政府作用下的中國房地產市場理論與實證研究.pdf

1、伴隨著改革開放的推進，中國房地產業(yè)經歷了從計劃經濟的住房實物分配制度體系到市場體系變遷的過程，房地產市場也從無到有，從弱到強，從不規(guī)范到逐步健全迅速成長壯大。短短三十年間，房地產業(yè)已經發(fā)展成為國民經濟的支柱產業(yè)，房地產市場的健康穩(wěn)定運轉已經直接影響到國民經濟的持續(xù)發(fā)展。同時，近些年來，住房問題業(yè)已成為國計民生的核心問題。房地產業(yè)的發(fā)展以及引發(fā)的各種問題成為學者及官方的研究熱點。
　　本文以產業(yè)經濟學為研究視角，從經典理論SCP范式

2、入手，結合有效競爭及市場有效性理論，對中國房地產市場的供需特征、市場結構、行為、績效、政府和政策作用，以及市場的有效性進行了探討。在大量資料數據和實證研究的過程中，本文發(fā)現對中國房地產業(yè)的發(fā)展研究以及對遇到的問題解釋并不能完全套用SCP研究范式以及西方經濟學中有效競爭及市場有效性理論。因為在中國房地產業(yè)的產生與發(fā)展過程中，尤其是在房地產市場孕育及形成初期，政府力量占據了主導地位，甚至可以毫不夸張的認為是中國政府造就了中國的房地產市場，這

3、與西方國家的房地產業(yè)發(fā)展存在本質的不同，而且即使是在中國房地產市場已經形成的現階段，政府這只看得見的手的政策導向作用也十分強大，堅決不容忽視。本文通過大量數據、資料和實證模型推導論證了政府與市場力量的交互作用，說明，目前中國的房地產市場是在政府力量和市場力量雙重作用下向前發(fā)展的，對中國房地產業(yè)市場有效性的研究中必須全面考慮政府政策和政府行為的作用?；谶@樣的原因，本文建立了G-SCP-E的分析框架，將對于政府作用——G的分析全面引入對中

4、國房地產市場的供需關系、市場結構、市場行為以及市場績效的分析中，最終對中國房地產業(yè)的市場有效性—E作出分析并提出積極的政策建議。
　　本文研究認為在中國房地產業(yè)的產生與發(fā)展過程中，政府影響市場有效性主要集中體現在兩個方面:
　　第一，體現在對市場基本條件，即供給和需求相互作用的影響中。中國房地產市場的績效表現是由供需要素和政府調控雙重力量作用決定的，并與前者呈正相關，后者呈負相關。從市場角度看政府的調控政策對消費市場預期產生

5、重大影響，往往可以導致銷售量的顯著萎縮，造成需求曲線階段性向左或向右的大幅變動;需求的大幅變化影響開發(fā)投資預期，造成供給曲線向左或向右大幅移動。另外，政府的調控政策還直接導致政府的土地供應政策、供地行為，土地供應的數量、供應速度、供應的周期性變化。這些影響有合理的因素，但是頻繁的調控，打亂了市場的正常預期，造成供需的劇烈變化，影響了正常的市場供給和需求關系。本文的實證結果表明，市場銷售績效與供需要求成正比，說明市場力量的正相關作用，而政

6、府調控與市場績效為反向關系，說明由于去過七年政策基本處于與市場的反向調控中，這是中國房地產市場的特殊性。本文的實證也印證了現實市場中的銷售價格與銷售量沒有明顯關系，說明政策對預期的干擾作用使得市場價格機制沒有正常體現。調控政策的多目標性與政策偏差往往造成政策部分失靈，以及房價越調越漲的被動局面。
　　第二，體現在對市場結構、市場行為及市場績效的影響。對市場結構的影響:由于中國土地市場的完全壟斷特征使得政府可以利用土地市場準入的壁壘

7、決定房地產市場的結構，原則上可以是任何一種市場結構。本文研究表明目前的土地供應制度和政府供地行為使得中國房地產市場形成了壟斷競爭的市場結構，而非寡頭壟斷市場結構。土地獲取和融資的雙重進入壁壘影響了市場結構，影響了進入市場的企業(yè)性質、數量和質量;對市場行為的影響:政府的供地制度和進入壁壘部分程度決定了進入的企業(yè)，影響了企業(yè)競爭行為的導向，使得企業(yè)更加注重政府關系的能力和融資能力，而降低了正常的市場競爭力的培養(yǎng)。供需差異造成的壟斷利潤降低了

8、企業(yè)提高市場競爭能力的動力，使得市場的競爭程度并不激烈，競爭層次偏低。產品差異化競爭和品牌競爭發(fā)展相對緩慢。對市場績效的影響:低度、低層次的競爭和高額的壟斷利潤造成社會福利的損失。研發(fā)投入低，技術進步緩慢，產業(yè)化程度低。房地產開發(fā)企業(yè)經營管理水平普遍較低。行業(yè)中沒有明顯的規(guī)模優(yōu)勢?？鐓^(qū)域擴張速度和商業(yè)地產發(fā)展速度受到影響。
　　在上述研究的基礎上，本文認為中國房地產業(yè)發(fā)展的核心問題在于提高房地產市場的有效性，可以從三個方面著手:其