成都市經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房問題研究.pdf

1、我國在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下實(shí)行的是住房實(shí)物分配制度，其主要依靠行政手段無償分配住房，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這種住房制度逐漸顯現(xiàn)出很多弊端，因而伴隨著經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)變，住房制度也開始改革，逐步走向市場(chǎng)化。改革開放以來，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，城鎮(zhèn)居民的收入水平有了很大的提高，我國城市化的快速發(fā)展，城市人口急速增加，帶動(dòng)住房價(jià)格快速上漲，但由于工資制度改革相對(duì)滯后，導(dǎo)致居民的收入與住房價(jià)格比例不盡合理，特別是在大中城市尤為明顯。一方面住房市場(chǎng)的潛

2、在需求非常巨大，另一方面有效需求又遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足，加之，市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用使得城鎮(zhèn)職工的收入差距越來越大。解決人類最重要的生活必需品之一的住房問題，是關(guān)系國計(jì)民生的大事，如何構(gòu)建更加合理的住房保障體系，解決中低收入家庭的住房問題，自然成為社會(huì)的熱點(diǎn)問題，引起了社會(huì)各界的極大關(guān)注。 我國現(xiàn)行的住房保障體系是以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系，對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房：中低收入家庭

3、購買經(jīng)濟(jì)適用住房：其他收入高的家庭購買、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房。由于經(jīng)濟(jì)適用房政策和廉租房政策推出的時(shí)間不同以及其政策目的的不同，導(dǎo)致其背景也不同。這種不同客觀造成了兩種住房政策的分立發(fā)展，分立的發(fā)展又必然在銜接上產(chǎn)生遺漏或重疊。與目前的住房市場(chǎng)化改革相比，家庭住房保障制度的建設(shè)進(jìn)展相對(duì)滯后，除了制度設(shè)計(jì)上的不周密，也有政策操作運(yùn)用上的偏差，總體實(shí)施效果不太理想。 成都市經(jīng)濟(jì)適用住房大規(guī)模開發(fā)建設(shè)始于1998年，從2004年開始，成

4、都市為加快建立健全成都市住房保障體系，滿足中等偏低及以下收入家庭的基本居住需求，同時(shí)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、平抑房價(jià)，大規(guī)模組織建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房面向社會(huì)公開發(fā)售。廉租住房制度在成都市的發(fā)展始于1999年，當(dāng)年通過實(shí)物配租解決了150戶困難戶的住房問題。2001年，成都市在全國率先實(shí)行以“發(fā)放租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租為輔”的廉租住房保障方式，并不斷加大財(cái)政資金投入。同時(shí)，成都市一直采取多種形式建立公共住房制度專項(xiàng)資金，保障廉租住房建設(shè)等保障資金來源

5、的規(guī)范化。廉租住房制度2008年初已覆蓋全市，建設(shè)情況納入各地政府目標(biāo)考核。但是經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的發(fā)展并不是一帆風(fēng)順的，這些住房保障政策在執(zhí)行過程中暴露出房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，價(jià)格飛漲，大大超越社會(huì)承受能力等一系列問題：銷售對(duì)象模糊；面積與價(jià)格既不“經(jīng)濟(jì)”也不“適用”；選址離市中心較遠(yuǎn)；退出機(jī)制缺失，政府積極性不高，負(fù)擔(dān)沉重；廉租房政策保障對(duì)象難以確定以及覆蓋面?。滑F(xiàn)有廉租房政策保障對(duì)象覆蓋面小狹??；資金不足；房源匱乏…… 正

6、確確定住房保障體系的建設(shè)與管理主體，是成功與否的重要根基。從國外先進(jìn)國家的住房經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)可以看出，政府應(yīng)該參與到住房保障體系的建設(shè)中，但是并不應(yīng)該是其主管單位。國外成功解決了住房保障問題的國家，大都設(shè)立了半官方性的非盈利機(jī)構(gòu)。比如，新加坡的住房發(fā)展局、英國的住房協(xié)會(huì)、荷蘭的住房協(xié)會(huì)、美的聯(lián)邦總務(wù)署等都在解決保障性住房方面都發(fā)揮了重要作用。為了更好的建設(shè)我國的住房保障體系，必須在完善法規(guī)制度的基礎(chǔ)上建立這樣的非盈利機(jī)構(gòu)。筆者認(rèn)為，在這種情

7、況下，政府有必要設(shè)立一個(gè)專門的機(jī)構(gòu)來高效率的處理經(jīng)濟(jì)適用住房問題，這個(gè)機(jī)構(gòu)不是政府的下屬機(jī)構(gòu)，具有獨(dú)立法人地位。新修訂的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第16條也提供了立法依據(jù)，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)可以由市、縣人民政府確定的經(jīng)濟(jì)適用住房管理機(jī)構(gòu)直接組織建設(shè)。 房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，使得原來意義上的中等收入者面對(duì)如今的房價(jià)也顯得力不從心，擴(kuò)大保障對(duì)象迫在眉睫。一方面，橫向擴(kuò)大我國住房保障體系保障對(duì)象的范圍，這是由于我國大城市的外來人口中有相當(dāng)比例

8、的人群屬于低收入群體，重視解決中低收入人群尤其是外來人口低收入人群的安居問題，對(duì)我國社會(huì)的健康、和諧以及經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。目前成都市已將農(nóng)民工購買的經(jīng)適房納入城鎮(zhèn)政策性住房管理體系進(jìn)行統(tǒng)一管理。另一方面，針對(duì)現(xiàn)行廉租住房體制中的廉租對(duì)象覆蓋面太小的問題，應(yīng)該建立一種相對(duì)寬松的申請(qǐng)?bào)w制。在具體政策的實(shí)施上，我們應(yīng)該確保任何城市人口，包括流動(dòng)的城市人口、進(jìn)城民工等，只要能提供在該城市工作且居住的證明和住房困難證明，均可以申請(qǐng)廉租住房

9、。 筆者認(rèn)為，為了完善和規(guī)范成都市住房保障體系，具體措施主要有以下幾點(diǎn)：(1)明確經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)面積，嚴(yán)格身份審查，杜絕高收入者進(jìn)入。通過控制建設(shè)面積和標(biāo)準(zhǔn)，限制其投資能力從而從根源上鏟除高收入對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的需求，同時(shí)盡快完善法規(guī)，清晰購房者門檻，認(rèn)真執(zhí)行身份資格認(rèn)證制度，確實(shí)保障中低收入者進(jìn)入市場(chǎng)。(2)完善經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，引入合理的退出機(jī)制。改變當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用房只售不租的現(xiàn)狀，研究可租可售的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)政策。(3)加

10、強(qiáng)輿論宣傳，樹立買房與住房都是住房消費(fèi)的合理形式的觀念。使大家認(rèn)識(shí)到“居者有其屋”只是我們的一個(gè)美好的夢(mèng)想，積極調(diào)整租房觀念，從“居者有其屋”逐步向“居者住其屋”轉(zhuǎn)變。與“居者有其屋”的住房觀念相比，“居者住其屋”更符合我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，更有利于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房制度的住房保障功能，實(shí)現(xiàn)“和諧社會(huì)”的目標(biāo)。從“居者有其屋”到“居者住其屋”，并不是一種退而求其次的無奈之舉，而是一種立足實(shí)際，具有發(fā)展眼光的成熟選擇。(4)健全廉租房保

11、障方式。筆者認(rèn)為由于廉租房“只租不售”并不合適，這是因?yàn)槿绻度氪罅抠Y金財(cái)力建設(shè)廉租房用于出租，必然造成資金缺乏、回收周期長，政府建設(shè)積極性不高，即使有能力新建、回收房源作為廉租房供應(yīng)，也未必能滿足人們不同的住房喜好，從而扭曲了政策本意。各市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)合理確定實(shí)物配租和租金的比例，在節(jié)約支出的同時(shí)維護(hù)市場(chǎng)供需平衡。(5)確保廉租房資金來源。在借鑒先進(jìn)國家和地區(qū)住房保障資金來源的同時(shí)，應(yīng)該結(jié)合我國實(shí)際情況，筆者認(rèn)為可以考慮采用如