物業(yè)費(fèi)管理費(fèi)測(cè)算指引書(shū)

1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算指引1物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)務(wù)費(fèi)測(cè)算工作指引算工作指引為規(guī)范擬接管項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算，保證服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合理，保障物業(yè)經(jīng)營(yíng)的正常開(kāi)展，確保公司的可持續(xù)發(fā)展特制定本工作指引。第一章第一章測(cè)算前準(zhǔn)算前準(zhǔn)備工作工作1.1與地產(chǎn)公司總工室、工程部、營(yíng)銷(xiāo)部等相關(guān)部門(mén)聯(lián)系，獲取項(xiàng)目總規(guī)圖、相關(guān)設(shè)計(jì)圖紙，了解項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型、基本建設(shè)指標(biāo)、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、機(jī)電設(shè)備明細(xì)等項(xiàng)目基本情況，填寫(xiě)《項(xiàng)目基本情況統(tǒng)計(jì)表》（參照附件1）。1.2收集當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)

2、相關(guān)法律法規(guī)，查詢(xún)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，了解當(dāng)?shù)匚飿I(yè)相關(guān)政策規(guī)定及專(zhuān)業(yè)服務(wù)市場(chǎng)行情，填寫(xiě)《當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情調(diào)研表》(參照附件2)。1.3通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、電話(huà)、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研等渠道，了解項(xiàng)目周邊樓盤(pán)房?jī)r(jià)、管理水平及服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，填寫(xiě)《項(xiàng)目周邊樓盤(pán)收費(fèi)調(diào)研情況一覽表》（參照附件3）。1.4根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目的定位，編寫(xiě)《項(xiàng)目物業(yè)管理方案》，明確裝備配置計(jì)劃、繪制秩序維護(hù)員布崗平面圖、確定項(xiàng)目定編人數(shù)（不考慮停車(chē)管理、泳池經(jīng)營(yíng)所需相關(guān)人員）。對(duì)

3、于多業(yè)態(tài)綜合項(xiàng)目還需在布崗平面圖上明確各業(yè)態(tài)虛擬專(zhuān)用區(qū)域，統(tǒng)計(jì)物業(yè)構(gòu)成及業(yè)務(wù)分?jǐn)傁嚓P(guān)數(shù)據(jù)。第二章第二章測(cè)算原算原則2.1物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算根據(jù)《物業(yè)管理方案》確定的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，采用列舉法測(cè)算。2.2物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算時(shí)，不計(jì)停車(chē)管理、泳池經(jīng)營(yíng)所發(fā)生的人工成本及相關(guān)費(fèi)用。2.3為簡(jiǎn)化計(jì)算，項(xiàng)目開(kāi)辦之初所采購(gòu)的固定資產(chǎn)和低值易耗品（參照《項(xiàng)目物業(yè)管理方案》中的《裝備配置計(jì)劃》）在費(fèi)用測(cè)算時(shí)納入固定資產(chǎn)折舊一并計(jì)算。2.4對(duì)于多業(yè)態(tài)綜合性項(xiàng)目，

4、各項(xiàng)服務(wù)成本按共同分?jǐn)偤透鳂I(yè)態(tài)獨(dú)立承擔(dān)分別測(cè)算，分業(yè)態(tài)合計(jì)，測(cè)算出各業(yè)態(tài)各自的管理成本。如：多層住宅成本=多層住宅獨(dú)立成本共同分?jǐn)偝杀径鄬幼≌召M(fèi)面積總收費(fèi)面積高層住宅成本=高層住宅獨(dú)立成本共同分?jǐn)偝杀靖邔幼≌召M(fèi)面積總收費(fèi)面積2.5臨街商鋪在2層以上且面積超過(guò)5000㎡的，應(yīng)作為獨(dú)立業(yè)態(tài)單獨(dú)測(cè)算，各項(xiàng)目配套的各物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算指引33.1.4表1中稅費(fèi)=∑表中111項(xiàng)當(dāng)?shù)囟愘M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（1當(dāng)?shù)囟愘M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）。3.2人工人工費(fèi)用測(cè)算3.2.1人工費(fèi)

5、用測(cè)算按集團(tuán)人工綜合成本法測(cè)算人工費(fèi)用包括工資、社會(huì)保險(xiǎn)、公積金、節(jié)假日加班費(fèi)、服裝費(fèi)、住宿費(fèi)、餐補(bǔ)、高溫補(bǔ)貼、雙薪及獎(jiǎng)金以及其他福利。參照附件4《人工綜合成本參考表（2012廣州）》。表2121：人工費(fèi)用測(cè)算表人工費(fèi)用測(cè)算表部門(mén)部門(mén)崗位崗位人數(shù)人數(shù)（人）（人）人工綜合成本人工綜合成本（元（元月）月）合計(jì)金額元）合計(jì)金額元）崗位屬性崗位屬性備注備注客服中心項(xiàng)目負(fù)責(zé)人共擔(dān)部門(mén)經(jīng)理共擔(dān)副經(jīng)理共擔(dān)客服物業(yè)主管共擔(dān)人事行政助理共擔(dān)客服物業(yè)助理客

6、服收費(fèi)共擔(dān)廚師共擔(dān)廚工共擔(dān)客服部…客服部小計(jì)客服部小計(jì)部門(mén)經(jīng)理共擔(dān)副經(jīng)理共擔(dān)工程維修主管共擔(dān)工程技師強(qiáng)弱電技工給排水技工綜合維修技工……空調(diào)技工綜合樓工程維修部……工程部小計(jì)工程部小計(jì)部門(mén)經(jīng)理共擔(dān)副經(jīng)理共擔(dān)消防主管共擔(dān)中隊(duì)長(zhǎng)共擔(dān)大門(mén)形象崗共擔(dān)大門(mén)秩序崗共擔(dān)監(jiān)控中心共擔(dān)共擔(dān)商鋪固定崗…共擔(dān)商鋪巡邏崗…輪休共擔(dān)保安部……保安部小計(jì)保安部小計(jì)合計(jì)合計(jì)表22:22:人工費(fèi)用分?jǐn)偙砣斯べM(fèi)用分?jǐn)偙順I(yè)態(tài)類(lèi)別業(yè)態(tài)類(lèi)別多層高層別墅商鋪學(xué)校綜合樓配套中心獨(dú)