中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的利益群體與政府關(guān)系研究：一種利益分析的視角.pdf

1、本文以房地產(chǎn)市場(chǎng)為“場(chǎng)景”，運(yùn)用利益分析的方法來研究當(dāng)代中國的利益群體與政府關(guān)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)涉及到眾多的利益集團(tuán)/利益群體：房地產(chǎn)商、拆遷戶、失地農(nóng)民和購房者。房地產(chǎn)商自不待言，它無疑是中國目前最具有影響力的利益集團(tuán)之一。拆遷戶、失地農(nóng)民和購房者在本文被統(tǒng)稱為利益受損者群體。中央和地方政府也是本文分析的主要對(duì)象，它們被置于一個(gè)政策過程中加以考慮。地方政府對(duì)于房地產(chǎn)收益的普遍依賴以及中央宏觀調(diào)控措施對(duì)地方政府房地產(chǎn)收益的可能影響導(dǎo)致了在宏

2、觀調(diào)控政策的制定和執(zhí)行過程中，中央和地方政府利益相異的一面表現(xiàn)得淋漓盡致。
　　 上述四類群體與政府之間(中央和地方政府)是通過群體的利益表達(dá)和政策對(duì)群體博弈過程和結(jié)果實(shí)施干預(yù)和調(diào)節(jié)兩種途徑“糾纏”在一起的。本文的研究表明，不同群體利益表達(dá)的能力不同。房地產(chǎn)商集團(tuán)不僅可以通過行業(yè)協(xié)會(huì)來表達(dá)訴求，而且還往往擁有體面的政治身份(這是問題的另一個(gè)方面，即政治過程對(duì)利益集團(tuán)的吸納)，豐富的“人脈”關(guān)系和廣泛的媒體影響力，這使其利益能夠得

3、到優(yōu)先的考慮和實(shí)現(xiàn)。然而，僅有這些還不足以使房地產(chǎn)商利益集團(tuán)強(qiáng)大到目前的地步。房地產(chǎn)商與地方政府的利益耦合--土地財(cái)政的形成、政績考核機(jī)制的驅(qū)動(dòng)以及腐敗官員尋租--使得二者之間形成了一種牢固的、穩(wěn)定的聯(lián)盟關(guān)系。這種聯(lián)盟關(guān)系的達(dá)成極大地增強(qiáng)了房地產(chǎn)商利益集團(tuán)的能量，也是地方政府主動(dòng)為房地產(chǎn)商謀求利益，并置中央政府的三令五申于不顧的“奧秘”所在。房地產(chǎn)商千方百計(jì)謀求集體利益，這本無可厚非，問題的關(guān)鍵不在于房地產(chǎn)商利益集團(tuán)過于強(qiáng)大--實(shí)際上與

4、西方發(fā)達(dá)國家的利益集團(tuán)相比，我國的房地產(chǎn)商利益集團(tuán)不僅稱不上強(qiáng)大，而且還相對(duì)較弱--而是與之存在利益競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的對(duì)立群體--失地農(nóng)民群體、拆遷戶群體和購房者群體過于弱小。而后者的弱勢(shì)在很大程度上源于他們不能挑戰(zhàn)強(qiáng)勢(shì)集團(tuán)的地位。
　　 政策對(duì)群體博弈過程的干預(yù)，可以分兩方面看：其一，從房地產(chǎn)市場(chǎng)生成的過程看，政府(或者權(quán)力)與市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)利益格局的作用是同向的，也就是說，市場(chǎng)導(dǎo)致房地產(chǎn)利益格局趨向分化，權(quán)力也導(dǎo)致房地產(chǎn)利益格局趨向

5、分化。前者表現(xiàn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)被扭曲為一個(gè)“區(qū)域寡頭壟斷”結(jié)構(gòu)，在這一結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)商擁有過多的市場(chǎng)力量，成為一種“市場(chǎng)權(quán)貴”，而與之相對(duì)的群體利益得不到有效保障。后者表現(xiàn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)是政府主導(dǎo)型的住房制度改革與土地制度改革的產(chǎn)物。在改革過程中，政府成功地摧毀了舊有的福利住房制度和傳統(tǒng)的土地使用制度，但是一個(gè)成熟的、適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系和我國現(xiàn)有居民收入分布格局的商品住房制度和現(xiàn)代土地使用制度遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有建立起來。由此導(dǎo)致的后果是，那些

6、市場(chǎng)能力低下的利益群體也不能獲得政府的“庇護(hù)”，而要經(jīng)受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勝劣汰。
　　 其二，從房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的制定和執(zhí)行過程中看，中央和地方政府對(duì)于房地產(chǎn)利益格局的作用是反向的。這種反向作用表現(xiàn)為，地方政府與房地產(chǎn)商集團(tuán)利益聯(lián)盟關(guān)系的存在。中央的宏觀調(diào)控措施能否發(fā)揮作用，能發(fā)揮多大的作用，取決于中央政府制約地方政府和地方官員“機(jī)會(huì)主義”行為的能力及其程度。從目前的情形看，中央政府不具備打破地方政府與房地產(chǎn)商集團(tuán)聯(lián)盟關(guān)系的能

7、力，一是因?yàn)樵谏鲜龈窬种?，中央和地方政府的利益目?biāo)是相斥的，要生成“相容性激勵(lì)”并不容易，二是區(qū)域差距使得中央政府必須采取多樣化的約束手段，這勢(shì)必給地方政府留下自主決策的空間--通常所說的因地制宜，地方政府能夠“合理地”利用這個(gè)空間，暗地里擴(kuò)大自身利益。這種陽奉陰違的行為只要不被上級(jí)發(fā)現(xiàn)，就是沒有風(fēng)險(xiǎn)的。
　　 這些因素共同作用的后果是，房地產(chǎn)利益格局中各類集團(tuán)/群體之間的利益過度分化。因而，利益整合就成為我們現(xiàn)階段應(yīng)對(duì)和化解房

8、地產(chǎn)市場(chǎng)過程中所存在種種問題的主要思路。整合可從三方面入手：一是打破住房市場(chǎng)的區(qū)域寡頭壟斷結(jié)構(gòu)和土地出讓過程中的地方政府壟斷，以此來協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)過程中既得利益者與利益受損者的關(guān)系。二是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)商利益集團(tuán)與利益受損者群體間的博弈能力。三是協(xié)調(diào)中央與地方政府間的財(cái)權(quán)和事權(quán)關(guān)系，降低房地產(chǎn)收益對(duì)地方政府行為的刺激，由此逐步減弱地方政府對(duì)房地產(chǎn)利益格局的負(fù)面作用。值得一提的是，上述整合能在多大程度上發(fā)揮作用，不僅取決于整合措施是否科學(xué)合理，

9、取決于中央政府監(jiān)督和制約地方政府“機(jī)會(huì)主義行為”的能力，而且還取決于更為宏大的政治經(jīng)濟(jì)體制改革能否與之“合拍”。
　　 在內(nèi)容的安排上，本文首先對(duì)政治學(xué)中的利益分析方法及其對(duì)本文的適用性進(jìn)行了探討(第一章)。之后梳理了我國城鎮(zhèn)住房制度改革的歷程(第二章)。第三章和第五章分別對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的兩類四種利益群體進(jìn)行了分析。第四章和第六章分別地方政府和中央政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的角色及其行為進(jìn)行了論述。第七章是本文的一個(gè)對(duì)策研究部分，提出調(diào)