關(guān)于產(chǎn)品投資回報(bào)率的計(jì)算與比較

1、關(guān)于開發(fā)區(qū)萬達(dá)產(chǎn)品投資回報(bào)率的計(jì)算與比較,2018.4.28,目錄,一、公寓投資回報(bào)率計(jì)算；二、商鋪的投資回報(bào)率計(jì)算；三、商鋪投資回報(bào)率計(jì)算補(bǔ)充；四、幾種投資產(chǎn)品的簡(jiǎn)單介紹。,一、公寓投資回報(bào)率計(jì)算,計(jì)算目標(biāo)：以40平米左右清水公寓為計(jì)算目標(biāo)購房款：購房成本30-36萬，取平均值約33萬計(jì)算；目前租金：目前市場(chǎng)40平左右租金1600-1900元/月，取平均值1750元/月計(jì)算，每年租金21000元；裝修成本：客戶裝修按照75

2、0元/平米計(jì)算，約為三萬元；取暖費(fèi)（年）:1040元；物業(yè)費(fèi)（年）：1200元；貸款利息：每萬元十年貸款利息共計(jì)2960元，平均每月24.66元。1、客戶如果全款支付： 1）毛收益：21000/（330000+30000）*100%=5.8% 2）凈收益：（21000-1040-1200）/（330000+30000）*100%=5.2%2、客戶如果貸款支付（按照首付一半計(jì)算，貸款額16.5萬）：

3、 1）毛收益：21000/（165000+30000+4883）*100%=10.5% （備注：4883為16.5萬貸款額年平均利息） 2）凈收益：（21000-1040-1200）/ （165000+30000+4883) *100%=9.38%如果客戶全款購買一套，可以引導(dǎo)客戶貸款購買兩套，貸款收益更高。公寓屬于穩(wěn)健型的投資，公寓租金隨著市場(chǎng)每年緩慢遞增，但是幅度不會(huì)特別大。房屋升值部分尚未計(jì)算到回報(bào)率

4、中；,二、商鋪投資回報(bào)率計(jì)算,計(jì)算目標(biāo)：以B區(qū)40平米左右商鋪為計(jì)算目標(biāo)購房款：購房成本120萬計(jì)算；目前租金：目前市場(chǎng)40平左右前三年平均租金35000/年；裝修成本：基本由租客承擔(dān)，如打樓板加裝修按照前三年6萬元計(jì)算折算每年2萬元（裝修折舊忽略不計(jì)）；取暖費(fèi)（年）:基本由租客承擔(dān)；物業(yè)費(fèi)（年）：基本由租客承擔(dān)；貸款利息：每萬元十年貸款利息共計(jì)2960元，平均每月24.66元。1、客戶如果全款支付： 凈收益

5、：（35000+20000）/1200000*100%=4.58%2、客戶如果貸款支付（按照首付一半計(jì)算，貸款額60萬）： 1）凈收益：（35000+20000-17760）/（600000）*100%=6.2% （備注：17760為60萬貸款額年平均利息）商鋪屬于激進(jìn)型的投資，租金隨著商圈成熟會(huì)有大幅度的提成，建議投資周期5-10年起。A區(qū)目前，40平面積段租金平均60000/年，待到B區(qū)達(dá)到A區(qū)的程度，B區(qū)客戶投

6、資回報(bào)率全款的將達(dá)到：5%；貸款的回報(bào)率為7%。 按照此金額計(jì)算，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看依然和公寓一樣，貸款更合適。商鋪的本身升值部分尚未計(jì)算。,三、商鋪投資回報(bào)率計(jì)算補(bǔ)充,關(guān)于目前商鋪回報(bào)率不高的補(bǔ)充：除了正常萬達(dá)品牌、設(shè)計(jì)、招商等說辭之外，未來預(yù)期是重要的說明方向目前市場(chǎng)上，投資商鋪無非三種途徑，第一是城區(qū)中心成熟核心商圈商鋪，目前這種商鋪可售房源非常稀少，并且即使有房源銷售，價(jià)格奇高，無可選擇空間；第二是社區(qū)底商，這種底商產(chǎn)品只能依靠本

7、小區(qū)或者附近小區(qū)居民的不斷入戶提升人流量，現(xiàn)在網(wǎng)商發(fā)達(dá)，底商的價(jià)值不斷縮減，以開發(fā)區(qū)倚平里（東北大街）商鋪為例子，2003-2018年十幾年間，從該位置商鋪搶手，租金很高，到目前空鋪特別多，主要原因就是客源單一，沒有商圈支撐；第三，就是類似開發(fā)區(qū)萬達(dá)這種新興商圈的商鋪，目前雖然商圈正在發(fā)展，但是房源可選性較多，面積段更加靈活，售價(jià)相對(duì)低（相比之前高價(jià)買入的客戶，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力更強(qiáng)，目前商鋪整體銷售率已超90%，處于現(xiàn)房實(shí)景的清盤階段），

8、待到商圈成熟之后，無論是商鋪本身的價(jià)值還是租金都會(huì)有一個(gè)非常大的提升；另外重點(diǎn)說明公司在商圈發(fā)展和招商的動(dòng)作和未來布局，提升客戶未來預(yù)期；,四、其他投資方式的簡(jiǎn)單介紹和對(duì)比,本章將從以下幾種產(chǎn)品進(jìn)行對(duì)比：1、股票；2、期貨；3、黃金；4、銀行理財(cái)產(chǎn)品；,四、其他投資方式的簡(jiǎn)單介紹和對(duì)比,1、股票；投資股票從根本上說應(yīng)該是一種價(jià)值投資，但是在中國，叫做炒股票，一個(gè)炒字就說明了股票市場(chǎng)在中國很大程度上是一種投機(jī)行為，只是看到短期

9、的波動(dòng)，沒有根本上去看到股票背后的價(jià)值及價(jià)值增長(zhǎng)，中國股票近十幾年，大起大落，糟糕的時(shí)候形容就是“一地雞毛”，有個(gè)笑話說，美國總統(tǒng)中最聰明的就是克林頓，而最愚蠢的就是小布什，但是最有錢的是小布什，最窮的就是克林頓，其中一個(gè)重要原因就是布什家族長(zhǎng)期持有例如微軟、可口可樂等成長(zhǎng)性高的公司股票，微軟近十年從15美金左右漲到目前接近100美金一股，可口可樂在飲料市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)下近十年也有了30%多的漲幅，更不用說在更早期；大家熟知的巴菲特的伯克希

10、爾哈撒韋公司，如果你在1956年把1萬美元交給巴菲特，它今天就變成了大約接近4億美元，而這僅僅是稅后收入！在此列舉幾支中國的股票，看過之后請(qǐng)不要心酸；,四、其他投資方式的簡(jiǎn)單介紹和對(duì)比,左側(cè)為中國工商銀行，從07年至今的走勢(shì)，如果你長(zhǎng)期持有，恭喜你，大約你的睡眠就如同嬰兒一般，半夜醒來哭幾次再接著睡了,,左側(cè)為中國石油，從07年至今的走勢(shì)，如果你長(zhǎng)期持有，你還好好的活著，證明你的心理素質(zhì)不是一般的強(qiáng)大,四、其他投資方式的簡(jiǎn)單介紹和對(duì)比

11、,2、期貨；期貨（Futures）與現(xiàn)貨完全不同，現(xiàn)貨是實(shí)實(shí)在在可以交易的貨（商品），期貨主要不是貨，而是以某種大宗產(chǎn)品如棉花、大豆、石油等及金融資產(chǎn)如股票、債券等為標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化可交易合約；期貨實(shí)行保證金制度實(shí)現(xiàn)杠桿交易，以十倍杠桿為例，你可以用一噸大豆的錢進(jìn)行十噸的買賣合約交易，它是雙向交易，既可以像股票一樣買漲，也可以賣跌，但它實(shí)行每日結(jié)算制度，也就是當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)了每天10%的漲幅或者跌幅，要么你的投入的錢翻倍了，要不你的錢都沒了，

12、也就是俗稱的爆倉了，到了結(jié)算時(shí)間直接結(jié)算，風(fēng)險(xiǎn)和變化之大，不是一般人能接受的了的。,四、其他投資方式的簡(jiǎn)單介紹和對(duì)比,3、黃金和其他珠寶黃金和美元的關(guān)系：黃金和美元并不是天生就有聯(lián)系的，在兩次世界大戰(zhàn)的20年間，國際貨幣體系分裂成為幾個(gè)互相競(jìng)爭(zhēng)的貨幣集團(tuán)，各國貨幣紛紛貶值，動(dòng)蕩不定，因?yàn)槊恳患瘓F(tuán)都想以犧牲他人利益為代價(jià)，解決自身的國際收支問題，20實(shí)際30年代以后，美國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，美元的地位開始因美國的黃金儲(chǔ)備和強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)體系而空前

13、穩(wěn)固。這樣就出現(xiàn)了一個(gè)以美元為主體的國際貨幣體系--布雷頓森林體系，是以黃金為基礎(chǔ)，以美元作為最主要的國際儲(chǔ)備貨幣。美元直接與黃金掛鉤，各國貨幣則與美元掛鉤，并可按35美元一盎司的官價(jià)向美國兌換黃金。70年代后，美國經(jīng)濟(jì)在世界經(jīng)濟(jì)中的比重開始下降，美元的影響力也在下降，進(jìn)年來，由于中國，印度的崛起，世界經(jīng)濟(jì)版圖正在日益發(fā)生變化，美國世界地位正在受到來自中國，印度，俄羅斯，以及歐盟的影響，美元作為除黃金以外唯一儲(chǔ)備資產(chǎn)的地位已經(jīng)不再牢固，

14、許多國家為了規(guī)避美元貶值帶來的風(fēng)險(xiǎn)，開始實(shí)行儲(chǔ)備資產(chǎn)多樣化制度。　　總之：美元和黃金之間個(gè)關(guān)系我們從三個(gè)方面來看：　　一：美元和黃金總體成負(fù)相關(guān)關(guān)系?！　《航陙睃S金和美元的關(guān)聯(lián)有減弱跡象?！　∪好涝谑澜缲泿诺牡匚皇怯绊扅S金和美元關(guān)聯(lián)性的重要原因。黃金及珠寶收藏變現(xiàn)很難,四、其他投資方式的簡(jiǎn)單介紹和對(duì)比,4.銀行理財(cái)產(chǎn)品目前銀行定期存款3年期以上，大約在3.3%;保本型理財(cái)最高不超過4.5%；超過4.5%收益的理財(cái)產(chǎn)品基本