流。對于中國迅速和壯大的中產(chǎn)階級，他們追求著風格與個性，選擇舒適而高質(zhì)量的生活，并注重將自我的品味融入于細微、不奢亦不俗。,當前城市發(fā)展中產(chǎn)生的二大特征,城市閱讀小結(jié)2,閱讀市場：從縱向分析，解讀無錫市場的特征。從橫向比較，解懂無錫市場的機

14、會。,縱向分析，在規(guī)律中尋求突破橫向比較，在不同中尋求共性,無錫房地產(chǎn)市場綜述,與周邊城市相比發(fā)展較晚，已進入快速上升通道大盤頻現(xiàn)，眾多外地開發(fā)商紛紛進入，房地產(chǎn)產(chǎn)品線逐漸豐富， 市場供應(yīng)增多 商業(yè)用房的明顯供大于求，供求比達到3.47：1,起步期 2000年—2001年底 福利分房制度取消，樓盤品質(zhì)和規(guī)模不夠，市場較為沉悶。發(fā)展期 2001年—2002年底 特大型城市定位，城市改造和建設(shè)力度加大，

15、大量拆遷戶導(dǎo)致需求開始急劇增加，房地產(chǎn)開始升溫。加速期 2003年起 一級市場被迅速激活，土地供給和價格持續(xù)攀升，購房能量得以釋放，房地產(chǎn)開始全面升溫。,無錫房地產(chǎn)發(fā)展歷史,,,樓市產(chǎn)品品質(zhì)特征,,規(guī)劃品牌開發(fā)商的進入推進社區(qū)總規(guī)劃的發(fā)展組團圍合概念逐步顯現(xiàn)充分利用和挖掘自然景觀資源無錫市場進入大盤時代，大盤開發(fā)周期多為三至四期，推案周期更加細化,建筑單體及組合小高層及高層產(chǎn)品市場占有率高無錫的高層住宅高度普

16、遍較高，新區(qū)表現(xiàn)尤為突出高層的頂層產(chǎn)品去化較好復(fù)合型項目一般采用多層-小高層-高層的推出順序景觀資源區(qū)域大盤多以小高層啟動項目，一般性項目則以多層啟動,外立面和裝修建材現(xiàn)代簡潔風格占市場主流（根據(jù)新進入無錫的外地品牌開發(fā)公司的開發(fā)經(jīng)驗來看，立面大都為現(xiàn)代簡潔分格、線條橫豎分明但比例和配色接近柔和、人性）特色風貌的立面產(chǎn)品市場接受度逐步增強精裝修房市場出現(xiàn)空白,,,戶型配比三房占到將近一半的市場供應(yīng)，其中舒適型以大三房為主

17、兩房比例約為三成，面積控制較為得當朝向：無錫地處江南湖濱，氣候溫潤，因此朝向非常重要。一般情況，三房中要做到三開間朝南，即主臥、次臥、客廳都朝南，這樣的房型相當受歡迎臥室：主臥開間一般在3米6，面積在16個平方左右；次臥開間在3.3米左右，面積在13個平方左右。除了主臥有陽臺以外，一般次臥在樓體東西側(cè)的通常會有東西向的陽臺或凸窗客廳：客廳的面積在20～25平方米左右，在朝向上以朝南為主流。但是在市場上亦有東廳、西廳的房型，而且東廳

18、在市場上的接受度還比較好,樓市產(chǎn)品品質(zhì)特征,單元面積舒適型三房占據(jù)供應(yīng)主力；兩房產(chǎn)品多為標準型設(shè)計；高層項目的頂層景觀房源多為大面積復(fù)式產(chǎn)品，市場去化情況較好；傳統(tǒng)觀念使得消費者對大面積產(chǎn)品需求較為旺盛，但近年受總價因素的影響，戶均成交面積有下滑的趨勢。從目前市場供應(yīng)來看，產(chǎn)品單元面積主要傾向于舒適型房型，小面積的單身公寓僅有少量供應(yīng)，二房面積多數(shù)為標準型，在80～105平方米之間。三房中緊湊型三房相對較少，舒適型三房比例較大，

19、面積大多在115～135平方米之間。四房以上的面積在150～250平方米。,,,樓市產(chǎn)品品質(zhì)特征,會所大盤都有集中式會所，但功能設(shè)置較為簡單經(jīng)營方式比較靈活，大多對外服務(wù)商業(yè)配套一般性項目大多為底商配套大盤一般都規(guī)劃了集中式商業(yè)銷售人員在利用商業(yè)配套對住宅產(chǎn)品的促銷手法不足,車位配套私家車擁有量的快速增多，使得項目對車位的規(guī)劃普遍較為充足（每百人私家車擁有量為3.6輛 ）服務(wù)配套完善的物業(yè)管理和智能化設(shè)施成為評價小

20、區(qū)品質(zhì)的主要標準；高端客群真正對地段不存在挑剔性，更加看重各種服務(wù)配套，這也是價格提升的一個契機,,,1、供求基本平衡。02年至05年，供求比例關(guān)系變化不大；06年上半年國六條出臺，開發(fā)商放緩樓盤上市速度，供求比有所下降(1.11:1)。2、住宅價格走勢平穩(wěn)。02年至05年，商品房住宅價格走勢平穩(wěn)，每年平均上漲532元/平方米；06年上半年國六條出臺，住宅價格漲幅受限，僅比05年漲了27元/平方米。,,市場較為平穩(wěn)，住房消費理性成長

21、。新入市項目具有穩(wěn)定發(fā)展的空間。,縱向分析：市區(qū)商品房供求比例走勢與住宅價格走勢,,,橫向比較1：2005年長三角主要城市人均GDP與市中心城區(qū)商品房銷售均價比較,,,,,在對比中我們可以看出，因為無錫市中心樓盤售價偏低，存在較大市場機會。,橫向比較2：高檔住宅市場分布,,,凱賓斯基目前16000元/平方米的均價與熱銷，更加映證了以上觀點。,無錫樓市有魚訊！,綜上所述，我們有足夠理由認為：從2000至今，在無錫房地產(chǎn)發(fā)展的將近7年里，已

22、經(jīng)聚集了相當大的一批客層，他們正在尋找高端項目用以自住和投資。這里的“高端”不僅僅指購買能力的高端，還體現(xiàn)在他們的素質(zhì)、修養(yǎng)、工作習慣與生活方式上。他們的大致特征如下：1、年齡：30~45歲2、家庭年收入：30萬元以上3、目前置業(yè)地點：市中心中高檔住宅區(qū)，濱湖區(qū)高檔住宅區(qū)，全市各別墅區(qū)關(guān)于這個高端人群的尋找與鎖定，將在下個篇章中結(jié)合項目進行深入探討。,市場閱讀小結(jié),閱讀板塊：每一個板塊都具唯一性，它們在無錫城市的地位

23、各不相同。項目產(chǎn)品多元化特征明顯，商業(yè)氛圍濃厚，必須詳細進行板塊探討，才能破解CBD、HOPSCA這些關(guān)鍵詞語。,板塊探討，是項目定位的關(guān)鍵,城市新市中心與六大副中心規(guī)劃,,,在2001~2020年無錫城市規(guī)劃方案中，“副中心”浮水而出，城市邁向城市群落、1個中心城區(qū)并聯(lián)6個六個副中心區(qū)的空間體系。,無錫城市中心正在南移,無錫軌道交通規(guī)劃帶來的板塊前景預(yù)示,6條軌道交通組成無錫未來交通網(wǎng)絡(luò)，分高架段、地面段、地下段三類，全部線網(wǎng)里程

24、約247公里，將于07年年底或08年年初啟動。2號、3號線形成東西主軸，與周邊城市連接。其中1號、2號、3號線作為交通主軸，建設(shè)優(yōu)先度相對較高。 （以上見于去年無錫日報）,1號南北線(肉色)：將來接江陰 2號高鐵線(粉色)：將來接常州 3號東西線(淡綠)：將來接蘇州 4號東亭太湖線：灰褐5號濱湖新城線：紅色 6號西北組團線：藍色,,,清揚路即將成為“新中山路”，軌道交通1號線將沿清揚路貫穿南北。兩路相交之處的太湖廣場，正在成為

25、城市“新市中心”。,因為本案是一個包含商業(yè)在內(nèi)的綜合性項目，因此接下來，我們將針對商業(yè)對包括崇安、南長和北塘在內(nèi)的市中心商圈進行板塊再劃分。,市中心板塊再劃分：,,,崇安、南長和北塘,1、勝利門商圈：為商業(yè)，貿(mào)易和旅館區(qū)，歷史上商業(yè)貿(mào)易黃金地段。九十年代以前無錫最繁華的區(qū)域，現(xiàn)在還保有一百，二百的百貨公司，配以正在建設(shè)中的站前商貿(mào)區(qū)，保利廣場。2、人民路沿線：金融，信息，物貿(mào)中心。3、以三陽廣場為中心的城市大型商業(yè)購物，餐飲和娛樂中

26、心。以四大百貨公司為中心：無錫商業(yè)大廈，大洋百貨，三陽百盛，新世界百貨。 4、以太湖廣場為中心的新市政商業(yè)中心：目前以家樂福為本區(qū)域的商業(yè)龍頭。未來最有可能成為CBD的城市商業(yè)極。5、五愛廣場：區(qū)域商業(yè)中心。服務(wù)周邊社區(qū)，檔次感還談不上，無購物環(huán)境可言。6、河埒口商業(yè)圈：區(qū)域商業(yè)中心。同上,無錫曾經(jīng)最繁華的黃金之地，但目前該區(qū)域已失去往日繁華，只能對三陽廣場甘拜下風，且已淪為中低檔商品的集散地，甚至還摻雜著勸業(yè)場之類燈具，電工用品

27、市場及機電市場與時尚毫無關(guān)聯(lián)的商品。這與該區(qū)域的大規(guī)模城市拆遷改造及火車站，長途汽車站的人流輻射有關(guān)。,重點商圈分析1：勝利門廣場商圈,,,,,隨著該區(qū)域２７萬平米的站前商貿(mào)區(qū)及保利廣場的興建，圓通路地塊的興建，道長巷地塊的拍賣，24萬平米的頤河灣的拔地而起，該區(qū)域有望重現(xiàn)繁華，成為無錫市一個國際化的時尚之都。但區(qū)域內(nèi)原有建筑參差穿插、好好壞壞，破壞了該區(qū)域的整體形象，且火車站、長途汽車站的影響依舊強烈。,但在該區(qū)域內(nèi)購物只是購物，

28、娛樂只是娛樂，餐飲只是餐飲，人的休憩、逗留、玩耍等混合需求變成了奢望。目的是清晰和快樂的，而過程卻是無奈和痛苦的。我們其本上認為該區(qū)域是女人的天堂，男人與孩子的無奈之地。,重點商圈分析2：三陽廣場商圈,,,,目前無錫人心目中的絕對市中心，集結(jié)了最有影響力的國內(nèi)國際百貨公司，再加上周邊的密密麻麻大大小小的商業(yè)網(wǎng)點，金融，商務(wù)辦公，餐飲，高檔酒店星羅密布，其商業(yè)中心的老大地位基本無法撼動。區(qū)域內(nèi)的購物場所基本上還是傳統(tǒng)意義上的商業(yè)中心

29、，車流人流混雜，汽車的暢通為該區(qū)域內(nèi)首要任務(wù)，車是老大，人反而被擠壓，而且停車位奇少，根本不適應(yīng)不久的汽車時代的到來。,,這里是市中心南移的依靠點，新的市政中心及市民廣場。目前尚以家樂福為核心，形態(tài)同青島等其他中國城市新區(qū)一樣。然，太湖市民廣場面積雖大，人體尺度感較差，城市快速道太湖大道同樣缺少人體尺度感，這些因素決定了該區(qū)域目前的商業(yè)發(fā)展形態(tài)：大尺度的超市賣場，大尺度的購物中心。,重點商圈分析3 ：太湖廣場商圈,,,,隨著城市發(fā)展

30、進程，人們消費與生活習慣的提升，這片熱土正在召喚尊重人性的建筑空間。因此燕莎百貨與凱賓斯基進駐太湖廣場北面，而本案與首席在太湖廣場南面成一路之隔的態(tài)勢。我們相信，未來的太湖廣場將成為無錫最具號召力與國際感的都市化商圈。,從城市規(guī)劃來看，項目所在地是城市南移的依靠點；從太湖大道板塊規(guī)劃來看，項目正處在“一心、二片、三區(qū)、四帶”中的“一心”（太湖廣場地區(qū)行政中心），毫無疑問：太湖廣場板塊就是無錫未來的CBD。,CBD，中央商務(wù)區(qū)(Ce

31、ntral Business District )，意為商業(yè)會聚之地。現(xiàn)代意義上是指集中大量金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息機構(gòu)，擁有大量商務(wù)辦公、酒店、公寓等配套設(shè)施，具備完善的市政交通與通訊條件，便于現(xiàn)代商務(wù)活動的場所。,板塊閱讀小結(jié),閱讀項目：當無錫茂業(yè)所倡導(dǎo)的“地產(chǎn)+商業(yè)”開發(fā)模式，遇上太湖廣場——無錫全新CBD的悄然形成，一場無錫地產(chǎn)界的革命呼之欲出。,唯一的太湖廣場唯一的無錫茂業(yè)城,這種地產(chǎn)模式將引領(lǐng)一場生活模式的改變。以

32、前人們購物、休閑、娛樂都要到城市的不同區(qū)域；而在這里，一切都可以在居所附近完成。這種集合性模式，作為一種全新的生活系統(tǒng)，顛覆傳統(tǒng)的建筑理念，為滿足人們休閑、娛樂、餐飲、購物、居住、商務(wù)、旅游、社交、文化等多形態(tài)的高品質(zhì)生活需求而打造，是城市建筑群和一站式情景化的優(yōu)質(zhì)生活空間，讓生活在這里的居民感到無比的輕松、舒適和快樂，使居住者無需旅途勞頓、遠涉重洋，就能享受到世界各地的商品和服務(wù)。,HOPSCA來了!!!,什么是HOPSCA

33、（豪布斯卡）？,HOPSCA,功能互補，資源共生，聚合增值,HOPSCA于1986年誕生在法國巴黎的拉德芳斯，后興于紐約曼哈頓，東京六本木。是集Hotel、Office、Parking、Shopping 、Convention、Apartment為一體的多功能、現(xiàn)代化、綜合性城市多維空間，也是世界上最先進的地產(chǎn)開發(fā)模式。,HOPSCA一般位于城市中心，有足夠的空間實現(xiàn)龐大的建筑規(guī)模，有快速便捷的交通網(wǎng)脈作為城市樞紐，并有業(yè)態(tài)齊全

34、的商業(yè)配套以及高尚多元的文化品位，是整體布局完善、功能特色明顯的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)和現(xiàn)代城市服務(wù)的新高地、新載體。HOPSCA更是一種全新的生活觀，多元的文化，開放的心態(tài)，閑暇的生活，引領(lǐng)人們走進國際化新時代。,CBD&HOPSCA珠聯(lián)璧合,無錫太湖廣場，CBD中的HOPSCA,城市運營論&地產(chǎn)革命,泛地產(chǎn)運作,城市節(jié)點,城市綜合體,社會行為,城市精神,場的力量遠遠超越單純的品牌/產(chǎn)品力/地段這也是項目迥異于萬科魅

35、力之城/湖濱一號/凱賓斯基的原因,場,場所社會,場所社區(qū),場所社交,社會新品位、新標準、新價值,,,,,最根本的居住,形成社會層級,全新社會風尚,,,,CBD,HOPSCA,客源與產(chǎn)品,1.住宅客源分析2.產(chǎn)品資源整合3.產(chǎn)品概念升華,,Wuxi MaoyeUpper reaches lifeItem and the customers,我們發(fā)現(xiàn)了城市的魚訊也發(fā)現(xiàn)了板塊之中、項目所在地如同磁場即將形成巨大能量，將魚群吸引到此

36、,場所社會,場所社區(qū),場所社交,最根本的居住,形成社會層級,全新社會風尚,絕無僅有的場，影響力很大有人在此消費有人在此辦公有人在此居住更多人在此聚集,,是一群怎樣的魚？,我們對無錫整體市場進行了幾輪排摸，并對在售幾個中高端項目進行了深入訪談，它們是：萬科東郡、湖濱一號、凱賓斯基。搞清楚無錫高端階層客群究竟,然后，再針對他們的生活習慣與生活方式，有的放矢的進行項目定位與產(chǎn)品修正，讓項目磁場輻射出強有力的能量波，,并形成一波一

37、波的購買訊。,,,已購客戶購房板塊認可度分析,上圖是市域范圍房地產(chǎn)調(diào)研的客戶來源與購房區(qū)域統(tǒng)計，在已購房消費者中，研究發(fā)現(xiàn)：南長區(qū)：南長區(qū)客戶購房首選本區(qū)域，究其歷史沿革又會發(fā)現(xiàn)此區(qū)域曾聚集大量的政府高官與公務(wù)員。但目前他們因產(chǎn)品、價格等各方面原因，也樂意選擇濱湖、惠山等區(qū)域。崇安區(qū)：雖是傳統(tǒng)市中心，但苦于沒有供應(yīng)量以滿足客戶購房需求，客源出現(xiàn)較大分流；北塘區(qū)：北塘區(qū)客戶購房幾乎不考慮市中心除外的其它區(qū)域。,,市中心號召力仍然強勁

38、，新盤如能確保產(chǎn)品力，入市前景看好。,上圖是市域范圍房地產(chǎn)調(diào)研的客戶來源與擬購房區(qū)域統(tǒng)計，在擬購房消費者中，研究發(fā)現(xiàn)：南長區(qū)：幾乎所有板塊（包括江陰）對南長區(qū)的優(yōu)先考慮都很明顯，而南長區(qū)作為CBD的城市地位也基本得到認可；崇安區(qū)：雖然是傳統(tǒng)市中心，但明顯可以看出南長的區(qū)域優(yōu)勢已經(jīng)后來者居上；濱湖區(qū)：各區(qū)域高端消費人群對濱湖區(qū)的資源優(yōu)勢也表現(xiàn)出一定興趣，但與南長區(qū)相比仍有差距。,,,潛在消費者擬購房板塊認可度分析,南長區(qū)的號召力相比

39、北塘、崇安更勝一籌，這也與城市重心南移的大趨勢相吻合。,,,無錫高端客戶特征,,茂業(yè)城具備成為豪宅的潛質(zhì),產(chǎn)品突圍,但對內(nèi)需要整合場所資源對外需要整合社會資源,營銷突圍,高端人群,尋求圖圍,需求豪宅,接下來重點考慮：如何捕捉魚群？,內(nèi)部整合資源,外部整合資源,內(nèi)部資源整合：借助自身品牌建立客戶會,,,萬豪,泛會所：萬豪酒店我們的住戶與眾不同，將來他們可以在萬豪酒店的娛樂中心、休閑中心乃至訂房等服務(wù)中都享受最高級別優(yōu)惠。,客戶會的

40、兩面旗幟,茂業(yè),出行購物：茂業(yè)百貨客戶可以在茂業(yè)百貨享受最高級別購物優(yōu)惠。,,物業(yè)管理：萬豪酒店式服務(wù)聘請萬豪酒店作為物業(yè)管理顧問，成立物業(yè)管理團隊，提供菜單式物業(yè)服務(wù)。,外部資源整合：尋找戰(zhàn)略聯(lián)盟，建立富人俱樂部,,,這些在社會金字塔上端乃至頂端的人們，他們在哪里、他們在做什么、他們喜歡什么，找到他們、了解他們，對于我們項目的成功有著至關(guān)重要的作用。,奢侈品(Luxury)在國際上被定義為“一種超出人們生存與發(fā)展需要范圍的，具有獨

41、特、稀缺、珍奇等特點的消費品” 。右側(cè)為《2005年世界頂級奢侈品100品牌排行榜》前二十名。從這里，我們不難發(fā)現(xiàn)，汽車、化妝品、珠寶、高爾夫、名酒、音響，正是尋找的目標。　　因此我們建議，與無錫當?shù)厝俗钜捉邮艿拿嚒⒚?、名店、高爾夫球場?lián)動，成立戰(zhàn)略聯(lián)盟，發(fā)行VIP聯(lián)名金卡，互惠互利。,居住之外的生活態(tài)——對奢侈品或貴族運動的喜好,,,高端客戶生活態(tài)特征分析,無錫高端客群居住之外的生活需求點非常散，尚未形成主流消費群落。這個

42、特點，也與私營業(yè)主在高端客群中所占比例較大能夠相互映證。,汽車品牌——寶馬，奔馳；樂巢會等；馬山高爾夫；中高端需求——八百伴、商業(yè)大廈、東方商廈；品牌需求——上海；,出行,娛樂,運動,購物,因此我們建議，與無錫寶馬會、樂巢會、馬山高爾夫球場聯(lián)動，成立戰(zhàn)略聯(lián)盟，發(fā)行VIP聯(lián)名金卡，互惠互利。,住宅產(chǎn)品修正原則,基本不調(diào)整結(jié)構(gòu),結(jié)合推盤順序,結(jié)合客群需求,我們設(shè)定了三個客戶：李鐘先生、程非女士和Marcia，他們分別代言私營業(yè)主、自由

43、職業(yè)者和高級白領(lǐng)。經(jīng)過市場驗證，我們從這三種不同購買目的出發(fā)，重新調(diào)整房型結(jié)構(gòu)。身份象征——5+2中的5——躋身上層生活的最便捷方式,由于項目已進行到擴初階段，另外考慮本項目所處地段與城市建設(shè)要求，我們提修正建議時將盡量不改變建筑結(jié)構(gòu)。,項目住宅產(chǎn)品也隨整體工程進度而分兩期建設(shè)，因此要盡量保證所有住宅檔次與產(chǎn)品力的統(tǒng)一性。,住宅產(chǎn)品強化關(guān)鍵,CBD中的HOPSCA,,,,無錫當代豪宅,,,吸引高端階層人群聚集于此,,,,,,,當代豪

44、宅概念一擁有不可復(fù)制的稀缺資源,,當代豪宅概念二擁有頂級的產(chǎn)品品質(zhì),,當代豪宅概念三對接頂級商務(wù)模式,“地段、地段、還是地段”之說早已成為地產(chǎn)界的通用法則，而對豪宅而言，地段的內(nèi)涵就在于對稀缺資源的占有。,豪宅不單是一套好房子，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，全球化進程的加速，豪宅越來越承載著商務(wù)社交的功能。豪宅是一個資源圈子，是一種商務(wù)模式。,對品質(zhì)的追求需要從每一個細節(jié)去雕琢，用每一個高標準去鑒證。除了地段優(yōu)勢，建筑、室內(nèi)裝修，智能配套、物

45、業(yè)管理等都在考驗豪宅的“豪”字。,創(chuàng)造空間之美,凝結(jié)城市之魂,演繹上層生活,,動感的空間精品的建筑頂級的室內(nèi)裝修完備的智能配套五星級物業(yè)管理,,完善的配套時尚的生活,唯一的太湖廣場唯一的城市CBD唯一的HOPSCA住戶水準劃一的住宅,,,當代豪宅概念一擁有不可復(fù)制的稀缺資源,,當代豪宅概念二擁有頂級的產(chǎn)品品質(zhì),,當代豪宅概念三對接頂級商務(wù)模式,住宅產(chǎn)品強化細則,場所社會,場所社區(qū),場所社交,建筑設(shè)計風格建議,中西合

46、璧，凝結(jié)城市之魂CBD中的HOPSCA，其功能性應(yīng)該滿足國際化需求，這是規(guī)劃設(shè)計的首要原則。但中國人有中國人的消費與審美習慣，這也是無錫這座千年古城不能放棄的堅持，中式設(shè)計元素如果運用到位，可以讓整個建筑群中西合璧，更具魅力。以五星級酒店標準同樣要求商業(yè)與住宅的建筑規(guī)劃，強調(diào)國際化的生活氛圍，注重與太湖廣場的視覺共享，注重內(nèi)部空間的和諧與統(tǒng)一。,建筑設(shè)計風格建議,,,建筑立面設(shè)計風格建議,景觀設(shè)計風格建議,精雕細琢，創(chuàng)造空間之美

47、作為城市頂級住宅，我們的設(shè)計宗旨應(yīng)該是一切以人為本，以舒適為本，可居、可停、可游、可賞。而住在這里的住戶們，從海歸派到藝術(shù)家到企業(yè)家到金領(lǐng)，無一不是社會最頂尖的財智人群，他們品味相當，氣質(zhì)不凡，講究細節(jié)，篤信態(tài)度決定一切。因此，在景觀設(shè)計上，應(yīng)該在近層次的景觀概念塑造上，強調(diào)城市景觀的概念。即不以集中式的大綠地為景觀特征。而是在街道，低層立面等位置運用足夠的設(shè)計手法，利用建筑裝飾、店招、綠化、小廣場等強調(diào)街區(qū)概念。細節(jié)構(gòu)成景觀特征。

48、,景觀風格建議,,,小品設(shè)計風格建議,售樓處設(shè)計風格建議,時尚動感，演繹上層生活售樓處是一個樓盤風格的第一面旗幟。無論是單獨營建，還是設(shè)置在住宅底層大堂，其風格都應(yīng)該是吻合項目整體形象的。,售樓處設(shè)計風格建議,,,售樓處設(shè)計風格建議（1）,,售樓處設(shè)計風格建議（2）,售樓處設(shè)計風格建議（3）,,,項目住宅產(chǎn)品戶型配比調(diào)整原則,項目目前戶型面積及配比如下：,,二期,問題：兩房比重太大；二期產(chǎn)品全部是四房，而一期產(chǎn)品中無四房以上大戶型

49、配比，按推案順序來看，客群結(jié)構(gòu)出現(xiàn)倒掛；建議：減少兩房，增加一期的四房；,主臥 做到每個主臥都有獨立的衣帽間衛(wèi)生間使用推拉門，建議使用三角形浴缸(節(jié)省空間，增加情趣)考慮獨立的梳妝間主臥窗戶低臺、大窗甚至落地窗,,,,,項目住宅產(chǎn)品戶型修正原則1,客廳 為客廳賦予更多的工作功能甚至直接將客廳當作電腦間、網(wǎng)上沖浪室也是部分IT人士的生存需要客廳能開PARTY跳舞嗎？客廳能不考慮擺放電視機嗎？客廳能是小酒巴嗎？客廳能是茶

50、藝館嗎？,,,,項目住宅產(chǎn)品戶型修正原則2,公共洗手間 衛(wèi)生間使用推拉門（節(jié)省空間）考慮洗衣機的位置（陽臺上？衛(wèi)生間里？）洗手盆區(qū)獨立出來（提高公共部分使用率）,,,,,,項目住宅產(chǎn)品戶型修正原則3,廚房 考慮大戶型中：一是設(shè)立早餐臺二是設(shè)置開放性廚房即與餐廳之間完全通暢連接的廚房廚房功能細分為簡餐烹飪區(qū)（西式）和中式烹飪區(qū),,,,,,項目住宅產(chǎn)品戶型修正原則4,陽臺北向陽臺與廚房相連，便于置放待加工的蔬菜及其他小雜物

51、考慮陽臺上洗衣機位置，考慮曬衣間立面處理,,,,,項目住宅產(chǎn)品戶型修正原則5,,,項目A型房調(diào)整方向,A1基本合理；A2調(diào)整到更加舒適實用；,,,項目A2型房修正建議,,調(diào)整后成為：大客廳、雙餐廳的豪華兩房,,,項目B型房調(diào)整方向,B1，B2調(diào)整到更加舒適實用；合并一部分B1、B2為大四房；,,,,項目B1型房修正建議,調(diào)整后成為：大客廳、帶豪華套房的大三房,,,項目B2型房修正建議,調(diào)整后成為：大客廳、帶豪華主臥的大兩房,,,項目

52、B1、B2型房合并建議,調(diào)整后成為：超寬客廳、雙豪華套房的大四房,產(chǎn)品調(diào)整后面積估計與房型配比,調(diào)整后項目戶型面積及配比如下：,,,樣板房設(shè)計風格設(shè)定（1）李鐘先生：某知名企業(yè)董事長45歲，喜歡收集古董,樣板房設(shè)計風格設(shè)定（2）程非女士：知名畫家37歲，主攻工筆畫,樣板房設(shè)計風格設(shè)定（3）Marcia：留學歸來的外企金領(lǐng)33歲，喜歡中西合璧的風格,項目案名建議,無錫 · 世中心,不是副中心，是市中心！直取“市中心

53、”的諧音，表明本案當仁不讓的地王身份；同時此名在目前的無錫樓市上絕難重復(fù)。,茂業(yè) · 尚品,茂業(yè) · 時代中央,,,茂業(yè) · 欽使館,被稱為“欽使第”的薛福成故居，江蘇現(xiàn)存最大的近代豪門宅第近日在無錫修復(fù)開放。薛福成是清末著名外交家、資產(chǎn)階級維新代表人物。其宅第在保持江南民居傳統(tǒng)格局的基礎(chǔ)上，又融合西洋建筑風格，是典型的中西合璧建筑。其氣質(zhì)與本案非常吻合。,項目廣告總精神建議,我們代言 無錫上層

54、生活,一個城市要找尋城市精神，才有理由凝聚眾多的力量； 一個社區(qū)要有社區(qū)的自我精神，張揚著某種來自群體的共同目標和追求；一個規(guī)模磅礴、氣勢壯闊的社區(qū)，一個立志做商界、時尚界領(lǐng)銜明星的社區(qū)，更不能沒有一種獨特的“社區(qū)精神”，即完整而鮮明的獨特形象和風格展現(xiàn)。本案精神來源于無錫的城市現(xiàn)實：一座中國鼎尖的經(jīng)濟大市、長三角經(jīng)濟帶上僅次于上海，擁有巨大經(jīng)濟活力和能量的城市，一座人均GDP遙遙領(lǐng)先于其他城市、商業(yè)消費能力省內(nèi)最發(fā)達、擁有數(shù)量龐

55、大的新興中產(chǎn)階層群體的城市，然而它同時卻是一座缺乏鮮明城市精神、缺乏鮮明建筑表情的城市，缺乏中心城市應(yīng)有的時尚氣息和現(xiàn)代感，氣魄和容納度。它曾經(jīng)的深厚人文遺產(chǎn)和歷史沉淀被現(xiàn)實的城市擴張和改造而消解，它的現(xiàn)實也因為建設(shè)速度過于迅猛、顯得無序而腳步凌亂。在無錫，購物、休閑、游憩有許多去處，但是卻以隔離、孤立的姿態(tài)存在，使得人在其中，感覺不被充分尊重。凡此種種對于現(xiàn)實的觀察考量和對未來前景的希冀追求，本案的廣告總精神就此脫穎而出：,,,創(chuàng)造

56、新的社會文明,興于城,聚于商,瞻于遠,尊于市,立于天,項目廣告總精神深層含義,,,我們代言無錫上層生活,【欽使館VI】之名片,【欽使館VI】之售樓處看板,【欽使館VI】之現(xiàn)場圍墻,【欽使館VI】之現(xiàn)場圍墻,,【世中心LOGO】,,【世中心VI】之CD應(yīng)用,,【世中心VI】之名片,,【世中心VI】之戶外廣告,網(wǎng)的移動,,,客源與產(chǎn)品研究結(jié)論,,,營銷推廣,僅有案名與廣告總精神是不夠的僅有概念和炒作也是不夠的我們需要一張網(wǎng)！,網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)

57、,網(wǎng)絡(luò)層次與功能,,清楚魚訊清楚捕捉地點清楚魚群特征,,營銷網(wǎng),1.網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)2.網(wǎng)絡(luò)層次與功能3.企劃演練,,Wuxi MaoyeUpper reaches lifeThe net of sail,靜態(tài)網(wǎng)：結(jié)構(gòu)、層次、功能動態(tài)網(wǎng)：細部、網(wǎng)的移動,從城市到板塊，從市場到項目，從地段到產(chǎn)品，我們正在全面升級項目品質(zhì)。普通的營銷模式已經(jīng)太過于簡單，我們需要尋找的，不是單純賣房子的方式，而是營銷無錫上層生活的一張網(wǎng)。這張網(wǎng)，應(yīng)

58、該在全市范圍明確鎖定捕捉范圍，承載所有項目特征，吸引榜樣客群到此，在保證不流失榜樣客群的基礎(chǔ)上，吸引愈來愈多的同類人群，最終達成完美銷售。,茂業(yè) · 欽使館，當代豪宅，代言無錫上層生活。,到目前為止，用一句話概括項目，應(yīng)該是：,我們需要一張怎樣的網(wǎng)？,,網(wǎng)的范圍,,,,網(wǎng)的經(jīng)絡(luò),,,,,,網(wǎng)的細部,網(wǎng)的圈層,靜態(tài)的網(wǎng)：品牌網(wǎng)、產(chǎn)品網(wǎng),網(wǎng)的范圍：品牌網(wǎng)無錫茂業(yè)+無錫CBD圈定產(chǎn)品屬性與營銷方向,網(wǎng)的經(jīng)絡(luò)：產(chǎn)品網(wǎng)無錫唯一的H

59、OPSCA建立項目強大磁場,,,,,,,,,,網(wǎng)的范圍：品牌網(wǎng),,,,,,,,,當無錫茂業(yè)遇上無錫CBD,概念一：無錫茂業(yè),,,茂業(yè)集團以大型連鎖零售業(yè)為龍頭，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)為支柱，實業(yè)投資、國際貿(mào)易、物業(yè)管理、酒店娛樂業(yè)多元化綜合發(fā)展，在國內(nèi)擁有十余家關(guān)聯(lián)企業(yè)，總資產(chǎn)超過70億元。在多元化綜合經(jīng)營的基礎(chǔ)上，開創(chuàng)“地產(chǎn)＋百貨”的模式，形成房地產(chǎn)開發(fā)和百貨零售兩大核心產(chǎn)業(yè)，集團主要致力于優(yōu)質(zhì)高檔寫字樓、商務(wù)酒店、商務(wù)公寓、商業(yè)地產(chǎn)及住宅

60、樓的開發(fā)，同時發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、商務(wù)酒店、商務(wù)公寓的經(jīng)營業(yè)務(wù)。目前已成功開發(fā)“茂業(yè)城”、“都市花園”、“和平廣場”、“中兆花園”、“帝景峰”、“世紀豪庭”、“香蜜湖豪庭”、“東方時代廣場”、“世界金融中心”、“港島中心”等項目，已開發(fā)項目總建筑面積達到200萬平方米，其中已售150萬平方米，自主經(jīng)營50萬平方米，是深圳擁有商場、商鋪、寫字樓經(jīng)營面積最多的集團。茂業(yè)集團定下了未來8年的計劃——"853發(fā)展計劃"

61、，茂業(yè)百貨將在全國開設(shè)50家分店，力爭實現(xiàn)年銷售收入300億元。,無錫市場上不乏品牌開發(fā)商，萬科、順馳、綠地紛紛云集于此并已形成各自的市場口碑。茂業(yè)應(yīng)攜城市運營論，樹立城市綜合體開發(fā)專家的的企業(yè)形象。,,,概念二：CBD,CBD是一個城市從傳統(tǒng)商業(yè)時代步入商務(wù)時代的標志。在傳統(tǒng)商業(yè)時代，隨著社會分工與城市繁榮，商業(yè)、購物、娛樂逐漸從經(jīng)濟活動中分離出來，在城市中心聚集，形成市區(qū)、城區(qū)、社區(qū)，不同規(guī)模、不同等級的城市商業(yè)中心

62、體系。在現(xiàn)代商務(wù)時代，隨著知識、信息、商務(wù)活動所創(chuàng)造的財富價值對國民經(jīng)濟增長的貢獻比率迅速增加，商務(wù)活動快速從其他的經(jīng)濟活動中分離，相互聚集。,,巴黎,香榭麗大道,東京,香港,銀座,尖沙嘴,,,拉德方斯,新宿,中環(huán),上海,南京路,,陸家嘴,傳統(tǒng)商業(yè)時代,現(xiàn)代商務(wù)時代,無錫,解放路商圈,,太湖廣場,品牌網(wǎng)——快速創(chuàng)建地產(chǎn)強勢品牌,快速創(chuàng)建地產(chǎn)強勢品牌的核心要素：1、開發(fā)商的開發(fā)理想能夠通過堅決地執(zhí)行力向客戶傳達2、真正讓高端客戶群產(chǎn)

63、生歸屬感、驕傲感，甚至難以割舍的親切感3、強勢媒介組合，立體攻擊市場，排山倒海，強迫接受,概念二：CBD,概念一：無錫茂業(yè),,茂業(yè)策動 · 城市向心力,網(wǎng)的經(jīng)絡(luò)：產(chǎn)品網(wǎng),,,,,,,,,,我們是無錫唯一的HOPSCA,磁場一：HOPSCA概念轟炸,,,功能互補，資源共生，聚合增值。,軌道1號線之上，太湖廣場正南，集五星級酒店（Hotel）、高檔寫字樓（Office）、立體交通（Parking）、購物中心（Shopping）

64、、會所（Convention）、國際公寓 （Apartment）為一體的多功能、現(xiàn)代化、綜合性城市多維空間——HOPSCA——世界上最先進的地產(chǎn)開發(fā)模式，現(xiàn)已登陸無錫！,磁場二：國際公寓的全新居住理念,空中院館，私享境界。,將產(chǎn)品細分成以下三類：1、頂級公寓：200平方米以上的大平層，滿足尋求身份象征的客戶需求2、國際公寓：140、180平方米三房，滿足需要5+2中的5天居住功能的客戶需求3、城市公寓：100平方米兩房，滿足希望躋

65、身上層生活的年輕客戶需求,Hotel五星級萬豪酒店是我們的私家會所,Convention在這里，隨意的遇見都是一場上流社交,Shopping門口的茂業(yè)百貨是我們的游樂場,Office提供高檔辦公環(huán)境大家以我們?yōu)闃藴?Parking太湖廣場是我們的后花園和交通中轉(zhuǎn)站,Apartment高檔國際公寓是我們悠游無錫的居停之處,產(chǎn)品網(wǎng)——倡導(dǎo)“產(chǎn)品創(chuàng)新，細節(jié)制勝”,具體表現(xiàn)：1、完全升級的主力產(chǎn)品：大戶型國際公寓，屬

66、于深度細分后的邊緣產(chǎn)品，完全打亂了現(xiàn)有市場供應(yīng)的慣性，帶給客戶前所未有的空間震撼2、強調(diào)產(chǎn)品創(chuàng)新的價值感與收獲感：住宅面積里的偷、巧、尊，正是細節(jié)創(chuàng)新性的體現(xiàn)。3、強調(diào)建筑的尺度感與舒適性：獨有的超大面寬、超大花園與露臺、套房設(shè)計，都是在創(chuàng)新的角度上給與客戶最大的舒適性享受。,磁場一：HOPSCA概念轟炸,磁場二：國際公寓的全新居住理念,,HOPSCA · 無錫名流圈,動態(tài)的網(wǎng)：客戶網(wǎng)、銷售網(wǎng),,網(wǎng)的細部：客戶網(wǎng)無錫財智

67、人群樹立榜樣人群借助自身品牌建立客戶會,網(wǎng)的圈層：銷售網(wǎng)無錫上層生活尋找戰(zhàn)略聯(lián)盟尋找圈層建立富人俱樂部,,,,,,,,,,網(wǎng)本身是沒有殺傷力的，是相對靜態(tài)的因此關(guān)于撒網(wǎng)、收網(wǎng)、再撒網(wǎng)的時機與速度都需要根據(jù)魚群特征來制定,網(wǎng)的細部：客戶網(wǎng),,,,,,,,,,你，屬于這個圈層嗎？,客戶網(wǎng)——樹立榜樣人群，精準心理對位,對于本案的榜樣人群或稱為形象代言人，我們建議可以選擇如下兩種方式：1、明星代言選擇具有影響力、親和力，無負

68、面新聞纏身的明星為項目代言，如梁朝偉之于上海世茂濱江花園。明星代言具有較大的廣告效應(yīng)，口碑傳播力較好。2、普通市民代言之前我們設(shè)定了三個取向：李鐘先生、程非女士和Marcia，他們分別代言私營業(yè)主、藝術(shù)家和海歸派高級白領(lǐng)。在實際的營銷推廣中，可以尋找這三個方向的實際人物為項目宣傳所用。兩種代言模式均可使用在本案上，但費用相差較大，可進一步斟酌。,歡迎每一位名流的回歸,網(wǎng)的圈層：銷售網(wǎng),,,,,,,,,,我們代言無錫上層生活,訊

69、的興起,銷售網(wǎng)——打破度量衡，改變參考系，強調(diào)“以我為主”，進入無競爭領(lǐng)域,擺脫南長做南長，跳出中心做中心,本案銷售關(guān)鍵不在于賣房子，而在于營銷一個場，或稱之為圈層；本案推廣過程不在于大打宣傳口號，而在于展開與無錫高端階層的深層對話。1、先破，后立：擺脫舊南長區(qū)給予人們房價不高、產(chǎn)品不新的形象，樹立南長區(qū)CBD地位的新形象。2、是城市中心，更是名流中心：通過對于無錫高端階層的哲學、理念、習慣等深層次的探詢與解析，采用專屬于