拖欠物業(yè)費(fèi)案例分析篇.ppt

1、物業(yè)費(fèi)清收秘籍 （法律版）,目錄,非訴清收的原則,物業(yè)費(fèi)拖欠的原因,物業(yè)費(fèi)拖欠的情形,物業(yè)費(fèi)清收的方案,01,非訴清收的原則,01清欠總決,01 原因,02 道理,03 法律,04 人情,05 底線,06 策略,07 時(shí)機(jī),02 多層次清收理念,,,原則性與靈活性,多樣性,長期目標(biāo)和短期目標(biāo),03 市場調(diào)查與分析,04 問題,02,物業(yè)費(fèi)拖欠的原因,物業(yè)費(fèi)拖欠的原因,01、業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識不高,02

2、、物業(yè)公司服務(wù)不到位,03、業(yè)主違約成本很低,03,物業(yè)費(fèi)拖欠情形,物業(yè)費(fèi)拖欠15種情景,04,非訴清收方案,一、房屋質(zhì)量問題的標(biāo)準(zhǔn)化清收方案,（2015）金民二初字第2870號 鄭州甲物業(yè)公司訴朱某物業(yè)服務(wù)合同糾紛，朱某認(rèn)為甲公司未按協(xié)議履行公共部位的維修義務(wù)導(dǎo)致房屋出現(xiàn)墻體滲水，故不交物業(yè)費(fèi)。此事經(jīng)物業(yè)多次協(xié)商無果因墻體滲水原因系與房屋質(zhì)量有關(guān)，甲物業(yè)公司并非房屋質(zhì)量問題的相對義務(wù)人。朱某表示只要物業(yè)將房屋質(zhì)量問題解決就立

3、刻繳納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司指出房屋質(zhì)量問題系開發(fā)商責(zé)任，物業(yè)公司概不負(fù)責(zé)。,1 案例簡介,一、房屋質(zhì)量問題的標(biāo)準(zhǔn)化清收方案,01 物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第31條“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任”。02 業(yè)主為何會(huì)有這樣的抗辯理由呢？（1）、認(rèn)為開發(fā)商與物業(yè)互相踢“皮球”，互相包庇；（2）、找開發(fā)商難，找物業(yè)易，最終成為物業(yè)的矛盾，以拒交物業(yè)費(fèi)的方式爆發(fā)。,2 法律分析,一、

4、房屋質(zhì)量問題的標(biāo)準(zhǔn)化清收方案,3、法院判決,法院對朱某的辯稱不予支持 理由： 法院認(rèn)為朱某辯稱因房屋質(zhì)量存在問題拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由于房屋質(zhì)量問題并非《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》所約定的范圍，與本案不存在關(guān)聯(lián)性,一、房屋質(zhì)量問題的標(biāo)準(zhǔn)化清收方案,04點(diǎn)評,（1）、保修期內(nèi)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知開發(fā)商上門維修，并注意保存催促其上門維修的書面記錄；（2）、超過保修期限的，屬于業(yè)主專有部分房屋需要維修的，維修費(fèi)用需由

5、業(yè)主支付；（3）、因第三人引起的質(zhì)量問題，且物業(yè)公司已盡到管理職責(zé)，仍無法避免業(yè)主損失發(fā)生的，物業(yè)公司無需承擔(dān)賠償責(zé)任。,一、房屋質(zhì)量問題的標(biāo)準(zhǔn)化清收方案,5 催收話素,01 業(yè)主，您好！根據(jù)法律的規(guī)定，房屋質(zhì)量問題的保修責(zé)任在開發(fā)商。您可將問題報(bào)到物業(yè)來，我們物業(yè)將積極協(xié)助您報(bào)告到開發(fā)商處，由開發(fā)商采取維修措施。02但是，我們物業(yè)公司無權(quán)強(qiáng)制開發(fā)商進(jìn)行維修。建議您及早通過我們物業(yè)或直接找到開發(fā)商解決此問題。通過正當(dāng)途徑維護(hù)自身

6、的合法權(quán)益。03您看，您過來報(bào)修的時(shí)候把物業(yè)費(fèi)一并帶過來，好嗎？,二、空置房問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,（2014）管民二初字第1796號 河南某物業(yè)公司與路某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，某某物業(yè)公司請求路某支付物業(yè)費(fèi)及違約金。路某稱其房屋在2003年3月1日到12月31日沒有住人，長期空置，沒有享受物業(yè)服務(wù)，因此應(yīng)當(dāng)減半收取這十個(gè)月的物業(yè)費(fèi)。,1 案例簡介,01 空置房是否需要繳納物業(yè)費(fèi)？ 《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的

7、解釋》第六條規(guī)定經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。02空置房是否打折？ 各地對此規(guī)定不同：如長沙打9折，重慶打5折，蘇州打7折，四川不打折。,2 法律分析,二、空置房問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,3、法院判決,法院認(rèn)為，物業(yè)服

8、務(wù)具有公共性，其管理、服務(wù)面向小區(qū)整體，某某物業(yè)公司依照協(xié)議約定為路某入住的太極公館提供了物業(yè)管理服務(wù)，小區(qū)業(yè)主不得拒絕公共部分管理、服務(wù)，也不得以此為由拒絕承擔(dān)義務(wù)； 路某作為該小區(qū)的業(yè)主亦應(yīng)履行協(xié)議約定的義務(wù)，及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)。路某拖欠物業(yè)管理費(fèi)的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行的責(zé)任。故某某物業(yè)公司要求路某支付物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請求，本院予以支持。,二、空置房問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,4 物律聯(lián)點(diǎn)評,01 業(yè)主因未入住或者

9、提出自己并未享受物業(yè)公司提供的服務(wù)而拒交物業(yè)費(fèi)的理由，沒有法律依據(jù)，物業(yè)公司可以根據(jù)自己的情況予以打折或者不打折。 02 物業(yè)公司可以從以下幾方面查找業(yè)主信息： 1、從購房合同中查找信息 2、從房屋中介公司中查找信息,二、空置房問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,5 催收話素,01 業(yè)主，您好！根據(jù)法律的規(guī)定和物業(yè)合同的約定，業(yè)主您收房后便開始交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，空置房也是要收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的。02 并且我們物業(yè)已按照物業(yè)服務(wù)合同

10、約定，對業(yè)主您所在的小區(qū)提供了治安秩序管理、環(huán)境綠化及衛(wèi)生維護(hù)等服務(wù)。業(yè)主您雖未入住小區(qū)，但您的房屋可是保值增值了呢。您若不方便現(xiàn)場繳費(fèi)，也可以轉(zhuǎn)賬，賬號我發(fā)您手機(jī)上。,二、空置房問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,1 案例簡介,三、物業(yè)合同無效問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,(2014)鄭民三終字第1763號 鄭州某物業(yè)服務(wù)有限公司與朱某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，朱某上訴稱鄭州某物業(yè)管理有限公司以不給鑰匙相要挾，強(qiáng)迫鄭州某物業(yè)管理有限公司與其簽訂協(xié)議，朱

11、某上訴要求解除鄭州某物業(yè)管理有限公司與朱某簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，并返還交付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴訟請求。,物業(yè)服務(wù)合同在何種情形下成立？（1）、開發(fā)商與物業(yè)公司的前期物業(yè)合同經(jīng)招投標(biāo)程序，或合法協(xié)商確定程序，經(jīng)房管局備案，產(chǎn)生法律效力，對每個(gè)業(yè)主和使用人均有約束力；（2）、業(yè)主委員會(huì)與物管公司簽訂的合同，業(yè)主大會(huì)雙過半同意后，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)合同，對每個(gè)業(yè)主均有法律效力；（3）、最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)

12、糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有約束力，業(yè)主以其非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！?2 法律分析,三、物業(yè)合同無效問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,3、法院判決,法院認(rèn)為，雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，主要條款合法有效，當(dāng)事人雙方均應(yīng)履行自己的義務(wù)。原告向被告提供了物業(yè)服務(wù)，被告應(yīng)當(dāng)向原告支付物業(yè)費(fèi)。,三、物業(yè)合同無效問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,4

13、 點(diǎn)評,01 開發(fā)商與物業(yè)公司的前期物業(yè)合同，經(jīng)招投標(biāo)程序，或合法協(xié)商確定程序，經(jīng)房管局備案，產(chǎn)生法律效力，對每個(gè)業(yè)主和使用人均有約束力； 02 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂的合同，業(yè)主大會(huì)雙過半同意后，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)合同，對每個(gè)業(yè)主均有法律效力。,三、物業(yè)合同無效問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,5 催收話素,01業(yè)主，您好!我們物業(yè)公司進(jìn)駐咱們小區(qū)是嚴(yán)格根據(jù)法律的規(guī)定程序和開發(fā)商簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，事先經(jīng)過相關(guān)部門批準(zhǔn)，并

14、且在房管局有備案的，所以這一點(diǎn)您可以放心 02 我們之間的物業(yè)服務(wù)合同是合法有效的，我們收取您的物業(yè)費(fèi)也一定會(huì)嚴(yán)格履行合同義務(wù)的。,三、物業(yè)合同無效問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,1 案例簡介,四、配套設(shè)施管理不當(dāng)問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,（2014）管民二初字第2005號 鄭州某某物業(yè)公司與藺某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，藺某認(rèn)為物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備管理不當(dāng)，沒有盡到物業(yè)服務(wù)合同的義務(wù)，以此拒交物業(yè)費(fèi)。,2 法律分析,四、

15、配套設(shè)施管理不當(dāng)問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,配套設(shè)施管理不當(dāng)?shù)暮蠊?最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條 “ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！?3、法院判決,01 法院認(rèn)為，鄭州某某物業(yè)公司為藺某提供的物業(yè)服務(wù)共四項(xiàng)，

16、即共用部位的維護(hù)和管理、房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、公共秩序管理。 02 物業(yè)公司未對房屋共用設(shè)施設(shè)備下水主管道進(jìn)行及時(shí)疏通，導(dǎo)致藺某房屋發(fā)生浸泡，因此該部分物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，物業(yè)公司對此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，該部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)予扣除，法院酌情認(rèn)定物業(yè)公司承擔(dān)25%的違約責(zé)任。,四、配套設(shè)施管理不當(dāng)問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,04點(diǎn)評,（1）、及時(shí)與業(yè)主溝通維修的進(jìn)度； （2）、維修中需要政府或其他

17、機(jī)構(gòu)配合的，積極爭?。?（3）、需要啟動(dòng)維修基金的，盡快啟動(dòng)程序。,四、配套設(shè)施管理不當(dāng)問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,5 催收話素,01業(yè)主，您好！維護(hù)小區(qū)的配套設(shè)施設(shè)備是我們物業(yè)公司的職責(zé)所在，我們一定盡心盡責(zé)地處理這些問題，也非常感謝你們的監(jiān)督建議。 02 如果您看到哪些設(shè)施損壞而我們尚未修繕，您可以在繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的時(shí)候一并報(bào)修，接到報(bào)修后我們會(huì)及時(shí)處理。,四、配套設(shè)施管理不當(dāng)問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,1 案例簡介,五、公共環(huán)

18、境管理不當(dāng)問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,（2014）管民二初字第51號 鄭州某物業(yè)公司訴王某物業(yè)服務(wù)合同糾紛，王某認(rèn)為物業(yè)公司公共環(huán)境管理不到位，存在瑕疵。1、二次供水地窖原告從未清洗；2、電動(dòng)車和汽車原告管理混亂；3、綠化帶疏于管理，安全管理不力，照明設(shè)施無人更換；4、樓頂亂搭違章建筑，亂建通訊基站；5、車棚漏水，小區(qū)內(nèi)常年污水橫流。故拒交物業(yè)費(fèi)。,2 法律分析,公共環(huán)境管理不當(dāng)?shù)暮蠊?？最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若

19、干問題的解釋》第三條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。,五、公共環(huán)境管理不當(dāng)問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,3、法院判決,法院認(rèn)為，鄭州某物業(yè)公司與王某簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格按照約定全面履行自己的義務(wù)。照片顯示物業(yè)公

20、司對小區(qū)綠化疏于管理且存在部分地方衛(wèi)生較差的問題，但物業(yè)公司提供的其他服務(wù)符合約定，因此物業(yè)公司仍應(yīng)收取物業(yè)費(fèi)。 因此物業(yè)公司仍應(yīng)收取物業(yè)費(fèi)，但其提供服務(wù)存在瑕疵的部分物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)予以扣除，本院酌定鄭州某物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照約定標(biāo)準(zhǔn)的70%向被告收取物業(yè)費(fèi)。因鄭州某物業(yè)公司提供服務(wù)存在部分瑕疵，亦屬違約，故原告要求被告支付違約金的訴訟請求，法院不予支持。王某提出的綠化帶疏于管理，理由正當(dāng)，法院院予以采信。,五、公共環(huán)境管理不當(dāng)問題的

21、標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,04物律聯(lián)點(diǎn)評,（1）、物業(yè)公司也要加強(qiáng)管理，提升自己的服務(wù)水平，多與業(yè)主溝通，積極聽取業(yè)主意見；（2）、針對業(yè)主意見積極改善，留存證據(jù)，立即反饋，定期向全體業(yè)主匯總報(bào)告，變減分為加分，提升物業(yè)公司的良好服務(wù)印象。,五、公共環(huán)境管理不當(dāng)問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,5 催收話素,（1）、業(yè)主，您好！管理維護(hù)、清潔打掃小區(qū)的公共環(huán)境衛(wèi)生是我們物業(yè)公司的職責(zé)所在，我們一定盡心盡責(zé)地處理這些問題，非常感謝你們對我們工作的監(jiān)督，需要完

22、善的地方，我們一定盡力。 （2）、如果您看到小區(qū)的哪些公共衛(wèi)生環(huán)境需要提升的，您可以在繳納物業(yè)費(fèi)的時(shí)候一并提出，接到業(yè)主意見后我們會(huì)及時(shí)處理。 （3）、希望業(yè)主您能按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，以保障物業(yè)服務(wù)管理得到正常運(yùn)營。,五、公共環(huán)境管理不當(dāng)問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,1 案例簡介,六、治安消防管理不到位問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,（2014）管民二初字第1392號 鄭州某某物業(yè)公司與王某某發(fā)生物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，王某某辯稱，物

23、業(yè)公司沒有盡到安全保障和安全服務(wù)義務(wù)，致使自己所居住房屋遭受重大經(jīng)濟(jì)損失，以此拒交物業(yè)費(fèi)。,2 法律分析,治安消防管理不到位的后果？《物業(yè)管理?xiàng)l例》第36條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。,六、治安消防管理不到位問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,3、法院判決,法院認(rèn)為，物業(yè)公司依約對小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，對該小區(qū)

24、房屋及其配套設(shè)施和相關(guān)場地進(jìn)行了維護(hù)、管理，向業(yè)主提供了公共設(shè)施維護(hù)、衛(wèi)生保潔、垃圾清掃等服務(wù)，履行了一般物業(yè)管理服務(wù)合同中的主要義務(wù)，業(yè)主應(yīng)按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)。 唐某某以所購房屋存在重大質(zhì)量問題物業(yè)公司沒有進(jìn)行整改和維修、某某公司沒有盡到安全保障和服務(wù)義務(wù)為由，拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)的抗辯理由，法院不予支持。,六、治安消防管理不到位問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,04點(diǎn)評,（1）、物業(yè)公司一定要明確物業(yè)服務(wù)合同字面上所約定的安保責(zé)任義

25、務(wù)，在自己的職責(zé)范圍內(nèi)加強(qiáng)管理； （2）、對于日常管理工作中的小區(qū)定期巡查、保安值勤、出入口身份證登記等一定要嚴(yán)格做好記錄，要留有自己已足夠盡到管理職責(zé)的證據(jù)； （3）、監(jiān)控設(shè)施及時(shí)設(shè)置，及時(shí)維修。,六、治安消防管理不到位問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,5 催收話素,01 業(yè)主，您好！物業(yè)公司物業(yè)管理服務(wù)合同中的主要義務(wù)限于對小區(qū)房屋及其配套設(shè)施和公共場地進(jìn)行了維護(hù)、管理、一般安保義務(wù)、向業(yè)主提供公共設(shè)施維護(hù)、衛(wèi)生保潔、垃圾清掃等服務(wù)。

26、 02 物業(yè)公司的一般安保義務(wù)只是配合協(xié)助公安部門進(jìn)行安全監(jiān)視和巡視，維護(hù)本物業(yè)區(qū)內(nèi)的公共秩序（不含人身、財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)、保管責(zé)任）。 03 物業(yè)公司按約定提供了服務(wù)，業(yè)主您也需要根據(jù)約定繳納物業(yè)費(fèi)。當(dāng)您的人身、財(cái)產(chǎn)受到侵害時(shí)，建議您及時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，物業(yè)公司知曉后也一定會(huì)積極協(xié)助業(yè)主和公安機(jī)關(guān)的。,六、治安消防管理不到位問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,1 案例簡介,七、相鄰關(guān)系問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,（2014）開民初

27、字第6220號 鄭州某某物業(yè)公司訴馬某等人物業(yè)合同糾紛一案中，馬某等人提出物業(yè)與業(yè)主委員會(huì)簽訂合同，物業(yè)無權(quán)起訴，六樓業(yè)主裝修造成的相鄰關(guān)系問題，以及小區(qū)綠化、道路未修復(fù)，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，如果問題解決，愿意繳納物業(yè)費(fèi)。,2 法律分析,處理相鄰關(guān)系的原則？根據(jù)《物權(quán)法》第84條的規(guī)定 不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。,七、相鄰關(guān)系問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,3、法院判

28、決,法院認(rèn)為，馬某等人辯稱其居住的六樓違法裝修致使房屋受損，經(jīng)反映物業(yè)公司至今未處理，小區(qū)樹木大量死亡，居住社區(qū)后邊綠化帶上開辟道路至今未修復(fù)，小區(qū)管理混論有盜賊出入，給業(yè)主造成安全隱患等， 但馬某等人未提交有效證據(jù)佐證，且馬某等人未在法定期間內(nèi)提出反訴，不屬于本案審理范圍，本院依法不予審理，馬某等人應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)報(bào)酬，馬某等人未按約支付相應(yīng)物業(yè)費(fèi)，且在物業(yè)公司書面催交后其仍不交納，其應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。,七、

29、相鄰關(guān)系問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,04點(diǎn)評,（1）、不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方因相鄰權(quán)產(chǎn)生糾紛，業(yè)主首先想到的是投訴到物業(yè)，要求物業(yè)進(jìn)行處理。但是，物業(yè)公司并不是行政機(jī)關(guān)，沒有法律的授權(quán)，無權(quán)采取強(qiáng)制措施； （2）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)主要是對于小區(qū)房屋及配套的設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理并維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。 （3） 小區(qū)業(yè)主間產(chǎn)生相鄰權(quán)糾紛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理職責(zé)內(nèi)通知侵權(quán)業(yè)主停止侵害，排除妨礙的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行

30、政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好工作。,七、相鄰關(guān)系問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,5 催收話素,01 業(yè)主，您好！相鄰權(quán)受到侵害，您可以直接跟相鄰業(yè)主溝通，協(xié)商解決。物業(yè)公司本著服務(wù)小區(qū)業(yè)主的態(tài)度，也可以作為第三方來協(xié)調(diào)，及時(shí)告知侵權(quán)業(yè)主停止侵害，排除妨礙。 02 但物業(yè)沒有執(zhí)法權(quán)，若侵權(quán)業(yè)主不愿意配合物業(yè)的工作，物業(yè)無權(quán)采取強(qiáng)制措施解決該問題。此問題解決的根本途徑是相鄰各方自行協(xié)商，協(xié)商不成可直接向法院提起訴訟。 03 相鄰權(quán)受到侵害，業(yè)主不

31、能將責(zé)任推到物業(yè)公司身上，并以此作為拒繳物業(yè)費(fèi)的理由。您如果需要物業(yè)公司的協(xié)助，我們?nèi)ε浜?，但也請您及時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)。,七、相鄰關(guān)系問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,1 案例簡介,八、物業(yè)公司管理行為違規(guī)問題標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,（2014）開民初字第6220號 河南某物業(yè)管理有限公司洛陽分公司訴趙某、馬某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案。趙某、馬某認(rèn)為物業(yè)公司物業(yè)管理存在違規(guī)行為。物業(yè)公司擅自損壞綠地制做廣告牌、占用電梯等位置進(jìn)行廣告宣傳活動(dòng)。小區(qū)發(fā)生了多

32、次被盜案件，多戶業(yè)主財(cái)產(chǎn)受到損失，有的對人身安全也造成了威脅。案件發(fā)生后，因小區(qū)有的重要區(qū)域沒有監(jiān)控，有的重要區(qū)域監(jiān)控不能有效工作，所以物業(yè)公司不能為破案提供有效監(jiān)控資料。,2 法律分析,物業(yè)公司管理行為違規(guī)的后果？ 最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定： “物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持

33、”,七、相鄰關(guān)系問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,3、法院判決,法院認(rèn)為在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。 物業(yè)公司與趙某在平等自愿的基礎(chǔ)上，簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，合同的內(nèi)容是雙方的真實(shí)意思表示，亦不違反有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，該合同合法有效。依據(jù)合同約定，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)按政府批文調(diào)整。 物業(yè)公司要求趙某支付拖欠的物業(yè)費(fèi)的訴訟請求，事實(shí)清楚，證據(jù)充分，本

34、院依法予以支持。物業(yè)公司要求趙某支付拖欠物業(yè)費(fèi)的違約金的訴訟請求，因雙方在合同中約定不明，本院不予支持。,七、相鄰關(guān)系問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,04點(diǎn)評,（1）、物業(yè)公司作為小區(qū)的管理方，負(fù)有對于小區(qū)房屋及配套的設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理并維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的義務(wù)； （2）、物業(yè)公司管理行為必須符合相應(yīng)的法律法規(guī)的規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同的約定。物業(yè)公司應(yīng)不斷加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提升工作人員素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量，避免在工

35、作過程中出現(xiàn)管理行為違規(guī)的現(xiàn)象。,七、相鄰關(guān)系問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,5 催收話素,01 業(yè)主，您好！相鄰權(quán)受到侵害，您可以直接跟相鄰業(yè)主溝通，協(xié)商解決。物業(yè)公司本著服務(wù)小區(qū)業(yè)主的態(tài)度，也可以作為第三方來協(xié)調(diào)，及時(shí)告知侵權(quán)業(yè)主停止侵害，排除妨礙。 02 但物業(yè)沒有執(zhí)法權(quán)，若侵權(quán)業(yè)主不愿意配合物業(yè)的工作，物業(yè)無權(quán)采取強(qiáng)制措施解決該問題。此問題解決的根本途徑是相鄰各方自行協(xié)商，協(xié)商不成可直接向法院提起訴訟。 03 相鄰權(quán)受到侵害，業(yè)主

36、不能將責(zé)任推到物業(yè)公司身上，并以此作為拒繳物業(yè)費(fèi)的理由。您如果需要物業(yè)公司的協(xié)助，我們?nèi)ε浜?，但也請您及時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)。,七、相鄰關(guān)系問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,1 案例簡介,八、物業(yè)公司管理行為違規(guī)問題標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,（2014）開民初字第6220號 河南某物業(yè)管理有限公司洛陽分公司訴趙某、馬某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案。趙某、馬某認(rèn)為物業(yè)公司物業(yè)管理存在違規(guī)行為。物業(yè)公司擅自損壞綠地制做廣告牌、占用電梯等位置進(jìn)行廣告宣傳活動(dòng)。小區(qū)發(fā)生了

37、多次被盜案件，多戶業(yè)主財(cái)產(chǎn)受到損失，有的對人身安全也造成了威脅。案件發(fā)生后，因小區(qū)有的重要區(qū)域沒有監(jiān)控，有的重要區(qū)域監(jiān)控不能有效工作，所以物業(yè)公司不能為破案提供有效監(jiān)控資料。,2 法律分析,物業(yè)公司管理行為違規(guī)的后果？最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：第五條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。

38、,八、物業(yè)公司管理行為違規(guī)問題標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,3、法院判決,法院認(rèn)為在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。 物業(yè)公司與趙某在平等自愿的基礎(chǔ)上，簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，合同的內(nèi)容是雙方的真實(shí)意思表示，亦不違反有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，該合同合法有效。依據(jù)合同約定，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)按政府批文調(diào)整。物業(yè)公司要求趙某支付拖欠的物業(yè)費(fèi)的訴訟請求，事實(shí)清楚，證據(jù)充分，本院依法予以支

39、持。物業(yè)公司要求趙某支付拖欠物業(yè)費(fèi)的違約金的訴訟請求，因雙方在合同中約定不明，本院不予支持。,八、物業(yè)公司管理行為違規(guī)問題標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,04點(diǎn)評,（1）、物業(yè)公司作為小區(qū)的管理方，負(fù)有對于小區(qū)房屋及配套的設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理并維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的義務(wù)； （2）、物業(yè)公司管理行為必須符合相應(yīng)的法律法規(guī)的規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同的約定。物業(yè)公司應(yīng)不斷加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提升工作人員素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量，避免在工作過程中

40、出現(xiàn)管理行為違規(guī)的現(xiàn)象。,八、物業(yè)公司管理行為違規(guī)問題標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,5 催收話素,業(yè)主，您好！物業(yè)公司依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同的約定，向全體業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。業(yè)主您對于物業(yè)公司的服務(wù)有任何意見或建議，都可來物業(yè)反饋。物業(yè)對業(yè)主提出的問題也會(huì)引起重視，并采取相應(yīng)措施予以改善。若業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司的管理行為違規(guī)，我們會(huì)及時(shí)的培訓(xùn)，努力提升員工素質(zhì)，避免再次出現(xiàn)此類情況。,八、物業(yè)公司管理行為違規(guī)問題標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,1 案例簡介,

41、九、自己非物業(yè)使用問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,（2013）開民初字第4709號 上海某物業(yè)公司鄭州分公司訴張某、河南某公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛，張某訴稱其不是物業(yè)實(shí)際使用人，故應(yīng)由實(shí)際使用人河南某公司支付物業(yè)費(fèi)。河南某公司未答辯。,2 法律分析,業(yè)主與實(shí)際使用人誰承擔(dān)物業(yè)費(fèi)？（1）、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條 第一款規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約

42、定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。（2）、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》 第七條規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！?九、自己非物業(yè)使用問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,3、法院判決,法院認(rèn)為業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的

43、物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。,九、自己非物業(yè)使用問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,04 點(diǎn)評,（1）、合同成立并生效，既對合同雙方產(chǎn)生約束力，雙方當(dāng)事人享有合同中約定的權(quán)利和承擔(dān)合同中約定的義務(wù)，物業(yè)公司以合同履行了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依合同履行支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)； （2）、債務(wù)的轉(zhuǎn)移，需要經(jīng)

44、過債權(quán)人即物業(yè)公司同意，該約定未經(jīng)物業(yè)公司同意，對物業(yè)公司不產(chǎn)生效力，業(yè)主仍要履行繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。,九、自己非物業(yè)使用問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,5 催收話素,業(yè)主，您好！物業(yè)公司依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主或物業(yè)使用人提供了物業(yè)服務(wù)后，如果業(yè)主您不是物業(yè)實(shí)際使用人，將房子出租并與承租人約定由承租人承擔(dān)物業(yè)費(fèi)的，由于您與承租人間的約定未征得物業(yè)公司的同意，物業(yè)公司仍然有權(quán)利向您收取物業(yè)費(fèi)。業(yè)主，當(dāng)然您在繳納物業(yè)費(fèi)后，也有權(quán)利依您與

45、承租人之間的約定向承租人追償。,九、自己非物業(yè)使用問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,1 案例簡介,十、物業(yè)公司人員服務(wù)態(tài)度不好問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,（2015）朝民初字第26079號 北京某物業(yè)公司訴于某物業(yè)服務(wù)合同糾紛，于某認(rèn)為物業(yè)服務(wù)態(tài)度不好，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生多年來一直沒有搞好，且涉案房屋自交房之日起房屋頂層及東側(cè)墻面防水有問題，出現(xiàn)了滲水的情況，目前屋內(nèi)墻面尚未修復(fù)。故不應(yīng)交物業(yè)費(fèi)。,2 法律分析,怎樣界定物業(yè)公司人員服務(wù)態(tài)度不好

46、問題法律沒有規(guī)定，物業(yè)服務(wù)具有特殊性，某些管理的效果受到很多因素的干擾，往往法官運(yùn)用自由裁量權(quán)認(rèn)定物業(yè)公司在物業(yè)管理中存在消極不作為的行為。,十、物業(yè)公司人員服務(wù)態(tài)度不好問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,3、法院判決,（1）某物業(yè)公司為于某提供物業(yè)管理服務(wù)，于某應(yīng)支付相應(yīng)費(fèi)用，雙方均應(yīng)全面履行自己的義務(wù)。雙方合同具有雙務(wù)性，某物業(yè)公司對房屋共用部位和公共設(shè)施有維護(hù)與管理的義務(wù)，于某有依約支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，于某雖指出某物業(yè)公司在物業(yè)管理中存在瑕疵;

47、 （2）但考慮到物業(yè)服務(wù)有其特殊性，某些管理的效果受到很多因素的干擾，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)法院難以認(rèn)定于某物業(yè)公司在物業(yè)管理中存在消極不作為的行為，故支持某物業(yè)公司的訴訟請求。但對滯納金不予支持。,十、物業(yè)公司人員服務(wù)態(tài)度不好問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,04 點(diǎn)評,（1）、物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)提供方，服務(wù)的最終效果是通過服務(wù)對象的感受來體現(xiàn)的，相同的服務(wù)不同的服務(wù)對象感受不一，個(gè)別業(yè)主以物業(yè)服務(wù)不到位主張不交和少交物業(yè)費(fèi)，不利于大多

48、數(shù)已交費(fèi)業(yè)主的權(quán)益和小區(qū)整體利益。 （2）、業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意的地方應(yīng)加強(qiáng)與物業(yè)公司的溝通，及時(shí)反饋，物業(yè)應(yīng)不斷加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提升員工素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量。,十、物業(yè)公司人員服務(wù)態(tài)度不好問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,5 催收話素,業(yè)主，您好！物業(yè)是服務(wù)性企業(yè)，服務(wù)對象為小區(qū)全體業(yè)主，物業(yè)服務(wù)不可能做到讓全體業(yè)主都100%滿意。業(yè)主您對于物業(yè)公司的服務(wù)有任何意見或建議，都可來物業(yè)反饋。 物業(yè)對業(yè)主提出的問題也會(huì)引起重視，并采取相

49、應(yīng)措施予以改善。若業(yè)主認(rèn)為物業(yè)工作人員服務(wù)態(tài)度不好，我們也會(huì)加強(qiáng)對員工的培訓(xùn)，努力提升員工素質(zhì)。,十、物業(yè)公司人員服務(wù)態(tài)度不好問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,1 案例簡介,十一、不同意物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,（2014）金民二初字第1256號 鄭州某物業(yè)公司起訴王某，要求支付物業(yè)費(fèi)和滯納金。王某認(rèn)為：一、物業(yè)公司不符合相關(guān)管理?xiàng)l例的招投標(biāo)規(guī)定；二、物業(yè)公司不具備取得該服務(wù)小區(qū)的資質(zhì)；三、物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)既未得到相關(guān)部門

50、批準(zhǔn)，且價(jià)格明顯過高。四、物業(yè)公司提供的服務(wù)不達(dá)標(biāo)。,2 法律分析,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何確定？《物業(yè)管理?xiàng)l例》第41條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。,十一、不同意物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,3、法院判決,法院認(rèn)為物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)

51、議》,系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，主要條款合法有效，當(dāng)事人雙方均應(yīng)履行自己的義務(wù)。 物業(yè)履行了對王某房屋所屬小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的義務(wù)，王某也應(yīng)按合同的約定履行按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。,十一、不同意物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,04 點(diǎn)評,（1）、合同成立并生效，即對合同雙方產(chǎn)生約束力，雙方當(dāng)事人享有合同中約定的權(quán)利，承擔(dān)合同中應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)； （2）、業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，有權(quán)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)

52、選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主委員會(huì)的決定對于業(yè)主具有約束力，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，將物業(yè)費(fèi)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整的，業(yè)主也應(yīng)按調(diào)整后的價(jià)格交費(fèi)。,十一、不同意物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,5 催收話素,業(yè)主，您好！物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)業(yè)主簽字確認(rèn)，合同自簽字蓋章之日起也已經(jīng)開始生效。物業(yè)已按合同約定履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)，業(yè)主也應(yīng)當(dāng)按約履行繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。 物業(yè)費(fèi)價(jià)格與物業(yè)服務(wù)水平相一致，物業(yè)按照與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)

53、合同提供服務(wù)，也請業(yè)主按合同約定的期限和標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)費(fèi)。若業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)未達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，可以向物業(yè)公司提出，物業(yè)公司也會(huì)盡力改善。,十一、不同意物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,1 案例簡介,十二、未能阻止違章搭建問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,(2009)華法民初字第2900號 濮陽某物業(yè)公司起訴業(yè)主違章搭建，在發(fā)現(xiàn)沒有任何合法程序的情況下，在小區(qū)進(jìn)行私搭亂建，對其下達(dá)《違規(guī)通知書》，并要求姚某三日內(nèi)整

54、改，恢復(fù)原狀。姚某也簽收了該通知書，但姚某仍堅(jiān)持施工，不愿恢復(fù)原狀?，F(xiàn)物業(yè)公司辦公場所每天都有業(yè)主前來反映，影響很壞。現(xiàn)某物業(yè)公司認(rèn)為姚某的行為已構(gòu)成違約，要求法院依法判令姚某立即折除違章建筑，恢復(fù)原狀。,2 法律分析,違章搭建的責(zé)任主體到底是誰？《物業(yè)管理?xiàng)l例》第46條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)

55、企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。,十二、未能阻止違章搭建問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,3、法院判決,法院認(rèn)為，姚某購買濮陽某某小區(qū)的房屋，接受該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，并與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議、房屋裝修管理服務(wù)協(xié)議，對協(xié)議的約定，雙方均應(yīng)遵守 姚某違反協(xié)議中約定的關(guān)于裝修不得私自改變房屋結(jié)構(gòu)的約定，私自將一樓露臺改造成房間，并改變院墻樣式，侵占公共部分，其行為構(gòu)成違約。故物業(yè)公司要求姚某按協(xié)議約定拆除違章建筑，恢復(fù)原狀的訴訟

56、請求，于法有據(jù)。,十二、未能阻止違章搭建問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,04 點(diǎn)評,（1）、遇到違章搭建，相鄰業(yè)主首先想到的是投訴到物業(yè)，要求物業(yè)進(jìn)行處理，但是物業(yè)公司并不是行政機(jī)關(guān)，沒有法律的授權(quán)，無權(quán)采取強(qiáng)制措施； （2）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助作好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，小區(qū)業(yè)主違章搭建，存在安全隱患，或?qū)ζ渌噜彉I(yè)主造成影響時(shí)，物業(yè)企業(yè)在管理職責(zé)內(nèi)，通知業(yè)主整改的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好工作，并且物業(yè)公

57、司對已經(jīng)履行的職責(zé)應(yīng)注意保存書面記錄性材料，存檔備用。,十二、未能阻止違章搭建問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,5 催收話素,業(yè)主，您好！相鄰業(yè)主有違章搭建行為，若業(yè)主認(rèn)為侵害到自己的權(quán)益，可以直接跟相鄰業(yè)主溝通，溝通不成可以訴訟。相鄰關(guān)系出現(xiàn)了問題，物業(yè)公司本著服務(wù)小區(qū)業(yè)主的態(tài)度，可以作為第三方來協(xié)調(diào)，也會(huì)及時(shí)通知整改、勸阻業(yè)主自行拆除。但物業(yè)沒有執(zhí)法權(quán)，若業(yè)主不愿意配合物業(yè)的工作，物業(yè)不能直接對違章搭建進(jìn)行拆除，此問題解決的根本途徑是自行協(xié)商

58、或?qū)ふ移渌删葷?jì)途徑，當(dāng)事雙方是業(yè)主與業(yè)主之間，不能將責(zé)任推到物業(yè)公司身上，并以此作為拒繳物業(yè)費(fèi)的理由。,十二、未能阻止違章搭建問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,1 案例簡介,十三、人身財(cái)產(chǎn)在小區(qū)受到損傷問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,（2015）鄭民三終字第1235號 某物業(yè)公司與任某物業(yè)合同糾紛一案，任某辯稱，任某父親遭到小區(qū)保安毆打，服務(wù)不到位，并以此為由拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。,2 法律分析,業(yè)主在小區(qū)內(nèi)受到人身財(cái)產(chǎn)損害責(zé)任主體到底是誰？

59、《侵權(quán)責(zé)任法》第3條規(guī)定；被侵權(quán)人有權(quán)請求侵權(quán)人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。但是物業(yè)公司不是侵權(quán)責(zé)任主體，無需承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。,十三、人身財(cái)產(chǎn)在小區(qū)受到損傷問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,3、法院判決,法院認(rèn)為，任某稱其父親被某物業(yè)公司所聘保安毆打，與本案并非同一法律關(guān)系，本案不予處理，對任某拒交物業(yè)管理費(fèi)的理由不予采信，法院支持物業(yè)公司的部分訴訟請求。,十三、人身財(cái)產(chǎn)在小區(qū)受到損傷問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,04 點(diǎn)評,根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，自然人因人格權(quán)遭受損害向人民

60、法院請求精神損害的，人民法院應(yīng)予受理。業(yè)主在小區(qū)內(nèi)因人身權(quán)利受損，可以向侵權(quán)人主張權(quán)利，而不應(yīng)該以不繳納物業(yè)費(fèi)進(jìn)行抗辯，是得不到法院的支持的。,十三、人身財(cái)產(chǎn)在小區(qū)受到損傷問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,5 催收話素,業(yè)主，您好!物業(yè)公司與業(yè)主之間形成的是服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系，是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)公司依照法律和協(xié)議約定開展對小區(qū)的物業(yè)服務(wù)與管理。 業(yè)主在小區(qū)內(nèi)因第三人原因遭受侵權(quán)，可以根據(jù)相關(guān)法律可以進(jìn)行正當(dāng)維權(quán)。有需要物業(yè)公司協(xié)助的，

61、我們可以根據(jù)業(yè)主需要提供相應(yīng)幫助。希望您依照約定按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，以保持小區(qū)物業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。,十三、人身財(cái)產(chǎn)在小區(qū)受到損傷問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,1 案例簡介,十四、開發(fā)商承諾減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,（2015）安民初字第200號 安鄉(xiāng)某物業(yè)公司與王某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，王某稱，其在2004年7月5日與房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《購房合同書》，購買某花園小區(qū)X棟X單元東一、X單元西一、XX單元東一、XX單元西一室共四套商品房用于開

62、辦幼兒園，購房價(jià)格高于市場價(jià)格，并在合同附件中約定了四套房屋終身按一套收取物業(yè)費(fèi)，其已經(jīng)按照該約定交納了一套住房的物業(yè)費(fèi)，不同意交納另外三套房屋的物業(yè)費(fèi)。,2 法律分析,開發(fā)商有沒有權(quán)利承諾減免物業(yè)費(fèi)？ 合同的相對性原則，這里涉及1、開發(fā)商與業(yè)主之間的法律關(guān)系；2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體業(yè)主之間的法律關(guān)系。,十四、開發(fā)商承諾減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,3、法院判決,法院認(rèn)為，王某與房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《購房合同書》，與房產(chǎn)開發(fā)公司之

63、間形成的是房屋買賣合同關(guān)系，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，業(yè)主與物業(yè)公司之間形成的是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。房屋買賣合同關(guān)系與物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系是兩個(gè)完全不同的民事法律關(guān)系。在未獲得物業(yè)公司授權(quán)委托的情形下，房產(chǎn)開發(fā)公司無權(quán)擅自處分物業(yè)公司權(quán)利，承諾是一種無權(quán)代理行為，根據(jù)合同法的規(guī)定，無權(quán)代理行為在未經(jīng)被代理人追認(rèn)的情形下，對被代理人不發(fā)生法律效力。,十四、開發(fā)商承諾減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,04 點(diǎn)評,根據(jù)民事合

64、同的相對性原則，開發(fā)商減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的承諾，其法律效力僅僅發(fā)生在開發(fā)商與業(yè)主之間，該承諾具有法律約束力，且法律約束力是相對封閉的，不能對合同之外的第三人發(fā)生法律效力。,十四、開發(fā)商承諾減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,5 催收話素,業(yè)主，您好！我們物業(yè)公司與開發(fā)商是兩個(gè)獨(dú)立的法人，收取物業(yè)費(fèi)是我們物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利也是職責(zé)，物業(yè)費(fèi)的使用與支配也必須嚴(yán)格按照法律的規(guī)定用于我們小區(qū)的管理并且要受到你們廣大業(yè)主的監(jiān)督，而開發(fā)商對于物業(yè)費(fèi)是沒有支

65、配的權(quán)利，因此開發(fā)商是沒有權(quán)利代替我們物業(yè)公司做出此類承諾的。如果之前開發(fā)商有承諾對于你們減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的話，根據(jù)我國民事合同法的相對性原則，該承諾對于開發(fā)商是具有法律約束力的，但是這種約束力也僅存在您與開發(fā)商之間。所以，您可以在繳納了物業(yè)費(fèi)之后再要求開發(fā)商履行其承諾。,十四、開發(fā)商承諾減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,1 案例簡介,十五、主觀感受不好問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,（2015）惠民二初字第156號 鄭州某物業(yè)公司

66、與許某某、張某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，許某某、張某某提出某物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，因未能提供有效證據(jù)，法院不予采信，判決許某某、張某某依約支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)和違約金。,2 法律分析,業(yè)主主觀感受不好能否減免物業(yè)費(fèi)？ 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第15條 應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物

67、業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。,十五、主觀感受不好問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,3、法院判決,,十五、主觀感受不好問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,法院認(rèn)為許某某、張某某提出的抗辯理由，但未能提供有效證據(jù)證明，許某某、張某某以此為由拒交物業(yè)費(fèi)于法無據(jù)。依法判決許某某、張某某依約支付服務(wù)費(fèi)和違約金。,04 點(diǎn)評,物業(yè)公司提供服務(wù)，存在瑕疵在所難免，在此提醒物業(yè)公司，嚴(yán)格依照物業(yè)服務(wù)協(xié)議的字面含義，提供物業(yè)管理服務(wù)。 對于已提供的服務(wù)或者針對業(yè)主的意見進(jìn)行的改善，

68、應(yīng)留存書面證據(jù)，如保潔日清、日掃記錄，保安巡查記錄，消防栓檢查記錄，業(yè)主協(xié)調(diào)會(huì)記錄，避免因物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，產(chǎn)生不利影響。,十五、主觀感受不好問題的標(biāo)準(zhǔn)化催收方案,5 催收話素,業(yè)主，您好！物業(yè)費(fèi)是很低的，物業(yè)費(fèi)價(jià)格跟物業(yè)服務(wù)成正比。部分業(yè)主長期欠費(fèi)，造成物業(yè)公司虧損，物業(yè)只能減少物業(yè)人員，服務(wù)水平自然就降低了，這是一個(gè)惡性循環(huán)。如果您對我們的工作有什么意見和建議，您可以到物業(yè)來找我，跟我說。做得不好的，我們一定努力改善。您看，您過