政府作用下的中國房地產(chǎn)市場理論與實證研究.pdf

1、伴隨著改革開放的推進(jìn)，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了從計劃經(jīng)濟(jì)的住房實物分配制度體系到市場體系變遷的過程，房地產(chǎn)市場也從無到有，從弱到強(qiáng)，從不規(guī)范到逐步健全迅速成長壯大。短短三十年間，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)已經(jīng)直接影響到國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。同時，近些年來，住房問題業(yè)已成為國計民生的核心問題。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及引發(fā)的各種問題成為學(xué)者及官方的研究熱點。
　　本文以產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)為研究視角，從經(jīng)典理論SCP范式

2、入手，結(jié)合有效競爭及市場有效性理論，對中國房地產(chǎn)市場的供需特征、市場結(jié)構(gòu)、行為、績效、政府和政策作用，以及市場的有效性進(jìn)行了探討。在大量資料數(shù)據(jù)和實證研究的過程中，本文發(fā)現(xiàn)對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展研究以及對遇到的問題解釋并不能完全套用SCP研究范式以及西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中有效競爭及市場有效性理論。因為在中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展過程中，尤其是在房地產(chǎn)市場孕育及形成初期，政府力量占據(jù)了主導(dǎo)地位，甚至可以毫不夸張的認(rèn)為是中國政府造就了中國的房地產(chǎn)市場，這

3、與西方國家的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在本質(zhì)的不同，而且即使是在中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成的現(xiàn)階段，政府這只看得見的手的政策導(dǎo)向作用也十分強(qiáng)大，堅決不容忽視。本文通過大量數(shù)據(jù)、資料和實證模型推導(dǎo)論證了政府與市場力量的交互作用，說明，目前中國的房地產(chǎn)市場是在政府力量和市場力量雙重作用下向前發(fā)展的，對中國房地產(chǎn)業(yè)市場有效性的研究中必須全面考慮政府政策和政府行為的作用。基于這樣的原因，本文建立了G-SCP-E的分析框架，將對于政府作用——G的分析全面引入對中

4、國房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)、市場行為以及市場績效的分析中，最終對中國房地產(chǎn)業(yè)的市場有效性—E作出分析并提出積極的政策建議。
　　本文研究認(rèn)為在中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展過程中，政府影響市場有效性主要集中體現(xiàn)在兩個方面:
　　第一，體現(xiàn)在對市場基本條件，即供給和需求相互作用的影響中。中國房地產(chǎn)市場的績效表現(xiàn)是由供需要素和政府調(diào)控雙重力量作用決定的，并與前者呈正相關(guān)，后者呈負(fù)相關(guān)。從市場角度看政府的調(diào)控政策對消費(fèi)市場預(yù)期產(chǎn)生

5、重大影響，往往可以導(dǎo)致銷售量的顯著萎縮，造成需求曲線階段性向左或向右的大幅變動;需求的大幅變化影響開發(fā)投資預(yù)期，造成供給曲線向左或向右大幅移動。另外，政府的調(diào)控政策還直接導(dǎo)致政府的土地供應(yīng)政策、供地行為，土地供應(yīng)的數(shù)量、供應(yīng)速度、供應(yīng)的周期性變化。這些影響有合理的因素，但是頻繁的調(diào)控，打亂了市場的正常預(yù)期，造成供需的劇烈變化，影響了正常的市場供給和需求關(guān)系。本文的實證結(jié)果表明，市場銷售績效與供需要求成正比，說明市場力量的正相關(guān)作用，而政

6、府調(diào)控與市場績效為反向關(guān)系，說明由于去過七年政策基本處于與市場的反向調(diào)控中，這是中國房地產(chǎn)市場的特殊性。本文的實證也印證了現(xiàn)實市場中的銷售價格與銷售量沒有明顯關(guān)系，說明政策對預(yù)期的干擾作用使得市場價格機(jī)制沒有正常體現(xiàn)。調(diào)控政策的多目標(biāo)性與政策偏差往往造成政策部分失靈，以及房價越調(diào)越漲的被動局面。
　　第二，體現(xiàn)在對市場結(jié)構(gòu)、市場行為及市場績效的影響。對市場結(jié)構(gòu)的影響:由于中國土地市場的完全壟斷特征使得政府可以利用土地市場準(zhǔn)入的壁壘

7、決定房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)，原則上可以是任何一種市場結(jié)構(gòu)。本文研究表明目前的土地供應(yīng)制度和政府供地行為使得中國房地產(chǎn)市場形成了壟斷競爭的市場結(jié)構(gòu)，而非寡頭壟斷市場結(jié)構(gòu)。土地獲取和融資的雙重進(jìn)入壁壘影響了市場結(jié)構(gòu)，影響了進(jìn)入市場的企業(yè)性質(zhì)、數(shù)量和質(zhì)量;對市場行為的影響:政府的供地制度和進(jìn)入壁壘部分程度決定了進(jìn)入的企業(yè)，影響了企業(yè)競爭行為的導(dǎo)向，使得企業(yè)更加注重政府關(guān)系的能力和融資能力，而降低了正常的市場競爭力的培養(yǎng)。供需差異造成的壟斷利潤降低了

8、企業(yè)提高市場競爭能力的動力，使得市場的競爭程度并不激烈，競爭層次偏低。產(chǎn)品差異化競爭和品牌競爭發(fā)展相對緩慢。對市場績效的影響:低度、低層次的競爭和高額的壟斷利潤造成社會福利的損失。研發(fā)投入低，技術(shù)進(jìn)步緩慢，產(chǎn)業(yè)化程度低。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理水平普遍較低。行業(yè)中沒有明顯的規(guī)模優(yōu)勢?？鐓^(qū)域擴(kuò)張速度和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度受到影響。
　　在上述研究的基礎(chǔ)上，本文認(rèn)為中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心問題在于提高房地產(chǎn)市場的有效性，可以從三個方面著手:其